【正文】 2023年底，都江堰非農(nóng)業(yè)人口約 30萬人， 2023年將達(dá) 36萬人，城市凈新增人口 6萬 。結(jié)果顯示，亟待解決基本住房問題首次置業(yè)及二次購房改善居住質(zhì)量總體為 ％。 市場剛性需求 360,000 三年內(nèi)，本地約 10萬人有購房需求，以戶均 ，約近 3萬套房源需求。 城市圈層規(guī)劃及項目契合點(diǎn) 都江堰新房需求人口 房地產(chǎn)市場 商品房銷售 本地樓市客源構(gòu)成 競爭項目 分析 第二章：市場分析 都江堰房產(chǎn)市場 1－ 10月，全市房地產(chǎn)總投資，比上年增長％。 0 500000 1000000 1500000 2023000 2500000 3000000 112500 253537 2023 2023 房地產(chǎn)投資 1－ 10月，全市商品房施工面積 ，同比增長％。 商品房銷售 1－ 10月，全市二手房成交，同比增長 ％；住宅成交面積 米，同比減少 ％；商業(yè)成交面積 ，同比增長 ％。 上述各項目與本案均存在一定產(chǎn)品抗性競爭。小區(qū)配套上，嶺秀都江略優(yōu)于本案。山水間與項目處同一片區(qū)，為片區(qū)直接競爭對手。 劃及項目契合點(diǎn) 需求人口 源構(gòu)成調(diào)查 析 第二章：市場分析 春語華璋 嶺秀都江 景順 綜合來看，都江堰市區(qū)樓市競爭進(jìn)一步加劇。片區(qū)內(nèi)品質(zhì)樓盤云集，都市美麗洲等項目引領(lǐng)的片區(qū)價值被市場認(rèn)可。連通成灌高速、成青快速、都汶快速等交通優(yōu)勢明顯；離汽車站 500米 緊鄰走馬河，為一線河居項目；項目成形后的沿河景觀帶為住戶提供優(yōu)越的休閑生活空間 基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，項目周邊缺乏品質(zhì)社區(qū)的居住氛圍。 項目所處區(qū)域?yàn)檎?guī)劃的居住聚集區(qū)，也是擬重點(diǎn)打造的市政景觀節(jié)點(diǎn)之一。 第三章：產(chǎn)品分析 棟號戶型及戶數(shù)對照圖 項目屬性 分析 戶型分析 產(chǎn)品對照 項目 優(yōu)劣勢 分析 8090m2 555戶 221 % 90100m2 無 無 無 100130m2 102戶 322 % 130m2 106戶 3房以上 % 兩房產(chǎn)品 597戶， 3房及以上產(chǎn)品 166戶 共 9個戶型大類，主力戶型為： 80－ 90㎡兩房小戶。 優(yōu)勢 第三章：產(chǎn)品分析 劣勢 項目周邊形象的較大改善尚需時日 項目周邊配套成熟度差 作為外來開發(fā)商所面臨的系列地方性陋習(xí)對項目推動的直接影響 項目建筑設(shè)計方案整體上缺乏特色 小區(qū)主入口氣勢不足 小區(qū)布局設(shè)計顯得凌亂 建筑密度略大 項目屬性 分析 戶型分析 產(chǎn)品對照 項目 優(yōu)劣勢 分析 第四章：客戶分析 客群及產(chǎn)品需求對應(yīng) 客戶群分類 客戶群構(gòu)成 第四章：客戶分析 本地客戶購房動因 自住型 投資購買后出租獲取回報收益 跟風(fēng)購買 投機(jī)炒房 都江堰本地客戶 具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、以改善居住條件、居住品質(zhì)及生活舒適度為目的、作為第一居所的都江堰中產(chǎn)階層為主要目標(biāo)客戶 三州客戶、成都客戶、外地離退休人員 認(rèn)可都江堰優(yōu)越的地理氣候條件和悠閑舒適生活價值、作為第二居所或投資的成都和三州區(qū)域的客戶 客戶群構(gòu)成 客群分類 客群及產(chǎn)品 需求對應(yīng) 主流購房群體及其產(chǎn)品需求分析 客群類別 特征 購房動因 產(chǎn)品需求 都江堰市機(jī)關(guān)黨政機(jī)關(guān) 公務(wù)員 穩(wěn)定的收入，有很好的人脈 關(guān)系網(wǎng)，可申請公積金貸款 擁有 1套以上住房，改善現(xiàn) 有居住條件或?yàn)閷硗诵? 安居打算 大 3房或更高端產(chǎn)品 都江堰市及城市周 邊企業(yè)主 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有 2 套及以上住房 彰顯身份，多次購房成為 其重要的理財手段 小區(qū)大戶產(chǎn)品，臨河產(chǎn)品 阿壩州地區(qū)選擇都江堰 置業(yè)的機(jī)關(guān)干部群體、 當(dāng)?shù)馗辉ｋA層 經(jīng)濟(jì)條件相對優(yōu)越，常往 返成都 — 都江堰 — 阿壩地區(qū) 改善生活環(huán)境，享受城市 生活，提升子女教育質(zhì) 量，同時考慮未來生活成 本成為其購房主要動因 價值 2房，寬綽 3房 都市年輕置業(yè)群體 個人積蓄有限，通過家 庭經(jīng)濟(jì)支持完成購房 結(jié)婚成家購房成為此類客 戶群體的主要動因 價值 2房 輔助客戶群體及其產(chǎn)品需求分析 客群類別 購房動因 產(chǎn)品需求 成都及本地的投資客 對房產(chǎn)市場持續(xù)火火爆持足夠信心，炒樓是其重要的 生財之道 價值 2房 自營工商人員 、 個體工商戶 改善自身生活條件 ， 為子女創(chuàng)造更好的生活環(huán)境和質(zhì)量是其購房動因 。以此為基礎(chǔ)，價格低開高走，放大后續(xù)產(chǎn)品價值，實(shí)現(xiàn)批次房源旺銷漲價 。 干休所一邊含觀鳳路部分產(chǎn)品為一組團(tuán)（ 1－ 5號樓），為小區(qū)次優(yōu)單元，二批推出。 臨河一邊產(chǎn)品為小區(qū)最優(yōu)組團(tuán)（ 1 16號樓），最后推出。 示范區(qū)公開前，擬先在市中心人流密集口岸租用鋪面，進(jìn)行先期蓄客及認(rèn)籌。 配合工程進(jìn)度，項目開盤，示范區(qū)正式公開并投入使用。 項目定位 推盤策略 策略組合 產(chǎn)品 組團(tuán)分類 銷售動線 價格定位 銷售價格推導(dǎo) 第五章： 銷售策略 價格定位 推導(dǎo)方法 推導(dǎo)過程 采用市場比較法，結(jié)合本地樓市自然增幅，競爭項目增長比對，市場干擾因素等，推導(dǎo)出項目銷售均價。 60％ 春語華璋 小區(qū)產(chǎn)品全部為多層疊拼小墅，為多層的優(yōu)化產(chǎn)品。業(yè)主生活通過小區(qū)前泛會所解決 成都蜀漢大宏物業(yè)管理公司，本土物業(yè)公司，次于本案。 10％ 紫坪麗景 普通多層 幸福大道，為本地成熟生活片區(qū) 普通園林建造 無優(yōu)勢配套設(shè)施 本土物業(yè)管理公司，次于本案。 ?項目建造成本月均增長 . 本案房價理論月均增長率近 ％。 06— 07一年時間內(nèi)，都江堰樓市年均增長率約為 ％，月均增長 %。 ?政策調(diào)控力度的加大，市場觀望氣氛強(qiáng)，房價增幅放緩慢。 價格定位 項目定位 推盤策略 策略組合 產(chǎn)品 組團(tuán)分類 銷售動線 價格定位 第五章： 銷售策略 價格定位 批次房源銷售均價 銷售總額預(yù)計 類別 一批次 二批次 三批次 四批次 總 面積 住宅銷 售額 商業(yè) 車庫 銷售 總額 總體 均價 房源數(shù)量 189 292 202 80 － － － － － － 面積 18733. 75909 － 1331 76 － － 均價