【正文】 3年 3月 3日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了 《 全國(guó)海洋功能區(qū)劃（ 20232023年） 》 10月 16日，國(guó)務(wù)院批復(fù)了廣西等 8省區(qū) 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 11月 6日，國(guó)務(wù)院批復(fù)廣東等 3省市 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 ，其中，到 2023年，廣東省建設(shè)用圍填海規(guī)劃控制在 。 賣工程：完成市政及公益項(xiàng)目所有手續(xù)后轉(zhuǎn)包工程獲得收益。 賣管理：通過出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。 昆明 2023年 7月 20日， 《 昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的辦法 》 湘潭 2023年 9月 13日，潭政辦發(fā)（ 2023） 34號(hào)文， 《 市城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理辦法 》（國(guó)土資發(fā) ? 2023? 100號(hào)） 6一級(jí)開發(fā) 52 土地一級(jí)開發(fā)地方政策派系 川派（滇黔）：規(guī)范管理、暗含分成，成都、綿陽 湘派：代建工程、明確分成，湘潭、永州、常德等 瓊派：政府讓利、自由市場(chǎng)化，海南各地 京派：工程總承包、成本抵扣，北京、天津、石家莊、周邊地區(qū) 粵派：自主開發(fā)、成本拿地，惠州、珠海等 6一級(jí)開發(fā) 53 土地一級(jí)開發(fā)技術(shù)關(guān)鍵要素（經(jīng)理人秘籍） 技術(shù)關(guān)鍵 法規(guī)依據(jù) 執(zhí)行部門 土地利用總體規(guī)劃 2023年 2月 4日國(guó)土部 34號(hào)令 《 土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法 》 ， 510年一次修編，局部調(diào)整必須符合嚴(yán)格的要求 國(guó)土局土地利用部門 城市規(guī)劃（總規(guī)、控規(guī)） 2023年 1月 1日實(shí)施 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 及其細(xì)則 規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) ? 2023? 46號(hào) 《 全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃 》 及各省市主體功能區(qū)規(guī)劃、國(guó)家發(fā)改委 2023第 9號(hào)令《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 》 （ 2023年本）、國(guó)土部和國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)的限制用地項(xiàng)目目錄、禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2023年本） 發(fā)改局 年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃（征收） 《 土地管理法 》 及 《 實(shí)施細(xì)則 》 、國(guó)土資發(fā) [2023] 277 號(hào) 《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 土地儲(chǔ)備中心 年度土地供應(yīng)計(jì)劃 土地市場(chǎng)部門 6一級(jí)開發(fā) 2023年 2月 4日，廣東省國(guó)土資源廳出臺(tái) 《 廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定 》 ，為暫不符合土地利用總體規(guī)劃的成片開發(fā)項(xiàng)目開辟了生存空間 54 土地一級(jí)開發(fā)的情商要素（老板秘籍） 高度：思想，修養(yǎng)，戰(zhàn)略高度，與政府對(duì)話的高度，對(duì)城市發(fā)展的理解及社會(huì)責(zé)任 深度：專業(yè)水準(zhǔn)，專業(yè)素質(zhì)，一級(jí)開發(fā)涉及的規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、金融等專業(yè)深度 溫度：持續(xù)性，耐力，耐心，張弛有度，對(duì)市場(chǎng)的敏感性及時(shí)機(jī)的把握 6一級(jí)開發(fā) 55 土地一級(jí)開發(fā)政策紅線 ?收支兩條線：成本抵扣，直接返還，市政項(xiàng)目換土地，先征后返，各類補(bǔ)貼，土地出讓收益直接分成 ?經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛：一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)，約定地價(jià)，設(shè)臵限制條件 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目紅線 ?高爾夫球場(chǎng)（雖已納入奧運(yùn)項(xiàng)目， 10次禁令，土地督辦案件 70%跟高爾夫有關(guān)），變種：體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習(xí)場(chǎng) ?別墅 ?政府樓堂管所 ?跑馬場(chǎng)（馬術(shù)俱樂部） ?主題公園（ 2023年 8月 5日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布 《 關(guān)于暫停新開工建設(shè)主題公園項(xiàng)目的通知 》 ） 6一級(jí)開發(fā) 56 地區(qū)及項(xiàng)目名稱 開發(fā)規(guī)模 開發(fā)商 海南神州半島 規(guī)劃面積 ， ，3萬畝生態(tài)保護(hù)用地 香港中信泰富 廣東大亞灣澳頭海濱城 占地 廣東合生創(chuàng)展 上海新金山國(guó)際生活社區(qū) 17平方公里一級(jí)開發(fā) 上海融建、港力集團(tuán)（李嘉誠(chéng)） 天津團(tuán)泊湖新城 國(guó)務(wù)院批復(fù)的天津 11個(gè)新城之一 天房、松江集團(tuán)、仁愛集團(tuán)等多家企業(yè) 北京順義新城 總占地面積約 14665畝，其中可開發(fā)建設(shè)用地6037畝，項(xiàng)目總投資約 52億元 魯能集團(tuán)和北京財(cái)富房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 遼寧東戴河國(guó)際旅游新城 規(guī)劃占地 11平方公里 深圳佳兆業(yè)集團(tuán) 成都郫縣中信蜀都 規(guī)劃面積 7343畝 中信深圳集團(tuán) 長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目 規(guī)劃 11000畝， 3000畝內(nèi)湖， 4300畝山地，4000余畝建設(shè)用地 中化集團(tuán)方興地產(chǎn) 全國(guó)土地一級(jí)開發(fā)典型案例 6一級(jí)開發(fā) 57 海南神州半島 開發(fā)商：中信泰富 規(guī)劃面積： ， ， 3萬畝保護(hù)地 一期土地開發(fā)投入： 12億元，一次性全部交給萬寧市政府操作，征地款、青賠、稅費(fèi)及政府收益各占 1/4左右 土地增值收益 5:5 根據(jù)營(yíng)銷、開發(fā)進(jìn)程掛牌 自建的五星級(jí)酒店、高爾夫正在啟動(dòng) 國(guó)際營(yíng)銷 6一級(jí)開發(fā) 58 土地是商品 商品需要營(yíng)銷 營(yíng)銷需要策劃 土地是特殊商品 土地需要特別的營(yíng)銷策劃 土地營(yíng)銷解決的基本問題：挖出來、傳出去 土地產(chǎn)業(yè)鏈 7土地營(yíng)銷 土地為什么要營(yíng)銷？ 政府 一、二級(jí)開發(fā)商 居商辦產(chǎn)者 土地營(yíng)銷 房地產(chǎn)營(yíng)銷 營(yíng)銷理論演變 4P 4C 4R 產(chǎn)品 顧客 關(guān)聯(lián) 價(jià)格 成本 反應(yīng) 渠道 便利 關(guān)系 促銷 溝通 回報(bào) 目標(biāo)商戶 項(xiàng)目定位 賣點(diǎn)挖掘 推廣渠道 地書 成本收益 …… 目標(biāo)客戶 客戶訴求項(xiàng)目定位 戶型設(shè)計(jì) 營(yíng)銷策略 樓書 …… 59 土地價(jià)格策略 基準(zhǔn)地價(jià) 成本地價(jià) 評(píng)估地價(jià) 出讓底價(jià) 交易地價(jià) 價(jià)格策略的核心就是掌控交易地價(jià)與競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)系 7土地營(yíng)銷 60 土地營(yíng)銷的本質(zhì) 雙向、互動(dòng)，把控市場(chǎng)局面 根據(jù)土地開發(fā)模式，制定營(yíng)銷目的及策略 如果是分利模式，確保土地價(jià)值最大、最快變現(xiàn) 如果是工程委托，確保低價(jià)拿地 用地預(yù)審請(qǐng) /勾地制度 7土地營(yíng)銷 61 土地怎樣營(yíng)銷？ 推介一個(gè)做法：開土地策劃先河 消除兩大誤區(qū)：成片開發(fā)抬高門檻 土地推介抬升地價(jià) 收獲三點(diǎn)意義：挖掘土地價(jià)值 促進(jìn)有效傳播 提供規(guī)劃指引 牢記四條要訣：切合實(shí)際 齊抓共管 借助外腦 持之以恒 7土地營(yíng)銷 62 賣方技巧 變土地出讓為項(xiàng)目招商 注重土地的個(gè)性、文化、品牌包裝 合理搭配、組合經(jīng)營(yíng)性用地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地 合理控制供地計(jì)劃與地價(jià)走勢(shì) 市場(chǎng)預(yù)熱：走出去，請(qǐng)進(jìn)來 注重推介活動(dòng)的高度、個(gè)性、價(jià)值 招、拍、掛的有效組合 7土地營(yíng)銷 買方可控環(huán)節(jié) 年度供地計(jì)劃 規(guī)劃條件通知書 土地評(píng)估報(bào)告 土地出讓方案 土地招拍掛公告 63 門當(dāng)戶對(duì)：找媳婦與深圳地產(chǎn)商異地?cái)U(kuò)張 2023年 11月 20日 《 深圳商報(bào) 》 2023年 4月 30日湖北孝感（深圳）土地推介會(huì) 處女型項(xiàng)目： 各地土地市場(chǎng)中心公開招拍掛的項(xiàng)目，只要通過常規(guī)的預(yù)測(cè)及測(cè)算，就知道該不該拿了，市場(chǎng)空間不會(huì)太大，但短期內(nèi)不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。 7土地營(yíng)銷 64 地產(chǎn)商異地?cái)U(kuò)張模式 拼爹型 砸錢型 草根型：干爹經(jīng)濟(jì)學(xué)、慈善經(jīng)濟(jì)學(xué) 7土地營(yíng)銷 65 5個(gè)項(xiàng)目 3次系列活動(dòng) 200余位客商、專家、媒體參與 走出去、請(qǐng)進(jìn)來 徐州土地包裝營(yíng)銷策劃 7土地營(yíng)銷 66 云龍山巔鳥瞰、會(huì)場(chǎng)、展廳、場(chǎng)外、伴餐演出、郝副局長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)演說 7土地營(yíng)銷 67 項(xiàng)目名稱 位臵 用地面積 1． 和平綠源 主城區(qū)東 ， 慶豐路西 937畝 2． 城市中央會(huì)所 迎賓路西 1429畝 ， 一期 790畝 3． 鼓樓生態(tài)園 主城區(qū)北 ， 九里山南 3000畝 ， 一期 1000畝 4． 淮海商務(wù)休閑港 云龍湖南岸 2855畝 ， 經(jīng)營(yíng)性用地 1004畝 5． 新區(qū)起步區(qū) 主城區(qū)東南 10平方公里 ， 首期 800畝 7土地營(yíng)銷 68 城市新區(qū)選址依托 ? 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ? 自然資源 ? 文化底蘊(yùn) ? 交通樞紐 新區(qū) 69 規(guī)劃成果的五性 技術(shù)性 藝術(shù)性 政治性 商業(yè)性 合法性 逮住糟蹋城市的五只黑手 無聊的政客 無奈的規(guī)劃師 無能的專家 無情的開發(fā)商 無知的市民 中國(guó)的城市跟市長(zhǎng)一個(gè)姓 市長(zhǎng)決定著城市的發(fā)展方向 市長(zhǎng)決定著城市的喜好 市長(zhǎng)決定著城市的相貌 新區(qū) 70 城市新區(qū)的誤區(qū) 規(guī)劃大得離譜 千城一面 引擎動(dòng)力不足 新舊區(qū)不協(xié)調(diào) 城市新區(qū)面臨的問題 基本問題：人從哪里來？ 現(xiàn)實(shí)問題：錢從哪里來？ 核心問題：地從哪里來？ 新區(qū) 鄂爾多斯絕不只是個(gè)案 71 城市長(zhǎng)大的動(dòng)因 規(guī)劃拉動(dòng) 媒體煽動(dòng) 投資驅(qū)動(dòng) 領(lǐng)導(dǎo)撼動(dòng) 城市新區(qū)的時(shí)空價(jià)值觀 時(shí)間：規(guī)劃修編前后的一兩年間最值得關(guān)注 空間：城鄉(xiāng)結(jié)合部和行政區(qū)劃邊界 新區(qū) 72 炒城四招 撈名分 修規(guī)劃 建引擎 辦節(jié)事 新區(qū) 73 國(guó)家級(jí)名分名錄： 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū) 國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū) 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 國(guó)家級(jí)保稅區(qū) 國(guó)家級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作區(qū) 國(guó)家級(jí)出口加工區(qū) 國(guó)家新材料產(chǎn)業(yè)基地 國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 國(guó)家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū) 國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地 國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) 國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū) 國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 國(guó)家旅游休閑度假示范區(qū) 國(guó)家地質(zhì)公園 國(guó)家森林公園 國(guó)家礦山公園 國(guó)家遺址公園 國(guó)家濕地公園 國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū) 國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) 國(guó)家級(jí)生態(tài)省、生態(tài)市、生態(tài)縣、生態(tài)鎮(zhèn)、生態(tài)村 新區(qū) 74 國(guó)際級(jí)生態(tài)示范區(qū) 國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 全國(guó)文明城市 國(guó)家衛(wèi)生城市（縣、鎮(zhèn)） 國(guó)家園林城市 國(guó)家森林城市 國(guó)家級(jí)歷史文化名城（鎮(zhèn)、村） 全國(guó)雙擁模范城市 國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市 國(guó)家生態(tài)園林示范城市 全國(guó)綠化模范城市 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 全國(guó)甲級(jí)對(duì)外開放城市 全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 中國(guó)魅力城市 中國(guó)宜居城市 中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng) 全國(guó)百強(qiáng)縣市區(qū) 全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) 國(guó)家小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn) 國(guó)家級(jí)村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn) 全國(guó)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進(jìn)鎮(zhèn) 新區(qū) 75 造城模式 產(chǎn)業(yè)造城 人口城鎮(zhèn)化造城 節(jié)事造城：商務(wù)、體育、演藝等 產(chǎn)城一體：避免睡城、死城、鬼城、空城 產(chǎn)城節(jié)一體：讓城動(dòng)起來、活起來 政府主導(dǎo)的新城一般動(dòng)用行政資源，多以行政中心帶動(dòng) 新區(qū) 76 城市的靈與肉 除了鋼筋水泥，城市的精神要素 —— 城市需要什么 城市需要概念 概念無處不在 概念是土地增值的核心知本 城市開發(fā)需要資本投入，但更是概念顯化的過程 城市需要名片 需要與時(shí)俱進(jìn)的名片 城市需要節(jié)事 沒有廟會(huì)的村子是寂寞的 沒有節(jié)事的城市是冰冷的 世姐賽成就了三亞，時(shí)裝節(jié)點(diǎn)靚了大連 中國(guó) 21世紀(jì)初三大盛事： 2023杭州休博會(huì)、 2023北京奧運(yùn)會(huì)、 2023上海世博會(huì) 城市需要耐力與想象力 文化積淀與精雕細(xì)琢 缺乏想象力的城市是靜止的 城市需要共贏的心態(tài) 城市間的協(xié)作與分工 政府與企業(yè)的共贏 新區(qū)與老城的共贏 我們?cè)跒槌鞘行聟^(qū)備足銀兩、備足鋼筋水泥的同時(shí)，也要為新區(qū)塑造精神要素，讓新區(qū)形神兼?zhèn)? 新區(qū) 77 成立背景 曹妃甸國(guó)際生態(tài)城作為唐山市 “ 雙核結(jié)構(gòu) ” 的沿海增長(zhǎng)極和市域副中心城市，需提升國(guó)際知名度與美譽(yù)度，確立國(guó)際上的地位，曹妃甸論壇應(yīng)運(yùn)而生 永久主題 “ 科學(xué)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展 ” 組織形式 由河北省人民政府、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心聯(lián)合主辦，唐山市人民政府承辦 功能 ? 提高曹妃甸生態(tài)城國(guó)際影響力 ? 提升曹妃甸城市品位 永久會(huì)址 ? 景區(qū)項(xiàng)目： ? 商務(wù)會(huì)議區(qū)：渤海國(guó)際會(huì)議中心（包括7個(gè)項(xiàng)目：五星級(jí)渤海大酒店、四星級(jí)海員俱樂部、體育中心、休閑中心、專家公寓樓、臨湖別墅群、商務(wù)辦公樓） ? 商務(wù)休閑區(qū)：國(guó)際會(huì)所、濕地高爾夫 ? 旅游觀光區(qū)：濕地迷宮、曹妃湖 曹妃甸論壇 CaoFeiDian Forum 曹妃甸論壇會(huì)址 新區(qū) 78 ?2023年底，受邀顧問曹妃甸濕地公園開發(fā)并首次提出曹妃甸論壇概念 ?2023年 2月 13日，唐山市委宣傳部長(zhǎng)郭彥洪、著名歌唱家譚晶、國(guó)家環(huán)保部副司長(zhǎng)