【正文】 外都有著傳奇、有著歌頌，有在水一方，有左岸香頌，有再別康橋 …… 濱水而居，是知富階層們夢寐以求的境界，在放下忙碌事業(yè)后，尋回心靈的沉靜與對自然的質樸眷戀。[要素 4]精神性的主導廣告語 以濱水之名，讓知富精英聚居起來 知富階層，是大上海的中產者中的核心層，他們成熟、寬容、有著永不言敗的自信，是時代的中堅。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 沿海 濱水運動泛會所，流水在運動，人在運動，人與水相映流連，運動中的人是水岸上最美麗的風景線。 六大主題原生態(tài)水景，水以六種不同的形態(tài)，用最美麗的角度來點染自然，可以欣賞、把玩、親近。[要素 6]物質性的主導廣告語 原生態(tài)濱水景觀 三條天然河流，縱橫交錯成水岸大格局，引水圈地，活水造園， 33萬平方米濱水家園風生水起。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 產品力 麗水馨庭將極致美麗的濱水生活呈獻給上海，洋溢著濃郁的國際名流生活氣息！ 沿海 麗水馨庭，于莘閔成熟別墅區(qū)內，坐擁三條天然河流，自然水資源豐富，珍稀價值無以復加！ 生態(tài)建墅，活水造園， 33萬平方米的別墅新市鎮(zhèn)，又是 33萬平方米的水上新市鎮(zhèn)。 天然河景是上層居所的天然分界，得水者貴，濱水而居是財富、品位和升值潛力的象征。[要素 2]行銷概念 形象力 沿海 盧瓦河谷的標志基礎上進行調整，繼續(xù)延續(xù)其標志的形式。[要素 1]案名及 LOGO 以 4大國際濱水生活區(qū)名作為項目的分期案名，總案名仍延續(xù)采用“麗水馨庭”，而分期案名則均采用“沿海 +分案名”的形式。 形象包裝從 “ 形象力 ”“ 產品力 ”“ 利基訴求力 ” 三大力量著手 ！ 三力合一 ， 威力無窮 ！ 通過一系列科學 、 完整的包裝創(chuàng)造出唯一性 、 排他性 、 權威性的產品 ！ 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第四章 / 項目形象定位 .... . 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 建筑風格 —— 西班牙純水岸風情 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 類獨棟別墅： 絕對的私家庭院、獨立的功能空間、附送地下室及下沉式花園。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 寬景聯(lián)排： 拉大開間，減少進深，使每個房間都是明的，都是通透的。 ?一個合院，多類產品融合。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 聯(lián)排別墅： 滿足現代社會由于人際關系冷漠而急切需要傳統(tǒng)回歸的愿望 ， 以合院別墅為主打產品 。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 情景洋房： 利用偷面積的手法，把房間變成陽臺的一部分，以便把面積控制在 100㎡ 左右，二層以上，可以采用類似的手法，把面積控制在 90㎡ 以內。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 情景洋房： 以層層退臺，戶戶擁有私家花園為主打賣點。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ?戶型參考 / 多層洋房 合院美墅： 以增進鄰里關系的 合院空間 為主打概念。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 方法 3： 通過飄窗增加附送面積，使有限的面積得到延伸，由舒適型兩居向寬敞型兩居轉化。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 方法 2： “ 偷面積 ” 結合子母房設計 兩居變三居 ， 銷售面積 88㎡ ， 實際使用面積 100㎡ ， 加子房 30㎡ ， 拼合后 ， 銷售面積 118㎡ ， 使用面積 130㎡ ， 四居 。 ?獨立的功能空間：利用建筑的條型線狀結構，充分劃分不同的功能區(qū)域，并使每個功能區(qū)域都能朝向內外景觀，通透敞亮，處處見景，私密獨立，互不干擾 沿海 ?合院聯(lián)排別墅：把中式四合院概念引進聯(lián)排別墅設計中，形成合院式別墅形態(tài)。 沿海 ?概念產品：引進“合院美墅”和“情景洋房”兩種產品，需在原有的基礎上變種優(yōu)化，賦予新的概念。 ?形態(tài)創(chuàng)新：同樣針對年輕人喜歡追趕時代浪潮的特點，在建筑形態(tài)上也需創(chuàng)新。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ?設計意向提示 小高層小戶型住宅 ?戶型創(chuàng)新：本案有大量的小高層小套型住宅，面積均在 90㎡ 以內，對于一個定位偏高的大盤，此產品區(qū)間太過狹窄，如何突破政策的限制，使 90㎡ 的戶型，能夠延伸到 100㎡ 甚至更大，由兩房變成三房甚至小四房，以豐富產品類別，更加切合本案的定位，這將是本案小戶型住宅設計的重點。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 戶型設計建議 ?戶型配比建議 方案一 方案二 ★ 注：情景洋房大部分面積控制在 90㎡ 以內。 ?合院式聯(lián)排一個院落單元是六戶，后四戶是聯(lián)排，而前兩戶嚴格說是獨棟別墅（詳見戶型建議部分）。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 小高層住宅區(qū) 水系 水系 水系 水系 水系 聯(lián)排別墅區(qū) 類獨棟別墅區(qū) 合院式聯(lián)排別墅區(qū) 方案二 ?與方案一基本相同，主要是取消情景洋房而改成聯(lián)排別墅。 ?小高層低層架空，以貫通景觀體系，形成完整而且氣勢不凡的集中景觀。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 4大濱水國際生活區(qū) 水映長島 印象威尼斯 盧瓦河谷 萊茵水郡 ..cg35. 房地產資料大全 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 產品類別配比 ?小高層比重約 35% ?通過規(guī)劃情景洋房消化少部分小戶型住宅 ?通過小高層住宅（ 18層以內）消化大部分小戶型住宅 ?通過小高層建筑提高土地利用率，增加低層高端產品的總建數量。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 10大生態(tài)住宅技術 室內新風系統(tǒng) 無菌衛(wèi)生間（同層后排水） 節(jié)能外圍護體系 室內隔聲技術體系 外遮陽技術體系 綠色建筑裝修材料 綠色能源照明體系 有機垃圾生化處理技術（垃圾分類回收） 公共道路系統(tǒng)無障礙設計 生態(tài)場地系統(tǒng)（滲透性鋪裝） 沿海 垂釣臺 沿海 .... . 沿海 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 碧水疊瀑 以階梯拉起水的落差，讓水順勢下流的時候，形成美麗的動態(tài)水景，嘩嘩的水聲也風景的一部分。淺水的尺度，讓這里也成為兒童的嬉水池。彎曲的岸線圈畫出半島的形狀，水自然呈灣狀。 沿海 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 金色池塘 湖塘水景擁有較大面積的水面，表現水的靜態(tài)美。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 朗香云溪 水景采用小型的溪流，順著道路之勢流淌，底部可鋪上大小不一、錯落有致的鵝卵石，作為溪流的底部裝飾，保證在枯水季節(jié)，漂亮的鵝卵石仍可成為社區(qū)的一大景觀。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 6大主題原生態(tài)水景 朗香云溪 金色池塘 綠野泉蹤 半島藍灣 碧水疊瀑 歐意噴泉 溪流 湖塘 涌泉 水灣 疊瀑 噴泉 以不同的水形態(tài)為主題，表現不同的水景風情。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第三章 / 產品規(guī)劃建議 沿海 .... . 沿海 定位之目的 成為莘閔別墅區(qū)的領軍樓盤，成為大上海的明星樓盤。得水者貴，關于水岸與高尚居住的演繹古今中外層出不窮，水的居住文化內涵豐盛。 項目最獨特的資源在于擁有三條天然水系，項目的魅力點就在 “ 水 ” 上。 沿海集團的品牌是項目子品牌借勢的必須，作為 “ 中國健康住宅的領跑者 ” ，沿海集團擁有成熟的住宅健康技術，但健康的定義針對項目來說就過于寬泛了，奧林匹克花園將健康表現為運動，本項目則將健康集中表現為 “ 生態(tài)水系 ” 。 沿海 目前的產品資源 經濟型的小面積別墅、 10大住宅健康技術、簡潔的現代建筑、運動主題會所。 開發(fā)商品牌資源 沿海綠色家園集團（香港聯(lián)合證交所上市公司）， 17年全國連鎖開發(fā)，中國健康住宅領跑者。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 二、項目資源整合 獨特的天然水系資源 北靠磚新河，西靠一號橋河，小茜浦河貫穿南北，同時擁有三條河流，水系資源非常豐富。 解決問題的核心在于： 必須在現階段，通過對項目資源的整合，重新為項目確定一個具有震撼力和社會公信力的戰(zhàn)略定位，并且在定位的指導下進行產品規(guī)劃的調整優(yōu)化、形象包裝及推廣執(zhí)行。 沒有找到項目在板塊內的位置。而前期的“健康”主題也不夠明確。 戰(zhàn)略層面的問題： 沒有找到產品的核心魅力點。 項目品牌認知度不高，未形成客戶口碑傳播效應。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 一、目前面臨的行銷問題歸結 執(zhí)行層面的問題： 現場展示問題明顯，樣板區(qū)景觀無特色、建筑立面效果差、樣板房品質低、會所缺乏氛圍。 ..cg35. 房地產資料大全 沿海 威脅： 客群受莘閔板塊內競爭項目阻截； 道路動線不暢（無軌道交通） 。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 項目 SWOT綜合分析 優(yōu)勢： 地區(qū)規(guī)模最大的類別墅項目（ 33萬平方米） 擁有豐富的水系資源 項目自身配套（運動主題會所） 產品科技性（新風系統(tǒng)） 開發(fā)企業(yè)的品牌優(yōu)勢 劣勢： 地理位置邊緣化，客群難以導入； 疊加類產品設計存在硬傷（疊加上層部分無車庫配置） 一期開盤密度過大，單次開盤體量少； 形象推廣與產品本身存在偏差； 建筑立面效果差，樣板房品質低。 他們有學識、有見地，追求屬于自己的精神家園 對于工作進階，人生追求，有自己非常明確的目標，在居住地的選擇上，也堅信自己的判斷，不隨波逐流，有自己獨特的眼光。有信心，有野心，相信未來會更好。 .... . 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 本案已成為第一居所 從本案一期購房客戶的購房動機進行歸總分析，以改善居住條件為目的的動機占據主流，約 90%左右，相比，投資及其他動機購房比重較地，總計 10%。 環(huán)境條件 極高的水系資源，利于項目整體品質的拔升 ..cg35. 房地產資料大全 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 項目宗地分析結論：別墅板塊中的濱水小墅 ?地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎 ?產品結合客群特點上進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值 配套條件 商業(yè)配套尚不健全，周邊配套檔次不高 經濟指標 總體量大，容積率較較高，景觀資源需進行一定優(yōu)化，但產品創(chuàng)新空間大 區(qū)位條件 借助莘閔別墅區(qū)發(fā)展的成熟度，能有效提升項目市場認知度，但同時也受莘閔項目的阻截 地塊條件 地塊方整，利于整體規(guī)劃布局 交通條件 出行交通動線主要依賴地面道路及高速公路，通暢度不高，成本較高 。 水上別墅、半島別墅成為本案水系資源最大的一個特色。 ?目前規(guī)劃有一條南北橫貫的人工河流。 地塊外部環(huán)境（四至）（區(qū)位、交通、配套） ..cg35. 房地產資料大全 沿海 晶苑四季御庭 萬科白馬花園 達安圣芭芭花園 新橋鎮(zhèn) 滬寧高速（ A8） 項目西南約 2公里是目前離項目最近的生活配套區(qū) —— 新橋鎮(zhèn)，但就目前現狀而言該地區(qū)仍為小鎮(zhèn)級的開發(fā)。 綠洲比華利 項目南片目前現狀主要為空地，僅有達安圣芭芭花園，近年。 ?項目經濟指標： 總占地面積： ㎡ 可售建筑面積： 萬㎡ 容積率： 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 下沉庭院組團 社區(qū)商業(yè)中心 幼兒園 一兆韋德運動會所 生態(tài)人居 保溫材料、中空玻璃、 防潮工藝 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 300米羅馬大道 四大主題花園 威尼斯水岸就在私家花園門前，靜享親水木平臺、漁人碼頭、嘆息橋 1000平方米的假日會所 意式立面風格 意墅家—行銷成功點聚焦 ..cg35. 房地產資料大全 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 [項目簡介 ]總占地面積 ,總建筑面積 萬平方米 ,容積率 ,綠化率 60%, [產品類型 ]聯(lián)體別墅 +雙拼， [主力面積 ] 168— 220平方米。麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 四、 莘閔別墅區(qū)典型案例分析 莘閔別墅區(qū)典型案例研究 1：心易墅 [行銷賣點 ] ?71000平