沿海麗水印象營(yíng)銷推廣方案ppt-文庫(kù)吧資料
2025-01-16 08:57本頁(yè)面
【正文】 干局與觀風(fēng)交叉組團(tuán) 產(chǎn)品單元： 6號(hào)樓 產(chǎn)品構(gòu)成： 292套房源，其中 2房 260戶， 3房及以上 32（ 1棟多層）戶。 本階段目標(biāo)客群 以本地及三州首次購(gòu)房群體為主；注重對(duì)投資型客群吸引。 項(xiàng)目定位 推盤策略 策略組合 產(chǎn)品 組團(tuán)分類 銷售動(dòng)線 價(jià)格定位 分階段營(yíng)銷策略組合 第一輪：集團(tuán)品牌導(dǎo)入及項(xiàng)目亮相，高調(diào)入市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目認(rèn)籌及首批房源銷售 時(shí)間 2023年 1－ 5月 期望目標(biāo) 集團(tuán)品牌推廣，項(xiàng)目亮相，首波房源客戶蓄水及誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)，完成首批房源銷售目標(biāo)。 ?二次置業(yè)首付比例提高、利率增加將阻撓房?jī)r(jià)增長(zhǎng) 本案房?jī)r(jià)實(shí)際月均增長(zhǎng)率按照 ％計(jì)。 本案初定 08年 5月開(kāi)盤銷售，則本案首批房源開(kāi)盤銷售均價(jià)： 4205元 /平米 開(kāi)盤價(jià)理論數(shù)據(jù) 市場(chǎng)干擾因素 ?本地房?jī)r(jià)逼近高值，本案推出時(shí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)基數(shù)已偏高，增幅降低。 本地樓市及類同項(xiàng)目銷售均價(jià)增長(zhǎng)分析 第五章： 銷售策略 近 6年，本地樓價(jià)一路上揚(yáng)， 05— 07年增幅加大。 10％ 截至 2023年 12月 31日，本案的銷售基礎(chǔ)價(jià)： 4080元 /平米 X60%+3866元 /平米 X20%+3854元 /平米 X10%+3557元 /平米 X10％ = 項(xiàng)目定位 推盤策略 策略組合 產(chǎn)品 組團(tuán)分類 銷售動(dòng)線 價(jià)格定位 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售均價(jià) 3962 元 /㎡ ?市場(chǎng)自然月均增長(zhǎng)率為 ％ ?本案品牌附加值及產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)，月均 %—%。 20％ 天源佐岸 小區(qū)內(nèi)部為 6層多層電梯產(chǎn)品，臨河為 4層退臺(tái)多層洋房 緊鄰二環(huán)路，與嶺秀都江毗鄰 配套建設(shè)有近 20畝的市政公園 配備專門的小區(qū)會(huì)所 本土物業(yè)管理公司，次于本案。 臨走馬河，城市一、二環(huán)之間，本案外圍 項(xiàng)目容積率 ，以小區(qū)建筑圍合成 4個(gè)景觀組團(tuán) 無(wú)特色配套設(shè)施。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 銷售均價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 權(quán)重分析 基礎(chǔ)定價(jià) 本地樓市 自然增幅 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)增幅 品牌溢價(jià) 開(kāi)盤均價(jià) 產(chǎn)品差異 自然增長(zhǎng) 批次房源 銷售均價(jià) 項(xiàng)目建造 成本增加 項(xiàng)目定位 推盤策略 策略組合 產(chǎn)品 組團(tuán)分類 銷售動(dòng)線 價(jià)格定位 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售均價(jià)（截至 2023年 12月 31日） 可比項(xiàng)目名稱 當(dāng)期房源面積 當(dāng)期房源套數(shù) 當(dāng)期銷售均價(jià) 產(chǎn)品類型 嶺秀都江 1期 590套 4080元 /平米 （不包含別墅產(chǎn)品價(jià)格） 11層電梯公寓、 4＋ 1多層洋房、河景聯(lián)排別墅 春語(yǔ)華璋 1期 184套 3866元 /平米 6層多層疊拼 天源佐岸 3期 154套 3854元 /平米 5＋ 1多層電梯 紫坪麗景 3期 59套 3557元 /平米 多層花園洋房 第五章： 銷售策略 價(jià)格定位 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本案類同性權(quán)重分析 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 口岸 產(chǎn)品品質(zhì) 項(xiàng)目配套 物業(yè)管理 參考權(quán)重 嶺秀都江 產(chǎn)品類型與本案類同，同為小高層電梯公園＋多層花園洋房，其臨河產(chǎn)品為聯(lián)排別墅 臨柏條河，城市一、二環(huán)之間，與本案類同，交通條件略次于本案 項(xiàng)目 于本案，小區(qū)園林景觀以 “水生態(tài) ”主題，設(shè)計(jì)大面積親水園林 項(xiàng)目配備有專門會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等，優(yōu)于本案 香港英聯(lián)物業(yè)管理顧問(wèn)公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問(wèn) ,與本案相當(dāng)。銷售動(dòng)線如上圖，青城路觀鳳路入口為進(jìn)入銷售中心主入口，二環(huán)路觀鳳路入口景觀路面及周邊環(huán)境較差，作為次入口，迎合由二環(huán)路進(jìn)入項(xiàng)目的客戶需求。 項(xiàng)目銷售接待中心。 產(chǎn)品劃分 推盤策略 項(xiàng)目定位 推盤策略 策略組合 產(chǎn)品 組團(tuán)分類 銷售動(dòng)線 價(jià)格定位 銷售動(dòng)線組織 第五章： 銷售策略 臨時(shí)銷售接待中心。 小區(qū)中心組團(tuán)為小區(qū)優(yōu)勢(shì)組團(tuán)，三批推出（ 11－ 14及 8號(hào)樓第四單元）。 據(jù)小區(qū)設(shè)計(jì)布局，按照 “三邊一中心” 分割原則，將產(chǎn)品劃分為 4個(gè)組團(tuán)： 老二環(huán)一邊含觀鳳路部分產(chǎn)品為一組團(tuán) ( 8號(hào)樓 1－ 3單元），為小區(qū)最差單元，首批推出。 價(jià)值 2房 ， 寬綽 3房 成都及本地離退休干部 或有一定積蓄的離退休人群 逃避大城市喧囂 ， 選擇有山有水的地方安度晚年或作為第二居所 價(jià)值 2房 成都及都江堰還鄉(xiāng)團(tuán) 常年在外的辛勤勞作，只為未來(lái)的生活品質(zhì)感更高 價(jià)值 2房 ,寬綽 3房 . 第四章：客戶分析 客戶群構(gòu)成 客群分類 客群及產(chǎn)品 需求對(duì)應(yīng) 價(jià)值 2房主流目標(biāo)客群 價(jià)值 2房 阿壩州地區(qū)選擇都江堰置業(yè)的機(jī)關(guān)干部群體、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層 都市年輕置業(yè)群體 成都及本地的投資客 自營(yíng)工商人員、個(gè)體工商戶 成都及本地離退休干部或有一定積蓄的離退休人群 成都及都江堰還鄉(xiāng)團(tuán) 舒適 3房以上產(chǎn)品主流目標(biāo)客群 阿壩州地區(qū)選擇都江堰置業(yè)的機(jī)關(guān)干部群體、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層 都江堰市機(jī)關(guān)黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員 都江堰市及城市周邊企業(yè)主 自營(yíng)工商人員、個(gè)體工商戶 成都及都江堰還鄉(xiāng)團(tuán) 舒適 3房 第四章：客戶分析 客戶需求與產(chǎn)品對(duì)應(yīng) 客戶群構(gòu)成 客群分類 客群及產(chǎn)品 需求對(duì)應(yīng) 第五章：銷售策略 項(xiàng)目定位 推盤策略 產(chǎn)品組合 價(jià)格定位 銷售動(dòng)線 階段性營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心價(jià)值 南城區(qū)高尚生活區(qū)（保值升值空間） 河居環(huán)境價(jià)值（一線河景） 配套景觀價(jià)值（小區(qū)內(nèi) /外） 創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)值（可變戶型 /私家花園、空中花園） 沿海品牌價(jià)值（投資保障 /后期管理） 景觀社區(qū) 品質(zhì)社區(qū) 健康社區(qū) 都江堰首席現(xiàn) 代都市健康社區(qū) 簡(jiǎn)約 時(shí)尚 健康 形象定位 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 ★實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品質(zhì)層面上的明顯差異 ★實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形象上的明顯差異化 ★實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、企業(yè)與消費(fèi)者之間的有效溝通 ★實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的有效識(shí)別 ★實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象對(duì)消費(fèi)者從視覺(jué)上的直接沖擊 項(xiàng)目定位 推盤策略 策略組合 第五章： 銷售策略 產(chǎn)品 組團(tuán)分類 銷售動(dòng)線 價(jià)格定位 推盤策略 初定項(xiàng)目于 08年 5月 1開(kāi)盤，分四階段四批次推盤，則推盤節(jié)奏依次為： 集團(tuán)品牌導(dǎo)入： 08年 1月－ 2月 項(xiàng)目亮相及客戶蓄水： 08年 3月 —4月 首批房源強(qiáng)銷及二批蓄水： 08年 5月 —6月
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