【正文】 新區(qū)興起，區(qū)域開(kāi)發(fā)活躍 8 《 人民日?qǐng)?bào) 》 中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2023年第 15期 中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 發(fā)展歷程： 局部隆起 海灣戰(zhàn)爭(zhēng) 核心泛化 遍地開(kāi)花 1區(qū)域 格局 9 熱點(diǎn)區(qū)域 3個(gè)核心經(jīng)濟(jì)圈： 珠三角處于盤(pán)整期：雙轉(zhuǎn)移、三舊改造、廣佛同城、深莞惠一體化 長(zhǎng)三角處于成熟期：杭州灣大橋、蘇通大橋、崇明隧道、虹橋樞紐 環(huán)渤海處于成長(zhǎng)期：天津?yàn)I海新區(qū)、唐山曹妃甸、河北沿海經(jīng)濟(jì)帶 6個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)： 1979年 7月，中央和國(guó)務(wù)院同意深圳、珠海、汕頭、廈門(mén)市試辦出口特區(qū)， 1980年 5月改稱(chēng)經(jīng)濟(jì)特區(qū) 1988年 4月，全國(guó)人大通過(guò)決議批準(zhǔn)海南省為經(jīng)濟(jì)特區(qū) 2023年 5月，中央新疆工作會(huì)議上中央正式批準(zhǔn)喀什設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū) 14個(gè)沿海開(kāi)放城市：大連、秦皇島等 14個(gè)港口城市（ 1984年 4月） 1區(qū)域 格局 10 10個(gè)國(guó)家綜合改革配套試驗(yàn)區(qū) /新特區(qū)： 上海浦東新區(qū)（ ） 天津?yàn)I海新區(qū)（ ） 重慶市、成都市（ ）統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 武漢城市圈、長(zhǎng)株潭城市群（ ）兩型社會(huì) 深圳市（ ）綜合配套改革總體方案獲批 沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ）新型工業(yè)化 山西?。?）資源型經(jīng)濟(jì) 義烏市（ ）新型國(guó)際貿(mào)易 6個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)（國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，副省級(jí)建制）： 上海浦東 天津?yàn)I海 重慶兩江（ .） 浙江舟山群島（ .） 甘肅蘭州（ .） 廣東南沙（ .） 熱點(diǎn)區(qū)域 1區(qū)域 格局 11 20余個(gè)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域： 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 珠江三角洲地區(qū)（ ） 關(guān)中 — 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 江蘇沿海地區(qū)（ ） 遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶（ ） 珠海橫琴新區(qū)（ ） 吉林圖們江區(qū)域（ ） 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 甘肅省循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)（ ） 鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 海南國(guó)際旅游島（ ） 中部皖江城市帶（ ） 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)（ ） 深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（ ） 大小興安嶺林區(qū)（ ） 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 浙江海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)（ ） 青海省柴達(dá)木循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)（ ） 廣東海洋經(jīng)濟(jì)綜合試驗(yàn)區(qū)（ ） 新疆阿勒泰地區(qū)吉木乃國(guó)家級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)（ ） 河南省中原經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 河北沿海地區(qū)（ ） 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 陜甘寧革命老區(qū)振興規(guī)劃（ ） 黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)（ ） 1區(qū)域 格局 12 警鐘 政府應(yīng)該也必須與開(kāi)發(fā)商共贏！ 有一個(gè)城市，前些年土地過(guò)度批租，政府無(wú)地可用，一些開(kāi)發(fā)商提出可向城郊發(fā)展，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)新區(qū)。 新華社記者梁思奇 6月 12日發(fā)自南寧 2政策形勢(shì) 13 我國(guó)土地、房地產(chǎn)政策的“毛病” 招拍掛價(jià)高者得助長(zhǎng)了“唯利是圖” “一刀切”，“上海感冒，全國(guó)吃藥” 太具體，有越位的嫌疑。這個(gè)目標(biāo)要求：土地價(jià)格越穩(wěn)定、越低廉越好； 另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來(lái)源，又是征稅的重要基礎(chǔ)。 政府一直處于兩難境地，是保證城市長(zhǎng)期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財(cái)政收入提高現(xiàn)行管理政績(jī)？在很多的情況下，尤其是各地市大力發(fā)展城市建設(shè)的當(dāng)前，大部分都選擇后者。 2政策形勢(shì) 14 中央與地方的財(cái)權(quán)之爭(zhēng) 業(yè)內(nèi)外基本達(dá)成了共識(shí)，房?jī)r(jià)暴漲的根源是 “ 土地財(cái)政 ” ，但 “ 土地財(cái)政 ”緣何而來(lái)、何時(shí)才能消亡？年關(guān)將至，土地、房產(chǎn)市場(chǎng)依然跌宕起伏，中央及國(guó)家高管換屆進(jìn)行中，回顧一下中央與地方政府的財(cái)權(quán)爭(zhēng)奪史，也許會(huì)理清 “ 土地財(cái)政 ” 的來(lái)龍去脈。 2023年，為了應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)及四川賑災(zāi)，中央為地方 6省區(qū)代發(fā) 2023億地方債，初期遭遇零交易尷尬。 地方自行發(fā)債能否在全國(guó)、尤其是西部地區(qū)推行，值得商榷！地方自行發(fā)債能否降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)、直至徹底消滅土地財(cái)政，更值得期待！ 2政策形勢(shì) 15 土地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間究竟有多大？ 純農(nóng)用地征轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 2025萬(wàn)元 /畝（征地及青苗補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套） 含零散民居的農(nóng)村用地改造 5080萬(wàn)元 /畝（假設(shè)每?jī)僧€含一戶(hù)宅基地） 舊城區(qū)、工業(yè)區(qū)改造 100萬(wàn)元 /畝以上 建設(shè)用地比例 70%左右 居住及商服等經(jīng)營(yíng)性用地比例 50%左右 工業(yè)用地出讓價(jià)格 456萬(wàn) /畝（大部分地方政府都是賠錢(qián)賣(mài)工業(yè)用地） 1030萬(wàn)人小城市主城區(qū)居住用地 100200萬(wàn)元 /畝 30萬(wàn)人以上地級(jí)市 300萬(wàn)元 /畝以上 100萬(wàn)人以上省會(huì)大城市 500萬(wàn)元 /畝以上 商業(yè)用地地價(jià)更高 2政策形勢(shì) 16 開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略 ?戰(zhàn)略重心 —— 從關(guān)注終端轉(zhuǎn)向前端 土地營(yíng)銷(xiāo)、一級(jí)開(kāi)發(fā) ?戰(zhàn)略擴(kuò)張 —— 從聚焦一線(xiàn)轉(zhuǎn)向外圍 ?拿地方式、信息、概念 —— 多元化 ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu) —— 以住宅為主轉(zhuǎn)向綜合體 非住宅類(lèi)熱捧： 旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等 2政策形勢(shì) 17 全國(guó)性土地問(wèn)題 土地違法違規(guī)案件增多，大案要案觸目驚心 政府土地管理部門(mén)已成為繼交通之后又一個(gè)腐敗重災(zāi)區(qū) 暴力征地拆遷、群體性土地事件頻發(fā) 土地資源緊缺日益嚴(yán)重，耕地紅線(xiàn)日益逼近 新增指標(biāo)越來(lái)越難，存量及閑臵浪費(fèi)嚴(yán)重 土地政策法規(guī)層出不窮，頂層設(shè)計(jì)缺陷，盲區(qū)依然很多 土地增值收益巨大，土地利益關(guān)系紛繁復(fù)雜 政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性根深蒂固 土地二元管理引發(fā)城鄉(xiāng)沖突、工農(nóng)沖突 未來(lái)趨勢(shì)： 去二元化：城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村，國(guó)有與集體，陸域與海域 有問(wèn)題，更有機(jī)會(huì)！ 2政策形勢(shì) 18 2023土地相關(guān)政策解讀 ? 2月 29日， 《深圳市土地管理制度改革總體方案》 被誤讀為小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，實(shí)質(zhì)是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的嘗試 ? 3月 20日，《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)? 2023? 22號(hào)） 對(duì)容積率腐敗起到了一定的震懾作用，但難以根除官商利益勾結(jié)根源 ? 5月 23日， 《 限制用地項(xiàng)目目錄（ 2023年本） 》 、 《 禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2023年本） 》 住宅用地容積率不低于 1，限制賽車(chē)場(chǎng)、主題公園，禁止別墅、高爾夫、賽馬場(chǎng)及政府樓堂管所 ? 6月 15日， 《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國(guó)土資源領(lǐng)域的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)? 2023? 100號(hào)） 鼓勵(lì)農(nóng)用地整治、存量建設(shè)用地改造，原有劃撥用地按合法程序補(bǔ)交土地出讓金后可用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)瓷婕靶略鼋ㄔO(shè)用地整理 ? 6月 1日頒布， 7月 1日實(shí)施， 《 閑臵土地處臵辦法 》 老辦法新形勢(shì)，盤(pán)活存量工業(yè)為主，缺乏細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行過(guò)期收回難 ? 2023年 10月 29日，我國(guó)首部全域立體開(kāi)發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的 《 全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要 (2023~2030)》 由國(guó)家 28部委聯(lián)合編制完成，年內(nèi)上報(bào)國(guó)務(wù)院、全國(guó)人大審議通過(guò)后，將成為“國(guó)土開(kāi)發(fā)憲法”，統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃。 十八大新“四化”，要堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！倍谌涨罢匍_(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”同樣成為未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的政策要點(diǎn)之一。 《 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 與土地相關(guān)的數(shù)字有兩個(gè)，一是耕地保有量保持在 ，二是單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降 30%； 《 綱要 》 第二十二章第三節(jié)“節(jié)約集約利用土地”指出：堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，加大閑臵土地清理處臵力度，鼓勵(lì)深度開(kāi)發(fā)利用地上地下空間。 3新型城鎮(zhèn)化 24 新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展類(lèi)型 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求政府支持、土地確權(quán)與供給 ?人的社會(huì)效應(yīng)要兼顧生產(chǎn)與生活 ?土地價(jià)值的溢出需要合理的定位與引導(dǎo) ?產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，人的社會(huì)效應(yīng)，土地價(jià)值的溢出效應(yīng)，而后有市、鎮(zhèn)、城 3新型城鎮(zhèn)化 25 類(lèi)型一：成都模式以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展 ?對(duì)土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，設(shè)立建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤機(jī)制。 ?另外再配以農(nóng)民的公共服務(wù)和社會(huì)保障，提高農(nóng)民的生活水平。 3新型城鎮(zhèn)化 26 類(lèi)型二：天津模式以宅基地?fù)Q房集中居住 ?天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類(lèi)型：整體推進(jìn)型、都市擴(kuò)散型、開(kāi)發(fā)拓展型和“三集中”型。 ?將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機(jī)結(jié)合。 3新型城鎮(zhèn)化 27 類(lèi)型三：廣東模式通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚 ?一是珠三角模式，即以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)集中的中心鎮(zhèn)為發(fā)展依托； ?二是山區(qū)模式，即圍繞著縣城，發(fā)展專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)。 瓶頸：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)之后產(chǎn)業(yè)人口留下以及本地人口遠(yuǎn)期發(fā)展問(wèn)題。 ?蘇南模式的主要特征：農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟(jì)為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。 3新型城鎮(zhèn)化 29 類(lèi)型五：溫州模式以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體 ?溫州模式是以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體、迅速發(fā)展為推動(dòng)力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。 瓶頸：土地使用過(guò)度，個(gè)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有“爹、娘”。 國(guó)土資源部 《 關(guān)于開(kāi)展 2023年度全國(guó)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)更新匯總工作的通知 》 ，與此同時(shí)，國(guó)土資源部還在進(jìn)行“農(nóng)村集體土地確權(quán)驗(yàn)收工作”，完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度、建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的前提。 管轄權(quán) 現(xiàn)狀： 城市建設(shè)用地歸口國(guó)土部門(mén)，農(nóng)村集體用地歸口農(nóng)業(yè)部門(mén)，灘涂未利用地歸口國(guó)土或水利部門(mén)，林地歸口林業(yè)部門(mén)，海域與海島歸口海洋部門(mén) 趨勢(shì)： 海域比照陸域、集體比照國(guó)有用地統(tǒng)一歸口到國(guó)土部門(mén) 2023年 2月 24日，廣東省土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備局成立，嘗試將圍海造地納入土地管理系統(tǒng) 開(kāi)發(fā)審批流程： 海域使用權(quán)審批：適用 《 海域使用管理法 》 圍海造陸工程實(shí)施：適用工程管理相關(guān)條例辦法 圍海造陸后土地使用權(quán)管理：適用 《 土地管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 5成片開(kāi)發(fā) 42 海島開(kāi)發(fā) 《 無(wú)居民海島使用權(quán)登記辦法 》 ： 2023年 12月 7日，由國(guó)家海洋局出臺(tái)，可以通過(guò)申請(qǐng)或招拍掛公開(kāi)方式獲得無(wú)居民島使用權(quán)，并公布了“無(wú)居民海島使用權(quán)出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)” 我國(guó)首批可開(kāi)發(fā)無(wú)居民海島公布： 2023年 4月 12日， 176個(gè)可開(kāi)發(fā)的海島涉及遼寧等 8個(gè)省區(qū)，其中，廣東最多共 60個(gè) 我國(guó)第一本無(wú)居民海島使用權(quán)證： 2023年 11月 8日，國(guó)家海洋局向?qū)幉ㄉ倘它S益民頒發(fā)編號(hào)為 110001的寧波象山的旦門(mén)山島 50年的海島使用權(quán)證 5成片開(kāi)發(fā) 43 成片項(xiàng)目退出機(jī)制 /盈利模式 賣(mài)協(xié)議：協(xié)議體現(xiàn)了企業(yè)的商務(wù)談判能力，更是企業(yè)品牌影響力的綜合體現(xiàn)，所以，能夠達(dá)成協(xié)議本身也是有價(jià)值的。 賣(mài)批文：獲得核心引擎項(xiàng)目立項(xiàng)批文及片區(qū)城規(guī)、土規(guī)及控規(guī)等規(guī)劃批文。 賣(mài)土地：整理開(kāi)發(fā)完成后經(jīng)營(yíng)性用地出讓?zhuān)c政府分享土地增值收益。 賣(mài)房子：曲線(xiàn)拿地后自行或合作進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，出售房子獲利。 5成片開(kāi)發(fā) 44 地產(chǎn)大鱷吞噬海南 崔元星：尋找海南大地主 2023年 3月 24日 《 深圳商報(bào) 》 中糧集團(tuán) —— 亞龍灣： 17年前進(jìn)入海南，擁有開(kāi)發(fā)面積 ，正在爭(zhēng)取亞龍灣二期 10平方公里開(kāi)發(fā)權(quán) 魯能集團(tuán) —— 盈濱島：目前在海南擁有約 19平方公里土地， 2023年 2月20日，獲得 11平方公里盈賓島開(kāi)發(fā)權(quán) 華潤(rùn)集團(tuán) —— 石梅灣： 1999年， 180公頃土地使用權(quán)， 2023年 4月， 12平方公里的主開(kāi)發(fā)商 中信集團(tuán) —— 博鰲二期： 2023年海洽會(huì)上，在原 規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)上將規(guī)劃區(qū)擴(kuò)大到 122平方公里 天津萬(wàn)隆 —— ?？谛虏簫u： 2023年 3月 7日， 李嘉誠(chéng)等 —— 海棠灣： 2023年，李嘉誠(chéng)父子、保利集團(tuán)及以上海家化為首的上海聯(lián)合體就一同開(kāi)發(fā)海棠灣達(dá)成協(xié)議，后擱淺。 雅居樂(lè) —— 清水灣： 2023年 8月，清水灣 、 12公里海岸線(xiàn)，2023年 7月 4日，出售清水灣項(xiàng)目 30%的股權(quán)，作價(jià)為人民幣 富力 —— 澄邁等：近 2萬(wàn)畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，其中，澄邁富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目占地 6700畝，在陵水富力灣占地 2500畝 香港駿豪 —— ?？谘蛏剑?2023年，海口“ 791工程”，協(xié)議開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)畝 海航臵業(yè) —— 新生的本土大地主：成立于 2023年的企業(yè)，已在海南 18個(gè)市縣擁有土地儲(chǔ)備，僅在保亭縣，海航臵業(yè)就擁有 150平方公里的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，在興隆的土地儲(chǔ)備高達(dá) 1萬(wàn)畝，在臨水有 10平方公里的土地儲(chǔ)備 江蘇中南集團(tuán) —— 儋州濱海新區(qū)： 2023年 8月， 1萬(wàn)余畝的濱海新區(qū) 江蘇國(guó)信集團(tuán) — 樂(lè)東龍沐灣： 2023年 6月 9日，