某市場項(xiàng)目管理及前期策劃管理知識分析建議書-文庫吧資料
2025-01-17 11:45本頁面
【正文】 67 中山市民的整體欣賞角度； 目標(biāo)客戶群的喜好； 項(xiàng)目產(chǎn)品的替代性 。 64 65 八、建筑立面建議 市場上主要外立面設(shè)計(jì)情況： 繽紛型 代表樓盤：陽光花地 、 凱茵新城 、 雍逸廷 、 雍景園 主要表現(xiàn)：強(qiáng)調(diào)色彩對比 ， 多用紅 、 桔 、 淺黃等搶眼色調(diào) 。 63 雙會(huì)所功能界定分生活休閑類與健康運(yùn)動(dòng)類 。 七、雙會(huì)所建議 單一會(huì)所輻射半徑有限 ， 雙會(huì)所在銷售方面對 Townhouse、情景洋房等高檔產(chǎn)品買家有吸引 。 59 60 61 互動(dòng)性設(shè)施設(shè)置： —— 有鵝卵石鋪墊的梅花樁 —— 童軍訓(xùn)練基地 ， 如繩網(wǎng) 、 木梯等 —— 草縫石草坪 /太極廣場 —— 樹樁型的桌椅 —— 大型的石質(zhì)象棋 62 以 130平方米一戶計(jì)算 ， 整個(gè)社區(qū)約有 4000戶 。 春風(fēng)寓意新開始 、 新希望；夏風(fēng)能給人帶來清涼感覺 ， 使郁悶的心靈得以解放；秋風(fēng)送爽 ， 使人一身輕松；冬風(fēng)使人清醒 ，保持冷靜 。 ? 雙動(dòng)感泳池 可建造在樓宇西向單位的部分外立面上 ， 既可以增加觀賞效果 ，增添樓宇特色 ， 制造賣點(diǎn) ， 又可降溫 ， 減少日曬對西向單位的影響 。 ? 流動(dòng)水系 可建設(shè)一大型娛樂型泳池 ， 內(nèi)有浮橋 、 繩索橋 、 高速滑梯等娛樂設(shè)施 ， 滿足客人游樂需要 。 ? 各種泛光燈 56 水之演繹： 水是萬物之靈 ， 代表生命 ， 可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動(dòng)的水系 、 噴泉 、 泳池等動(dòng)態(tài)水景 ， 營造出流水淙淙的美景 ， 細(xì)流 、 淺流 、跌流 、 激流 、 涌流 ?? 循環(huán)往復(fù) ， 寓意生機(jī)盎然 、 生生不息 、靈氣逼人的生命活力 。 53 54 55 在廣場上興建玻璃觀星臺 ， 象征人類對宇宙 的無限向往 。 ? 莊園 通過山 、 石 、 樹 、 花 、 草等元素相互搭配色彩的組合 ， 演繹現(xiàn)代園林的精髓 。 49 50 51 在樓盤兩邊增加綠化密度 ， 種植大型樹種及多種彩色花卉 ， 增添優(yōu)美景觀 ， 又可以豐富項(xiàng)目景觀 ， 增添項(xiàng)目賣點(diǎn) 。 本項(xiàng)目所處位置，是一個(gè)整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)我司建議主要參考以下幾點(diǎn)： 42 43 四、首期開發(fā)樓型建議 產(chǎn)品類型 比例 備注 小高層 60% 一梯 4戶 12層 多層 20% 一梯 3戶 6層 情景洋房 20% 一梯 2戶 4層 44 其中參考項(xiàng)目如下： 別墅 30% 洋房 70% 小高層 帶電梯 6層多層， 11層小高層 中高檔 凱茵新城 多層 25% 小高層 75% 全部帶電梯 4層多層， 10層小高層 高檔 奕翠園 比例 備注 樓型 定位檔次 項(xiàng)目名稱 45 購 房 總 價(jià) 表3 0 4 0 萬4 1 %4 0 5 0 萬3 0 %5 0 6 0 萬2 3 %6 0 萬 以 上6 % 根據(jù)市場平均售價(jià)計(jì)算，市場需求主力戶型面積在 100120 平方米左右。 在銷售現(xiàn)場及參觀區(qū)域 ， 突出本項(xiàng)目在細(xì)部處理 ， 如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品 。 ? 項(xiàng)目的盈利需要 38 產(chǎn)品種類 所占比例 建筑面積 (m2) 備注 小高層 60% 314097 平均層數(shù) 16層 一梯 4戶 多層 25% 130873 層數(shù) 6層 一梯三戶 情景洋房 10% 52350 層數(shù) 4層 一梯兩戶 Townhouse 5% 26174 單位面積 230m2 二、產(chǎn)品形態(tài)建議 39 40 三、分期開發(fā)次序建議 擬定整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 6年。 34 第 六 部 分 產(chǎn)品建議 35 一、項(xiàng)目整體容積率建議 建議項(xiàng)目整體的容積率為 項(xiàng)目總建筑面積為 522948平方米 36 ? 市場比較法 1 . 5 11 . 0 5 0 . 92 . 400 . 511 . 522 . 53陽 光 花 地 奕 翠 園 凱 茵 新 城 豪 逸 華 庭37 ? 項(xiàng)目本身的產(chǎn)品需要 產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富 ， 環(huán)境優(yōu)勢可以表現(xiàn)得更加明顯 ， 且比較符合本項(xiàng)目整個(gè)的檔次定位 。 32 項(xiàng)目總體價(jià)格建議 根據(jù)上述四種產(chǎn)品價(jià)格定位及樓型配比，得出本項(xiàng)目總體均價(jià)的建議區(qū)間為 32023300元 /㎡ 。 30 情景洋房價(jià)格建議 情景洋房屬于中山市的創(chuàng)新產(chǎn)品，沒有同類產(chǎn)品可直接比較，但奕翠園項(xiàng)目中帶電梯的多層與情景洋房具有一定可比性，所以本項(xiàng)目中情景洋房價(jià)格我司建議與之相近，即均價(jià)4000元 /㎡ 左右。 29 多層價(jià)格建議 由于可比項(xiàng)目較少，所以根據(jù)市場上同一項(xiàng)目中多層與小高層價(jià)格比得到多層價(jià)格。 檔次提升的演繹 17 三、項(xiàng)目形象定位 形象概念推導(dǎo)思路 市場導(dǎo)向性： 市場需求 品牌需求 形象概念 結(jié)合 自身 18 開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟： 確定目標(biāo) 客戶群 研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式 了解本項(xiàng)目 的獨(dú)特點(diǎn) 研究萬科品牌深層含義的精髓 得出符合市場 需求的關(guān)鍵詞 得出符合萬科品牌要求的 關(guān)鍵詞 總結(jié)項(xiàng)目 形象定位 形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力 19 從市場需求推導(dǎo)形
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