【正文】 癥結(jié)：盲目建設(shè)，主題雷同 景區(qū) 98 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品分類 旅游地產(chǎn)是個(gè)很寬泛的概念 起初是為了發(fā)展旅游配套房子 現(xiàn)在是依托旅游景區(qū)蓋房子 ?旅游景點(diǎn)地產(chǎn) ?旅游商業(yè)地產(chǎn) ?旅游度假地產(chǎn) ?旅游住宅地產(chǎn)（旅游與住宅存在一定的關(guān)聯(lián)但又致命的沖突） 旅游地產(chǎn)模式分類 搬運(yùn)旅游者：把有閑暇時(shí)間、有消費(fèi)能力的人搬到有吸引力的旅游項(xiàng)目去，以時(shí)間贏得空間，自然景觀旅游地產(chǎn) 搬運(yùn)旅游產(chǎn)品：把有吸引力的旅游項(xiàng)目搬到有消費(fèi)能力但閑暇時(shí)間有限的人群中，以空間爭取時(shí)間，人造主題公園 景區(qū) 99 創(chuàng)新是旅游項(xiàng)目發(fā)展的靈魂 永恒動力 創(chuàng)新領(lǐng)域：定位 模式 流程 精確定位 瞄準(zhǔn) 定位意義：集中優(yōu)勢兵力 、 有限資源打殲滅戰(zhàn) 避免遍地開花 ， 地毯式轟炸 定位內(nèi)容：發(fā)展目標(biāo) 、 主題 、 功能 、 目標(biāo)市場 定位思路：差異 、 逆向 、 互補(bǔ) 、 避強(qiáng) 、 集聚 、 出眾 景區(qū) 100 大型旅游景區(qū)項(xiàng)目盈利模式創(chuàng)新 盈利模式 管理及其他配套服務(wù) 出售 房地產(chǎn)增值 出租 租金 合作 /合資 投資收益 +房地產(chǎn)增值 按利潤分成、按收入分成 土地轉(zhuǎn)讓 租賃 合作 /合資 房地產(chǎn)出售 出租 合作 /合資 先建后招 先招后建 (根據(jù)需求定做 ) 門票 會員 文化視覺資源 品牌輸出 文化衍生產(chǎn)品 景區(qū) 101 大型旅游景區(qū)項(xiàng)目易出現(xiàn)的三個(gè)先天不足 ?只注重項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的規(guī)劃，而忽略了項(xiàng)目運(yùn)營策劃 ?只考慮了靜態(tài)項(xiàng)目的建設(shè)，忽略了動態(tài)的、常態(tài)的活動營造 ?只考慮了投資平衡，而忽略了經(jīng)營平衡 景區(qū) 102 昆明世博園 時(shí)間： 1999年 5月１日 — 10月 31日 規(guī)模： ， 3270畝 活動： 99昆明世界園藝博覽會 （ 世界Ａ１級園藝博覽會 ） 沈陽世博園 時(shí)間： 2023年 5月 1 日 — 10月 31日 規(guī)模： 5平方公里背景區(qū) 活動：第 56屆世界園藝博覽會 （ A2+B1級專業(yè)國際展會 ） 深圳園博園 時(shí)間： 2023年 9月 20日 — 2023年 3月 20日 規(guī)模： ， 990畝 活動：第五屆中國國際園林花卉博覽會 南京綠博園 時(shí)間： 2023年 9月 26日 — 10月 16日 規(guī)模： 3億元 ， 1155畝 活動：首屆中國國際綠化博覽會 漳州花博園 時(shí)間： 1998年夏興建 ， 歷屆花博會舉辦地 規(guī)模：已投入 5000萬元 ， 計(jì)劃由原來的 600余畝擴(kuò)建為 7800畝 活動：海峽兩岸 （ 福建漳州 ） 花卉博覽會 杭州休博園 時(shí)間： 2023年 4月 22日 — 10月 22日 規(guī)模： 2023畝 活動： 2023杭州世界休閑博覽會 方興未艾的會址旅游（園藝、論壇、賽事） 景區(qū) 103 華僑城旅游地產(chǎn)產(chǎn)品模式追溯 階段 產(chǎn)品模式 代表作 拓展區(qū)域 第一 微縮景觀主題公園 世界之窗 長沙、美國奧蘭多 第二 大型娛樂主題公園 歡樂谷 北京南磨坊、上海佘山、成都金牛 第三 大型生態(tài)主題景區(qū) 東部華僑城 武漢東湖、天津東麗湖、青島世博園 第四 都市高端會所群 歡樂海岸 歡樂海岸“只租不售”模式遭質(zhì)疑 華僑城是怎樣煉成的 崔元星 《 房地產(chǎn)世界 》 2023年第 2期 子虛烏有的小鎮(zhèn)故事：波托菲諾、茵特拉根 … … 鴻篇巨制的常態(tài)劇目： 《 跨世紀(jì) 》 、 《 創(chuàng)世紀(jì) 》 、 《 天禪 》 、 《 天機(jī) 》 … … 挖空心思的世界之最：最大落差人造瀑布 … … 華僑城的故事在傳頌，華僑城的劇目在上演，故事和劇目是否精彩，由看客來點(diǎn)評；手法是老套的，但內(nèi)容可能是全新的，華僑城的篇章是否可以續(xù)寫，自有華僑城和其他商家去冒險(xiǎn)！ 景區(qū) 104 東部華僑城數(shù)字解碼 占地： 總投資：預(yù)算 35億元，實(shí)際估算 97億元 功能布局： 6大板塊， 2個(gè)主題公園、 3座旅游小鎮(zhèn)、 8家主題酒店、 2座標(biāo)準(zhǔn)球場、 4臺主題劇目，滿足 9個(gè)層面消費(fèi)心理需求 建設(shè)期： 938天（ 2023年 12月 30日動工， 2023年 7月 28日一期開放） 總建筑面積： 391630平米，景區(qū)建筑 246030平米，天麓大宅 145600平米（容積率 ） 東部華僑城能否復(fù)制、移植，值得商榷？！ 交通條件、市場需求、住宅反哺 景區(qū) 105 成片存量改造 國有礦區(qū)：唐山南湖生態(tài)城、徐州賈汪采煤塌陷區(qū)生態(tài)工業(yè)園、湘潭錳礦地質(zhì)公園 國有鹽場：茂名電白鹽場 — 碧桂園、曹妃甸新城 鋼城搬遷： 老飛機(jī)場：贛州黃金機(jī)場、廣州白云機(jī)場、?？诖笥⑸綑C(jī)場，長沙解放垸軍用機(jī)場 國有水庫：天津津南水庫，天嘉湖，星耀五洲， 7000畝水面， 4100畝建設(shè)用地 圍海造地： 10平方公里浙江海鹽黃沙塢項(xiàng)目 — 深圳凱東集團(tuán) 老工業(yè)區(qū) /倉儲區(qū)：西安大興新區(qū) 大城中村：深圳崗廈 — 金地集團(tuán)，大沖 — 華潤集團(tuán) 全國土地利用現(xiàn)狀分類 GB/T210102023，水庫地類 113，沿海灘涂 115，均屬存量建設(shè)用地 陸地生態(tài)資源開發(fā)（在保護(hù)的前提下適度開發(fā)） 森林 地球之肺，草原 地球之膚，濕地 地球之腎 按比例配套規(guī)劃建設(shè)用地（ 510%） 國家級、省級森林公園：鳳凰南華山 — 深圳啟雄、?？诨鹕缴止珗@ — 香港駿豪 濕地（實(shí)驗(yàn)區(qū)）：曹妃甸濕地公園 — 中冶京唐、深圳大中華 草原：承德木蘭圍場 國有林場：惠州湯泉林場 — 深圳佳兆業(yè) 國有農(nóng)場（海南農(nóng)墾、黑龍江農(nóng)墾 /北大荒集團(tuán)） 存量改造為何成為香餑餑（為何暴力拆遷頻發(fā)） 依托原有的城市資源、生態(tài)資源 原有的人氣 存量建設(shè)用地指標(biāo)（新增指標(biāo)獲取太難） 改造 106 存量建設(shè)用地挖潛的央戲及地方戲種 中央文件： 集體轉(zhuǎn)國有：國土資發(fā) 【 2023】 138號 《 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法 》 2023年 4月，山東、天津、江蘇、湖北、四川五省市被國土部列為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤第一批試點(diǎn) 2023年 6月國土資源部頒布 《 管理辦法 》 ， 202 2023年又分別批準(zhǔn)了 19省加入增減掛鉤試點(diǎn)，各地農(nóng)民“被上樓”，引發(fā)新的城鄉(xiāng)沖突，甚至暗藏糧食危機(jī) 2023年 12月 27日國務(wù)院發(fā)布國發(fā) ? 2023? 47號 《 關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)切實(shí)做好農(nóng)村土地整治的通知 》 ，開始緊急糾偏 國有用地： 2023年 8月 11日，國土資源部 《 關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知 》（批而未征，征而未供，供而未建，新舊地塊，甲乙地塊，空中臵換，調(diào)整區(qū)位） 地方： 江蘇：萬頃良田 山東：村改社 四川：拆院并院 河北：新民居、三年大變樣 廣東：三舊改造 深圳：城市更新 改造 107 廣東三舊改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居） 政策： 國土部與廣東省制定粵府明電 [2023]16號 《 廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案 》 ，提出廣東省在“三舊改造”方面有三年先行先試的機(jī)會（ 2023年起）。 5成片開發(fā) 44 地產(chǎn)大鱷吞噬海南 崔元星：尋找海南大地主 2023年 3月 24日 《 深圳商報(bào) 》 中糧集團(tuán) —— 亞龍灣： 17年前進(jìn)入海南，擁有開發(fā)面積 ，正在爭取亞龍灣二期 10平方公里開發(fā)權(quán) 魯能集團(tuán) —— 盈濱島：目前在海南擁有約 19平方公里土地， 2023年 2月20日，獲得 11平方公里盈賓島開發(fā)權(quán) 華潤集團(tuán) —— 石梅灣： 1999年， 180公頃土地使用權(quán)， 2023年 4月， 12平方公里的主開發(fā)商 中信集團(tuán) —— 博鰲二期： 2023年海洽會上，在原 規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)上將規(guī)劃區(qū)擴(kuò)大到 122平方公里 天津萬隆 —— 海口新埠島： 2023年 3月 7日， 李嘉誠等 —— 海棠灣： 2023年，李嘉誠父子、保利集團(tuán)及以上海家化為首的上海聯(lián)合體就一同開發(fā)海棠灣達(dá)成協(xié)議，后擱淺。 管轄權(quán) 現(xiàn)狀： 城市建設(shè)用地歸口國土部門，農(nóng)村集體用地歸口農(nóng)業(yè)部門，灘涂未利用地歸口國土或水利部門，林地歸口林業(yè)部門，海域與海島歸口海洋部門 趨勢： 海域比照陸域、集體比照國有用地統(tǒng)一歸口到國土部門 2023年 2月 24日，廣東省土地開發(fā)儲備局成立，嘗試將圍海造地納入土地管理系統(tǒng) 開發(fā)審批流程： 海域使用權(quán)審批：適用 《 海域使用管理法 》 圍海造陸工程實(shí)施：適用工程管理相關(guān)條例辦法 圍海造陸后土地使用權(quán)管理：適用 《 土地管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 5成片開發(fā) 42 海島開發(fā) 《 無居民海島使用權(quán)登記辦法 》 ： 2023年 12月 7日，由國家海洋局出臺，可以通過申請或招拍掛公開方式獲得無居民島使用權(quán)，并公布了“無居民海島使用權(quán)出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)” 我國首批可開發(fā)無居民海島公布： 2023年 4月 12日， 176個(gè)可開發(fā)的海島涉及遼寧等 8個(gè)省區(qū)，其中，廣東最多共 60個(gè) 我國第一本無居民海島使用權(quán)證： 2023年 11月 8日，國家海洋局向?qū)幉ㄉ倘它S益民頒發(fā)編號為 110001的寧波象山的旦門山島 50年的海島使用權(quán)證 5成片開發(fā) 43 成片項(xiàng)目退出機(jī)制 /盈利模式 賣協(xié)議：協(xié)議體現(xiàn)了企業(yè)的商務(wù)談判能力，更是企業(yè)品牌影響力的綜合體現(xiàn)，所以，能夠達(dá)成協(xié)議本身也是有價(jià)值的。 ?蘇南模式的主要特征：農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟(jì)為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。 3新型城鎮(zhèn)化 26 類型二：天津模式以宅基地?fù)Q房集中居住 ?天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類型：整體推進(jìn)型、都市擴(kuò)散型、開發(fā)拓展型和“三集中”型?！倍谌涨罢匍_的中共中央政治局會議上，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”同樣成為未來擴(kuò)大內(nèi)需的政策要點(diǎn)之一。 2政策形勢 14 中央與地方的財(cái)權(quán)之爭 業(yè)內(nèi)外基本達(dá)成了共識，房價(jià)暴漲的根源是 “ 土地財(cái)政 ” ，但 “ 土地財(cái)政 ”緣何而來、何時(shí)才能消亡？年關(guān)將至，土地、房產(chǎn)市場依然跌宕起伏，中央及國家高管換屆進(jìn)行中，回顧一下中央與地方政府的財(cái)權(quán)爭奪史，也許會理清 “ 土地財(cái)政 ” 的來龍去脈。 幫政府圈錢，幫企業(yè)圈地 促進(jìn)陽光下的錢權(quán)交易！ 3 土地成片開發(fā)關(guān)鍵流程 前期：畫餅 定位 策劃 規(guī)劃 立項(xiàng) 中期：做餅 土地征收 多通一平 公益設(shè)施 有機(jī)配套 后期：分餅 引擎開發(fā) 營銷 出讓 分利 收益關(guān)系 指數(shù) 加法 乘法 參與越深，收益越大 抓牢前期，嚴(yán)控中期，把握后期 4 講課提綱 從宏觀到微觀，從理論到實(shí)踐，從普遍到個(gè)案 ?1區(qū)域格局 ?2政策形勢 ?3新型城鎮(zhèn)化 ?4國家規(guī)劃 ?5成片開發(fā) ?6一級開發(fā) ?7土地營銷 ?8分類案例： ?互動提問 現(xiàn)場答疑 5 開篇案例： 蘭州崔家大灘成片土地一級開發(fā) 案例意義思考： 政府：原來是靠財(cái)政自籌財(cái)力不足，靠銀行貸款趕上中央清理融資平臺，靠發(fā)債無望， 投資商：原來靠參與政府市政工程掙管理費(fèi)，靠獲得土地使用權(quán)后開發(fā)房產(chǎn)租售掙錢 政府和開發(fā)商面臨怎樣的轉(zhuǎn)型？ 時(shí)間： 2023年 9月 4日， 《 蘭州日報(bào) 》 地點(diǎn)： 蘭州市七里河區(qū)崔家大灘地區(qū) 投資商：中國鐵建股份 總投資： 100億元 總面積： 4000畝 開發(fā)內(nèi)容：土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施、河道整治及土地包裝策劃等 袁占亭市長評價(jià)：創(chuàng)造了蘭州及西北地區(qū)土地一級開發(fā)市場化新模式 6 蘭州造城運(yùn)動 蘭州造城運(yùn)動的三個(gè)動因： 蘭州國家級新區(qū)獲批（國家政策） 低丘緩坡試點(diǎn)獲批（國土部門用地規(guī)模、指標(biāo)扶持） 一級開發(fā)模式地方認(rèn)可（融資渠道打通） 低丘緩坡試點(diǎn)： 2023年 3月獲批國土資源部試點(diǎn)，蘭州新區(qū) 10平方公里、蘭州新城 10平方公里 蘭州新城：太平洋建設(shè)集團(tuán)，一期投資 200億元，推移山丘 7