【正文】 對超面積的宅基地進行確權(quán)登記發(fā)證：（1）1982年以前的農(nóng)民建房用地在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的依法按現(xiàn)有實際使用面積進行確權(quán)登記發(fā)證：（2）1987年《土地管理法》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行確權(quán)登記；（3）1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行確權(quán)登記，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行確權(quán)登記。（五）關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體資格和農(nóng)民集體的問題現(xiàn)行法律法規(guī)都規(guī)定了“農(nóng)民集體”所有，它包括：一是村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理；二是兩個以上村內(nèi)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理；三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。我們認為，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體虛置是由制度和現(xiàn)實多方面原因所致。特別是國家對“農(nóng)民集體”行使土地所有權(quán)的法律規(guī)定，使本來在法律上已虛擬化了的“農(nóng)民集體”只能是有限的土地所有權(quán)人，國家才是農(nóng)村土地的終極所有者?！稗r(nóng)民集體”的內(nèi)涵和外延無法界定，極為模糊。“農(nóng)民集體”是農(nóng)村集體土地的所有權(quán)人，而農(nóng)村集體經(jīng)濟組織僅行使經(jīng)營管理職能，也就是說集體經(jīng)濟組織不是法律所規(guī)定的集體土地所有權(quán)人，而是經(jīng)營管理者?！蛾P(guān)于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》指出，已頒證的農(nóng)村集體土地所有權(quán)大部分只確權(quán)登記到行政村農(nóng)民集體一級，沒有確認到每一個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體，屬于村民小組集體所有的土地應(yīng)當由其集體經(jīng)濟組織或村民小組依法申請登記并持有土地權(quán)利證書。實踐中“絕大多數(shù)”村民認可的比例究竟是多少，履行集體土地所有權(quán)變更的法定程序是什么，無從得知也無法操作。我們多次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展較快的地方，地方政府為了滿足征收土地的需要，不顧現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展狀況是否符合“撤村建居”、撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)改建街道辦事處的條件，把鄉(xiāng)鎮(zhèn)改為辦事處之后，其行政管理模式和財政收支方式仍然按照原有套路運作。農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度”；第125條規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”；第134條規(guī)定“國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關(guān)規(guī)定”。這里的有限處分是指在不改變土地所有性質(zhì)、用途，不違背規(guī)劃的前提下再流轉(zhuǎn)的權(quán)利，包括轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押和繼承。十七屆三中全會又提出了“長久不變”的方針，將過去一個有期限的承包制度變成一個無期限的承包制度，并且提出建立健全嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，保護農(nóng)民的土地權(quán)益。集體經(jīng)濟組織不能代農(nóng)戶簽訂轉(zhuǎn)包合同，土地流轉(zhuǎn)的地租包括未來上漲的收益應(yīng)該歸農(nóng)戶長期所有。我們認為，土地流轉(zhuǎn)雖然推行多年，土地流轉(zhuǎn)面積之所以未能按照政府的目標如愿擴大，一個重要的原因就是各級政府在推進土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營的同時，沒有創(chuàng)造讓農(nóng)戶離開土地的制度條件，沒有設(shè)置讓農(nóng)民在城市永久落地的制度。我國大城市郊區(qū)和沿海一些已經(jīng)高度工業(yè)化、城市化的地區(qū)，上述問題已經(jīng)逐步得以解決，具備適度規(guī)模經(jīng)營的條件，規(guī)模經(jīng)營戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)通過從事高價值作物的種植和加工，可以獲得豐厚的回報?！鞭r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記發(fā)證2009年中央1號文件強調(diào)要穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變；強化對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)保護，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實到農(nóng)戶，嚴禁借機調(diào)整土地承包關(guān)系，堅決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為。這么高的發(fā)證比例表明，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記應(yīng)該盡快完成而不是在試點范圍內(nèi)運作，以致成為農(nóng)村改革發(fā)展的阻力。除國家依照法律規(guī)定征收并給予補償安置外，任何組織和個人不得收回農(nóng)民享有永久使用權(quán)的土地。新中國成立以來，我國農(nóng)村宅基地歸屬經(jīng)歷了一系列演變，可歸納為五個階段：第一階段，土地改革初期，實行農(nóng)民私人所有的土地制度，縣級政府為農(nóng)民頒發(fā)了《土地房屋所有權(quán)證書》，農(nóng)民擁有宅基地所有權(quán)。宅基地所有權(quán)也由私有轉(zhuǎn)變?yōu)闅w集體所有，農(nóng)民只對宅基地享有使用權(quán)，不能出租、買賣。上述各個階段的農(nóng)村宅基地并不拒絕非農(nóng)村集體成員取得。如何走出宅基地流轉(zhuǎn)的法律困境。改革開放以來，農(nóng)民出租、買賣宅基地之風曾一度盛行，宅基地自由交易一直是許多農(nóng)民的期望。據(jù)中央黨校有關(guān)課題組的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,全國各地農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)已較為普遍，具體表現(xiàn)形式有：出租房屋是目前農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)最主要的方式，其次是買賣房屋形成事實上的宅基地買賣和新農(nóng)村建設(shè)名義下的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣。這也有違法律公平正義的初衷?，F(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度存在如下諸多弊端：第一，不斷強化城鄉(xiāng)二元格局，加劇了城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象；第二，造成資產(chǎn)浪費，損害了農(nóng)民的利益；第三，造成農(nóng)村大量住宅閑置，不利于資源的有效配置和合理利用；第四，交易不受法律保護必引發(fā)大量糾紛，使社會矛盾更加突出。第四篇：農(nóng)村土地確權(quán)流程農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作流程及具體操作辦法包括每個村組的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地，通俗的說就是包括每個村組所有的山水田林路。下面我就具體的操作程序給大家做個詳細的說明：（整個程序包括九個部分）（一）工作準備階段。村小組收集：主要是權(quán)屬資料：1）土改時、“四固定”或農(nóng)業(yè)合作化時期的土地所有證、資料； 2）山林所有權(quán)證； 3）土地承包合同； 4）山林糾紛調(diào) 解書；5）有關(guān)農(nóng)村土地權(quán)屬制度的歷史資料及集體土地所有權(quán)形成和演變的其它資料等。這次通告的方式主要有以下兩種：一是張?zhí)?；二是直接送達申請人。(3)集體建設(shè)用地使用權(quán)證和農(nóng)民宅基地使用權(quán)證由土地使用者申請，也就是誰使用誰申請。具體操作是：(1)由鄉(xiāng)政府、國土分局、村組干部和技術(shù)隊伍，組成外業(yè)調(diào)查組，分四個小組，每組35人。經(jīng)雙方認定的界線，雙方指界人要在《地籍調(diào)查表》上簽字蓋章。缺席者如有異議，15日內(nèi)提出重新劃界申請的，須承擔重新調(diào)查所產(chǎn)生的全部費用，否則視同對確定的界線無異議。（2）有利于生產(chǎn)生活和社會穩(wěn)定的原則。（五）權(quán)屬審核階段。對審核后的農(nóng)村集體土地所有權(quán)調(diào)查結(jié)果分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）社區(qū)、村委會進行公示公告，進一步征求土地登記申請者及其有關(guān)權(quán)益者意見，保證登記審核的準確性、可靠性。頒證人對領(lǐng)證人提交的證明文件進行查驗，確認無誤的，向領(lǐng)證人頒發(fā)證書；領(lǐng)證人同時在《土地證書簽收簿》上簽名?？傊谡麄€程序中，要以技術(shù)單位為骨干，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村委組織協(xié)調(diào)為關(guān)鍵，市集體土地發(fā)證辦公室積極工作為基礎(chǔ)?？傊r(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作涉及面廣，政策性強，情況復(fù)雜，工作難度大，尤其是土地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作需要占去很大的人力、物力和財力，而且還不能立竿見影。（二）前期調(diào)查和信息收集測繪公司工作人員9月對社區(qū)905戶家庭進行初步登記，各居民組隊長及社區(qū)干部配合測繪公司進行田塊登記，正確登記農(nóng)戶的田塊多少和大小，并進行編碼，方便下一步的農(nóng)戶指認。（三）社區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)帶來糾紛不少，部分土地多輪流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地占用農(nóng)田、農(nóng)轉(zhuǎn)非以及婚喪嫁娶分戶等人口變動而土地未動、農(nóng)戶間互換田塊、地力肥瘦折扣面積，拒絕簽字。一是部分居民希望通過確權(quán)頒證彌補減損的土地面積，原來一直沒有解決的問題想得到解決。二、存在問題（一）是社區(qū)外出務(wù)工人員較多，給土地確權(quán)調(diào)查及資料收集工作帶來很大困難等，拒絕簽字。第五篇：農(nóng)村土地確權(quán)情況說明XXX土地確權(quán)情況說明我社區(qū)土地確權(quán)工作開展情況，經(jīng)過歷時三個多月的努力工作，社區(qū)土地確權(quán)登記工作進展較為順利，截至今日，配合測量隊完成全社區(qū)大部分的集體土地所有權(quán)確權(quán)調(diào)查、及相應(yīng)的資料收集整理工作。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村委職責：宣傳動員，組織協(xié)調(diào)，土地權(quán)屬糾紛調(diào)處，權(quán)屬調(diào)查帶路指界，帶路指界簽字蓋章，初審公告等。（不具體列舉）（九）檢查驗收階段。（七）登記發(fā)證階段。②復(fù)審：重點審核土地來源的合法性、界址、面積的準確性，證件齊全、手 續(xù)完備、初審合格，提出處理意見。此階段的工作，坳里鄉(xiāng)政府和村委會干部的組織協(xié)調(diào)工作十分重要。劃界原則：（1）尊重歷史和現(xiàn)實的原則。市集體土地發(fā)證辦公室專門從國土、林業(yè)、農(nóng)業(yè)部門抽調(diào)了技術(shù)骨干，參與糾紛的調(diào)處。農(nóng)村集體土地所有權(quán)地籍調(diào)查的指界人要指定村民小組長以及對權(quán)屬情況比較了解的年長一些的同志參加，并由村委會出具證明，指界人可以由村民小組內(nèi)多數(shù)群眾推舉（名單定出后，由村委會出具證明書），集體建設(shè)用地和宅基地指界人為土地使用者。飛地申報包括飛在本鄉(xiāng)本村其他村小組的，飛在本鄉(xiāng)其他村其他村小組的以及飛在其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，在土地座落里把鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委、村小組名稱填寫清楚，并提交相應(yīng)的權(quán)屬資料，與土地登記申請書一起（12月20日）上報鄉(xiāng)“三權(quán)”發(fā)證辦公室。申請農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記，以村民小組或自然村為單位，按照權(quán)屬界線所封閉的宗地為基本單元申請土地登記，由村民委員會統(tǒng)一組織本村所轄的村民小組或自然村提出申請，其中“一村一組”或“多村一組”的以村民小組申請，“一村多組”的以聯(lián)組（自然村）申請，具體操作是：(1)村民委員會根據(jù)政府通告內(nèi)容向本村所轄的村民小組下發(fā)土地登記通知書，村民小組長收到通知后，小組法人必須在通知書上簽名，以示通知已收到。市人民政府向轄區(qū)內(nèi)集體土地所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織發(fā)布通告。成立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體土地確權(quán)登記及土地權(quán)屬糾紛調(diào)處領(lǐng)導(dǎo)小組工作機構(gòu)，備登記所需表冊及設(shè)備，收集資料。我們現(xiàn)在開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，就是給農(nóng)村集體土地辦“身份證”，每塊土 地還要編號相當于身份證號碼。應(yīng)按照黨的十七屆三中全會確定的基本原則，以規(guī)劃管理為龍頭，以明晰產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，持科學、穩(wěn)重、審慎的態(tài)度，堅持“依法、自愿、有償”的原則，以農(nóng)民為主體，以市場化為取向，完善農(nóng)村宅基地制度；在嚴格宅基地管理的同時，允許農(nóng)村宅基地依法、規(guī)范地流轉(zhuǎn)，激活城鄉(xiāng)要素市場，提高土地集約利用效率，推動農(nóng)村宅基地及房屋資本化，保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，促進農(nóng)民增收和生活改善。這一規(guī)定使農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)被限制在極小的范圍內(nèi)，并不能真正流轉(zhuǎn)起來。同時，農(nóng)村宅基地交易合法化也是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要途徑，是貫徹落實“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”的必要措施。但是，隨著我國高速工業(yè)化和城市化的發(fā)展，催生了宅基地交易隱形市場的形成和發(fā)展。實踐證明，宅基地流轉(zhuǎn)不僅有利于農(nóng)村融資，有利于加快新農(nóng)村建設(shè)，也有利于落實保護農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)財產(chǎn)增值。1998年出臺的新《土地管理法》將前述第41條完全刪除，國務(wù)院文件也規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。1986年頒布的第一部《土地管理法》第38條規(guī)定農(nóng)民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準，但不禁止宅基地使用權(quán)人對地上建筑物進行買賣、出租，第41條規(guī)定了非集體組織成員可以獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。雖然土地的經(jīng)營已經(jīng)由個體農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榧w統(tǒng)一經(jīng)營，但是農(nóng)民的宅基地仍然由農(nóng)民保有絕對的所有權(quán)，可以對其自由處分。但我們經(jīng)過調(diào)查分析認為，按現(xiàn)有人口及土地占有狀況確認土地權(quán)利，并不會出現(xiàn)社會動蕩局面。是按現(xiàn)有人口以及土地占有狀況確認土地權(quán)利，還是打破土地占有現(xiàn)狀重新分配土地再確認權(quán)利，或者基本不打破土地占有現(xiàn)狀，適當調(diào)整補充以確認土地權(quán)利？通過歸納學界的普遍觀點和調(diào)查農(nóng)民的意愿，不難得出的共識是按現(xiàn)有人口以及土地占有狀況確認土地權(quán)利，即維護現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變，賦予農(nóng)民原有農(nóng)業(yè)承包土地永久使用權(quán)。單就土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記發(fā)證而言，上述文件的規(guī)定要求，已經(jīng)大大落后于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的步伐。陳錫文概括道：“一要抓緊完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)、登記、頒證，二要使工業(yè)化、城鎮(zhèn)化能夠穩(wěn)定轉(zhuǎn)移、吸納農(nóng)村人口，三要堅持依法自愿有償?shù)脑瓌t。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文強調(diào)：農(nóng)地流轉(zhuǎn)與集中的前提條件，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展對農(nóng)業(yè)勞動力和農(nóng)村人口的吸納。2009年中央1號文件強調(diào)，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益；堅持依法自愿有償原則，尊重農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)主體地位，任何組織和個人不得強迫流轉(zhuǎn)，也不能妨礙自主流轉(zhuǎn)；按照完善管理、加強服務(wù)的要求，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，鼓勵有條件的地方發(fā)展流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息溝通、法規(guī)咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)。國家始終強調(diào)土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，提出了依法自愿和有償?shù)脑瓌t，對集體經(jīng)濟組織在流轉(zhuǎn)中的行為進行了很多限制。農(nóng)地制度的改革朝著不斷強化農(nóng)戶使用權(quán)主體地位，繼而向權(quán)利物權(quán)化的方向演進。比如，集體經(jīng)濟組織成員以外的人通過招標、拍賣、公開協(xié)商和土地流轉(zhuǎn)取得土地承包經(jīng)營權(quán)的情形。我們認為，只要沒有按照法定程序辦理“撤村建居”和撤銷鄉(xiāng)鎮(zhèn)改建辦事處手續(xù)的，仍然需把集體土地確權(quán)歸原村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。我們認為，關(guān)于“撤村建居”應(yīng)該具體問題具體分析。因為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民小組的設(shè)置沒有法律予以規(guī)范，這里又陷入了土地所有權(quán)主體虛擬的狀態(tài)?！蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》的第4條要求確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體時遵循“主體平等”和“村民自治”的原則，把農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。有關(guān)法律所謂的農(nóng)村土地“集體所有”是一種虛設(shè)，其實農(nóng)村土地并沒有真正的所有權(quán)主體。它是傳統(tǒng)公有制理論在政治經(jīng)濟上的表述，不是法律關(guān)系的主體。而在實踐中，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的基本權(quán)能已事實上由土地使用權(quán)所代替。人民公社時的“生產(chǎn)大隊”、“生產(chǎn)隊”是農(nóng)村基本的生產(chǎn)組織，但“村”、“隊（組）”只是一個地域區(qū)劃上的概念。農(nóng)村有不少規(guī)定新批宅基地后老宅基地退給集體統(tǒng)一安排使用的情