【正文】 土地利用總體規(guī)劃：允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū) ? 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)：居住用地 R、公共管理與公共服務(wù)用地 A等 ? 土地出讓用途：居住、商服、工業(yè)等 5成片開發(fā) 37 ?利于城市總體形象的營(yíng)造及總體規(guī)劃的執(zhí)行 ?降低城市總體開發(fā)成本，避免各自為政、遍地開花 ?節(jié)約土地流轉(zhuǎn)成本 ?節(jié)約土地基礎(chǔ)開發(fā)資金 ?把土地運(yùn)營(yíng)的增值空間部分讓渡給企業(yè)，給運(yùn)營(yíng)商的升級(jí)提供了機(jī)會(huì)和土壤 土地成片開發(fā)的優(yōu)點(diǎn) 5成片開發(fā) 《人民日?qǐng)?bào)》 8公頃 《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》 值途徑； 國(guó)土部出臺(tái) 《 限制用地項(xiàng)目目錄（ 2023年本） 》 規(guī)定商品住宅宗地出讓面積不得超過：小城市（鎮(zhèn)） 7公頃，中等城市 14公頃，大城市 20公頃 38 泛地產(chǎn) 住宅樓盤不斷變大（社區(qū)） 舊城成片改造 園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等） 新功能城區(qū)崛起 城市群、農(nóng)村城市化 國(guó)土整治規(guī)劃出臺(tái)（零散土地連片、礦山治理） 圍墾填海 …… 產(chǎn)業(yè)融合 功能集聚 泛地產(chǎn) 居住 購(gòu)物 商務(wù) 休閑 教育 …… ……農(nóng)業(yè) 工業(yè) 商業(yè) 旅游 5成片開發(fā) 39 ? 一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā) ? 稀缺資源也需要營(yíng)銷 、 好地塊也需要策劃 ? 賣布還是衣服 ? 資源 、 資金與知本 ? 業(yè)主制理論：各方角色定位 基本問題 5成片開發(fā) 40 業(yè)主制 角色 投入 產(chǎn)出 一級(jí)運(yùn)營(yíng)商 整合能力、理念、啟動(dòng)資金 土地增值 政府 資源、環(huán)境、心態(tài) 稅收、社會(huì)就業(yè)、政績(jī) 顧問機(jī)構(gòu) 智力資本 顧問費(fèi) 戰(zhàn)略投資商 資本 投資收益 入駐企業(yè)、二級(jí)開發(fā)商 租金、固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 5成片開發(fā) 41 圍海造地 海洋功能區(qū)劃 2023年 3月 3日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了 《 全國(guó)海洋功能區(qū)劃（ 20232023年） 》 10月 16日，國(guó)務(wù)院批復(fù)了廣西等 8省區(qū) 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 11月 6日，國(guó)務(wù)院批復(fù)廣東等 3省市 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 ，其中，到 2023年，廣東省建設(shè)用圍填海規(guī)劃控制在 。 賣管理：通過出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。 7土地營(yíng)銷 64 地產(chǎn)商異地?cái)U(kuò)張模式 拼爹型 砸錢型 草根型：干爹經(jīng)濟(jì)學(xué)、慈善經(jīng)濟(jì)學(xué) 7土地營(yíng)銷 65 5個(gè)項(xiàng)目 3次系列活動(dòng) 200余位客商、專家、媒體參與 走出去、請(qǐng)進(jìn)來 徐州土地包裝營(yíng)銷策劃 7土地營(yíng)銷 66 云龍山巔鳥瞰、會(huì)場(chǎng)、展廳、場(chǎng)外、伴餐演出、郝副局長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)演說 7土地營(yíng)銷 67 項(xiàng)目名稱 位臵 用地面積 1． 和平綠源 主城區(qū)東 ， 慶豐路西 937畝 2． 城市中央會(huì)所 迎賓路西 1429畝 ， 一期 790畝 3． 鼓樓生態(tài)園 主城區(qū)北 ， 九里山南 3000畝 ， 一期 1000畝 4． 淮海商務(wù)休閑港 云龍湖南岸 2855畝 ， 經(jīng)營(yíng)性用地 1004畝 5． 新區(qū)起步區(qū) 主城區(qū)東南 10平方公里 ， 首期 800畝 7土地營(yíng)銷 68 城市新區(qū)選址依托 ? 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ? 自然資源 ? 文化底蘊(yùn) ? 交通樞紐 新區(qū) 69 規(guī)劃成果的五性 技術(shù)性 藝術(shù)性 政治性 商業(yè)性 合法性 逮住糟蹋城市的五只黑手 無聊的政客 無奈的規(guī)劃師 無能的專家 無情的開發(fā)商 無知的市民 中國(guó)的城市跟市長(zhǎng)一個(gè)姓 市長(zhǎng)決定著城市的發(fā)展方向 市長(zhǎng)決定著城市的喜好 市長(zhǎng)決定著城市的相貌 新區(qū) 70 城市新區(qū)的誤區(qū) 規(guī)劃大得離譜 千城一面 引擎動(dòng)力不足 新舊區(qū)不協(xié)調(diào) 城市新區(qū)面臨的問題 基本問題：人從哪里來？ 現(xiàn)實(shí)問題：錢從哪里來？ 核心問題：地從哪里來？ 新區(qū) 鄂爾多斯絕不只是個(gè)案 71 城市長(zhǎng)大的動(dòng)因 規(guī)劃拉動(dòng) 媒體煽動(dòng) 投資驅(qū)動(dòng) 領(lǐng)導(dǎo)撼動(dòng) 城市新區(qū)的時(shí)空價(jià)值觀 時(shí)間：規(guī)劃修編前后的一兩年間最值得關(guān)注 空間：城鄉(xiāng)結(jié)合部和行政區(qū)劃邊界 新區(qū) 72 炒城四招 撈名分 修規(guī)劃 建引擎 辦節(jié)事 新區(qū) 73 國(guó)家級(jí)名分名錄： 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū) 國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū) 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 國(guó)家級(jí)保稅區(qū) 國(guó)家級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作區(qū) 國(guó)家級(jí)出口加工區(qū) 國(guó)家新材料產(chǎn)業(yè)基地 國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 國(guó)家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū) 國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地 國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) 國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū) 國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 國(guó)家旅游休閑度假示范區(qū) 國(guó)家地質(zhì)公園 國(guó)家森林公園 國(guó)家礦山公園 國(guó)家遺址公園 國(guó)家濕地公園 國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū) 國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) 國(guó)家級(jí)生態(tài)省、生態(tài)市、生態(tài)縣、生態(tài)鎮(zhèn)、生態(tài)村 新區(qū) 74 國(guó)際級(jí)生態(tài)示范區(qū) 國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 全國(guó)文明城市 國(guó)家衛(wèi)生城市（縣、鎮(zhèn)） 國(guó)家園林城市 國(guó)家森林城市 國(guó)家級(jí)歷史文化名城（鎮(zhèn)、村） 全國(guó)雙擁模范城市 國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市 國(guó)家生態(tài)園林示范城市 全國(guó)綠化模范城市 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 全國(guó)甲級(jí)對(duì)外開放城市 全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 中國(guó)魅力城市 中國(guó)宜居城市 中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng) 全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市區(qū) 全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) 國(guó)家小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn) 國(guó)家級(jí)村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn) 全國(guó)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進(jìn)鎮(zhèn) 新區(qū) 75 造城模式 產(chǎn)業(yè)造城 人口城鎮(zhèn)化造城 節(jié)事造城：商務(wù)、體育、演藝等 產(chǎn)城一體：避免睡城、死城、鬼城、空城 產(chǎn)城節(jié)一體：讓城動(dòng)起來、活起來 政府主導(dǎo)的新城一般動(dòng)用行政資源，多以行政中心帶動(dòng) 新區(qū) 76 城市的靈與肉 除了鋼筋水泥，城市的精神要素 —— 城市需要什么 城市需要概念 概念無處不在 概念是土地增值的核心知本 城市開發(fā)需要資本投入，但更是概念顯化的過程 城市需要名片 需要與時(shí)俱進(jìn)的名片 城市需要節(jié)事 沒有廟會(huì)的村子是寂寞的 沒有節(jié)事的城市是冰冷的 世姐賽成就了三亞，時(shí)裝節(jié)點(diǎn)靚了大連 中國(guó) 21世紀(jì)初三大盛事： 2023杭州休博會(huì)、 2023北京奧運(yùn)會(huì)、 2023上海世博會(huì) 城市需要耐力與想象力 文化積淀與精雕細(xì)琢 缺乏想象力的城市是靜止的 城市需要共贏的心態(tài) 城市間的協(xié)作與分工 政府與企業(yè)的共贏 新區(qū)與老城的共贏 我們?cè)跒槌鞘行聟^(qū)備足銀兩、備足鋼筋水泥的同時(shí)，也要為新區(qū)塑造精神要素，讓新區(qū)形神兼?zhèn)? 新區(qū) 77 成立背景 曹妃甸國(guó)際生態(tài)城作為唐山市 “ 雙核結(jié)構(gòu) ” 的沿海增長(zhǎng)極和市域副中心城市，需提升國(guó)際知名度與美譽(yù)度，確立國(guó)際上的地位，曹妃甸論壇應(yīng)運(yùn)而生 永久主題 “ 科學(xué)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展 ” 組織形式 由河北省人民政府、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心聯(lián)合主辦，唐山市人民政府承辦 功能 ? 提高曹妃甸生態(tài)城國(guó)際影響力 ? 提升曹妃甸城市品位 永久會(huì)址 ? 景區(qū)項(xiàng)目： ? 商務(wù)會(huì)議區(qū)：渤海國(guó)際會(huì)議中心（包括7個(gè)項(xiàng)目：五星級(jí)渤海大酒店、四星級(jí)海員俱樂部、體育中心、休閑中心、專家公寓樓、臨湖別墅群、商務(wù)辦公樓） ? 商務(wù)休閑區(qū)：國(guó)際會(huì)所、濕地高爾夫 ? 旅游觀光區(qū)：濕地迷宮、曹妃湖 曹妃甸論壇 CaoFeiDian Forum 曹妃甸論壇會(huì)址 新區(qū) 78 ?2023年底，受邀顧問曹妃甸濕地公園開發(fā)并首次提出曹妃甸論壇概念 ?2023年 2月 13日，唐山市委宣傳部長(zhǎng)郭彥洪、著名歌唱家譚晶、國(guó)家環(huán)保部副司長(zhǎng)王德輝等出席曹妃甸論壇項(xiàng)目暨電視劇 《 李大釗 》 投資簽約儀式 ?2023年 10月 15日，首屆論壇召開，賈慶林出席，每?jī)?三年舉辦一屆 ?本論壇的倡導(dǎo)者、現(xiàn)河北省委副書記趙勇指出，曹妃甸論壇的順利召開極大地豐富了曹妃甸的內(nèi)涵、提升了唐山市在環(huán)渤海及全國(guó)的品牌影響力，帶動(dòng)了曹妃甸新區(qū)開發(fā) 新區(qū) 79 古城西安新區(qū)運(yùn)營(yíng)模式解密 曲江新區(qū)： 西安市政府副市長(zhǎng)段先念 大項(xiàng)目帶動(dòng) ?雁塔噴泉廣場(chǎng) ?大唐不夜城商業(yè)綜合體 ?大唐芙蓉園主題公園 浐灞新區(qū)： 西安市委宣傳部長(zhǎng)王軍 有影響力的活動(dòng)激發(fā) ?F1摩托艇世錦賽 ?歐亞國(guó)際論壇 ?世界園藝博覽會(huì) 新區(qū) 80 園區(qū)經(jīng)濟(jì) —— 特色產(chǎn)業(yè)園區(qū) 1984年 大連開發(fā)區(qū) 首個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū) 1988年 北京高新區(qū) 首個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū) 1995年 江蘇海門 首個(gè)國(guó)家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地 截至 04年 8月，全國(guó)清理開發(fā)區(qū) (工業(yè)園）： 原有 6866個(gè)，面積 撤銷 4813個(gè)，核減 2023年 12月 22日，國(guó)土資源部公布： 222個(gè)國(guó)家級(jí)園區(qū)、 1346個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)完成核定 繼續(xù)停止開發(fā)區(qū)新設(shè)、升級(jí)和擴(kuò)區(qū) 中國(guó)園區(qū)經(jīng)濟(jì)走到了十字路口?。⊕炜炕螂[姓埋名） 2023年下半年，園區(qū)升級(jí)、擴(kuò)容重新開閘 截至目前，國(guó)家級(jí)園區(qū) 305個(gè)（開發(fā)區(qū) 102個(gè)，高新區(qū) 84個(gè)，其它 119個(gè)） 省級(jí)開發(fā)區(qū) 1568個(gè)，加上市、縣級(jí)，共 4000余個(gè) 以化工產(chǎn)業(yè)為例，省級(jí)以上專業(yè)園區(qū) 358個(gè)，鹽化園區(qū)近 10個(gè) 園區(qū) 81 園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力階梯圖 政策 地價(jià) 區(qū)位 區(qū)域 /城市競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)業(yè)集群 服務(wù) 配套 環(huán)境 地價(jià)只占工業(yè)項(xiàng)目總投資的 510%，地價(jià)變動(dòng)一倍，只影響項(xiàng)目總投資的 25% 但產(chǎn)業(yè)集群程度及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的微弱差異可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值產(chǎn)生革命性影響 園區(qū) 82 園區(qū)招商方式 ?以商招商（口口相傳） ?大項(xiàng)目帶動(dòng)招商 ?行業(yè)營(yíng)銷招商（在行業(yè)活動(dòng)、媒體中爭(zhēng)當(dāng)主角） ?特色節(jié)事招商 園區(qū) 83 惠州市鴻海精細(xì)化工基地 — 《 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 區(qū) 位： 承接大亞灣世界級(jí)石化區(qū)的輻射帶動(dòng)作用 與緊鄰的惠州數(shù)碼工業(yè)園共享基礎(chǔ)設(shè)施及政策配套 產(chǎn)業(yè)定位：工業(yè)涂料、合成樹脂、電子化學(xué)品、日用化學(xué)品 開發(fā)規(guī)模： 總面積 預(yù)計(jì)總投資 55億元人民幣 年產(chǎn)值百億元以上 安排就業(yè)崗位近萬人 已引入 68家企業(yè)，其中，上市及高家級(jí)高新技術(shù)企業(yè) 10家 園區(qū) 84 原惠州市委書記黃業(yè)斌、市長(zhǎng)李汝求、惠陽區(qū)委書記鄧木林等視察基地 2023年 3月 16日 園區(qū) 85 項(xiàng)目地址：海南省萬寧市 規(guī)劃面積： 5平方公里 功能定位：集農(nóng)、工、貿(mào)、研、游、居于一體的區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、標(biāo)準(zhǔn)化管理的新型生態(tài)城區(qū) 新興農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)會(huì)展、農(nóng)業(yè)演藝、農(nóng)業(yè)地產(chǎn) 通過對(duì)農(nóng)村的生態(tài)化改造，探索解決 “ 三農(nóng) ”問題的創(chuàng)新思路，農(nóng)民可以獲得短、中、長(zhǎng)期利益 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股，核心區(qū)已于2023年底投產(chǎn) 應(yīng)邀在中國(guó)生態(tài)論壇作專題演講（ 亞洲論壇） 海南省 4套班子陸續(xù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 中國(guó)熱帶亞熱帶農(nóng)業(yè)生態(tài)村 園區(qū) 86 2023年 10月 31日，中共中央政治局常委李長(zhǎng)春等視察生態(tài)村農(nóng)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，央視 《 新聞聯(lián)播 》 園區(qū) 87 海南省委書記羅保銘視察海南生態(tài)村項(xiàng)目 園區(qū) 88 集貿(mào)市場(chǎng) 店鋪 小商圈 大商圈 主流商業(yè)骨干入駐 大型 mall 知名品牌集群、旗艦店 /都市綜合體 商業(yè)及商業(yè)街發(fā)展歷程 街區(qū) 89 商業(yè)街基本要素 類型：按主題分 :主題型、綜合型、混合型 按交通組織：非步行、準(zhǔn)步行、步行 按形成機(jī)制：歷史、逐漸、改建 /新建 輻射半徑 /影響力：社區(qū)、城區(qū)、市級(jí)、國(guó)家、國(guó)際 規(guī)模：長(zhǎng)度、寬度 /縱深、建筑面積 /營(yíng)業(yè)面積 空間結(jié)構(gòu)：線性（彎 /直）、網(wǎng)狀、立體 建筑形態(tài)：?jiǎn)误w、連排、組團(tuán)式 目標(biāo)市場(chǎng)：投資商、經(jīng)銷商 /經(jīng)營(yíng)商 顧客（本區(qū)、本地、外地、外國(guó)） 業(yè)態(tài)比例：百貨店、專業(yè)店、專賣