【正文】 ? 區(qū)域已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍； ? 項目處在 CBD邊緣，五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心文化； ? 區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?。 成功關鍵因素 綜合體發(fā)展研究 — 酒店為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 以酒店為核心的綜合體 案例：上海商城 定位：上海頂級國際化綜合體 五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商業(yè) 辦公樓 公寓 酒店 商業(yè) 項目概況：總建筑面積 ㎡。 ? 華潤有一流的精英團隊，同時具備超強的實力與品牌號召力； ? 萬象城集購物、休閑、娛樂等為一體，項目整體的立意較高，與深圳人內心的價值觀相符。 成功關鍵因素 綜合體發(fā)展研究 — 商業(yè)為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 以商業(yè)為核心的綜合體 案例：深圳華潤中心 定位：超大規(guī)模以商業(yè)為核心的綜合體物業(yè) 頂級購物中心 +甲級寫字樓 +五星級酒店 +公寓 甲級寫字樓 購物中心 酒店 概況：總建筑面積約 55萬㎡，由 ㎡的購物中心、國際 5A甲級寫字樓、五星級酒店和 3棟 49層超高層公寓組成。 定位原因 商業(yè) 公寓 寫字樓 綜合體發(fā)展研究 — 寫字樓為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 業(yè)態(tài)比例 物業(yè)類型 建筑面積 （萬平米） 比例 寫字樓 15 50% 公寓 11 40% 商業(yè) 3 10% 酒店 —— —— 合計 29 100% 以寫字樓為核心的綜合體 案例：廣州中信廣場 綜合體發(fā)展研究 — 寫字樓為核心發(fā)展模式 主導功能 寫字樓 輔助功能 公寓為居住配套，商業(yè)提供零售餐飲配套 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 模式三：以商業(yè)為核心的開發(fā)模式 ? 此類項目一般地處交通樞紐或城市核心區(qū)，人流量大，具備開發(fā)商業(yè)項目的基本區(qū)位條件； ? 地塊周邊商業(yè)氛圍濃厚，或周邊存在大型商業(yè)發(fā)展市場空缺，具備開發(fā)大型商業(yè)項目的基本市場條件。 項目位于廣州天河區(qū)新城中心，由于項目占地面積較小，容積率較高，難以打造均衡發(fā)展的綜合體物業(yè)。 綜合體發(fā)展研究 — 均衡發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 均衡發(fā)展綜合體 案例：華貿中心 業(yè)態(tài)比例 物業(yè)類型 建筑面積 （萬平米） 比例 寫字樓 19 28% 公寓 21 30% 商業(yè) 22 31% 酒店 8 11% 合計 70 100% 綜合體發(fā)展研究 — 均衡發(fā)展模式 主導功能 寫字樓、公寓和商 業(yè)均衡發(fā)展 輔助功能 酒店承擔商務配套 功能 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 模式二：以寫字樓為核心的開發(fā)模式 ? 此類型項目要求項目區(qū)域具備發(fā)展商務區(qū)的市場條件，已形成產業(yè)簇群，或可通過引入核心客戶帶來相簇群，或者是未來城市核心商務區(qū)； ? 另外，此類項目一般因市場條件、地塊條件或開發(fā)商資金實力等原因，具有不適合發(fā)展大型商業(yè)的局限性。 定位原因 項目概況：建筑面積 70萬平方米。 成功關鍵因素 綜合體發(fā)展研究 — 均衡發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 均衡發(fā)展綜合體 案例：華貿中心 ?項目處于 CBD核心區(qū)域內，地鐵站上蓋物業(yè)，周邊商務、商業(yè)、居住條件十分成熟； ?項目整體體量較大（總建面 70萬平方米 ）。 注： C＝綜合體， 0＝寫字樓， H＝酒店， S＝商業(yè)， A＝公寓 數(shù)據(jù)來源： DTZ Consulting整理 四種物業(yè)均衡發(fā)展 以寫字樓為核心 以商業(yè)為核心 以酒店為核心 物業(yè)組合 C=O＋ H＋ A＋ S C=O(主 )＋ A(次 ) ＋ HS C= S (主 )＋ A H O C= H (主 )＋ A(次 ) ＋ O S 代表案例 北京華貿中心 廣州中信廣場 深圳華潤萬象城 上海商城 O:H:S:A （建筑面積比） 3： 1： 3： 3 5： ： 1： 4 1： 2： 7： 3 1： 5： 1： 2 主導功能 寫字樓、公寓、商業(yè) 寫字樓 商業(yè) 酒店 綜合體發(fā)展研究 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 綜合體發(fā)展研究 綜合體中不同業(yè)態(tài)的關系 同時擁有商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型的三個以上，通過功能組合達到項目整體價值的增值 ? 都市綜合體通過各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關系，從而使它能夠適應不同時段的城市多樣化生活，通過多種功能空間有機組合達到增值的效果。 石家莊中央商務區(qū)功能分析 功能定位 階段 劃分 零售業(yè)發(fā)展 發(fā)展特征 核心驅動 ?汽車時代的到來使得新城開發(fā)不再沿鐵路線分布 ?中產階級和富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹 ,這批人住在郊區(qū) ， 白天進城上班 ?大都市郊區(qū)涌現(xiàn)大批以居住為主的衛(wèi)星城 ?汽車的普及和路網(wǎng)的建設 ,使通勤費用下降 ?實際收入增加 ?中心城環(huán)境惡化 , 嚴重的“ 城市病 ” 日益突出 ?跟隨企業(yè)遷到郊區(qū) ?出現(xiàn)了產業(yè)郊區(qū)化熱潮 ，制造業(yè) 、 運輸 、 倉儲業(yè)等紛紛落戶城郊 ?大都市周邊大量的產業(yè)園 ,工業(yè)園等崛起 , 郊區(qū)本地就業(yè)趨勢加強 ?以產業(yè)為主導的新城開發(fā)掀起了郊區(qū)化的另一個高潮 ?高速公路體系的發(fā)展 ?中心城日益高漲的地價 ,使得郊區(qū)的地價極具競爭力 ?中心城勞動力成本逐漸提高 ?行政政策 ?大型購物中心 ,休閑娛樂場所在郊區(qū)逐漸興旺 ?住宅建設從分散型的高檔住宅轉變?yōu)橹懈邔庸? ?城市居民階層多樣化 ,基本實現(xiàn)本地化就業(yè) ?大都市周邊形成了一些相對獨立 ， 功能完善的新城鎮(zhèn) ?市區(qū)商業(yè)日趨飽和 ， 而城區(qū)需求日益旺盛 ?市中心商業(yè)面對來自新郊區(qū)商業(yè)的激烈競爭 ?追隨消費者 ,人口郊區(qū)化引起零售商業(yè)遷移 ?金融 、 貿易 、 保險等生產服務業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移 ?新興的高科技科技產業(yè)在郊區(qū)蓬勃發(fā)展 ?傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構成的大都市圈逐步形成 城市產業(yè)轉型 制造業(yè)發(fā)展 人口導入 ?信息高速公路的迅猛發(fā)展 ?新的信息交流方法使得辦公單位的選址郊區(qū)化 ?新型技術產業(yè)普遍對地價和環(huán)境要求較高 城市發(fā)展階段 石家莊依托制造業(yè)優(yōu)勢產業(yè)，延伸服務業(yè)，激活商業(yè)市場活力 石家莊中央商務區(qū)功能分析 功能定位 石家莊重要的商業(yè)功能區(qū)、貿易、物流服務業(yè)聚集地 以制造業(yè)的衍生產業(yè)為主，包括物流、倉儲及運輸，零售及批發(fā)業(yè) 建筑 /工程 /裝修，醫(yī)藥和制造業(yè)為主力客戶 商業(yè)物業(yè)為主 石家莊中央商務區(qū)的功能定位 北京國貿 石家莊中央商務區(qū) 功能定位 重要國際金融功能區(qū)，現(xiàn)代服務業(yè)聚集地，文化傳媒產業(yè)聚集區(qū) 產業(yè)特征 商貿、金融以及其衍生產業(yè)金融咨詢和物流運輸為主 客戶特征 制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力客戶，國際高端客戶聚集 物業(yè)類型 商務辦公為主 主導功能 商務為核心 商業(yè) +居住 石家莊中央商務區(qū)功能分析 功能定位 石家莊中央商務區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位 ? 石家莊中央商務區(qū)適宜發(fā)展的綜合體模式？ 1 ? 石家莊中央商務區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？ 2 ? 明確石家莊商務區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位 本項目考慮各業(yè)態(tài)檔次定位應解決問題 ? 綜合體發(fā)展研究 ? 石家莊裕華萬達廣場 ? 勒泰中心 案例支持 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 ? 石家莊中央商務區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？ 3 ? 市場研究分析 ? 規(guī)模推導 綜合體四種發(fā)展模式 ? 在城市綜合體建設時，各物業(yè)的規(guī)模配比對于項目的整體定位、各功能發(fā)展方向等具有決定性作用，也是城市綜合體開發(fā)最需注意的問題。 ? 根據(jù)我行在第一階段市場研究，石家莊的居住功能占比最高，而寫字樓和商業(yè)的發(fā)展相對弱。 3 3 . 5 %8 . 4 %3 6 . 7 %6 . 4 %2023 年國貿寫字樓租戶行業(yè)占比制造業(yè)電信 / 互聯(lián)網(wǎng) / 軟件金融投資業(yè)房地產業(yè)專業(yè)服務業(yè)商業(yè)服務業(yè)協(xié)會 / 公共機構其它石家莊中央商務區(qū)功能分析 功能定位 53%26%21%北京 C B D 物業(yè)功能配比商務辦公居住商業(yè)服務30%44%26%石家莊物業(yè)功能配比寫字樓公寓商業(yè)石家莊與北京商務區(qū)的不同點 物業(yè)類型：石家莊物業(yè)類型以居住功能為主，對商業(yè)服務的需求力度大于商務 ? 物業(yè)配比現(xiàn)狀可以有效反映區(qū)域目前的功能特點，也可以看出產業(yè)發(fā)展對不同物業(yè)功能的帶動作用。 ? 石家莊目前由于產業(yè)結構以第二產業(yè)為主導，服務產業(yè)不發(fā)達，區(qū)域內還未形成行業(yè)規(guī)模，企業(yè)種類分散，以第二產業(yè)中的建筑 /工程 /裝修、制造和醫(yī)藥為主導。 ? 而石家莊由于是以制造業(yè)為主的第二產業(yè)占主導，因此第二產業(yè)的衍生產業(yè)包括交通運輸、倉儲及郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)占比相對大，而金融業(yè)的發(fā)展相對薄弱，對高端寫字樓市場需求小。 ? 由于服務業(yè)為主的產業(yè)發(fā)展滯后，經濟結構的不平衡對商務辦公的支撐力不足，因此，與北京 CBD發(fā)展情況不同的是， 目前石家莊的市場環(huán)境不足以支撐商務為主，目前階段寫字樓功能不具備主導性。 ? 產業(yè)結構方面，石家莊市是以工業(yè)為主導的城市，產業(yè)結構成“二，三，一”，且第二產業(yè)所占比重還在不斷增加，第三產業(yè)基礎薄弱。 北京國貿發(fā)展研究 功能定位 石家莊與北京商務區(qū)的不同點 產業(yè)結構：石家莊以第二產業(yè)為主，寫字樓業(yè)態(tài)不具備主導性 24%49%75%40%0%20%40%60%80%100%北京 石家莊2023 年北京與石家莊產業(yè)結構對比第三產業(yè)第二產業(yè)第一產業(yè)0202340006000800010000120232023 2023 2023北京與石家莊第三產業(yè)產值對比北京 石家莊? 對比北京的第三產業(yè)發(fā)展情況，石家莊的第三產業(yè)明顯低于北京，其中 2023年，石家莊第三產業(yè)增加值僅為北京的 13%，差距明顯。 ? 盡管北京國貿整體是以商務為核心的綜合體，但是每個階段的主導功能均不一樣，一期以酒店功能為主，二期以寫字樓為主，三期突出的是文化、展覽功能。 加入世貿，國內外企業(yè)大量進駐， CBD的核心地位凸顯。 5 0 . 0 1 0 0 . 0 1 5 0 . 0 2 0 0 . 0 2 5 0 . 0 3 0 0 . 0 3 5 0 . 0 4 0 0 . 0 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023國貿寫字樓與北京市、 CB D 區(qū)域寫字樓租金走勢對比圖單位：元 / 平米 / 月國貿寫字樓 C B D 區(qū)域 北京市0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023國貿寫字樓與北京市、 CB D 區(qū)域寫字樓空臵率走勢對比圖國貿寫字樓 C B D 區(qū)域 北京市1985年 1999年 2023年 2023年 2023年 1996年 1990年 中國國貿 —— 成熟階段（ 2023～ 2023年） 價格及入駐水平：代表著區(qū)域辦公物業(yè)的租金水準；市場認可度高 北京國貿發(fā)展研究 功能定位 起步階段（一期） 發(fā)展階段（二期） 成熟階段（三期） 社會背景 北京亟需一個高端商務綜合體來滿足國外商務需求，并吸引更多的外資進入。 ? 而國貿中心寫字樓空臵率則可保持在低位， 2023年至今，國貿寫字樓空臵率平均僅為 3%，市場表現(xiàn)尚佳。而20232023年，受全球金融危機影響，更使得全市寫字樓空臵率高達 27%。 ? 近期國貿三期入市，再次以 700元 /月 /平米的超高位租金領跑寫字樓市場。 01000002023003000004000005000006000007000001985 1990 1999 2023 2023 2023 2023單位：平米 C B D 區(qū)域高端酒店供應走勢存量 新增供應量1985年 1999年 2023年 2023年 2023年 1996年 1990年 中國國貿 —— 成熟階段（ 2023～ 2023年） 物業(yè)發(fā)展：區(qū)域高端辦公及酒店快速發(fā)展以滿足日益增長的需求 北京國貿發(fā)展研究 功能定位 ? 國貿中心憑借擁有優(yōu)越的地理條件、領先于市場的硬件設備、以及高端客戶資源，保證了其租金水平上始終為CBD區(qū)域最高水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。 ? 2023年開始，隨著 CBD商務核心區(qū)的地位穩(wěn)固，高端酒店進入一個供應量增長的階段，以索菲特、 JW萬豪、麗思卡爾頓為代表的外資酒店紛紛搶占 CBD市場。 3 3 . 5 %8 . 4 %3 6 . 7 %6 . 4 %2023 年國貿寫字樓租戶行業(yè)占比制造業(yè)電信 / 互聯(lián)網(wǎng) / 軟件金融投資業(yè)房地產