【正文】 二婚型項(xiàng)目： 土地使用權(quán)已經(jīng)在別人手里，需要轉(zhuǎn)手給你的開發(fā)項(xiàng)目，為了合理避稅，可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)或合作開發(fā)的模式，有的剛辦了土地證，有的規(guī)劃許可證、施工許可證、甚至預(yù)售證已經(jīng)齊全，好處是短平快，很快可開發(fā)變現(xiàn)，麻煩是前期債權(quán)債務(wù)關(guān)系難以一刀兩斷，擔(dān)心“前夫”或者“前情人”找上門耍賴。 瓶頸：土地使用過度，個(gè)體經(jīng)濟(jì)沒有“爹、娘”。 3新型城鎮(zhèn)化 24 新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展類型 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求政府支持、土地確權(quán)與供給 ?人的社會(huì)效應(yīng)要兼顧生產(chǎn)與生活 ?土地價(jià)值的溢出需要合理的定位與引導(dǎo) ?產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，人的社會(huì)效應(yīng)，土地價(jià)值的溢出效應(yīng)，而后有市、鎮(zhèn)、城 3新型城鎮(zhèn)化 25 類型一：成都模式以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展 ?對土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場，設(shè)立建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤機(jī)制。這個(gè)目標(biāo)要求：土地價(jià)格越穩(wěn)定、越低廉越好； 另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來源，又是征稅的重要基礎(chǔ)。 分稅制： 1994年起，中央財(cái)力大增，地方政府逐漸力不從心 土地出讓金： 近 10年來，土地出讓金占地方政府財(cái)政收入的比重逐年增長，2023年達(dá)到 46%， 202 2023年全國土地出讓金收入分別達(dá)到 、 元，政府一邊忙著向上要新增用地指標(biāo)，一邊忙著向下拆舊解放存量用地 銀行融資： 2023年 11月 5日 ， 4萬億救市刺激， 2023年底，全國共有地方政府融資平臺(tái) 1萬余家，貸款總額逾 10萬億元， 2023年 6月 10日出臺(tái)國發(fā)[2023]19號(hào)緊急清理融資平臺(tái) 政府債券： 地方政府債券最早出現(xiàn)在新中國成立初期， 1981年恢復(fù)國債后地方債券消失， 1993年地方國債被國務(wù)院明確“叫?！?， 1995年 1月 1日起施行的 《 預(yù)算法 》 第 28條明確規(guī)定地方政府不得發(fā)債。 ?其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的“以宅基地?fù)Q房”，先解決搬遷農(nóng)民的安臵問題 ?然后通過土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問題。協(xié)議甲方分為各級(jí)政府、政府專業(yè)部門及政府所屬國有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書（明確投資意向及項(xiàng)目）、框架協(xié)議（明確項(xiàng)目用地及投資內(nèi)容、投資計(jì)劃等）、協(xié)議（明確開發(fā)模式、雙方的責(zé)權(quán)利及罰則等）。 2023年 8月 25日，廣東省正式發(fā)布粵府 ? 2023? 78號(hào) 《 關(guān)于推進(jìn)“三舊改造”促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見 》 ， 《 意見 》 對現(xiàn)行的國土資源政策有六大突破： 一是簡化了補(bǔ)辦征收手續(xù)； 二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)； 三是允許采用協(xié)議出讓供地； 四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造； 五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國有建設(shè)用地，可簡化手續(xù)； 六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠 意義： 土地利用效率提升 城市形象改善 政府獲得巨大的土地收益 涉及舊改的企業(yè)身價(jià)倍增 緩解新增用地壓力 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升 原駐地居民生活改善 改造 108 廣東三舊改造 需求： 《 全國土地利用總體規(guī)劃綱要（ 2023年～ 2023年） 》 指出，規(guī)劃期間國家下達(dá)給廣東省每年的建設(shè)用地增量控制指標(biāo)為 29萬畝，而廣東省實(shí)際需求在 40萬畝以上 潛力： 廣東省共有“三舊”用地面積 170多萬畝，其中舊城鎮(zhèn) 34萬畝、舊廠房 81萬畝、舊村莊 60萬畝 珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達(dá)到 90多萬畝 廣州市共有“三舊”地塊 11813塊，面積達(dá) 招商： 2023年 7月 7日，廣東省在香港舉辦“廣東省改造用地招商推介專場”， 21個(gè)地級(jí)市共計(jì) 212個(gè)“三舊”改造地塊項(xiàng)目，改造面積超過 3900公頃，簽約 20多個(gè)項(xiàng)目，總投資 109億美元。 賣管理：通過出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。 3新型城鎮(zhèn)化 28 類型四：蘇南模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源 ?政府出面組織土地、資本和勞動(dòng)力等生產(chǎn)資料，出資辦企業(yè)，并由政府指派所謂的能人來擔(dān)任企業(yè)負(fù)責(zé)人。 李克強(qiáng)：“ … 城鄉(xiāng)差距量大，差距就是潛力，未來幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向下 的 土地成片開發(fā)運(yùn)營模式及案例 崔元星 國際商務(wù)策劃師 深圳市本是資產(chǎn)管理有限公司 2023年 03月 30日 1 開場白：城市化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn) 城市化是近十年地產(chǎn)界的“熱詞” 城市化內(nèi)涵走偏：虛假的城市化率 —— 人口問題、公共福利問題， 城市化包括：人、城市建設(shè)、工業(yè)發(fā)展、第三產(chǎn)業(yè) 20年前，城鄉(xiāng)剪刀差還根深蒂固，農(nóng)業(yè)支撐城市及工業(yè) 10年前，城市化成為城市擴(kuò)張的代名詞，三農(nóng)問題凸顯 城鎮(zhèn) /市化離不開“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”，脫離農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的城市化難以持續(xù) 城鎮(zhèn) /市化離不開“城鎮(zhèn)體系”，城市空間結(jié)構(gòu)從“圈層”走向“城鎮(zhèn)體系” 當(dāng)下，新型城鎮(zhèn)化成為熱點(diǎn) 很多政策還是難以突破：土地政策、人口戶籍政策、公共福利等等 城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵仍然是土地和戶籍 所謂的“新” —— 產(chǎn)業(yè)環(huán)境、農(nóng)業(yè)環(huán)境、人口流動(dòng)、城市發(fā)展條件不一樣了 新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵在新形勢下完善“城鎮(zhèn)體系”！ 2 本報(bào)告背景回顧 自 2023年初起歷時(shí) 9年不斷補(bǔ)充完善； 濃縮了 500余篇土地專業(yè)原創(chuàng)文章精華； 應(yīng)邀給咸陽、蘭州、徐州、安陽、臨沂、貴港等 10余城市領(lǐng)導(dǎo)講授； 在中國生態(tài)文化論壇、博鰲論壇、全球人居環(huán)境論壇、中國城博會(huì)、中國地博會(huì)、清華大學(xué)地產(chǎn)總裁班、住建部政研中心及中國土地一級(jí)開發(fā)網(wǎng)等多個(gè)活動(dòng)講授 50余場； 受到原中央政治局常委李長春等百余位國家 及 省部市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)評(píng)。 十八大新“四化”，要堅(jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。 瓶頸：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)之后產(chǎn)業(yè)人口留下以及本地人口遠(yuǎn)期發(fā)展問題。 賣房子：曲線拿地后自行或合作進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，出售房子獲利。 要求： 必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 納入“三舊”改造總體規(guī)劃、年度計(jì)劃 已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫 需制訂具體改造方案，并且通過市 /縣人民政府批準(zhǔn) 改造 109 改造 深圳城市更新 深圳市人民政府令（第 211號(hào)） 《 深圳市城市更新辦法 》 （自 2023年 12月 1日起施行） 包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等 更新潛力： 涉及更新總用地面積約 200平方公里，預(yù)計(jì)要進(jìn)行拆除重建 60平方公里，盤活存量土地遠(yuǎn)期可向市場釋放的住宅規(guī)模大約在 5400萬至 7200萬平方米。 賣批文：獲得核心引擎項(xiàng)目立項(xiàng)批文及片區(qū)城規(guī)、土規(guī)及控規(guī)等規(guī)劃批文。 ?將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機(jī)結(jié)合。 2023年，為了應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)及四川賑災(zāi)，中央為地方 6省區(qū)代發(fā) 2023億地方債，初期遭遇零交易尷尬。太敏感，容易被媒體、商家借勢操作 限購、限價(jià)、限貸、限利，治標(biāo)不治本，以行政手段擾亂市場秩序，為下一屆政府埋下更大的隱患 根源：我國實(shí)行政府壟斷的土地管理體制 一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來滿足不斷增長的居民居住及商業(yè)活動(dòng)需要。 《 綱要 》 透露出 “嚴(yán)格控制用地規(guī)模、鼓勵(lì)拓展利用空間”的強(qiáng)烈信號(hào)。 ?在溫州，當(dāng)?shù)卣龀謧€(gè)體私營經(jīng)濟(jì)，這是改革開放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區(qū)可利用的資源，發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)的方法。 昆明 2023年 7月 20日， 《 昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的辦法 》 湘潭 2023年 9月 13日，潭政辦發(fā)（ 2023） 34號(hào)文， 《 市城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理辦法 》（國土資發(fā) ? 2023? 100號(hào)） 6一級(jí)開發(fā) 52 土地一級(jí)開發(fā)地方政策派系 川派（滇黔）：規(guī)范管理、暗含分成，成都、綿陽 湘派：代建工程、明確分成，湘潭、永州、常德等 瓊派：政府讓利、自由市場化，海南各地 京派：工程總承包、成本抵扣，北京、天津、石家莊、周邊地區(qū) 粵派：自主開發(fā)、成本拿地，惠州、珠海等 6一級(jí)開發(fā) 53 土地一級(jí)開發(fā)技術(shù)關(guān)鍵要素（經(jīng)理人秘籍） 技術(shù)關(guān)鍵 法規(guī)依據(jù) 執(zhí)行部門 土地利用總體規(guī)劃 2023年 2月 4日國土部 34號(hào)令 《 土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法 》 ， 510年一次修編，局部調(diào)整必須符合嚴(yán)格的要求 國土局土地利用部門 城市規(guī)劃（總規(guī)、控規(guī)） 2023年 1月 1日實(shí)施 《 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 及其細(xì)則 規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 國務(wù)院國發(fā) ? 2023? 46號(hào) 《 全國主體功能區(qū)規(guī)劃 》 及各省市主體功能區(qū)規(guī)劃、國家發(fā)改委 2023第 9號(hào)令《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 》 （ 2023年本）、國土部和國家發(fā)改委出臺(tái)的限制用地項(xiàng)目目錄、禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2023年本） 發(fā)改局 年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃（征收） 《 土地管理法 》 及 《 實(shí)施細(xì)則 》 、國土資發(fā) [2023] 277 號(hào) 《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 土地儲(chǔ)備中心 年度土地供應(yīng)計(jì)劃 土地市場部門 6一級(jí)開發(fā) 2023年 2月 4日，廣東省國土資源廳出臺(tái) 《 廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定 》 ，為暫不符合土地利用總體規(guī)劃的成片開發(fā)項(xiàng)目開辟了生存空間 54 土地一級(jí)開發(fā)的情商要素（老板秘籍） 高度：思想，修養(yǎng)，戰(zhàn)略高度，與政府對話的高度，對城市發(fā)展的理解及社會(huì)責(zé)任 深度：專業(yè)水準(zhǔn)，專業(yè)素質(zhì)，一級(jí)開發(fā)涉及的規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、金融等專業(yè)深度 溫度：持續(xù)性，耐力，耐心，張弛有度，對市場的敏感性及時(shí)機(jī)的把握 6一級(jí)開發(fā) 55 土地一級(jí)開發(fā)政策紅線 ?收支兩條線：成本抵扣，直接返還，市政項(xiàng)目換土地，先征后返，各類補(bǔ)貼，土地出讓收益直接分成 ?經(jīng)營性用地招拍掛：一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)，約定地價(jià)，設(shè)臵限制條件 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目紅線 ?高爾夫球場（雖已納入奧運(yùn)項(xiàng)目， 10次禁令，土地督辦案件 70%跟高爾夫有關(guān)），變種：體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習(xí)場 ?別墅 ?政府樓堂管所 ?跑馬場（馬術(shù)俱樂部） ?主題公園（ 2023年 8月 5日國家發(fā)改委發(fā)布 《 關(guān)于暫停新開工建設(shè)主題公園項(xiàng)目的通知 》 ） 6一級(jí)開發(fā) 56 地區(qū)及項(xiàng)目名稱 開發(fā)規(guī)模 開發(fā)商 海南神州半島 規(guī)劃面積 ， ，3萬畝生態(tài)保護(hù)用地 香港中信泰富 廣東大亞灣澳頭海濱城 占地 廣東合生創(chuàng)展 上海新金山國際生活社區(qū) 17平方公里一級(jí)開發(fā) 上海融建、港力集團(tuán)（李嘉誠） 天津團(tuán)泊湖新城 國務(wù)院批復(fù)的天津 11個(gè)新城之一 天房、松江集團(tuán)、仁愛集團(tuán)等多家企業(yè) 北京順義新城 總占地面積約 14665畝，其中可開發(fā)建設(shè)用地6037畝，項(xiàng)目總投資約 52億元 魯能集團(tuán)和北京財(cái)富房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 遼寧東戴河國際旅游新城 規(guī)劃占地 11平方公里 深圳佳兆業(yè)集團(tuán) 成都郫縣中信蜀都 規(guī)劃面積 7343畝 中信深圳集團(tuán) 長沙梅溪湖項(xiàng)目 規(guī)劃 11000畝， 3000畝內(nèi)湖， 4300畝山地，4000余畝建設(shè)用地 中化集團(tuán)方興地產(chǎn) 全國土地一級(jí)開發(fā)典型案例 6一級(jí)開發(fā) 57 海南神州半島 開發(fā)商：中信泰富 規(guī)劃面積： ， ， 3萬畝保護(hù)地 一期土地開發(fā)投入： 12億元，一次性全部交給萬寧市政府操作，征地款、青賠、稅費(fèi)及政府收益各占 1/4左右 土地增值收益 5:5 根據(jù)營銷、開發(fā)進(jìn)程掛牌 自建的五星級(jí)酒店、高爾夫正在啟動(dòng) 國際營銷 6一級(jí)開發(fā) 58 土地是商品 商品需要營銷 營銷需要策劃 土地是特殊商品 土地需要特別的營銷策劃 土地營銷解決的基本問題：挖出來、傳出去 土地產(chǎn)業(yè)鏈 7土地營銷 土地為什么要營銷？ 政府 一、二級(jí)開發(fā)商 居商辦產(chǎn)者 土地營銷 房地產(chǎn)營銷 營銷理論演變 4P 4C 4R 產(chǎn)品 顧客 關(guān)聯(lián) 價(jià)格 成本 反應(yīng) 渠道 便利 關(guān)系 促銷 溝通 回報(bào) 目標(biāo)商戶 項(xiàng)目定位 賣點(diǎn)挖掘 推廣渠道 地書 成本收益 …… 目標(biāo)客戶 客戶訴求項(xiàng)目定位 戶型設(shè)計(jì) 營銷策略 樓書 …… 59 土地價(jià)格策略 基準(zhǔn)地價(jià) 成本地價(jià) 評(píng)估地價(jià) 出讓底價(jià) 交易地價(jià) 價(jià)格策略的核心就是掌控交易地價(jià)與競爭 關(guān)系 7土地營銷 60 土地營銷的本質(zhì) 雙向、互動(dòng)，把控市場局面 根據(jù)土地開發(fā)模式，制定營銷目的及策略 如果是分利模式，確保土地價(jià)值最大、最快變現(xiàn) 如果是工程委托，確保低價(jià)拿地 用地預(yù)審請 /勾地制度 7土地營銷 61