【正文】 m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500給排水 接駁到位，日供水量 ≥ 100噸；供配電 提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，并設(shè)置備用電源中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通電話線 提供配口燃?xì)夤艿?配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)） 50150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件來自外部資料2023/3/20 92技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 100500單層面積（㎡） 100500經(jīng)營樓層選擇（層） 1結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500給排水 接駁到位供配電 提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線 提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯便利超市物業(yè)條件來自外部資料2023/3/20 93技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 1,0003,000單層面積（㎡） 500－ 1,000經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 3結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500中央空調(diào) 不需要，自裝電梯（部） 2步梯（部） 1燃?xì)夤艿?提供接口排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)） 50200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯大型中式正餐物業(yè)條件來自外部資料2023/3/20 94技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 150400單層面積（㎡） 100200經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4步梯（部） 1燃?xì)夤艿?提供接口排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯中式快餐物業(yè)條件來自外部資料2023/3/20 95技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 200500經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2單層面積（㎡） 100250結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4中央空調(diào) 需要，預(yù)留 25個(gè)機(jī)位接口電梯（部） 不要求步梯（部） 12排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯西式快餐物業(yè)條件來自外部資料2023/3/20 96技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 200500經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2單層面積（㎡） 200500結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4步梯（部） 12燃?xì)夤艿?提供接口排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)） 約 20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯西餐咖啡物業(yè)條件來自外部資料2023/3/20 97技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 50100經(jīng)營樓層選擇（層） 1結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4開間（ m） 4－ 9進(jìn)深（ m） ≤ 15排油排污 提供接口店前走道 店前走道寬 ，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修便利店物業(yè)條件來自外部資料2023/3/20 98技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 30－ 200 部分商家 30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層） 1結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4開間（ m） 3－ 10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件來自外部資料2023/3/20 99美容 SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點(diǎn)也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修 除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場，為本項(xiàng)目帶來口碑以客帶客 進(jìn)場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 常用招商優(yōu)惠形式2023/3/20 80社區(qū)商業(yè)租金模式n純租金n保底 +扣點(diǎn)租金n“保底 +扣率租金 ”兩者取高n純扣率租金2023/3/20 81社區(qū)商業(yè)租金模式2023/3/20 82租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：– 經(jīng)營的商品業(yè)種– 店鋪面積大小– 店的面寬– 店的位置– 承租戶在整體策略重點(diǎn)角色– 市場可參考類比租金2023/3/20 83租金收取模式及計(jì)算依據(jù)n新開業(yè)n正常期n成熟期n……臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi) 按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位來自外部資料2023/3/20 77n無固定比例n開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)n底商一般是銷售n大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售）n內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例2023/3/20 78總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。6%12 月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 10000—15000 元 /㎡ 之間。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位來自外部資料2023/3/20 76 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ：均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 ,均價(jià)： 60元 /㎡ 247。還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評估表） ：比較因素 權(quán)重 % 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目春華四季園 左庭右院 萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13商 業(yè) 氛 圍 20 17 16 17 19 13人流量 20 18 14 18 19 12主力店 15 13 8 12 14 8交通條件 10 8 6 8 9 6發(fā) 展商 實(shí) 力 5 4 3 4 3 4規(guī) 模主 題 5 4 2 4 3 2升 值 前景 5 3 2 3 3 2合 計(jì) 100% 85% 66% 84% 89% 60%社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位來自外部資料2023/3/20 74根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場比較法，得出項(xiàng)目市場參考價(jià)格，如下表：指 標(biāo) 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈合 計(jì)權(quán) 重 值 85% 66% 84% 89% 60%一 層 街 鋪銷 售均價(jià) 19000 17500 15000 20230 　 ——權(quán) 重 值 比例 　 ——所占 權(quán) 重 20% 30% 30% 20% 　 ——一 層 街 鋪權(quán) 重均價(jià) 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷售均價(jià) ，約： 13800元 /㎡ 。p 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；252。 鋪位面積來自外部資料2023/3/20 63類型 面積配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％類型 個(gè)數(shù)配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比來自外部資料2023/3/20 64業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上超市 % % % % %餐飲 % % % % %便利店 % % % % %服務(wù)配套 % % % % %美容 % % % % %生活家居 % % % % %休閑 % % % % %服飾精品 % % % % %地產(chǎn)中介 % % % % %其他 % % % % %合計(jì) % % % % %經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比 — 與業(yè)態(tài)之間關(guān)系來自外部資料2023/3/20 65類別 區(qū) 間開 間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 ——進(jìn) 深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上開間區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 18m %18m以上 %合計(jì) %進(jìn)深區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 15m %15m－ 18m %18m以上 %合計(jì) %社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：鋪位開間 /進(jìn)深比2023/3/20 66底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)n 客流量與面積大小正相關(guān)n 客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要n 面寬進(jìn)深 〈 1： 3n 面寬一般 49米，進(jìn)深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下；n 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）n 預(yù)留上下水 ,DN40/100n 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米n 電量至少 100W/平米n 廣告位預(yù)留n 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（ 〉 )n 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁問題n 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價(jià)值足夠n 消火栓安裝完成 ,但要暗裝2023/3/20 67北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃來自外部資料2023/3/20 68目 錄第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分 招商與銷售管理第四部分 營銷與運(yùn)營管理第五部分 案例分享2023/3/20 69社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理n社區(qū)商業(yè)租售定位n社區(qū)商業(yè)租售比例n社區(qū)商業(yè)租賃管理n社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/3/20 70社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：p 市場租售態(tài)勢對項(xiàng)目的影響（租售市場壓力的大?。籶 發(fā)展商的意圖：252。鋪位面積來自外部資料2023/3/20 61 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對的減少，因而該面積區(qū)間中 “ 501㎡ 以上 ” 的面積相對應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。鋪位面積2023/3/20 59鋪位面積來自外部資料2023/3/20 60 從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài) —— 如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。人流動(dòng)線規(guī)劃2023/3/20 58 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。人流動(dòng)線規(guī)劃2023/3/20 56從以上 6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是：焦點(diǎn)型人流 動(dòng)線 端點(diǎn)型人流 動(dòng)線?人流集散中心具有唯一性；?能有效的聚集人流， 對人流焦點(diǎn)附近的商 鋪 價(jià)值 提升明 顯 ；?人流集散中心 為 兩個(gè)或多個(gè)；?兩端或多端拉 動(dòng) 人流，增加人流 頻 率，提升商 業(yè)的整體價(jià) 值 。? 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動(dòng)線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 人流焦點(diǎn) 一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街， 711便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) — 東海坊來自外部資料2023/3/20 50 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較