【正文】 王德輝等出席曹妃甸論壇項目暨電視劇 《 李大釗 》 投資簽約儀式 ?2023年 10月 15日，首屆論壇召開，賈慶林出席，每兩 三年舉辦一屆 ?本論壇的倡導者、現(xiàn)河北省委副書記趙勇指出，曹妃甸論壇的順利召開極大地豐富了曹妃甸的內涵、提升了唐山市在環(huán)渤海及全國的品牌影響力，帶動了曹妃甸新區(qū)開發(fā) 新區(qū) 79 古城西安新區(qū)運營模式解密 曲江新區(qū)： 西安市政府副市長段先念 大項目帶動 ?雁塔噴泉廣場 ?大唐不夜城商業(yè)綜合體 ?大唐芙蓉園主題公園 浐灞新區(qū)： 西安市委宣傳部長王軍 有影響力的活動激發(fā) ?F1摩托艇世錦賽 ?歐亞國際論壇 ?世界園藝博覽會 新區(qū) 80 園區(qū)經(jīng)濟 —— 特色產業(yè)園區(qū) 1984年 大連開發(fā)區(qū) 首個國家級開發(fā)區(qū) 1988年 北京高新區(qū) 首個國家級高新區(qū) 1995年 江蘇海門 首個國家級新材料產業(yè)基地 截至 04年 8月，全國清理開發(fā)區(qū) (工業(yè)園）： 原有 6866個，面積 撤銷 4813個，核減 2023年 12月 22日，國土資源部公布： 222個國家級園區(qū)、 1346個省級開發(fā)區(qū)完成核定 繼續(xù)停止開發(fā)區(qū)新設、升級和擴區(qū) 中國園區(qū)經(jīng)濟走到了十字路口！（掛靠或隱姓埋名） 2023年下半年，園區(qū)升級、擴容重新開閘 截至目前，國家級園區(qū) 305個（開發(fā)區(qū) 102個，高新區(qū) 84個，其它 119個） 省級開發(fā)區(qū) 1568個，加上市、縣級，共 4000余個 以化工產業(yè)為例，省級以上專業(yè)園區(qū) 358個，鹽化園區(qū)近 10個 園區(qū) 81 園區(qū)競爭力階梯圖 政策 地價 區(qū)位 區(qū)域 /城市競爭力 產業(yè)集群 服務 配套 環(huán)境 地價只占工業(yè)項目總投資的 510%，地價變動一倍，只影響項目總投資的 25% 但產業(yè)集群程度及區(qū)域競爭力的微弱差異可能會對項目投資價值產生革命性影響 園區(qū) 82 園區(qū)招商方式 ?以商招商（口口相傳） ?大項目帶動招商 ?行業(yè)營銷招商（在行業(yè)活動、媒體中爭當主角） ?特色節(jié)事招商 園區(qū) 83 惠州市鴻海精細化工基地 — 《 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 區(qū) 位： 承接大亞灣世界級石化區(qū)的輻射帶動作用 與緊鄰的惠州數(shù)碼工業(yè)園共享基礎設施及政策配套 產業(yè)定位：工業(yè)涂料、合成樹脂、電子化學品、日用化學品 開發(fā)規(guī)模： 總面積 預計總投資 55億元人民幣 年產值百億元以上 安排就業(yè)崗位近萬人 已引入 68家企業(yè)，其中，上市及高家級高新技術企業(yè) 10家 園區(qū) 84 原惠州市委書記黃業(yè)斌、市長李汝求、惠陽區(qū)委書記鄧木林等視察基地 2023年 3月 16日 園區(qū) 85 項目地址：海南省萬寧市 規(guī)劃面積： 5平方公里 功能定位：集農、工、貿、研、游、居于一體的區(qū)域化布局、專業(yè)化生產、產業(yè)化經(jīng)營、標準化管理的新型生態(tài)城區(qū) 新興農業(yè)：農業(yè)旅游、農業(yè)會展、農業(yè)演藝、農業(yè)地產 通過對農村的生態(tài)化改造，探索解決 “ 三農 ”問題的創(chuàng)新思路，農民可以獲得短、中、長期利益 農村經(jīng)濟組織以土地使用權入股，核心區(qū)已于2023年底投產 應邀在中國生態(tài)論壇作專題演講（ 亞洲論壇） 海南省 4套班子陸續(xù)現(xiàn)場調研 中國熱帶亞熱帶農業(yè)生態(tài)村 園區(qū) 86 2023年 10月 31日，中共中央政治局常委李長春等視察生態(tài)村農業(yè)園區(qū)項目，央視 《 新聞聯(lián)播 》 園區(qū) 87 海南省委書記羅保銘視察海南生態(tài)村項目 園區(qū) 88 集貿市場 店鋪 小商圈 大商圈 主流商業(yè)骨干入駐 大型 mall 知名品牌集群、旗艦店 /都市綜合體 商業(yè)及商業(yè)街發(fā)展歷程 街區(qū) 89 商業(yè)街基本要素 類型：按主題分 :主題型、綜合型、混合型 按交通組織：非步行、準步行、步行 按形成機制：歷史、逐漸、改建 /新建 輻射半徑 /影響力：社區(qū)、城區(qū)、市級、國家、國際 規(guī)模：長度、寬度 /縱深、建筑面積 /營業(yè)面積 空間結構：線性（彎 /直）、網(wǎng)狀、立體 建筑形態(tài)：單體、連排、組團式 目標市場：投資商、經(jīng)銷商 /經(jīng)營商 顧客（本區(qū)、本地、外地、外國） 業(yè)態(tài)比例：百貨店、專業(yè)店、專賣店、連鎖店、 mall 泛商業(yè)業(yè)種比例：商業(yè)、餐飲、娛樂、文化、會展等 街區(qū) 90 國際知名商業(yè)街特征 ?硬件環(huán)境一流 ?功能齊全 ,包含購、游、娛等多方面 ?管理及推廣一流 ?注重文化內涵及藝術品位 一般比例 商業(yè)３０－３５％ 餐飲２０－２５％ 休閑娛樂服務等３０－４０％ 街區(qū) 91 中國商業(yè)發(fā)展趨勢 ?競爭激烈，我國零售業(yè)已進入微利甚至無利時代 ?業(yè)態(tài)多元化，各業(yè)態(tài)間的縱向延伸及橫向滲透 ?城市空心化，人口及購買力外移，尤其是大額及專項消費外移 ?單個商業(yè)企業(yè)間的競爭 商圈競爭 城市形象 /城市名片 街區(qū) 92 中國商業(yè)街現(xiàn)狀、存在問題及發(fā)展趨勢 現(xiàn)狀： 全國現(xiàn)有著名商業(yè)街步行街 200多條 其中，中宣部等六部委認定的全國性示范街 81條，各省市級示范街 112條，另有正在建設和規(guī)劃中的商業(yè)街百余條 趨勢： ?購物比例下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢，正面臨經(jīng)營業(yè)態(tài)和錯位經(jīng)營的調整 王府井 60%以上的顧客以游覽和休閑為第一目的 南京路的百貨由原 90%調整到 70% ，目前 50% ?大城市商業(yè)街步行街的改造建設正向中小城市幅射 ?投資主體多元化 ?演出、文化、節(jié)慶活動增加 問題： ?商業(yè)利潤下滑 ?功能單一，文化休閑功能不強 ?交通系統(tǒng)滯后，內外部交通組織不暢 ?缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 街區(qū) 93 商業(yè)街發(fā)展商誤區(qū) ?把規(guī)劃指標用到極致 盲目追求高利潤，沒有預留空間，缺少彈性 ?開發(fā)思路與經(jīng)銷商經(jīng)營思路的不一致 建筑形態(tài)、功能單一，不滿足經(jīng)銷商的個性化需求 ?崇洋媚外、迷信高人、重金策劃 照搬所謂的先進理念，不能把握文脈、地脈、人脈；投資商不買賬，消費者不買賬；本土化的、最賦特色的，才是最富生命力的 ?簡單套用房地產或一般項目投資方面的模式 ?忽視經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益三者的平衡 街區(qū) 94 商街是城市的晴雨表 名片 引擎 商街給城市帶來靈氣 朝氣 財氣 名氣 商業(yè)街區(qū)與城市運營 街區(qū) 95 中國知名商業(yè)街 街名 歷史 改造 規(guī)模（長，鋪面） 客流量 特點 北京王府井 100 . 810,34 5090 外地客 80% 上海南京路 150 99. 1900,200 50130 區(qū)段分明 深圳東門 300 ,40萬 3060 嶺南風情文化氣息 街區(qū) 96 北京天壇國際演藝大道 2023奧運專項 2023年 10月總體策劃 2023年 8月批準 天壇 — 崇文門西大街 1400米 150億元 與城市總體規(guī)劃緊密協(xié)調 與城市改造方案有機配套 2023年美國蘭德瑪克娛樂集團中標 2023年港中旅集團接手天壇演藝區(qū) 街區(qū) 97 ? 我國旅游總收入占 GDP的比重 2023年 5% 2023年 7% 預計： 2023年 11% （ 全世界 96年平均 %， 目前 12%) ? 世界旅游組織預測 ， 未來 10年中國 旅游年增長率將達 ％ ， 到 2023年， 中國將成為第一位旅游目的地國家和第四位客源輸出國 ? 據(jù)官方統(tǒng)計 ， 全國共有各類成規(guī)模主題公園 2500個 （ 美國 36個 ， 日本 40個 ） ， 70%虧損 ， 20%持平 ， 10%盈利。 更新計劃： 首批獲批 25個改造項目 2023年初進入實施階段，可提供 200多萬平方米住宅 202 2023年更新項目逐年增加 政策亮點： 鼓勵權利人自行改造 城市更新項目用地可協(xié)議出讓 “合規(guī)”建筑物可自由轉讓（不合規(guī)的接受處理后即合規(guī)） 首創(chuàng)“城市更新單元”概念 110 成片拆遷改造模式 ?政府主導改造 ?社會資金參與改造 ?集體經(jīng)濟組織自行改造 ?原土地使用權人自行改造 成片改造項目招商操作技巧 ?抓住機遇調整兩規(guī)、申報改造計劃，為項目立戶 ?充分考慮政府、原用地人及參與企業(yè)三者利益平衡，編制合理的、有吸引力的營銷手冊 ?注重挖掘資源潛質、個性，注重項目包裝，變土地出讓為項目招商 ?給參與企業(yè)留有足夠的想象空間（策劃定位、規(guī)劃微調權等） ?走出去：到成功實踐地區(qū)取經(jīng)，到資金充裕、房地產商聚集區(qū)針對性營銷 ?請進來：請專業(yè)機構來把脈，請意向企業(yè)來訪（注意地緣關系） ?免踩政策紅線，但在原則下靈活掌握尺度，尤其是特殊地區(qū)的先試權 ?從實際出發(fā)，門當戶對 改造 111 山東臨沂全水城 臨沂市河東區(qū)沂河濱河重點區(qū)域舊村改造 總占地面積 8300余畝 依托現(xiàn)代商城 、 文化名城 、 生態(tài)水城優(yōu)勢 地下水、地表水聯(lián)合開發(fā) 成立臨沂全水城投資發(fā)展有限公司 土地出讓金全額返還，河北榮盛整體開發(fā) 引入國際頂級賽事 F1摩托艇世錦賽 改造 112 結論篇一：土地運營的核心是調規(guī)模、找指標 規(guī)模與指標 。 2023年 8月 25日，廣東省正式發(fā)布粵府 ? 2023? 78號 《 關于推進“三舊改造”促進節(jié)約集約用地的若干意見 》 ， 《 意見 》 對現(xiàn)行的國土資源政策有六大突破： 一是簡化了補辦征收手續(xù)； 二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)； 三是允許采用協(xié)議出讓供地； 四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造； 五是農村集體建設用地改為國有建設用地，可簡化手續(xù)； 六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠 意義： 土地利用效率提升 城市形象改善 政府獲得巨大的土地收益 涉及舊改的企業(yè)身價倍增 緩解新增用地壓力 產業(yè)結構優(yōu)化提升 原駐地居民生活改善 改造 108 廣東三舊改造 需求： 《 全國土地利用總體規(guī)劃綱要（ 2023年～ 2023年） 》 指出，規(guī)劃期間國家下達給廣東省每年的建設用地增量控制指標為 29萬畝，而廣東省實際需求在 40萬畝以上 潛力： 廣東省共有“三舊”用地面積 170多萬畝，其中舊城鎮(zhèn) 34萬畝、舊廠房 81萬畝、舊村莊 60萬畝 珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達到 90多萬畝 廣州市共有“三舊”地塊 11813塊，面積達 招商： 2023年 7月 7日，廣東省在香港舉辦“廣東省改造用地招商推介專場”， 21個地級市共計 212個“三舊”改造地塊項目，改造面積超過 3900公頃，簽約 20多個項目，總投資 109億美元。 村姑型項目： 包括“三改”項目（舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造）、三舊項目、退二進三項目、小城鎮(zhèn)項目、新農村建設等政策性項目，總之需要變規(guī)劃、改用途、爭取用地指標等，需要走灰色地帶、打擦邊球，拿地的資金成本低，但關系成本、時間成本高，需要耐得住、等得起。 2023年 11月，確定 7家企業(yè)分割總規(guī)劃面積 5成片開發(fā) 45 中信泰富 —— 神州半島： 2023年，規(guī)劃范圍約 深圳華隆 —— 銅鼓嶺： 2023年 10月，總規(guī)劃面積 ，其中陸地面積 ， 2023年底，魯能集團收購該項目 60%股權。 賣股權：低價曲線拿地后打包或分別轉讓子公司。協(xié)議甲方分為各級政府、政府專業(yè)部門及政府所屬國有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書（明確投資意向及項目）、框架協(xié)議（明確項目用地及投資內容、投資計劃等）、協(xié)議（明確開發(fā)模式、雙方的責權利及罰則等）。 3新型城鎮(zhèn)化 30 各種模式都有自己的“ 軟肋 ” ?產業(yè)不佳，土地價值難以提升 ?