【正文】 公開報道的海南已簽約一級開發(fā)總面積 610平方公里，開發(fā)總投資逾3000億元，至少可滿足新增人口 300500萬人居?。ㄈ珖诹稳丝谄詹楣迹刂?2023年 11月 1日零時，海南省總?cè)丝跒?8671518人，十年增加80萬人） 5成片開發(fā) 46 成片地產(chǎn)開發(fā) 新趨勢 管理去二元化：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、國有與集體一體化、海陸協(xié)調(diào) 開發(fā)概念細(xì)分化：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等 拿地方式多元化：一級開發(fā)曲線拿地、自主更新、合作、合股、收購等 綠色地產(chǎn)：綠色建筑、生態(tài)城市、低碳城市、智慧城市 藍(lán)色地產(chǎn)：填海造地、海洋經(jīng)濟(jì)、灘涂開發(fā)、無人島開發(fā) 土地立體開發(fā)：向上、向下、上山、下鄉(xiāng) 5成片開發(fā) 47 一級開發(fā)現(xiàn)狀 6一級開發(fā) ?土地一級開發(fā)三個歷程： 合二為一、政府獨攬、逐步市場化 ?三個利益集團(tuán)： 代表土地所有權(quán)的政府、一級開發(fā)企業(yè)（授權(quán)、組建或招標(biāo)）、原駐地企業(yè) /居民 /農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者（一級開發(fā)前土地使用者） ?一級開發(fā)的核心、難點： 征地和拆遷，其實是利益平衡 ?一級開發(fā)的瓶頸： 融資難、一級開發(fā)企業(yè)的利益難以保障 ?一級開發(fā)熱點問題： 影響大、誘惑大、彈性大 48 開發(fā)方式 成片與分片 存量與增量 割臘肉式 指婚式（即五統(tǒng)一） 招親式 新城公司式 借殼上市式 盈利方式 工程管理費(fèi) 土地增值 臨時性地租 經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施項目 營利性公建配套項目 壟斷性資源 文化視覺資源 6一級開發(fā) 49 一級開發(fā)模式 BT模式 —— 工程管理費(fèi) 理論模式 —— 土地增值分利 實踐模式 —— 低價曲線拿地二級開發(fā)獲利 6一級開發(fā) 50 政府主導(dǎo)下的市場化模式 政府稅收財力不足 銀行貸款嚴(yán)格限制 中央發(fā)債杯水車薪 自行發(fā)債遙遙無期 聯(lián)姻社會資金也許是不錯的選擇 “三共”保障體系 理念共鳴：公開招女婿 資源共享：公平談條件 投資共贏：公正建家庭 操作要點 與政府簽訂投資協(xié)議 發(fā)改委立項 納入規(guī)劃 合資注冊公司 報批土地一級開發(fā)方案 土地整理計劃 土地供應(yīng)計劃 土地出讓收益合法分配：財政收入與企業(yè)收益 6一級開發(fā) 《城市開發(fā)》獨家專訪 51 各地一級開發(fā)政策差異 國務(wù)院國發(fā) ? 2023? 13號 《 關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見 》 第二條的第（十）款指出“鼓勵民間資本參與土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)” 國土資發(fā) ? 2023? 100號 《 關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和引導(dǎo)民間資本投資國土資源領(lǐng)域的意見 》 北京 2023年 2月， 《 北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法 》 2023年 9月， 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 2023年 5月， 《 北京市土地一級開發(fā)項目招投標(biāo)暫行辦法 》 政府出資，利潤不高于開發(fā)成本的 2% 企業(yè)自籌，不高于開發(fā)成本的 8% 部分招商項目，確保 8%收益的前提下 5:5分成 北京的一級開發(fā)實質(zhì)是工程總承包，曲線拿地、一級轉(zhuǎn)二級是無奈的選擇 杭州 2023年 3月， 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府儲備土地開發(fā)整理的實施意見 》 海南 2023年 7月 19日， 《 關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知 》 一級開發(fā)商最高可以分得 70%的土地純收益 成都 2023年 9月 29日， 《 關(guān)于積極引進(jìn)和規(guī)范社會資金進(jìn)行一級土地整理的意見 》 2023年 5月 10日，川國土資發(fā) ? 2023? 36號 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知 》 ，清理一級開發(fā)違規(guī)問題 2023年 9月 27日，成府發(fā)（ 2023） 26號 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范引進(jìn)社會資金進(jìn)行一級土地證意見的通知 》 ，廢止 2023年文件。 二婚型項目： 土地使用權(quán)已經(jīng)在別人手里，需要轉(zhuǎn)手給你的開發(fā)項目，為了合理避稅，可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)或合作開發(fā)的模式，有的剛辦了土地證，有的規(guī)劃許可證、施工許可證、甚至預(yù)售證已經(jīng)齊全，好處是短平快，很快可開發(fā)變現(xiàn)，麻煩是前期債權(quán)債務(wù)關(guān)系難以一刀兩斷，擔(dān)心“前夫”或者“前情人”找上門耍賴。 明星型項目： 包括新城 /新區(qū)開發(fā)、成片土地開發(fā)、大型舊區(qū)改造（如老機(jī)場變新區(qū)）、大型城市綜合體項目等，萬眾矚目，功能綜合，片區(qū)輻射力大，需要開發(fā)商有足夠的實力、品牌影響力及掌控能力（引導(dǎo)市場及斡旋政府的能力）。 癥結(jié)：盲目建設(shè)，主題雷同 景區(qū) 98 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品分類 旅游地產(chǎn)是個很寬泛的概念 起初是為了發(fā)展旅游配套房子 現(xiàn)在是依托旅游景區(qū)蓋房子 ?旅游景點地產(chǎn) ?旅游商業(yè)地產(chǎn) ?旅游度假地產(chǎn) ?旅游住宅地產(chǎn)（旅游與住宅存在一定的關(guān)聯(lián)但又致命的沖突） 旅游地產(chǎn)模式分類 搬運(yùn)旅游者：把有閑暇時間、有消費(fèi)能力的人搬到有吸引力的旅游項目去，以時間贏得空間，自然景觀旅游地產(chǎn) 搬運(yùn)旅游產(chǎn)品：把有吸引力的旅游項目搬到有消費(fèi)能力但閑暇時間有限的人群中，以空間爭取時間，人造主題公園 景區(qū) 99 創(chuàng)新是旅游項目發(fā)展的靈魂 永恒動力 創(chuàng)新領(lǐng)域：定位 模式 流程 精確定位 瞄準(zhǔn) 定位意義：集中優(yōu)勢兵力 、 有限資源打殲滅戰(zhàn) 避免遍地開花 ， 地毯式轟炸 定位內(nèi)容：發(fā)展目標(biāo) 、 主題 、 功能 、 目標(biāo)市場 定位思路：差異 、 逆向 、 互補(bǔ) 、 避強(qiáng) 、 集聚 、 出眾 景區(qū) 100 大型旅游景區(qū)項目盈利模式創(chuàng)新 盈利模式 管理及其他配套服務(wù) 出售 房地產(chǎn)增值 出租 租金 合作 /合資 投資收益 +房地產(chǎn)增值 按利潤分成、按收入分成 土地轉(zhuǎn)讓 租賃 合作 /合資 房地產(chǎn)出售 出租 合作 /合資 先建后招 先招后建 (根據(jù)需求定做 ) 門票 會員 文化視覺資源 品牌輸出 文化衍生產(chǎn)品 景區(qū) 101 大型旅游景區(qū)項目易出現(xiàn)的三個先天不足 ?只注重項目建設(shè)內(nèi)容的規(guī)劃，而忽略了項目運(yùn)營策劃 ?只考慮了靜態(tài)項目的建設(shè)，忽略了動態(tài)的、常態(tài)的活動營造 ?只考慮了投資平衡，而忽略了經(jīng)營平衡 景區(qū) 102 昆明世博園 時間： 1999年 5月１日 — 10月 31日 規(guī)模： ， 3270畝 活動： 99昆明世界園藝博覽會 （ 世界Ａ１級園藝博覽會 ） 沈陽世博園 時間： 2023年 5月 1 日 — 10月 31日 規(guī)模： 5平方公里背景區(qū) 活動：第 56屆世界園藝博覽會 （ A2+B1級專業(yè)國際展會 ） 深圳園博園 時間： 2023年 9月 20日 — 2023年 3月 20日 規(guī)模： ， 990畝 活動：第五屆中國國際園林花卉博覽會 南京綠博園 時間： 2023年 9月 26日 — 10月 16日 規(guī)模： 3億元 ， 1155畝 活動：首屆中國國際綠化博覽會 漳州花博園 時間： 1998年夏興建 ， 歷屆花博會舉辦地 規(guī)模：已投入 5000萬元 ， 計劃由原來的 600余畝擴(kuò)建為 7800畝 活動：海峽兩岸 （ 福建漳州 ） 花卉博覽會 杭州休博園 時間： 2023年 4月 22日 — 10月 22日 規(guī)模： 2023畝 活動： 2023杭州世界休閑博覽會 方興未艾的會址旅游（園藝、論壇、賽事） 景區(qū) 103 華僑城旅游地產(chǎn)產(chǎn)品模式追溯 階段 產(chǎn)品模式 代表作 拓展區(qū)域 第一 微縮景觀主題公園 世界之窗 長沙、美國奧蘭多 第二 大型娛樂主題公園 歡樂谷 北京南磨坊、上海佘山、成都金牛 第三 大型生態(tài)主題景區(qū) 東部華僑城 武漢東湖、天津東麗湖、青島世博園 第四 都市高端會所群 歡樂海岸 歡樂海岸“只租不售”模式遭質(zhì)疑 華僑城是怎樣煉成的 崔元星 《 房地產(chǎn)世界 》 2023年第 2期 子虛烏有的小鎮(zhèn)故事：波托菲諾、茵特拉根 … … 鴻篇巨制的常態(tài)劇目： 《 跨世紀(jì) 》 、 《 創(chuàng)世紀(jì) 》 、 《 天禪 》 、 《 天機(jī) 》 … … 挖空心思的世界之最：最大落差人造瀑布 … … 華僑城的故事在傳頌，華僑城的劇目在上演，故事和劇目是否精彩，由看客來點評；手法是老套的，但內(nèi)容可能是全新的，華僑城的篇章是否可以續(xù)寫，自有華僑城和其他商家去冒險！ 景區(qū) 104 東部華僑城數(shù)字解碼 占地： 總投資：預(yù)算 35億元，實際估算 97億元 功能布局： 6大板塊， 2個主題公園、 3座旅游小鎮(zhèn)、 8家主題酒店、 2座標(biāo)準(zhǔn)球場、 4臺主題劇目，滿足 9個層面消費(fèi)心理需求 建設(shè)期： 938天（ 2023年 12月 30日動工， 2023年 7月 28日一期開放） 總建筑面積： 391630平米，景區(qū)建筑 246030平米，天麓大宅 145600平米（容積率 ） 東部華僑城能否復(fù)制、移植，值得商榷？！ 交通條件、市場需求、住宅反哺 景區(qū) 105 成片存量改造 國有礦區(qū)：唐山南湖生態(tài)城、徐州賈汪采煤塌陷區(qū)生態(tài)工業(yè)園、湘潭錳礦地質(zhì)公園 國有鹽場：茂名電白鹽場 — 碧桂園、曹妃甸新城 鋼城搬遷： 老飛機(jī)場：贛州黃金機(jī)場、廣州白云機(jī)場、?？诖笥⑸綑C(jī)場，長沙解放垸軍用機(jī)場 國有水庫：天津津南水庫，天嘉湖，星耀五洲， 7000畝水面， 4100畝建設(shè)用地 圍海造地： 10平方公里浙江海鹽黃沙塢項目 — 深圳凱東集團(tuán) 老工業(yè)區(qū) /倉儲區(qū)：西安大興新區(qū) 大城中村：深圳崗廈 — 金地集團(tuán)，大沖 — 華潤集團(tuán) 全國土地利用現(xiàn)狀分類 GB/T210102023，水庫地類 113，沿海灘涂 115，均屬存量建設(shè)用地 陸地生態(tài)資源開發(fā)（在保護(hù)的前提下適度開發(fā)） 森林 地球之肺，草原 地球之膚，濕地 地球之腎 按比例配套規(guī)劃建設(shè)用地（ 510%） 國家級、省級森林公園：鳳凰南華山 — 深圳啟雄、?？诨鹕缴止珗@ — 香港駿豪 濕地（實驗區(qū)）：曹妃甸濕地公園 — 中冶京唐、深圳大中華 草原：承德木蘭圍場 國有林場：惠州湯泉林場 — 深圳佳兆業(yè) 國有農(nóng)場（海南農(nóng)墾、黑龍江農(nóng)墾 /北大荒集團(tuán)） 存量改造為何成為香餑餑（為何暴力拆遷頻發(fā)） 依托原有的城市資源、生態(tài)資源 原有的人氣 存量建設(shè)用地指標(biāo)（新增指標(biāo)獲取太難） 改造 106 存量建設(shè)用地挖潛的央戲及地方戲種 中央文件： 集體轉(zhuǎn)國有：國土資發(fā) 【 2023】 138號 《 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法 》 2023年 4月，山東、天津、江蘇、湖北、四川五省市被國土部列為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤第一批試點 2023年 6月國土資源部頒布 《 管理辦法 》 ， 202 2023年又分別批準(zhǔn)了 19省加入增減掛鉤試點，各地農(nóng)民“被上樓”，引發(fā)新的城鄉(xiāng)沖突，甚至暗藏糧食危機(jī) 2023年 12月 27日國務(wù)院發(fā)布國發(fā) ? 2023? 47號 《 關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點切實做好農(nóng)村土地整治的通知 》 ，開始緊急糾偏 國有用地： 2023年 8月 11日，國土資源部 《 關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知 》（批而未征，征而未供，供而未建，新舊地塊，甲乙地塊，空中臵換，調(diào)整區(qū)位） 地方： 江蘇：萬頃良田 山東：村改社 四川：拆院并院 河北：新民居、三年大變樣 廣東：三舊改造 深圳：城市更新 改造 107 廣東三舊改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居） 政策： 國土部與廣東省制定粵府明電 [2023]16號 《 廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點示范省工作方案 》 ，提出廣東省在“三舊改造”方面有三年先行先試的機(jī)會（ 2023年起）。 要求： 必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 納入“三舊”改造總體規(guī)劃、年度計劃 已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫 需制訂具體改造方案，并且通過市 /縣人民政府批準(zhǔn) 改造 109 改造 深圳城市更新 深圳市人民政府令（第 211號） 《 深圳市城市更新辦法 》 （自 2023年 12月 1日起施行） 包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等 更新潛力： 涉及更新總用地面積約 200平方公里，預(yù)計要進(jìn)行拆除重建 60平方公里，盤活存量土地遠(yuǎn)期可向市場釋放的住宅規(guī)模大約在 5400萬至 7200