【正文】 有的收租物業(yè)面積超過 600萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團(tuán)。 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈 導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產(chǎn)開發(fā)、交通幾桶建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 1 2 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方向 4 項(xiàng)目營銷推廣 第四部分 內(nèi)部營銷 案例分析 大連萬達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額 300億元，年納稅 20億元。如果還單純停留在住宅市場的經(jīng)營理念從事操作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。如保利、中海、 SOHO中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。在這個(gè)動態(tài)調(diào)整的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運(yùn)營商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。 ■全新城市商業(yè)綜合體，提供全新高端生活方式。 ■王府井商城加盟，商業(yè)品牌知名度明顯。 5本 案前期 SWOT分析 本案總體規(guī)劃 ? 項(xiàng)目形象定位 赤峰第一張商業(yè)綜合體城市名片 項(xiàng)目建成后，能夠在對拉升赤峰對外形象上起到風(fēng)向標(biāo)的作用；成為赤峰市商務(wù)、商業(yè)地標(biāo)；形象定位為： ■Strengths 優(yōu)勢 ： ■ 地理位置 :項(xiàng)目位于赤峰市老城區(qū)核心地段，區(qū)域優(yōu)勢具有絕對不可復(fù)制性。 本案地理位置簡圖 5本 案前期 SWOT分析 5本 案前期 SWOT分析 本案總體規(guī)劃 打造赤峰 24小時(shí)時(shí)尚商業(yè)中心 ?項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目立足于 “ 紅山區(qū)商業(yè)核心 ” 的角度，站在未來赤峰城市發(fā)展的高度上， 項(xiàng)目建成后是滿足赤峰主城區(qū)消費(fèi)，輻射周邊旗縣，成為廣域性的商業(yè)項(xiàng)目， 并成為赤峰市商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)袖；因此項(xiàng)目發(fā)展定位為： 5本 案前期 SWOT分析 本案總體規(guī)劃 ? 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展定位、赤峰商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，考慮項(xiàng)目建成后對赤峰商業(yè)格局的提升和貢獻(xiàn)等因素，項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為： 城市 商業(yè)綜合體 5本 案前期 SWOT分析 本案總體規(guī)劃 商業(yè)綜合體作為商業(yè)商務(wù)領(lǐng)域中海納百川的容器，它承擔(dān)了這個(gè)城市客廳的職能，吸納客人，留住客人。占地 50畝，規(guī)劃總建筑面積 。 概要： 根據(jù)項(xiàng)目具備的 城市核心 地理位置，對周邊項(xiàng)目現(xiàn)狀，本項(xiàng)目定位為赤峰 24小時(shí)時(shí)尚商業(yè)中心， 時(shí)尚休閑娛樂的 頂級商業(yè)示范區(qū) ，并深度挖掘赤峰市城市性格和特征 ，將全新的城市商業(yè)綜合體概念引入赤峰市，顛覆赤峰商業(yè)格局。 4 赤峰房地 SWOT及客源分析 赤峰房產(chǎn)市場 SWOT分析 4 赤峰房地 SWOT及客源分析 赤峰房產(chǎn)市場客源分析 客戶來源分類 比例 年齡段 比例 公務(wù)員 20% 2530歲 15% 私企老板、個(gè)體戶等 20% 3035歲 18% 普通市民 45% 3545歲 47% 鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)人 15% 45歲以上 20% ■ 解析 ： 通過對赤峰市當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)目的成交客層分析，結(jié)合本案所處區(qū)域特 點(diǎn)， 地理位置特征及未來發(fā)展前景 及 即將形成的品牌認(rèn)識度 ， 本項(xiàng)目主力客戶來源將取決于本案的優(yōu)良品質(zhì)及 絕對具有價(jià)值的地理優(yōu)勢 ， 廣泛吸納赤峰市 中小企業(yè)主及具有極強(qiáng)房地產(chǎn)投資意識的客戶群體 。 由于萬達(dá)廣場的進(jìn)駐，全新的城市商業(yè)綜合體已在赤峰市老城區(qū)初見端倪。 ■Opportunities 機(jī)會： 赤峰市新城區(qū)的地產(chǎn)市場越來越受到政府的支持，紅山、松山區(qū)都已基本無盤，而且政府已禁止老城區(qū)出售土地，這就意味著要買房就必須去新城區(qū)。 赤峰市居民對房地產(chǎn)投資的理念遠(yuǎn)落后于一、二線城市。 隨著赤峰經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中小企業(yè)主逐年增多，多辦公寫字樓的需求日益激增，本產(chǎn)品正好迎合此類客群的需求。 赤峰房地產(chǎn)市場環(huán)境研究 第二部分 赤峰房地產(chǎn)市場板塊研究 赤峰住宅市場發(fā)展特征研究 赤峰 商業(yè)市場特征研究 赤峰房地產(chǎn) SWOT及客源分析 本案前期 SWOT分析 4赤峰 房地產(chǎn) SWOT及客源分析 赤峰房產(chǎn)市場 SWOT分析 ■ Strengths 優(yōu)勢 : 赤峰市房地產(chǎn)市場還處于一個(gè)初級階段 ，在這里機(jī)會更多，發(fā)展的空間更大。這樣，赤峰市將成為一個(gè)新興的地產(chǎn)城市，這里機(jī)會與危機(jī)并存，一個(gè)初級房地產(chǎn)市場將由此茁壯成長。 赤峰房地產(chǎn)市場環(huán)境研究 第二部分 赤峰房地產(chǎn)市場板塊研究 赤峰住宅市場發(fā)展特征研究 赤峰 商業(yè)市場特征研究 赤峰房地產(chǎn) SWOT及客源分析 本案前期 SWOT分析 3 赤峰商業(yè)市場發(fā)展特征 商業(yè)特征 ■ 目前在售商業(yè)集中在老城區(qū)，總體量不大，新城區(qū)商業(yè)規(guī)模也較小，主要集中于開發(fā)住宅；形成不了氣候。同時(shí)赤峰投資客將會越來越多，投資意識較強(qiáng)，這也成為商業(yè)易賣的原因之一。隨著城市逐步向西擴(kuò)張，城市中心有逐步向西轉(zhuǎn)移的趨勢。本案位置將逐漸成為新城區(qū)乃至整個(gè)赤峰市的新的中心區(qū)。樓盤之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)閷τ谑袌隹蛻羧旱木珳?zhǔn)判斷以及項(xiàng)目品質(zhì)的個(gè)性競爭。 ■ 樓盤品質(zhì)逐步上升， 客戶需求多元化。新城區(qū)域的購房群體更加復(fù)雜化，首次置業(yè)和二次置業(yè)以及因?yàn)椴疬w而購房客戶均 有，但老城區(qū)仍是當(dāng)?shù)鼐用袷走x。在本次市調(diào)中了解到，每個(gè)的樓盤購房客戶很大一部分都集中在樓盤所在區(qū)域的周圍。 2 赤峰住宅市場發(fā)展特征 總體特征 ■ 居民購房地點(diǎn)選擇區(qū)域性較強(qiáng) 基于當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，在購房時(shí)往往把原居住片區(qū)作為首選。 ■ 品牌效應(yīng)漸露光芒 隨著市場日趨成熟，消費(fèi)者對于產(chǎn)品的需求逐步走向多元化和品質(zhì)化，對產(chǎn)品本身的關(guān)注程度越來越高。 2 赤峰住宅市場發(fā)展特征 總體特征 ■ 外來人口量有限，暫無法形成消費(fèi)拉動效應(yīng) 由于赤峰的整體發(fā)展相對較為落后，相對于高素質(zhì)人才的引進(jìn)，具有一定的劣勢，從目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，區(qū)隔性非常強(qiáng)，外來人口尚不成為購房的主力之一。 表現(xiàn)形式 ： 表現(xiàn)在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，如小區(qū)規(guī)劃、外立面乃至規(guī)劃等方面均存在 一定的落后程度。 同時(shí)赤峰房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展的 階段。以居住、行政及文化教育功能為主。以居住、交通和教育功能為主。以商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂、文化教育和居住功能為主。 赤峰房地產(chǎn)市場環(huán)境研究 第二部分 赤峰房地產(chǎn)市場板塊研究 赤峰住宅市場發(fā)展特征研究 赤峰 商業(yè)市場特征研究 赤峰房地產(chǎn) SWOT及客源分析 本案前期 SWOT分析 1赤峰房地產(chǎn)市場板塊特征 板塊特征 以半支箭河、錫泊河等主要河流為界限，將主城區(qū)劃分為紅山區(qū)、松山區(qū)、新城區(qū)三大片區(qū)。 概要： 赤峰房地產(chǎn)市場目前還處在一個(gè)比較初級的階段，住宅土地的投資熱情上漲迅速，最近幾年的土地供應(yīng)，基本上為住宅用地，目前房地產(chǎn)市場最活躍的當(dāng)屬新城區(qū)，赤峰市的大部分商品房都來自新城，政府已對紅山區(qū)、松山區(qū)等老城區(qū)的土地供應(yīng)進(jìn)行了約束限制，因此赤峰市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新城區(qū)獨(dú)樹一幟的局面。第二、靜態(tài)交通不完善。 ■ 赤峰市域內(nèi)部交通的可達(dá)性較差。 3赤峰 城市競爭力分析 城市劣勢 在分析赤峰城市競爭力的同時(shí)，在其發(fā)展過程中也存在著一定的不足： ■ 城市位于內(nèi)蒙古東部，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，城市化進(jìn)程滯緩； ■ 目前其產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)規(guī)模及招商環(huán)境落后于周邊發(fā)達(dá)地區(qū)； ■ 外來人口導(dǎo)入相對不足，人才高地近期難以形成，城市輻射效應(yīng)相對匱乏； ■ 城市發(fā)展框架基本拉開，但開發(fā)深度不夠，更多的是政府 “ 形象 ”工程； ■ 與我國交通通道的通達(dá)性差。 ■ 擁有雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，