【正文】 3年 3月 3日，國務(wù)院批準(zhǔn)了 《 全國海洋功能區(qū)劃（ 20232023年） 》 10月 16日，國務(wù)院批復(fù)了廣西等 8省區(qū) 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 11月 6日，國務(wù)院批復(fù)廣東等 3省市 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 ，其中，到 2023年，廣東省建設(shè)用圍填海規(guī)劃控制在 。 賣工程：完成市政及公益項目所有手續(xù)后轉(zhuǎn)包工程獲得收益。 賣管理：通過出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。 昆明 2023年 7月 20日， 《 昆明市社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目的辦法 》 湘潭 2023年 9月 13日，潭政辦發(fā)（ 2023） 34號文， 《 市城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理辦法 》（國土資發(fā) ? 2023? 100號） 6一級開發(fā) 52 土地一級開發(fā)地方政策派系 川派（滇黔）：規(guī)范管理、暗含分成，成都、綿陽 湘派：代建工程、明確分成，湘潭、永州、常德等 瓊派：政府讓利、自由市場化，海南各地 京派：工程總承包、成本抵扣，北京、天津、石家莊、周邊地區(qū) 粵派：自主開發(fā)、成本拿地，惠州、珠海等 6一級開發(fā) 53 土地一級開發(fā)技術(shù)關(guān)鍵要素（經(jīng)理人秘籍） 技術(shù)關(guān)鍵 法規(guī)依據(jù) 執(zhí)行部門 土地利用總體規(guī)劃 2023年 2月 4日國土部 34號令 《 土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法 》 ， 510年一次修編，局部調(diào)整必須符合嚴(yán)格的要求 國土局土地利用部門 城市規(guī)劃（總規(guī)、控規(guī)） 2023年 1月 1日實施 《 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 及其細(xì)則 規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 國務(wù)院國發(fā) ? 2023? 46號 《 全國主體功能區(qū)規(guī)劃 》 及各省市主體功能區(qū)規(guī)劃、國家發(fā)改委 2023第 9號令《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 》 （ 2023年本）、國土部和國家發(fā)改委出臺的限制用地項目目錄、禁止用地項目目錄（ 2023年本） 發(fā)改局 年度土地儲備計劃（征收） 《 土地管理法 》 及 《 實施細(xì)則 》 、國土資發(fā) [2023] 277 號 《 土地儲備管理辦法 》 土地儲備中心 年度土地供應(yīng)計劃 土地市場部門 6一級開發(fā) 2023年 2月 4日，廣東省國土資源廳出臺 《 廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定 》 ，為暫不符合土地利用總體規(guī)劃的成片開發(fā)項目開辟了生存空間 54 土地一級開發(fā)的情商要素（老板秘籍） 高度：思想，修養(yǎng)，戰(zhàn)略高度，與政府對話的高度，對城市發(fā)展的理解及社會責(zé)任 深度：專業(yè)水準(zhǔn)，專業(yè)素質(zhì)，一級開發(fā)涉及的規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、金融等專業(yè)深度 溫度：持續(xù)性，耐力，耐心，張弛有度，對市場的敏感性及時機(jī)的把握 6一級開發(fā) 55 土地一級開發(fā)政策紅線 ?收支兩條線：成本抵扣，直接返還，市政項目換土地，先征后返，各類補貼，土地出讓收益直接分成 ?經(jīng)營性用地招拍掛：一級二級聯(lián)動，約定地價，設(shè)臵限制條件 土地一級開發(fā)項目紅線 ?高爾夫球場（雖已納入奧運項目， 10次禁令，土地督辦案件 70%跟高爾夫有關(guān)），變種：體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習(xí)場 ?別墅 ?政府樓堂管所 ?跑馬場（馬術(shù)俱樂部） ?主題公園（ 2023年 8月 5日國家發(fā)改委發(fā)布 《 關(guān)于暫停新開工建設(shè)主題公園項目的通知 》 ） 6一級開發(fā) 56 地區(qū)及項目名稱 開發(fā)規(guī)模 開發(fā)商 海南神州半島 規(guī)劃面積 ， ，3萬畝生態(tài)保護(hù)用地 香港中信泰富 廣東大亞灣澳頭海濱城 占地 廣東合生創(chuàng)展 上海新金山國際生活社區(qū) 17平方公里一級開發(fā) 上海融建、港力集團(tuán)（李嘉誠） 天津團(tuán)泊湖新城 國務(wù)院批復(fù)的天津 11個新城之一 天房、松江集團(tuán)、仁愛集團(tuán)等多家企業(yè) 北京順義新城 總占地面積約 14665畝，其中可開發(fā)建設(shè)用地6037畝，項目總投資約 52億元 魯能集團(tuán)和北京財富房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 遼寧東戴河國際旅游新城 規(guī)劃占地 11平方公里 深圳佳兆業(yè)集團(tuán) 成都郫縣中信蜀都 規(guī)劃面積 7343畝 中信深圳集團(tuán) 長沙梅溪湖項目 規(guī)劃 11000畝， 3000畝內(nèi)湖， 4300畝山地，4000余畝建設(shè)用地 中化集團(tuán)方興地產(chǎn) 全國土地一級開發(fā)典型案例 6一級開發(fā) 57 海南神州半島 開發(fā)商：中信泰富 規(guī)劃面積： ， ， 3萬畝保護(hù)地 一期土地開發(fā)投入： 12億元，一次性全部交給萬寧市政府操作，征地款、青賠、稅費及政府收益各占 1/4左右 土地增值收益 5:5 根據(jù)營銷、開發(fā)進(jìn)程掛牌 自建的五星級酒店、高爾夫正在啟動 國際營銷 6一級開發(fā) 58 土地是商品 商品需要營銷 營銷需要策劃 土地是特殊商品 土地需要特別的營銷策劃 土地營銷解決的基本問題：挖出來、傳出去 土地產(chǎn)業(yè)鏈 7土地營銷 土地為什么要營銷？ 政府 一、二級開發(fā)商 居商辦產(chǎn)者 土地營銷 房地產(chǎn)營銷 營銷理論演變 4P 4C 4R 產(chǎn)品 顧客 關(guān)聯(lián) 價格 成本 反應(yīng) 渠道 便利 關(guān)系 促銷 溝通 回報 目標(biāo)商戶 項目定位 賣點挖掘 推廣渠道 地書 成本收益 …… 目標(biāo)客戶 客戶訴求項目定位 戶型設(shè)計 營銷策略 樓書 …… 59 土地價格策略 基準(zhǔn)地價 成本地價 評估地價 出讓底價 交易地價 價格策略的核心就是掌控交易地價與競爭 關(guān)系 7土地營銷 60 土地營銷的本質(zhì) 雙向、互動，把控市場局面 根據(jù)土地開發(fā)模式，制定營銷目的及策略 如果是分利模式，確保土地價值最大、最快變現(xiàn) 如果是工程委托，確保低價拿地 用地預(yù)審請 /勾地制度 7土地營銷 61 土地怎樣營銷？ 推介一個做法：開土地策劃先河 消除兩大誤區(qū)：成片開發(fā)抬高門檻 土地推介抬升地價 收獲三點意義：挖掘土地價值 促進(jìn)有效傳播 提供規(guī)劃指引 牢記四條要訣：切合實際 齊抓共管 借助外腦 持之以恒 7土地營銷 62 賣方技巧 變土地出讓為項目招商 注重土地的個性、文化、品牌包裝 合理搭配、組合經(jīng)營性用地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地 合理控制供地計劃與地價走勢 市場預(yù)熱：走出去，請進(jìn)來 注重推介活動的高度、個性、價值 招、拍、掛的有效組合 7土地營銷 買方可控環(huán)節(jié) 年度供地計劃 規(guī)劃條件通知書 土地評估報告 土地出讓方案 土地招拍掛公告 63 門當(dāng)戶對：找媳婦與深圳地產(chǎn)商異地擴(kuò)張 2023年 11月 20日 《 深圳商報 》 2023年 4月 30日湖北孝感（深圳）土地推介會 處女型項目： 各地土地市場中心公開招拍掛的項目，只要通過常規(guī)的預(yù)測及測算，就知道該不該拿了，市場空間不會太大，但短期內(nèi)不會有太大風(fēng)險。 7土地營銷 64 地產(chǎn)商異地擴(kuò)張模式 拼爹型 砸錢型 草根型：干爹經(jīng)濟(jì)學(xué)、慈善經(jīng)濟(jì)學(xué) 7土地營銷 65 5個項目 3次系列活動 200余位客商、專家、媒體參與 走出去、請進(jìn)來 徐州土地包裝營銷策劃 7土地營銷 66 云龍山巔鳥瞰、會場、展廳、場外、伴餐演出、郝副局長現(xiàn)場演說 7土地營銷 67 項目名稱 位臵 用地面積 1． 和平綠源 主城區(qū)東 ， 慶豐路西 937畝 2． 城市中央會所 迎賓路西 1429畝 ， 一期 790畝 3． 鼓樓生態(tài)園 主城區(qū)北 ， 九里山南 3000畝 ， 一期 1000畝 4． 淮海商務(wù)休閑港 云龍湖南岸 2855畝 ， 經(jīng)營性用地 1004畝 5． 新區(qū)起步區(qū) 主城區(qū)東南 10平方公里 ， 首期 800畝 7土地營銷 68 城市新區(qū)選址依托 ? 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ? 自然資源 ? 文化底蘊 ? 交通樞紐 新區(qū) 69 規(guī)劃成果的五性 技術(shù)性 藝術(shù)性 政治性 商業(yè)性 合法性 逮住糟蹋城市的五只黑手 無聊的政客 無奈的規(guī)劃師 無能的專家 無情的開發(fā)商 無知的市民 中國的城市跟市長一個姓 市長決定著城市的發(fā)展方向 市長決定著城市的喜好 市長決定著城市的相貌 新區(qū) 70 城市新區(qū)的誤區(qū) 規(guī)劃大得離譜 千城一面 引擎動力不足 新舊區(qū)不協(xié)調(diào) 城市新區(qū)面臨的問題 基本問題：人從哪里來？ 現(xiàn)實問題：錢從哪里來？ 核心問題：地從哪里來？ 新區(qū) 鄂爾多斯絕不只是個案 71 城市長大的動因 規(guī)劃拉動 媒體煽動 投資驅(qū)動 領(lǐng)導(dǎo)撼動 城市新區(qū)的時空價值觀 時間：規(guī)劃修編前后的一兩年間最值得關(guān)注 空間：城鄉(xiāng)結(jié)合部和行政區(qū)劃邊界 新區(qū) 72 炒城四招 撈名分 修規(guī)劃 建引擎 辦節(jié)事 新區(qū) 73 國家級名分名錄： 國家級經(jīng)濟(jì)特區(qū) 國家綜合配套改革試驗區(qū) 國家級循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗區(qū) 國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 國家級保稅區(qū) 國家級邊境經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作區(qū) 國家級出口加工區(qū) 國家新材料產(chǎn)業(yè)基地 國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū) 國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地 國家級農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) 國家級旅游度假區(qū) 國家級風(fēng)景名勝區(qū) 國家旅游休閑度假示范區(qū) 國家地質(zhì)公園 國家森林公園 國家礦山公園 國家遺址公園 國家濕地公園 國家級水利風(fēng)景區(qū) 國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點 國家級生態(tài)省、生態(tài)市、生態(tài)縣、生態(tài)鎮(zhèn)、生態(tài)村 新區(qū) 74 國際級生態(tài)示范區(qū) 國家級自然保護(hù)區(qū) 全國文明城市 國家衛(wèi)生城市（縣、鎮(zhèn)） 國家園林城市 國家森林城市 國家級歷史文化名城（鎮(zhèn)、村） 全國雙擁模范城市 國家環(huán)境保護(hù)模范城市 國家生態(tài)園林示范城市 全國綠化模范城市 中國優(yōu)秀旅游城市 全國甲級對外開放城市 全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 中國魅力城市 中國宜居城市 中國人居環(huán)境獎 全國百強(qiáng)縣市區(qū) 全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) 國家小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn) 國家級村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn) 全國發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進(jìn)鎮(zhèn) 新區(qū) 75 造城模式 產(chǎn)業(yè)造城 人口城鎮(zhèn)化造城 節(jié)事造城：商務(wù)、體育、演藝等 產(chǎn)城一體：避免睡城、死城、鬼城、空城 產(chǎn)城節(jié)一體：讓城動起來、活起來 政府主導(dǎo)的新城一般動用行政資源，多以行政中心帶動 新區(qū) 76 城市的靈與肉 除了鋼筋水泥，城市的精神要素 —— 城市需要什么 城市需要概念 概念無處不在 概念是土地增值的核心知本 城市開發(fā)需要資本投入，但更是概念顯化的過程 城市需要名片 需要與時俱進(jìn)的名片 城市需要節(jié)事 沒有廟會的村子是寂寞的 沒有節(jié)事的城市是冰冷的 世姐賽成就了三亞，時裝節(jié)點靚了大連 中國 21世紀(jì)初三大盛事： 2023杭州休博會、 2023北京奧運會、 2023上海世博會 城市需要耐力與想象力 文化積淀與精雕細(xì)琢 缺乏想象力的城市是靜止的 城市需要共贏的心態(tài) 城市間的協(xié)作與分工 政府與企業(yè)的共贏 新區(qū)與老城的共贏 我們在為城市新區(qū)備足銀兩、備足鋼筋水泥的同時，也要為新區(qū)塑造精神要素，讓新區(qū)形神兼?zhèn)? 新區(qū) 77 成立背景 曹妃甸國際生態(tài)城作為唐山市 “ 雙核結(jié)構(gòu) ” 的沿海增長極和市域副中心城市，需提升國際知名度與美譽度，確立國際上的地位，曹妃甸論壇應(yīng)運而生 永久主題 “ 科學(xué)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展 ” 組織形式 由河北省人民政府、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部、國務(wù)院發(fā)展研究中心聯(lián)合主辦，唐山市人民政府承辦 功能 ? 提高曹妃甸生態(tài)城國際影響力 ? 提升曹妃甸城市品位 永久會址 ? 景區(qū)項目： ? 商務(wù)會議區(qū)：渤海國際會議中心（包括7個項目：五星級渤海大酒店、四星級海員俱樂部、體育中心、休閑中心、專家公寓樓、臨湖別墅群、商務(wù)辦公樓） ? 商務(wù)休閑區(qū)：國際會所、濕地高爾夫 ? 旅游觀光區(qū)：濕地迷宮、曹妃湖 曹妃甸論壇 CaoFeiDian Forum 曹妃甸論壇會址 新區(qū) 78 ?2023年底，受邀顧問曹妃甸濕地公園開發(fā)并首次提出曹妃甸論壇概念 ?2023年 2月 13日，唐山市委宣傳部長郭彥洪、著名歌唱家譚晶、國家環(huán)保部副司長