【正文】 當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活難以持續(xù)，社會環(huán)境堪憂 ?土地確權(quán)不當(dāng)，導(dǎo)致土地價值難以市場化增值 3新型城鎮(zhèn)化 31 新型城鎮(zhèn)化下的成片開發(fā) 發(fā)現(xiàn)有開發(fā)價值的特色資源鎮(zhèn)區(qū)、功能片區(qū) 資本市場價值 ＆ 終端消費市場價值 獲取建設(shè)用地的可能性（鎮(zhèn)域及新片區(qū)開發(fā)瓶頸） 存量 ＆ 新增 3新型城鎮(zhèn)化 32 精準(zhǔn)定位 —— 新城鎮(zhèn)化的重要突破口 ?結(jié)合區(qū)域，定位新型城鎮(zhèn) —— 從城鎮(zhèn)體系定性 ?結(jié)合產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入發(fā)展動力 —— 從產(chǎn)業(yè)角度定調(diào) ?結(jié)合土地，實現(xiàn)長期增值 —— 從價值角度定價 3新型城鎮(zhèn)化 33 把準(zhǔn)脈搏 —— 新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢 成熟產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)改造升級 ?從生產(chǎn)聚集走向產(chǎn)業(yè)鏈聚集產(chǎn)生新的居住、園區(qū)、綜合體、專業(yè)市場、商業(yè)等需求 ?中山小欖鎮(zhèn) —— 燈具、東莞虎門鎮(zhèn) —— 服裝 新機遇、新市場的小城鎮(zhèn) ?資源性特色鎮(zhèn)（資源優(yōu)勢 —— 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 —— 經(jīng)濟優(yōu)勢） ?近郊鎮(zhèn)（服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)） ?中心鎮(zhèn)（商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)） ?核心經(jīng)濟圈輻射區(qū)的小城鎮(zhèn) ?特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)產(chǎn)品精深加工，農(nóng)業(yè)會展、農(nóng)業(yè)休閑等新興邊緣型農(nóng)業(yè)） ?濱海小城鎮(zhèn)（海洋經(jīng)濟，灣區(qū)，臨港產(chǎn)業(yè)） 3新型城鎮(zhèn)化 34 國家規(guī)劃 —— 新型城鎮(zhèn)化的 規(guī)劃 背景 2023年， 《 全國主體功能區(qū)規(guī)劃 》 將城市圈群落實到空間 2023年 《 全國海洋功能規(guī)劃 》 將圈群發(fā)展延伸到全域范圍內(nèi) 2023年 10月 29日，我國首部全域立體開發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的 《 全國國土規(guī)劃綱要 (2023~2030)》 由國家 28部委聯(lián)合編制完成，已上報國務(wù)院，全國人大審議通過后，將成為“國土開發(fā)憲法”，統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃 《 全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（ 20232023年） 》 由國家發(fā)改委牽頭，財政部、國土資源部、住建部等十多個部委參與編制，將于近期對外頒布。 瓶頸：所有制產(chǎn)業(yè)升級以及外來高水平產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入問題。 ?珠三角模式的主要做法是通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚，進(jìn)而實現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。 ?其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的“以宅基地?fù)Q房”，先解決搬遷農(nóng)民的安臵問題 ?然后通過土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問題。 ?以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點，確立優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成以市場為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集群。 3新型城鎮(zhèn)化 22 新型城鎮(zhèn)化的兩大 熱點 區(qū)域 1）大城市城中村改造 廣東三舊改造 深圳城市更新 各地城市中心區(qū)及副中心區(qū)、新區(qū)升級建設(shè) 2）新市鎮(zhèn)開發(fā) 增減掛鉤推動下的滅村造鎮(zhèn)運動 江蘇：萬頃良田建設(shè)工程 山東：村改社運動，推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造 四川：拆院并院 河北：新民居 3新型城鎮(zhèn)化 23 新型城鎮(zhèn)化 “提高土地資源集約利用” 單位產(chǎn)值提升，單位 GDP的用地要降低； 集約利用方向，推動新的“四化” —— 工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 2政策形勢 19 2023 年土地新政展望 2政策形勢 新修訂的 《 土地管理法 》 《 集體土地征地補償條例 》 《 全國國土規(guī)劃綱要 》 鼓勵開發(fā)低丘緩坡政策 鼓勵存量用地開發(fā)新政 市場化的填海造地政策 落實新型城鎮(zhèn)化及中央一號涉農(nóng)文件相關(guān)土地政策 20 看圖說話： 以城市為中心的城市圈，到省會經(jīng)濟圈，到城市群及城鎮(zhèn)化是中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的趨勢 從東部到中部、再到西部，城市群逐漸成熟，這是中國城鎮(zhèn)化新型發(fā)展的宏觀背景 3新型城鎮(zhèn)化 21 新型城鎮(zhèn)化的政治背景 十六大提出了“走中國特色的城鎮(zhèn)化道路”， 十七大的進(jìn)一步補充是，“按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。 分稅制： 1994年起，中央財力大增，地方政府逐漸力不從心 土地出讓金： 近 10年來，土地出讓金占地方政府財政收入的比重逐年增長，2023年達(dá)到 46%， 202 2023年全國土地出讓金收入分別達(dá)到 、 元，政府一邊忙著向上要新增用地指標(biāo)，一邊忙著向下拆舊解放存量用地 銀行融資： 2023年 11月 5日 ， 4萬億救市刺激， 2023年底，全國共有地方政府融資平臺 1萬余家，貸款總額逾 10萬億元， 2023年 6月 10日出臺國發(fā)[2023]19號緊急清理融資平臺 政府債券： 地方政府債券最早出現(xiàn)在新中國成立初期， 1981年恢復(fù)國債后地方債券消失， 1993年地方國債被國務(wù)院明確“叫停”， 1995年 1月 1日起施行的 《 預(yù)算法 》 第 28條明確規(guī)定地方政府不得發(fā)債。這個目標(biāo)又要求土地價格最好能夠不斷上漲。這一建議與領(lǐng)導(dǎo)者想法一拍即合，市里于是修改規(guī)劃，把旅游用地變成商住，還出臺了優(yōu)惠政策，開發(fā)商紛至沓來，新樓盤一個個拔地而起，政府撥出巨款完善配套設(shè)施，盡管新區(qū)居民不多，仍斥巨資開通公交線路，安裝造型精美的昂貴路燈，房價隨之一路飆升。 幫政府圈錢，幫企業(yè)圈地 促進(jìn)陽光下的錢權(quán)交易！ 3 土地成片開發(fā)關(guān)鍵流程 前期：畫餅 定位 策劃 規(guī)劃 立項 中期：做餅 土地征收 多通一平 公益設(shè)施 有機配套 后期：分餅 引擎開發(fā) 營銷 出讓 分利 收益關(guān)系 指數(shù) 加法 乘法 參與越深，收益越大 抓牢前期，嚴(yán)控中期，把握后期 4 講課提綱 從宏觀到微觀，從理論到實踐，從普遍到個案 ?1區(qū)域格局 ?2政策形勢 ?3新型城鎮(zhèn)化 ?4國家規(guī)劃 ?5成片開發(fā) ?6一級開發(fā) ?7土地營銷 ?8分類案例： ?互動提問 現(xiàn)場答疑 5 開篇案例： 蘭州崔家大灘成片土地一級開發(fā) 案例意義思考： 政府：原來是靠財政自籌財力不足，靠銀行貸款趕上中央清理融資平臺，靠發(fā)債無望， 投資商：原來靠參與政府市政工程掙管理費，靠獲得土地使用權(quán)后開發(fā)房產(chǎn)租售掙錢 政府和開發(fā)商面臨怎樣的轉(zhuǎn)型？ 時間： 2023年 9月 4日， 《 蘭州日報 》 地點： 蘭州市七里河區(qū)崔家大灘地區(qū) 投資商：中國鐵建股份 總投資： 100億元 總面積： 4000畝 開發(fā)內(nèi)容：土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施、河道整治及土地包裝策劃等 袁占亭市長評價：創(chuàng)造了蘭州及西北地區(qū)土地一級開發(fā)市場化新模式 6 蘭州造城運動 蘭州造城運動的三個動因： 蘭州國家級新區(qū)獲批（國家政策） 低丘緩坡試點獲批（國土部門用地規(guī)模、指標(biāo)扶持） 一級開發(fā)模式地方認(rèn)可（融資渠道打通） 低丘緩坡試點： 2023年 3月獲批國土資源部試點，蘭州新區(qū) 10平方公里、蘭州新城 10平方公里 蘭州新城：太平洋建設(shè)集團，一期投資 200億元，推移山丘 700余座，平整面積約 160平方公里 碧桂園項目：意向總投資 600億元 恒大綠洲：總投資 95億元，規(guī)劃占地面積約 3089畝 7 西部開發(fā) 中部崛起 振興東北 沿 海 開 放 1區(qū)域 格局 交通與通訊技術(shù)的發(fā)展，促進(jìn)了區(qū)域間的聯(lián)動與競爭加劇，城市功能定位調(diào)整，跨城市新區(qū)興起，區(qū)域開發(fā)活躍 8 《 人民日報 》 中國經(jīng)濟周刊 2023年第 15期 中國區(qū)域經(jīng)濟 發(fā)展歷程： 局部隆起 海灣戰(zhàn)爭 核心泛化 遍地開花 1區(qū)域 格局 9 熱點區(qū)域 3個核心經(jīng)濟圈： 珠三角處于盤整期：雙轉(zhuǎn)移、三舊改造、廣佛同城、深莞惠一體化 長三角處于成熟期：杭州灣大橋、蘇通大橋、崇明隧道、虹橋樞紐 環(huán)渤海處于成長期：天津濱海新區(qū)、唐山曹妃甸、河北沿海經(jīng)濟帶 6個經(jīng)濟特區(qū)： 1979年 7月，中央和國務(wù)院同意深圳、珠海、汕頭、廈門市試辦出口特區(qū)， 1980年 5月改稱經(jīng)濟特區(qū) 1988年 4月，全國人大通過決議批準(zhǔn)海南省為經(jīng)濟特區(qū) 2023年 5月，中央新疆工作會議上中央正式批準(zhǔn)喀什設(shè)立經(jīng)濟特區(qū) 14個沿海開放城市：大連、秦皇島等 14個港口城市（ 1984年 4月） 1區(qū)域 格局 10 10個國家綜合改革配套試驗區(qū) /新特區(qū)： 上海浦東新區(qū)（ ） 天津濱海新區(qū)（ ） 重慶市、成都市（ ）統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 武漢城市圈、長株潭城市群（ ）兩型社會 深圳市（ ）綜合配套改革總體方案獲批 沈陽經(jīng)濟區(qū)（ ）新型工業(yè)化 山西省（ ）資源型經(jīng)濟 義烏市（ ）新型國際貿(mào)易 6個國家級新區(qū)（國務(wù)院批準(zhǔn)，副省級建制）： 上海浦東 天津濱海 重慶兩江（ .） 浙江舟山群島（ .） 甘肅蘭州（ .） 廣東南沙（ .） 熱點區(qū)域 1區(qū)域 格局 11 20余個國家級戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域： 廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)（ ） 珠江三角洲地區(qū)（ ） 關(guān)中 — 天水經(jīng)濟區(qū)（ ） 江蘇沿海地區(qū)（ ） 遼寧沿海經(jīng)濟帶（ ） 珠海橫琴新區(qū)（ ） 吉林圖們江區(qū)域（ ） 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)（ ） 甘肅省循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)（ ） 鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)（ ） 海南國際旅游島（ ） 中部皖江城市帶（ ） 長江三角洲地區(qū)（ ） 深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（ ） 大小興安嶺林區(qū)（ ） 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)（ ） 海峽西岸經(jīng)濟區(qū)（ ） 浙江海洋經(jīng)濟發(fā)展示范區(qū)（ ） 青海省柴達(dá)木循環(huán)經(jīng)濟試驗區(qū)（ ） 廣東海洋經(jīng)濟綜合試驗區(qū)（ ） 新疆阿勒泰地區(qū)吉木乃國家級邊境經(jīng)濟合作區(qū)（ ） 河南省中原經(jīng)濟區(qū)（ ） 河北沿海地區(qū)（ ） 成渝經(jīng)濟區(qū)（ ） 陜甘寧革命老區(qū)振興規(guī)劃（ ） 黔中經(jīng)濟區(qū)（ ） 1區(qū)域 格局 12 警鐘 政府應(yīng)該也必須與開發(fā)商共贏！ 有一個城市，前些年土地過度批租，政府無地可用，一些開發(fā)商提出可向城郊發(fā)展，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動開發(fā)新區(qū)。這個目標(biāo)要求：土地價格越穩(wěn)定、越低廉越好； 另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來源，又是征稅的重要基礎(chǔ)。 2政策形勢 14 中央與地方的財權(quán)之爭 業(yè)內(nèi)外基本達(dá)成了共識，房價暴漲的根源是 “ 土地財政 ” ，但 “ 土地財政 ”緣何而來、何時才能消亡？年關(guān)將至，土地、房產(chǎn)市場依然跌宕起伏，中央及國家高管換屆進(jìn)行中，回顧一下中央與地方政府的財權(quán)爭奪史，也許會理清 “ 土地財政 ” 的來龍去脈。 地方自行發(fā)債能否在全國、尤其是西部地區(qū)推行，值得商榷！地方自行發(fā)債能否降低地方政府對土地財政的依賴、直至徹底消滅土地財政，更值得期待！ 2政策形勢 15 土地開發(fā)的利潤空間究竟有多大？ 純農(nóng)用地征轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 2025萬元 /畝（征地及青苗補償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套） 含零散民居的農(nóng)村用地改造 5080萬元 /畝（假設(shè)每兩畝含一戶宅基地） 舊城區(qū)、工業(yè)區(qū)改造 100萬元 /畝以上 建設(shè)用地比例 70%左右 居住及商服等經(jīng)營性用地比例 50%左右 工業(yè)用地出讓價格 456萬 /畝（大部分地方政府都是賠錢賣工業(yè)用地） 1030萬人小城市主城區(qū)居住用地 100200萬元 /畝 30萬人以上地級市 300萬元 /畝以上 100萬人以上省會大城市 500萬元 /畝以上 商業(yè)用地地價更高 2政策形勢 16 開發(fā)商應(yīng)對策略 ?戰(zhàn)略重心 —— 從關(guān)注終端轉(zhuǎn)向前端 土地營銷、一級開發(fā) ?戰(zhàn)略擴張 —— 從聚焦一線轉(zhuǎn)向外圍 ?拿地方式、信息、概念 —— 多元化 ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu) —— 以住宅為主轉(zhuǎn)向綜合體 非住宅類熱捧： 旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等 2政策形勢 17 全國性土地問題 土地違法違規(guī)案件增多，大案要案觸目驚心 政府土地管理部門已成為繼交通之后又一個腐敗重災(zāi)區(qū) 暴力征地拆遷、群體性土地事件頻發(fā) 土地資源緊缺日益嚴(yán)重，耕地紅線日益逼近 新增指標(biāo)越來越難，存量及閑臵浪費嚴(yán)重 土地政策法規(guī)層出不窮，頂層設(shè)計缺陷，盲區(qū)依然很多 土地增值收益巨大，土地利益關(guān)系紛繁復(fù)雜 政府對土地財政的依賴性根深蒂固 土地二元管理引發(fā)城鄉(xiāng)沖突、工農(nóng)沖突 未來趨勢： 去二元化：城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村，國有與集體，陸域與海域 有問題，更有機會！ 2政策形勢 18 2023土地相關(guān)政策解讀 ? 2月 29日， 《深圳市土地管理制度改革總體方案》