【正文】 土地利用總體規(guī)劃：允許建設區(qū)、有條件建設區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū) ? 城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準：居住用地 R、公共管理與公共服務用地 A等 ? 土地出讓用途：居住、商服、工業(yè)等 5成片開發(fā) 37 ?利于城市總體形象的營造及總體規(guī)劃的執(zhí)行 ?降低城市總體開發(fā)成本，避免各自為政、遍地開花 ?節(jié)約土地流轉(zhuǎn)成本 ?節(jié)約土地基礎(chǔ)開發(fā)資金 ?把土地運營的增值空間部分讓渡給企業(yè)，給運營商的升級提供了機會和土壤 土地成片開發(fā)的優(yōu)點 5成片開發(fā) 《人民日報》 8公頃 《中國國土資源報》 值途徑； 國土部出臺 《 限制用地項目目錄（ 2023年本） 》 規(guī)定商品住宅宗地出讓面積不得超過：小城市（鎮(zhèn)） 7公頃，中等城市 14公頃，大城市 20公頃 38 泛地產(chǎn) 住宅樓盤不斷變大（社區(qū)） 舊城成片改造 園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展（開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等） 新功能城區(qū)崛起 城市群、農(nóng)村城市化 國土整治規(guī)劃出臺（零散土地連片、礦山治理） 圍墾填海 …… 產(chǎn)業(yè)融合 功能集聚 泛地產(chǎn) 居住 購物 商務 休閑 教育 …… ……農(nóng)業(yè) 工業(yè) 商業(yè) 旅游 5成片開發(fā) 39 ? 一級開發(fā)與二級開發(fā) ? 稀缺資源也需要營銷 、 好地塊也需要策劃 ? 賣布還是衣服 ? 資源 、 資金與知本 ? 業(yè)主制理論：各方角色定位 基本問題 5成片開發(fā) 40 業(yè)主制 角色 投入 產(chǎn)出 一級運營商 整合能力、理念、啟動資金 土地增值 政府 資源、環(huán)境、心態(tài) 稅收、社會就業(yè)、政績 顧問機構(gòu) 智力資本 顧問費 戰(zhàn)略投資商 資本 投資收益 入駐企業(yè)、二級開發(fā)商 租金、固定資產(chǎn)投資、流動資金 經(jīng)營利潤 5成片開發(fā) 41 圍海造地 海洋功能區(qū)劃 2023年 3月 3日，國務院批準了 《 全國海洋功能區(qū)劃（ 20232023年） 》 10月 16日，國務院批復了廣西等 8省區(qū) 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 11月 6日，國務院批復廣東等 3省市 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 ，其中，到 2023年，廣東省建設用圍填海規(guī)劃控制在 。 賣管理：通過出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。 7土地營銷 64 地產(chǎn)商異地擴張模式 拼爹型 砸錢型 草根型：干爹經(jīng)濟學、慈善經(jīng)濟學 7土地營銷 65 5個項目 3次系列活動 200余位客商、專家、媒體參與 走出去、請進來 徐州土地包裝營銷策劃 7土地營銷 66 云龍山巔鳥瞰、會場、展廳、場外、伴餐演出、郝副局長現(xiàn)場演說 7土地營銷 67 項目名稱 位臵 用地面積 1． 和平綠源 主城區(qū)東 ， 慶豐路西 937畝 2． 城市中央會所 迎賓路西 1429畝 ， 一期 790畝 3． 鼓樓生態(tài)園 主城區(qū)北 ， 九里山南 3000畝 ， 一期 1000畝 4． 淮海商務休閑港 云龍湖南岸 2855畝 ， 經(jīng)營性用地 1004畝 5． 新區(qū)起步區(qū) 主城區(qū)東南 10平方公里 ， 首期 800畝 7土地營銷 68 城市新區(qū)選址依托 ? 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ? 自然資源 ? 文化底蘊 ? 交通樞紐 新區(qū) 69 規(guī)劃成果的五性 技術(shù)性 藝術(shù)性 政治性 商業(yè)性 合法性 逮住糟蹋城市的五只黑手 無聊的政客 無奈的規(guī)劃師 無能的專家 無情的開發(fā)商 無知的市民 中國的城市跟市長一個姓 市長決定著城市的發(fā)展方向 市長決定著城市的喜好 市長決定著城市的相貌 新區(qū) 70 城市新區(qū)的誤區(qū) 規(guī)劃大得離譜 千城一面 引擎動力不足 新舊區(qū)不協(xié)調(diào) 城市新區(qū)面臨的問題 基本問題：人從哪里來？ 現(xiàn)實問題：錢從哪里來？ 核心問題：地從哪里來？ 新區(qū) 鄂爾多斯絕不只是個案 71 城市長大的動因 規(guī)劃拉動 媒體煽動 投資驅(qū)動 領(lǐng)導撼動 城市新區(qū)的時空價值觀 時間：規(guī)劃修編前后的一兩年間最值得關(guān)注 空間：城鄉(xiāng)結(jié)合部和行政區(qū)劃邊界 新區(qū) 72 炒城四招 撈名分 修規(guī)劃 建引擎 辦節(jié)事 新區(qū) 73 國家級名分名錄： 國家級經(jīng)濟特區(qū) 國家綜合配套改革試驗區(qū) 國家級循環(huán)經(jīng)濟試驗區(qū) 國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 國家級保稅區(qū) 國家級邊境經(jīng)濟技術(shù)合作區(qū) 國家級出口加工區(qū) 國家新材料產(chǎn)業(yè)基地 國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū) 國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地 國家級農(nóng)產(chǎn)品標準化示范區(qū) 國家級旅游度假區(qū) 國家級風景名勝區(qū) 國家旅游休閑度假示范區(qū) 國家地質(zhì)公園 國家森林公園 國家礦山公園 國家遺址公園 國家濕地公園 國家級水利風景區(qū) 國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點 國家級生態(tài)省、生態(tài)市、生態(tài)縣、生態(tài)鎮(zhèn)、生態(tài)村 新區(qū) 74 國際級生態(tài)示范區(qū) 國家級自然保護區(qū) 全國文明城市 國家衛(wèi)生城市（縣、鎮(zhèn)） 國家園林城市 國家森林城市 國家級歷史文化名城（鎮(zhèn)、村） 全國雙擁模范城市 國家環(huán)境保護模范城市 國家生態(tài)園林示范城市 全國綠化模范城市 中國優(yōu)秀旅游城市 全國甲級對外開放城市 全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 中國魅力城市 中國宜居城市 中國人居環(huán)境獎 全國百強縣市區(qū) 全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) 國家小城鎮(zhèn)建設示范鎮(zhèn) 國家級村鎮(zhèn)建設先進鎮(zhèn) 全國發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進鎮(zhèn) 新區(qū) 75 造城模式 產(chǎn)業(yè)造城 人口城鎮(zhèn)化造城 節(jié)事造城：商務、體育、演藝等 產(chǎn)城一體：避免睡城、死城、鬼城、空城 產(chǎn)城節(jié)一體：讓城動起來、活起來 政府主導的新城一般動用行政資源，多以行政中心帶動 新區(qū) 76 城市的靈與肉 除了鋼筋水泥，城市的精神要素 —— 城市需要什么 城市需要概念 概念無處不在 概念是土地增值的核心知本 城市開發(fā)需要資本投入，但更是概念顯化的過程 城市需要名片 需要與時俱進的名片 城市需要節(jié)事 沒有廟會的村子是寂寞的 沒有節(jié)事的城市是冰冷的 世姐賽成就了三亞，時裝節(jié)點靚了大連 中國 21世紀初三大盛事： 2023杭州休博會、 2023北京奧運會、 2023上海世博會 城市需要耐力與想象力 文化積淀與精雕細琢 缺乏想象力的城市是靜止的 城市需要共贏的心態(tài) 城市間的協(xié)作與分工 政府與企業(yè)的共贏 新區(qū)與老城的共贏 我們在為城市新區(qū)備足銀兩、備足鋼筋水泥的同時，也要為新區(qū)塑造精神要素，讓新區(qū)形神兼?zhèn)? 新區(qū) 77 成立背景 曹妃甸國際生態(tài)城作為唐山市 “ 雙核結(jié)構(gòu) ” 的沿海增長極和市域副中心城市，需提升國際知名度與美譽度，確立國際上的地位，曹妃甸論壇應運而生 永久主題 “ 科學發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展 ” 組織形式 由河北省人民政府、國土資源部、環(huán)境保護部、國務院發(fā)展研究中心聯(lián)合主辦，唐山市人民政府承辦 功能 ? 提高曹妃甸生態(tài)城國際影響力 ? 提升曹妃甸城市品位 永久會址 ? 景區(qū)項目： ? 商務會議區(qū)：渤海國際會議中心（包括7個項目：五星級渤海大酒店、四星級海員俱樂部、體育中心、休閑中心、專家公寓樓、臨湖別墅群、商務辦公樓） ? 商務休閑區(qū)：國際會所、濕地高爾夫 ? 旅游觀光區(qū)：濕地迷宮、曹妃湖 曹妃甸論壇 CaoFeiDian Forum 曹妃甸論壇會址 新區(qū) 78 ?2023年底，受邀顧問曹妃甸濕地公園開發(fā)并首次提出曹妃甸論壇概念 ?2023年 2月 13日，唐山市委宣傳部長郭彥洪、著名歌唱家譚晶、國家環(huán)保部副司長王德輝等出席曹妃甸論壇項目暨電視劇 《 李大釗 》 投資簽約儀式 ?2023年 10月 15日，首屆論壇召開，賈慶林出席，每兩 三年舉辦一屆 ?本論壇的倡導者、現(xiàn)河北省委副書記趙勇指出，曹妃甸論壇的順利召開極大地豐富了曹妃甸的內(nèi)涵、提升了唐山市在環(huán)渤海及全國的品牌影響力，帶動了曹妃甸新區(qū)開發(fā) 新區(qū) 79 古城西安新區(qū)運營模式解密 曲江新區(qū)： 西安市政府副市長段先念 大項目帶動 ?雁塔噴泉廣場 ?大唐不夜城商業(yè)綜合體 ?大唐芙蓉園主題公園 浐灞新區(qū)： 西安市委宣傳部長王軍 有影響力的活動激發(fā) ?F1摩托艇世錦賽 ?歐亞國際論壇 ?世界園藝博覽會 新區(qū) 80 園區(qū)經(jīng)濟 —— 特色產(chǎn)業(yè)園區(qū) 1984年 大連開發(fā)區(qū) 首個國家級開發(fā)區(qū) 1988年 北京高新區(qū) 首個國家級高新區(qū) 1995年 江蘇海門 首個國家級新材料產(chǎn)業(yè)基地 截至 04年 8月，全國清理開發(fā)區(qū) (工業(yè)園）： 原有 6866個，面積 撤銷 4813個，核減 2023年 12月 22日，國土資源部公布： 222個國家級園區(qū)、 1346個省級開發(fā)區(qū)完成核定 繼續(xù)停止開發(fā)區(qū)新設、升級和擴區(qū) 中國園區(qū)經(jīng)濟走到了十字路口?。⊕炜炕螂[姓埋名） 2023年下半年，園區(qū)升級、擴容重新開閘 截至目前，國家級園區(qū) 305個（開發(fā)區(qū) 102個，高新區(qū) 84個，其它 119個） 省級開發(fā)區(qū) 1568個，加上市、縣級，共 4000余個 以化工產(chǎn)業(yè)為例，省級以上專業(yè)園區(qū) 358個，鹽化園區(qū)近 10個 園區(qū) 81 園區(qū)競爭力階梯圖 政策 地價 區(qū)位 區(qū)域 /城市競爭力 產(chǎn)業(yè)集群 服務 配套 環(huán)境 地價只占工業(yè)項目總投資的 510%，地價變動一倍，只影響項目總投資的 25% 但產(chǎn)業(yè)集群程度及區(qū)域競爭力的微弱差異可能會對項目投資價值產(chǎn)生革命性影響 園區(qū) 82 園區(qū)招商方式 ?以商招商（口口相傳） ?大項目帶動招商 ?行業(yè)營銷招商（在行業(yè)活動、媒體中爭當主角） ?特色節(jié)事招商 園區(qū) 83 惠州市鴻海精細化工基地 — 《 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 區(qū) 位： 承接大亞灣世界級石化區(qū)的輻射帶動作用 與緊鄰的惠州數(shù)碼工業(yè)園共享基礎(chǔ)設施及政策配套 產(chǎn)業(yè)定位：工業(yè)涂料、合成樹脂、電子化學品、日用化學品 開發(fā)規(guī)模： 總面積 預計總投資 55億元人民幣 年產(chǎn)值百億元以上 安排就業(yè)崗位近萬人 已引入 68家企業(yè)，其中，上市及高家級高新技術(shù)企業(yè) 10家 園區(qū) 84 原惠州市委書記黃業(yè)斌、市長李汝求、惠陽區(qū)委書記鄧木林等視察基地 2023年 3月 16日 園區(qū) 85 項目地址：海南省萬寧市 規(guī)劃面積： 5平方公里 功能定位：集農(nóng)、工、貿(mào)、研、游、居于一體的區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、標準化管理的新型生態(tài)城區(qū) 新興農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)會展、農(nóng)業(yè)演藝、農(nóng)業(yè)地產(chǎn) 通過對農(nóng)村的生態(tài)化改造，探索解決 “ 三農(nóng) ”問題的創(chuàng)新思路，農(nóng)民可以獲得短、中、長期利益 農(nóng)村經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股，核心區(qū)已于2023年底投產(chǎn) 應邀在中國生態(tài)論壇作專題演講（ 亞洲論壇） 海南省 4套班子陸續(xù)現(xiàn)場調(diào)研 中國熱帶亞熱帶農(nóng)業(yè)生態(tài)村 園區(qū) 86 2023年 10月 31日，中共中央政治局常委李長春等視察生態(tài)村農(nóng)業(yè)園區(qū)項目，央視 《 新聞聯(lián)播 》 園區(qū) 87 海南省委書記羅保銘視察海南生態(tài)村項目 園區(qū) 88 集貿(mào)市場 店鋪 小商圈 大商圈 主流商業(yè)骨干入駐 大型 mall 知名品牌集群、旗艦店 /都市綜合體 商業(yè)及商業(yè)街發(fā)展歷程 街區(qū) 89 商業(yè)街基本要素 類型：按主題分 :主題型、綜合型、混合型 按交通組織：非步行、準步行、步行 按形成機制：歷史、逐漸、改建 /新建 輻射半徑 /影響力：社區(qū)、城區(qū)、市級、國家、國際 規(guī)模：長度、寬度 /縱深、建筑面積 /營業(yè)面積 空間結(jié)構(gòu)：線性（彎 /直）、網(wǎng)狀、立體 建筑形態(tài)：單體、連排、組團式 目標市場：投資商、經(jīng)銷商 /經(jīng)營商 顧客（本區(qū)、本地、外地、外國） 業(yè)態(tài)比例：百貨店、專業(yè)店、專賣