【正文】 . 810,34 5090 外地客 80% 上海南京路 150 99. 1900,200 50130 區(qū)段分明 深圳東門(mén) 300 ,40萬(wàn) 3060 嶺南風(fēng)情文化氣息 街區(qū) 96 北京天壇國(guó)際演藝大道 2023奧運(yùn)專項(xiàng) 2023年 10月總體策劃 2023年 8月批準(zhǔn) 天壇 — 崇文門(mén)西大街 1400米 150億元 與城市總體規(guī)劃緊密協(xié)調(diào) 與城市改造方案有機(jī)配套 2023年美國(guó)蘭德瑪克娛樂(lè)集團(tuán)中標(biāo) 2023年港中旅集團(tuán)接手天壇演藝區(qū) 街區(qū) 97 ? 我國(guó)旅游總收入占 GDP的比重 2023年 5% 2023年 7% 預(yù)計(jì)： 2023年 11% （ 全世界 96年平均 %， 目前 12%) ? 世界旅游組織預(yù)測(cè) ， 未來(lái) 10年中國(guó) 旅游年增長(zhǎng)率將達(dá) ％ ， 到 2023年， 中國(guó)將成為第一位旅游目的地國(guó)家和第四位客源輸出國(guó) ? 據(jù)官方統(tǒng)計(jì) ， 全國(guó)共有各類(lèi)成規(guī)模主題公園 2500個(gè) （ 美國(guó) 36個(gè) ， 日本 40個(gè) ） ， 70%虧損 ， 20%持平 ， 10%盈利。 癥結(jié)：盲目建設(shè)，主題雷同 景區(qū) 98 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品分類(lèi) 旅游地產(chǎn)是個(gè)很寬泛的概念 起初是為了發(fā)展旅游配套房子 現(xiàn)在是依托旅游景區(qū)蓋房子 ?旅游景點(diǎn)地產(chǎn) ?旅游商業(yè)地產(chǎn) ?旅游度假地產(chǎn) ?旅游住宅地產(chǎn)（旅游與住宅存在一定的關(guān)聯(lián)但又致命的沖突） 旅游地產(chǎn)模式分類(lèi) 搬運(yùn)旅游者：把有閑暇時(shí)間、有消費(fèi)能力的人搬到有吸引力的旅游項(xiàng)目去，以時(shí)間贏得空間，自然景觀旅游地產(chǎn) 搬運(yùn)旅游產(chǎn)品：把有吸引力的旅游項(xiàng)目搬到有消費(fèi)能力但閑暇時(shí)間有限的人群中，以空間爭(zhēng)取時(shí)間，人造主題公園 景區(qū) 99 創(chuàng)新是旅游項(xiàng)目發(fā)展的靈魂 永恒動(dòng)力 創(chuàng)新領(lǐng)域：定位 模式 流程 精確定位 瞄準(zhǔn) 定位意義：集中優(yōu)勢(shì)兵力 、 有限資源打殲滅戰(zhàn) 避免遍地開(kāi)花 ， 地毯式轟炸 定位內(nèi)容：發(fā)展目標(biāo) 、 主題 、 功能 、 目標(biāo)市場(chǎng) 定位思路：差異 、 逆向 、 互補(bǔ) 、 避強(qiáng) 、 集聚 、 出眾 景區(qū) 100 大型旅游景區(qū)項(xiàng)目盈利模式創(chuàng)新 盈利模式 管理及其他配套服務(wù) 出售 房地產(chǎn)增值 出租 租金 合作 /合資 投資收益 +房地產(chǎn)增值 按利潤(rùn)分成、按收入分成 土地轉(zhuǎn)讓 租賃 合作 /合資 房地產(chǎn)出售 出租 合作 /合資 先建后招 先招后建 (根據(jù)需求定做 ) 門(mén)票 會(huì)員 文化視覺(jué)資源 品牌輸出 文化衍生產(chǎn)品 景區(qū) 101 大型旅游景區(qū)項(xiàng)目易出現(xiàn)的三個(gè)先天不足 ?只注重項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的規(guī)劃，而忽略了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃 ?只考慮了靜態(tài)項(xiàng)目的建設(shè)，忽略了動(dòng)態(tài)的、常態(tài)的活動(dòng)營(yíng)造 ?只考慮了投資平衡，而忽略了經(jīng)營(yíng)平衡 景區(qū) 102 昆明世博園 時(shí)間： 1999年 5月１日 — 10月 31日 規(guī)模： ， 3270畝 活動(dòng)： 99昆明世界園藝博覽會(huì) （ 世界Ａ１級(jí)園藝博覽會(huì) ） 沈陽(yáng)世博園 時(shí)間： 2023年 5月 1 日 — 10月 31日 規(guī)模： 5平方公里背景區(qū) 活動(dòng)：第 56屆世界園藝博覽會(huì) （ A2+B1級(jí)專業(yè)國(guó)際展會(huì) ） 深圳園博園 時(shí)間： 2023年 9月 20日 — 2023年 3月 20日 規(guī)模： ， 990畝 活動(dòng)：第五屆中國(guó)國(guó)際園林花卉博覽會(huì) 南京綠博園 時(shí)間： 2023年 9月 26日 — 10月 16日 規(guī)模： 3億元 ， 1155畝 活動(dòng)：首屆中國(guó)國(guó)際綠化博覽會(huì) 漳州花博園 時(shí)間： 1998年夏興建 ， 歷屆花博會(huì)舉辦地 規(guī)模：已投入 5000萬(wàn)元 ， 計(jì)劃由原來(lái)的 600余畝擴(kuò)建為 7800畝 活動(dòng)：海峽兩岸 （ 福建漳州 ） 花卉博覽會(huì) 杭州休博園 時(shí)間： 2023年 4月 22日 — 10月 22日 規(guī)模： 2023畝 活動(dòng)： 2023杭州世界休閑博覽會(huì) 方興未艾的會(huì)址旅游（園藝、論壇、賽事） 景區(qū) 103 華僑城旅游地產(chǎn)產(chǎn)品模式追溯 階段 產(chǎn)品模式 代表作 拓展區(qū)域 第一 微縮景觀主題公園 世界之窗 長(zhǎng)沙、美國(guó)奧蘭多 第二 大型娛樂(lè)主題公園 歡樂(lè)谷 北京南磨坊、上海佘山、成都金牛 第三 大型生態(tài)主題景區(qū) 東部華僑城 武漢東湖、天津東麗湖、青島世博園 第四 都市高端會(huì)所群 歡樂(lè)海岸 歡樂(lè)海岸“只租不售”模式遭質(zhì)疑 華僑城是怎樣煉成的 崔元星 《 房地產(chǎn)世界 》 2023年第 2期 子虛烏有的小鎮(zhèn)故事：波托菲諾、茵特拉根 … … 鴻篇巨制的常態(tài)劇目： 《 跨世紀(jì) 》 、 《 創(chuàng)世紀(jì) 》 、 《 天禪 》 、 《 天機(jī) 》 … … 挖空心思的世界之最：最大落差人造瀑布 … … 華僑城的故事在傳頌，華僑城的劇目在上演，故事和劇目是否精彩，由看客來(lái)點(diǎn)評(píng)；手法是老套的，但內(nèi)容可能是全新的，華僑城的篇章是否可以續(xù)寫(xiě)，自有華僑城和其他商家去冒險(xiǎn)！ 景區(qū) 104 東部華僑城數(shù)字解碼 占地： 總投資：預(yù)算 35億元，實(shí)際估算 97億元 功能布局： 6大板塊， 2個(gè)主題公園、 3座旅游小鎮(zhèn)、 8家主題酒店、 2座標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)、 4臺(tái)主題劇目，滿足 9個(gè)層面消費(fèi)心理需求 建設(shè)期： 938天（ 2023年 12月 30日動(dòng)工， 2023年 7月 28日一期開(kāi)放） 總建筑面積： 391630平米，景區(qū)建筑 246030平米，天麓大宅 145600平米（容積率 ） 東部華僑城能否復(fù)制、移植，值得商榷？！ 交通條件、市場(chǎng)需求、住宅反哺 景區(qū) 105 成片存量改造 國(guó)有礦區(qū)：唐山南湖生態(tài)城、徐州賈汪采煤塌陷區(qū)生態(tài)工業(yè)園、湘潭錳礦地質(zhì)公園 國(guó)有鹽場(chǎng)：茂名電白鹽場(chǎng) — 碧桂園、曹妃甸新城 鋼城搬遷： 老飛機(jī)場(chǎng)：贛州黃金機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、海口大英山機(jī)場(chǎng)，長(zhǎng)沙解放垸軍用機(jī)場(chǎng) 國(guó)有水庫(kù)：天津津南水庫(kù)，天嘉湖，星耀五洲， 7000畝水面， 4100畝建設(shè)用地 圍海造地： 10平方公里浙江海鹽黃沙塢項(xiàng)目 — 深圳凱東集團(tuán) 老工業(yè)區(qū) /倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：西安大興新區(qū) 大城中村：深圳崗廈 — 金地集團(tuán)，大沖 — 華潤(rùn)集團(tuán) 全國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類(lèi) GB/T210102023，水庫(kù)地類(lèi) 113，沿海灘涂 115，均屬存量建設(shè)用地 陸地生態(tài)資源開(kāi)發(fā)（在保護(hù)的前提下適度開(kāi)發(fā)） 森林 地球之肺，草原 地球之膚，濕地 地球之腎 按比例配套規(guī)劃建設(shè)用地（ 510%） 國(guó)家級(jí)、省級(jí)森林公園：鳳凰南華山 — 深圳啟雄、?？诨鹕缴止珗@ — 香港駿豪 濕地（實(shí)驗(yàn)區(qū)）：曹妃甸濕地公園 — 中冶京唐、深圳大中華 草原：承德木蘭圍場(chǎng) 國(guó)有林場(chǎng)：惠州湯泉林場(chǎng) — 深圳佳兆業(yè) 國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（海南農(nóng)墾、黑龍江農(nóng)墾 /北大荒集團(tuán)） 存量改造為何成為香餑餑（為何暴力拆遷頻發(fā)） 依托原有的城市資源、生態(tài)資源 原有的人氣 存量建設(shè)用地指標(biāo)（新增指標(biāo)獲取太難） 改造 106 存量建設(shè)用地挖潛的央戲及地方戲種 中央文件： 集體轉(zhuǎn)國(guó)有：國(guó)土資發(fā) 【 2023】 138號(hào) 《 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法 》 2023年 4月，山東、天津、江蘇、湖北、四川五省市被國(guó)土部列為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤第一批試點(diǎn) 2023年 6月國(guó)土資源部頒布 《 管理辦法 》 ， 202 2023年又分別批準(zhǔn)了 19省加入增減掛鉤試點(diǎn)，各地農(nóng)民“被上樓”，引發(fā)新的城鄉(xiāng)沖突，甚至暗藏糧食危機(jī) 2023年 12月 27日國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)發(fā) ? 2023? 47號(hào) 《 關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)切實(shí)做好農(nóng)村土地整治的通知 》 ，開(kāi)始緊急糾偏 國(guó)有用地： 2023年 8月 11日，國(guó)土資源部 《 關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知 》（批而未征，征而未供，供而未建，新舊地塊，甲乙地塊，空中臵換，調(diào)整區(qū)位） 地方： 江蘇：萬(wàn)頃良田 山東：村改社 四川：拆院并院 河北：新民居、三年大變樣 廣東：三舊改造 深圳：城市更新 改造 107 廣東三舊改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居） 政策： 國(guó)土部與廣東省制定粵府明電 [2023]16號(hào) 《 廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案 》 ，提出廣東省在“三舊改造”方面有三年先行先試的機(jī)會(huì)（ 2023年起）。 2023年 8月 25日，廣東省正式發(fā)布粵府 ? 2023? 78號(hào) 《 關(guān)于推進(jìn)“三舊改造”促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn) 》 ， 《 意見(jiàn) 》 對(duì)現(xiàn)行的國(guó)土資源政策有六大突破： 一是簡(jiǎn)化了補(bǔ)辦征收手續(xù)； 二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)； 三是允許采用協(xié)議出讓供地； 四是土地純收益允許返撥支持用地者開(kāi)展改造； 五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國(guó)有建設(shè)用地，可簡(jiǎn)化手續(xù)； 六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠 意義： 土地利用效率提升 城市形象改善 政府獲得巨大的土地收益 涉及舊改的企業(yè)身價(jià)倍增 緩解新增用地壓力 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升 原駐地居民生活改善 改造 108 廣東三舊改造 需求： 《 全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（ 2023年～ 2023年） 》 指出，規(guī)劃期間國(guó)家下達(dá)給廣東省每年的建設(shè)用地增量控制指標(biāo)為 29萬(wàn)畝，而廣東省實(shí)際需求在 40萬(wàn)畝以上 潛力： 廣東省共有“三舊”用地面積 170多萬(wàn)畝，其中舊城鎮(zhèn) 34萬(wàn)畝、舊廠房 81萬(wàn)畝、舊村莊 60萬(wàn)畝 珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達(dá)到 90多萬(wàn)畝 廣州市共有“三舊”地塊 11813塊，面積達(dá) 招商： 2023年 7月 7日，廣東省在香港舉辦“廣東省改造用地招商推介專場(chǎng)”， 21個(gè)地級(jí)市共計(jì) 212個(gè)“三舊”改造地塊項(xiàng)目，改造面積超過(guò) 3900公頃，簽約 20多個(gè)項(xiàng)目，總投資 109億美元。 要求： 必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 納入“三舊”改造總體規(guī)劃、年度計(jì)劃 已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù) 需制訂具體改造方案，并且通過(guò)市 /縣人民政府批準(zhǔn) 改造 109 改造 深圳城市更新 深圳市人民政府令（第 211號(hào)） 《 深圳市城市更新辦法 》 （自 2023年 12月 1日起施行） 包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等 更新潛力： 涉及更新總用地面積約 200平方公里，預(yù)計(jì)要進(jìn)行拆除重建 60平方公里，盤(pán)活存量土地遠(yuǎn)期可向市場(chǎng)釋放的住宅規(guī)模大約在 5400萬(wàn)至 7200萬(wàn)平方米。 更新計(jì)劃： 首批獲批 25個(gè)改造項(xiàng)目 2023年初進(jìn)入實(shí)施階段，可提供 200多萬(wàn)平方米住宅 202 2023年更新項(xiàng)目逐年增加 政策亮點(diǎn)： 鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造 城市更新項(xiàng)目用地可協(xié)議出讓 “合規(guī)”建筑物可自由轉(zhuǎn)讓（不合規(guī)的接受處理后即合規(guī)） 首創(chuàng)“城市更新單元”概念 110 成片拆遷改造模式 ?政府主導(dǎo)改造 ?社會(huì)資金參與改造 ?集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造 ?原土地使用權(quán)人自行改造 成片改造項(xiàng)目招商操作技巧 ?抓住機(jī)遇調(diào)整兩規(guī)、申報(bào)改造計(jì)劃，為項(xiàng)目立戶 ?充分考慮政府、原用地人及參與企業(yè)三者利益平衡，編制合理的、有吸引力的營(yíng)銷(xiāo)手冊(cè) ?注重挖掘資源潛質(zhì)、個(gè)性，注重項(xiàng)目包裝，變土地出讓為項(xiàng)目招商 ?給參與企業(yè)留有足夠的想象空間（策劃定位、規(guī)劃微調(diào)權(quán)等） ?走出去：到成功實(shí)踐地區(qū)取經(jīng)，到資金充裕、房地產(chǎn)商聚集區(qū)針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo) ?請(qǐng)進(jìn)來(lái)：請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)把脈，請(qǐng)意向企業(yè)來(lái)訪（注意地緣關(guān)系） ?免踩政策紅線，但在原則下靈活掌握尺度，尤其是特殊地區(qū)的先試權(quán) ?從實(shí)際出發(fā)，門(mén)當(dāng)戶對(duì) 改造 111 山東臨沂全水城 臨沂市河?xùn)|區(qū)沂河濱河重點(diǎn)區(qū)域舊村改造 總占地面積 8300余畝 依托現(xiàn)代商城 、 文化名城 、 生態(tài)水城優(yōu)勢(shì) 地下水、地表水聯(lián)合開(kāi)發(fā) 成立臨沂全水城投資發(fā)展有限公司 土地出讓金全額返還，河北榮盛整體開(kāi)發(fā) 引入國(guó)際頂級(jí)賽事 F1摩托艇世錦賽 改造 112 結(jié)論篇一：土地運(yùn)營(yíng)的核心是調(diào)規(guī)模、找指標(biāo) 規(guī)模與指標(biāo)