【正文】 理法 》 《 集體土地征地補(bǔ)償條例 》 《 全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要 》 鼓勵(lì)開發(fā)低丘緩坡政策 鼓勵(lì)存量用地開發(fā)新政 市場(chǎng)化的填海造地政策 落實(shí)新型城鎮(zhèn)化及中央一號(hào)涉農(nóng)文件相關(guān)土地政策 20 看圖說話： 以城市為中心的城市圈，到省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，到城市群及城鎮(zhèn)化是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì) 從東部到中部、再到西部，城市群逐漸成熟，這是中國(guó)城鎮(zhèn)化新型發(fā)展的宏觀背景 3新型城鎮(zhèn)化 21 新型城鎮(zhèn)化的政治背景 十六大提出了“走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路”， 十七大的進(jìn)一步補(bǔ)充是，“按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。 十八大新“四化”，要堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。 李克強(qiáng)：“ … 城鄉(xiāng)差距量大，差距就是潛力，未來幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化?！倍谌涨罢匍_的中共中央政治局會(huì)議上，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”同樣成為未來擴(kuò)大內(nèi)需的政策要點(diǎn)之一。 3新型城鎮(zhèn)化 22 新型城鎮(zhèn)化的兩大 熱點(diǎn) 區(qū)域 1）大城市城中村改造 廣東三舊改造 深圳城市更新 各地城市中心區(qū)及副中心區(qū)、新區(qū)升級(jí)建設(shè) 2）新市鎮(zhèn)開發(fā) 增減掛鉤推動(dòng)下的滅村造鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng) 江蘇：萬頃良田建設(shè)工程 山東：村改社運(yùn)動(dòng)，推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造 四川：拆院并院 河北：新民居 3新型城鎮(zhèn)化 23 新型城鎮(zhèn)化 “提高土地資源集約利用” 單位產(chǎn)值提升，單位 GDP的用地要降低； 集約利用方向，推動(dòng)新的“四化” —— 工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 《 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 與土地相關(guān)的數(shù)字有兩個(gè)，一是耕地保有量保持在 ，二是單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降 30%； 《 綱要 》 第二十二章第三節(jié)“節(jié)約集約利用土地”指出：堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，加大閑臵土地清理處臵力度，鼓勵(lì)深度開發(fā)利用地上地下空間。 《 綱要 》 透露出 “嚴(yán)格控制用地規(guī)模、鼓勵(lì)拓展利用空間”的強(qiáng)烈信號(hào)。 3新型城鎮(zhèn)化 24 新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展類型 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求政府支持、土地確權(quán)與供給 ?人的社會(huì)效應(yīng)要兼顧生產(chǎn)與生活 ?土地價(jià)值的溢出需要合理的定位與引導(dǎo) ?產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，人的社會(huì)效應(yīng)，土地價(jià)值的溢出效應(yīng)，而后有市、鎮(zhèn)、城 3新型城鎮(zhèn)化 25 類型一：成都模式以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展 ?對(duì)土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，設(shè)立建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤機(jī)制。 ?以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點(diǎn)，確立優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集群。 ?另外再配以農(nóng)民的公共服務(wù)和社會(huì)保障，提高農(nóng)民的生活水平。 瓶頸：土地確權(quán)后的農(nóng)民長(zhǎng)期生產(chǎn)收益、生活保障問題。 3新型城鎮(zhèn)化 26 類型二：天津模式以宅基地?fù)Q房集中居住 ?天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類型：整體推進(jìn)型、都市擴(kuò)散型、開發(fā)拓展型和“三集中”型。 ?其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的“以宅基地?fù)Q房”，先解決搬遷農(nóng)民的安臵問題 ?然后通過土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問題。 ?將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機(jī)結(jié)合。 瓶頸：土地臵換后的農(nóng)民就業(yè)問題。 3新型城鎮(zhèn)化 27 類型三：廣東模式通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚 ?一是珠三角模式，即以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)集中的中心鎮(zhèn)為發(fā)展依托； ?二是山區(qū)模式，即圍繞著縣城，發(fā)展專業(yè)鎮(zhèn)。 ?珠三角模式的主要做法是通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。 瓶頸：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)之后產(chǎn)業(yè)人口留下以及本地人口遠(yuǎn)期發(fā)展問題。 3新型城鎮(zhèn)化 28 類型四：蘇南模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源 ?政府出面組織土地、資本和勞動(dòng)力等生產(chǎn)資料，出資辦企業(yè)，并由政府指派所謂的能人來擔(dān)任企業(yè)負(fù)責(zé)人。 ?蘇南模式的主要特征：農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟(jì)為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。 瓶頸：所有制產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及外來高水平產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入問題。 3新型城鎮(zhèn)化 29 類型五：溫州模式以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體 ?溫州模式是以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體、迅速發(fā)展為推動(dòng)力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。 ?在溫州，當(dāng)?shù)卣龀謧€(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這是改革開放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區(qū)可利用的資源，發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)的方法。 瓶頸：土地使用過度，個(gè)體經(jīng)濟(jì)沒有“爹、娘”。 3新型城鎮(zhèn)化 30 各種模式都有自己的“ 軟肋 ” ?產(chǎn)業(yè)不佳，土地價(jià)值難以提升 ?當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活難以持續(xù)，社會(huì)環(huán)境堪憂 ?土地確權(quán)不當(dāng)，導(dǎo)致土地價(jià)值難以市場(chǎng)化增值 3新型城鎮(zhèn)化 31 新型城鎮(zhèn)化下的成片開發(fā) 發(fā)現(xiàn)有開發(fā)價(jià)值的特色資源鎮(zhèn)區(qū)、功能片區(qū) 資本市場(chǎng)價(jià)值 ＆ 終端消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)值 獲取建設(shè)用地的可能性（鎮(zhèn)域及新片區(qū)開發(fā)瓶頸） 存量 ＆ 新增 3新型城鎮(zhèn)化 32 精準(zhǔn)定位 —— 新城鎮(zhèn)化的重要突破口 ?結(jié)合區(qū)域，定位新型城鎮(zhèn) —— 從城鎮(zhèn)體系定性 ?結(jié)合產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入發(fā)展動(dòng)力 —— 從產(chǎn)業(yè)角度定調(diào) ?結(jié)合土地，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增值 —— 從價(jià)值角度定價(jià) 3新型城鎮(zhèn)化 33 把準(zhǔn)脈搏 —— 新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì) 成熟產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)改造升級(jí) ?從生產(chǎn)聚集走向產(chǎn)業(yè)鏈聚集產(chǎn)生新的居住、園區(qū)、綜合體、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)等需求 ?中山小欖鎮(zhèn) —— 燈具、東莞虎門鎮(zhèn) —— 服裝 新機(jī)遇、新市場(chǎng)的小城鎮(zhèn) ?資源性特色鎮(zhèn)（資源優(yōu)勢(shì) —— 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) —— 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)） ?近郊鎮(zhèn)（服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)） ?中心鎮(zhèn)（商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)） ?核心經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)的小城鎮(zhèn) ?特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)產(chǎn)品精深加工，農(nóng)業(yè)會(huì)展、農(nóng)業(yè)休閑等新興邊緣型農(nóng)業(yè)） ?濱海小城鎮(zhèn)（海洋經(jīng)濟(jì)，灣區(qū)，臨港產(chǎn)業(yè)） 3新型城鎮(zhèn)化 34 國(guó)家規(guī)劃 —— 新型城鎮(zhèn)化的 規(guī)劃 背景 2023年， 《 全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃 》 將城市圈群落實(shí)到空間 2023年 《 全國(guó)海洋功能規(guī)劃 》 將圈群發(fā)展延伸到全域范圍內(nèi) 2023年 10月 29日，我國(guó)首部全域立體開發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的 《 全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要 (2023~2030)》 由國(guó)家 28部委聯(lián)合編制完成，已上報(bào)國(guó)務(wù)院，全國(guó)人大審議通過后，將成為“國(guó)土開發(fā)憲法”，統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃 《 全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（ 20232023年） 》 由國(guó)家發(fā)改委牽頭，財(cái)政部、國(guó)土資源部、住建部等十多個(gè)部委參與編制，將于近期對(duì)外頒布。 國(guó)土資源部 《 關(guān)于開展 2023年度全國(guó)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)更新匯總工作的通知 》 ，與此同時(shí)，國(guó)土資源部還在進(jìn)行“農(nóng)村集體土地確權(quán)驗(yàn)收工作”，完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度、建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的前提。 4國(guó)家規(guī)劃 35 成片開發(fā)定義 性質(zhì)：集體與國(guó)有 用途：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地 宗地：地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊 宗地開發(fā) 成片開發(fā) 5成片開發(fā) 36 土地用途管理 土地是最重要的固定資產(chǎn) 土地用途管理是土地管理的核心 土地用途分類： ? 土地利用現(xiàn)狀分類 GB/T 210102023：農(nóng)用地、未利用地、建設(shè)用地 ? 土地利用總體規(guī)劃：允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū) ? 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)：居住用地 R、公共管理與公共服務(wù)用地 A等 ? 土地出讓用途：居住、商服、工業(yè)等 5成片開發(fā) 37 ?利于城市總體形象的營(yíng)造及總體規(guī)劃的執(zhí)行 ?降低城市總體開發(fā)成本，避免各自為政、遍地開花 ?節(jié)約土地流轉(zhuǎn)成本 ?節(jié)約土地基礎(chǔ)開發(fā)資金 ?把土地運(yùn)營(yíng)的增值空間部分讓渡給企業(yè)，給運(yùn)營(yíng)商的升級(jí)提供了機(jī)會(huì)和土壤 土地成片開發(fā)的優(yōu)點(diǎn) 5成片開發(fā) 《人民日?qǐng)?bào)》 8公頃 《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》 值途徑； 國(guó)土部出臺(tái) 《 限制用地項(xiàng)目目錄（ 2023年本） 》 規(guī)定商品住宅宗地出讓面積不得超過：小城市（鎮(zhèn)） 7公頃，中等城市 14公頃，大城市 20公頃 38 泛地產(chǎn) 住宅樓盤不斷變大（社區(qū)） 舊城成片改造 園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等） 新功能城區(qū)崛起 城市群、農(nóng)村城市化 國(guó)土整治規(guī)劃出臺(tái)（零散土地連片、礦山治理） 圍墾填海 …… 產(chǎn)業(yè)融合 功能集聚 泛地產(chǎn) 居住 購物 商務(wù) 休閑 教育 …… ……農(nóng)業(yè) 工業(yè) 商業(yè) 旅游 5成片開發(fā) 39 ? 一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā) ? 稀缺資源也需要營(yíng)銷 、 好地塊也需要策劃 ? 賣布還是衣服 ? 資源 、 資金與知本 ? 業(yè)主制理論：各方角色定位 基本問題 5成片開發(fā) 40 業(yè)主制 角色 投入 產(chǎn)出 一級(jí)運(yùn)營(yíng)商 整合能力、理念、啟動(dòng)資金 土地增值 政府 資源、環(huán)境、心態(tài) 稅收、社會(huì)就業(yè)、政績(jī) 顧問機(jī)構(gòu) 智力資本 顧問費(fèi) 戰(zhàn)略投資商 資本 投資收益 入駐企業(yè)、二級(jí)開發(fā)商 租金、固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 5成片開發(fā) 41 圍海造地 海洋功能區(qū)劃 2023年 3月 3日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了 《 全國(guó)海洋功能區(qū)劃（ 20232023年） 》 10月 16日，國(guó)務(wù)院批復(fù)了廣西等 8省區(qū) 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 11月 6日，國(guó)務(wù)院批復(fù)廣東等 3省市 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 ，其中，到 2023年，廣東省建設(shè)用圍填海規(guī)劃控制在 。 管轄權(quán) 現(xiàn)狀： 城市建設(shè)用地歸口國(guó)土部門，農(nóng)村集體用地歸口農(nóng)業(yè)部門，灘涂未利用地歸口國(guó)土或水利部門，林地歸口林業(yè)部門，海域與海島歸口海洋部門 趨勢(shì)： 海域比照陸域、集體比照國(guó)有用地統(tǒng)一歸口到國(guó)土部門 2023年 2月 24日，廣東省土地開發(fā)儲(chǔ)備局成立，嘗試將圍海造地納入土地管理系統(tǒng) 開發(fā)審批流程： 海域使用權(quán)審批：適用 《 海域使用管理法 》 圍海造陸工程實(shí)施：適用工程管理相關(guān)條例辦法 圍海造陸后土地使用權(quán)管理：適用 《 土地管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 5成片開發(fā) 42 海島開發(fā) 《 無居民海島使用權(quán)登記辦法 》 ： 2023年 12月 7日，由國(guó)家海洋局出臺(tái)，可以通過申請(qǐng)或招拍掛公開方式獲得無居民島使用權(quán)，并公布了“無居民海島使用權(quán)出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)” 我國(guó)首批可開發(fā)無居民海島公布： 2023年 4月 12日， 176個(gè)可開發(fā)的海島涉及遼寧等 8個(gè)省區(qū)，其中，廣東最多共 60個(gè) 我國(guó)第一本無居民海島使用權(quán)證： 2023年 11月 8日，國(guó)家海洋局向?qū)幉ㄉ倘它S益民頒發(fā)編號(hào)為 110001的寧波象山的旦門山島 50年的海島使用權(quán)證 5成片開發(fā) 43 成片項(xiàng)目退出機(jī)制 /盈利模式 賣協(xié)議：協(xié)議體現(xiàn)了企業(yè)的商務(wù)談判能力，更是企業(yè)品牌影響力的綜合體現(xiàn)，所以，能夠達(dá)成協(xié)議本身也是有價(jià)值的。協(xié)議甲方分為各級(jí)政府、政府專業(yè)部門及政府所屬國(guó)有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書（明確投資意向及項(xiàng)目）、框架協(xié)議（明確項(xiàng)目用地及投資內(nèi)容、投資計(jì)劃等）、協(xié)議（明確開發(fā)模式、雙方的責(zé)權(quán)利及罰則等）。 賣批文：獲得核心引擎項(xiàng)目立項(xiàng)批文及片區(qū)城規(guī)、土規(guī)及控規(guī)等規(guī)劃批文。 賣工程：完成市政及公益項(xiàng)目所有手續(xù)后轉(zhuǎn)包工程獲得收益。 賣土地：整理開發(fā)完成后經(jīng)營(yíng)性用地出讓，與政府分享土地增值收益。 賣股權(quán)：低價(jià)曲線拿地后打包或分別轉(zhuǎn)讓子公司。 賣房子：曲線拿地后自行或合作進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，出售房子獲利。 賣管理：通過出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。 5成片開發(fā) 44 地產(chǎn)大鱷吞噬海南 崔元星：尋找海南大地主 2023年 3月 24日 《 深圳商報(bào) 》 中糧集團(tuán) —— 亞龍灣： 17年前進(jìn)入海南，擁有開發(fā)面積 ，正在爭(zhēng)取亞龍灣二期 10平方公里開發(fā)權(quán) 魯能集團(tuán) —— 盈濱島：目前在海南擁有約 19平方公里土地， 2023年 2月20日，獲得 11平方公里盈賓島開發(fā)權(quán) 華潤(rùn)集團(tuán) —— 石梅灣： 1999年， 180公頃土地使用權(quán)， 2023年 4月， 12平方公里的主開發(fā)商 中信集團(tuán) —— 博鰲二期： 2023年海洽會(huì)上，在原 規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)上將規(guī)劃區(qū)擴(kuò)大到 122平方公里 天津萬隆 —— ?？谛虏簫u： 2023年 3月 7日， 李嘉誠(chéng)等 —— 海棠灣： 2023