【正文】 王德輝等出席曹妃甸論壇項(xiàng)目暨電視劇 《 李大釗 》 投資簽約儀式 ?2023年 10月 15日，首屆論壇召開(kāi)，賈慶林出席，每?jī)?三年舉辦一屆 ?本論壇的倡導(dǎo)者、現(xiàn)河北省委副書(shū)記趙勇指出，曹妃甸論壇的順利召開(kāi)極大地豐富了曹妃甸的內(nèi)涵、提升了唐山市在環(huán)渤海及全國(guó)的品牌影響力，帶動(dòng)了曹妃甸新區(qū)開(kāi)發(fā) 新區(qū) 79 古城西安新區(qū)運(yùn)營(yíng)模式解密 曲江新區(qū)： 西安市政府副市長(zhǎng)段先念 大項(xiàng)目帶動(dòng) ?雁塔噴泉廣場(chǎng) ?大唐不夜城商業(yè)綜合體 ?大唐芙蓉園主題公園 浐灞新區(qū)： 西安市委宣傳部長(zhǎng)王軍 有影響力的活動(dòng)激發(fā) ?F1摩托艇世錦賽 ?歐亞國(guó)際論壇 ?世界園藝博覽會(huì) 新區(qū) 80 園區(qū)經(jīng)濟(jì) —— 特色產(chǎn)業(yè)園區(qū) 1984年 大連開(kāi)發(fā)區(qū) 首個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 1988年 北京高新區(qū) 首個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū) 1995年 江蘇海門 首個(gè)國(guó)家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地 截至 04年 8月，全國(guó)清理開(kāi)發(fā)區(qū) (工業(yè)園）： 原有 6866個(gè)，面積 撤銷 4813個(gè)，核減 2023年 12月 22日，國(guó)土資源部公布： 222個(gè)國(guó)家級(jí)園區(qū)、 1346個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)完成核定 繼續(xù)停止開(kāi)發(fā)區(qū)新設(shè)、升級(jí)和擴(kuò)區(qū) 中國(guó)園區(qū)經(jīng)濟(jì)走到了十字路口?。⊕炜炕螂[姓埋名） 2023年下半年，園區(qū)升級(jí)、擴(kuò)容重新開(kāi)閘 截至目前，國(guó)家級(jí)園區(qū) 305個(gè)（開(kāi)發(fā)區(qū) 102個(gè)，高新區(qū) 84個(gè)，其它 119個(gè)） 省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 1568個(gè)，加上市、縣級(jí)，共 4000余個(gè) 以化工產(chǎn)業(yè)為例，省級(jí)以上專業(yè)園區(qū) 358個(gè)，鹽化園區(qū)近 10個(gè) 園區(qū) 81 園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力階梯圖 政策 地價(jià) 區(qū)位 區(qū)域 /城市競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)業(yè)集群 服務(wù) 配套 環(huán)境 地價(jià)只占工業(yè)項(xiàng)目總投資的 510%，地價(jià)變動(dòng)一倍，只影響項(xiàng)目總投資的 25% 但產(chǎn)業(yè)集群程度及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的微弱差異可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值產(chǎn)生革命性影響 園區(qū) 82 園區(qū)招商方式 ?以商招商（口口相傳） ?大項(xiàng)目帶動(dòng)招商 ?行業(yè)營(yíng)銷招商（在行業(yè)活動(dòng)、媒體中爭(zhēng)當(dāng)主角） ?特色節(jié)事招商 園區(qū) 83 惠州市鴻海精細(xì)化工基地 — 《 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 區(qū) 位： 承接大亞灣世界級(jí)石化區(qū)的輻射帶動(dòng)作用 與緊鄰的惠州數(shù)碼工業(yè)園共享基礎(chǔ)設(shè)施及政策配套 產(chǎn)業(yè)定位：工業(yè)涂料、合成樹(shù)脂、電子化學(xué)品、日用化學(xué)品 開(kāi)發(fā)規(guī)模： 總面積 預(yù)計(jì)總投資 55億元人民幣 年產(chǎn)值百億元以上 安排就業(yè)崗位近萬(wàn)人 已引入 68家企業(yè)，其中，上市及高家級(jí)高新技術(shù)企業(yè) 10家 園區(qū) 84 原惠州市委書(shū)記黃業(yè)斌、市長(zhǎng)李汝求、惠陽(yáng)區(qū)委書(shū)記鄧木林等視察基地 2023年 3月 16日 園區(qū) 85 項(xiàng)目地址：海南省萬(wàn)寧市 規(guī)劃面積： 5平方公里 功能定位：集農(nóng)、工、貿(mào)、研、游、居于一體的區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、標(biāo)準(zhǔn)化管理的新型生態(tài)城區(qū) 新興農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)會(huì)展、農(nóng)業(yè)演藝、農(nóng)業(yè)地產(chǎn) 通過(guò)對(duì)農(nóng)村的生態(tài)化改造，探索解決 “ 三農(nóng) ”問(wèn)題的創(chuàng)新思路，農(nóng)民可以獲得短、中、長(zhǎng)期利益 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股，核心區(qū)已于2023年底投產(chǎn) 應(yīng)邀在中國(guó)生態(tài)論壇作專題演講（ 亞洲論壇） 海南省 4套班子陸續(xù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 中國(guó)熱帶亞熱帶農(nóng)業(yè)生態(tài)村 園區(qū) 86 2023年 10月 31日，中共中央政治局常委李長(zhǎng)春等視察生態(tài)村農(nóng)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，央視 《 新聞聯(lián)播 》 園區(qū) 87 海南省委書(shū)記羅保銘視察海南生態(tài)村項(xiàng)目 園區(qū) 88 集貿(mào)市場(chǎng) 店鋪 小商圈 大商圈 主流商業(yè)骨干入駐 大型 mall 知名品牌集群、旗艦店 /都市綜合體 商業(yè)及商業(yè)街發(fā)展歷程 街區(qū) 89 商業(yè)街基本要素 類型：按主題分 :主題型、綜合型、混合型 按交通組織：非步行、準(zhǔn)步行、步行 按形成機(jī)制：歷史、逐漸、改建 /新建 輻射半徑 /影響力：社區(qū)、城區(qū)、市級(jí)、國(guó)家、國(guó)際 規(guī)模：長(zhǎng)度、寬度 /縱深、建筑面積 /營(yíng)業(yè)面積 空間結(jié)構(gòu)：線性（彎 /直）、網(wǎng)狀、立體 建筑形態(tài)：?jiǎn)误w、連排、組團(tuán)式 目標(biāo)市場(chǎng)：投資商、經(jīng)銷商 /經(jīng)營(yíng)商 顧客（本區(qū)、本地、外地、外國(guó)） 業(yè)態(tài)比例：百貨店、專業(yè)店、專賣店、連鎖店、 mall 泛商業(yè)業(yè)種比例：商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、文化、會(huì)展等 街區(qū) 90 國(guó)際知名商業(yè)街特征 ?硬件環(huán)境一流 ?功能齊全 ,包含購(gòu)、游、娛等多方面 ?管理及推廣一流 ?注重文化內(nèi)涵及藝術(shù)品位 一般比例 商業(yè)３０－３５％ 餐飲２０－２５％ 休閑娛樂(lè)服務(wù)等３０－４０％ 街區(qū) 91 中國(guó)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ?競(jìng)爭(zhēng)激烈，我國(guó)零售業(yè)已進(jìn)入微利甚至無(wú)利時(shí)代 ?業(yè)態(tài)多元化，各業(yè)態(tài)間的縱向延伸及橫向滲透 ?城市空心化，人口及購(gòu)買力外移，尤其是大額及專項(xiàng)消費(fèi)外移 ?單個(gè)商業(yè)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng) 商圈競(jìng)爭(zhēng) 城市形象 /城市名片 街區(qū) 92 中國(guó)商業(yè)街現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀： 全國(guó)現(xiàn)有著名商業(yè)街步行街 200多條 其中，中宣部等六部委認(rèn)定的全國(guó)性示范街 81條，各省市級(jí)示范街 112條，另有正在建設(shè)和規(guī)劃中的商業(yè)街百余條 趨勢(shì)： ?購(gòu)物比例下降，而旅游、餐飲、娛樂(lè)、休閑比例呈上升的趨勢(shì)，正面臨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的調(diào)整 王府井 60%以上的顧客以游覽和休閑為第一目的 南京路的百貨由原 90%調(diào)整到 70% ，目前 50% ?大城市商業(yè)街步行街的改造建設(shè)正向中小城市幅射 ?投資主體多元化 ?演出、文化、節(jié)慶活動(dòng)增加 問(wèn)題： ?商業(yè)利潤(rùn)下滑 ?功能單一，文化休閑功能不強(qiáng) ?交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢 ?缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 街區(qū) 93 商業(yè)街發(fā)展商誤區(qū) ?把規(guī)劃指標(biāo)用到極致 盲目追求高利潤(rùn)，沒(méi)有預(yù)留空間，缺少?gòu)椥? ?開(kāi)發(fā)思路與經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)思路的不一致 建筑形態(tài)、功能單一，不滿足經(jīng)銷商的個(gè)性化需求 ?崇洋媚外、迷信高人、重金策劃 照搬所謂的先進(jìn)理念，不能把握文脈、地脈、人脈；投資商不買賬，消費(fèi)者不買賬；本土化的、最賦特色的，才是最富生命力的 ?簡(jiǎn)單套用房地產(chǎn)或一般項(xiàng)目投資方面的模式 ?忽視經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益三者的平衡 街區(qū) 94 商街是城市的晴雨表 名片 引擎 商街給城市帶來(lái)靈氣 朝氣 財(cái)氣 名氣 商業(yè)街區(qū)與城市運(yùn)營(yíng) 街區(qū) 95 中國(guó)知名商業(yè)街 街名 歷史 改造 規(guī)模（長(zhǎng)，鋪面） 客流量 特點(diǎn) 北京王府井 100 . 810,34 5090 外地客 80% 上海南京路 150 99. 1900,200 50130 區(qū)段分明 深圳東門 300 ,40萬(wàn) 3060 嶺南風(fēng)情文化氣息 街區(qū) 96 北京天壇國(guó)際演藝大道 2023奧運(yùn)專項(xiàng) 2023年 10月總體策劃 2023年 8月批準(zhǔn) 天壇 — 崇文門西大街 1400米 150億元 與城市總體規(guī)劃緊密協(xié)調(diào) 與城市改造方案有機(jī)配套 2023年美國(guó)蘭德瑪克娛樂(lè)集團(tuán)中標(biāo) 2023年港中旅集團(tuán)接手天壇演藝區(qū) 街區(qū) 97 ? 我國(guó)旅游總收入占 GDP的比重 2023年 5% 2023年 7% 預(yù)計(jì)： 2023年 11% （ 全世界 96年平均 %， 目前 12%) ? 世界旅游組織預(yù)測(cè) ， 未來(lái) 10年中國(guó) 旅游年增長(zhǎng)率將達(dá) ％ ， 到 2023年， 中國(guó)將成為第一位旅游目的地國(guó)家和第四位客源輸出國(guó) ? 據(jù)官方統(tǒng)計(jì) ， 全國(guó)共有各類成規(guī)模主題公園 2500個(gè) （ 美國(guó) 36個(gè) ， 日本 40個(gè) ） ， 70%虧損 ， 20%持平 ， 10%盈利。 更新計(jì)劃： 首批獲批 25個(gè)改造項(xiàng)目 2023年初進(jìn)入實(shí)施階段，可提供 200多萬(wàn)平方米住宅 202 2023年更新項(xiàng)目逐年增加 政策亮點(diǎn)： 鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造 城市更新項(xiàng)目用地可協(xié)議出讓 “合規(guī)”建筑物可自由轉(zhuǎn)讓（不合規(guī)的接受處理后即合規(guī)） 首創(chuàng)“城市更新單元”概念 110 成片拆遷改造模式 ?政府主導(dǎo)改造 ?社會(huì)資金參與改造 ?集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造 ?原土地使用權(quán)人自行改造 成片改造項(xiàng)目招商操作技巧 ?抓住機(jī)遇調(diào)整兩規(guī)、申報(bào)改造計(jì)劃，為項(xiàng)目立戶 ?充分考慮政府、原用地人及參與企業(yè)三者利益平衡，編制合理的、有吸引力的營(yíng)銷手冊(cè) ?注重挖掘資源潛質(zhì)、個(gè)性，注重項(xiàng)目包裝，變土地出讓為項(xiàng)目招商 ?給參與企業(yè)留有足夠的想象空間（策劃定位、規(guī)劃微調(diào)權(quán)等） ?走出去：到成功實(shí)踐地區(qū)取經(jīng)，到資金充裕、房地產(chǎn)商聚集區(qū)針對(duì)性營(yíng)銷 ?請(qǐng)進(jìn)來(lái)：請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)把脈，請(qǐng)意向企業(yè)來(lái)訪（注意地緣關(guān)系） ?免踩政策紅線，但在原則下靈活掌握尺度，尤其是特殊地區(qū)的先試權(quán) ?從實(shí)際出發(fā)，門當(dāng)戶對(duì) 改造 111 山東臨沂全水城 臨沂市河?xùn)|區(qū)沂河濱河重點(diǎn)區(qū)域舊村改造 總占地面積 8300余畝 依托現(xiàn)代商城 、 文化名城 、 生態(tài)水城優(yōu)勢(shì) 地下水、地表水聯(lián)合開(kāi)發(fā) 成立臨沂全水城投資發(fā)展有限公司 土地出讓金全額返還，河北榮盛整體開(kāi)發(fā) 引入國(guó)際頂級(jí)賽事 F1摩托艇世錦賽 改造 112 結(jié)論篇一：土地運(yùn)營(yíng)的核心是調(diào)規(guī)模、找指標(biāo) 規(guī)模與指標(biāo) 。 2023年 8月 25日，廣東省正式發(fā)布粵府 ? 2023? 78號(hào) 《 關(guān)于推進(jìn)“三舊改造”促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn) 》 ， 《 意見(jiàn) 》 對(duì)現(xiàn)行的國(guó)土資源政策有六大突破： 一是簡(jiǎn)化了補(bǔ)辦征收手續(xù)； 二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)； 三是允許采用協(xié)議出讓供地； 四是土地純收益允許返撥支持用地者開(kāi)展改造； 五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國(guó)有建設(shè)用地，可簡(jiǎn)化手續(xù)； 六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠 意義： 土地利用效率提升 城市形象改善 政府獲得巨大的土地收益 涉及舊改的企業(yè)身價(jià)倍增 緩解新增用地壓力 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升 原駐地居民生活改善 改造 108 廣東三舊改造 需求： 《 全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（ 2023年～ 2023年） 》 指出，規(guī)劃期間國(guó)家下達(dá)給廣東省每年的建設(shè)用地增量控制指標(biāo)為 29萬(wàn)畝，而廣東省實(shí)際需求在 40萬(wàn)畝以上 潛力： 廣東省共有“三舊”用地面積 170多萬(wàn)畝，其中舊城鎮(zhèn) 34萬(wàn)畝、舊廠房 81萬(wàn)畝、舊村莊 60萬(wàn)畝 珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達(dá)到 90多萬(wàn)畝 廣州市共有“三舊”地塊 11813塊，面積達(dá) 招商： 2023年 7月 7日，廣東省在香港舉辦“廣東省改造用地招商推介專場(chǎng)”， 21個(gè)地級(jí)市共計(jì) 212個(gè)“三舊”改造地塊項(xiàng)目，改造面積超過(guò) 3900公頃，簽約 20多個(gè)項(xiàng)目，總投資 109億美元。 村姑型項(xiàng)目： 包括“三改”項(xiàng)目（舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造）、三舊項(xiàng)目、退二進(jìn)三項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)項(xiàng)目、新農(nóng)村建設(shè)等政策性項(xiàng)目，總之需要變規(guī)劃、改用途、爭(zhēng)取用地指標(biāo)等，需要走灰色地帶、打擦邊球，拿地的資金成本低，但關(guān)系成本、時(shí)間成本高，需要耐得住、等得起。 2023年 11月，確定 7家企業(yè)分割總規(guī)劃面積 5成片開(kāi)發(fā) 45 中信泰富 —— 神州半島： 2023年，規(guī)劃范圍約 深圳華隆 —— 銅鼓嶺： 2023年 10月，總規(guī)劃面積 ，其中陸地面積 ， 2023年底，魯能集團(tuán)收購(gòu)該項(xiàng)目 60%股權(quán)。 賣股權(quán)：低價(jià)曲線拿地后打包或分別轉(zhuǎn)讓子公司。協(xié)議甲方分為各級(jí)政府、政府專業(yè)部門及政府所屬國(guó)有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書(shū)（明確投資意向及項(xiàng)目）、框架協(xié)議（明確項(xiàng)目用地及投資內(nèi)容、投資計(jì)劃等）、協(xié)議（明確開(kāi)發(fā)模式、雙方的責(zé)權(quán)利及罰則等）。 3新型城鎮(zhèn)化 30 各種模式都有自己的“ 軟肋 ” ?產(chǎn)業(yè)不佳，土地價(jià)值難以提升 ?