【正文】 具體要求 需求面積（㎡） 100500 單層面積（㎡） 100500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 給排水 接駁到位 供配電 提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源 電話線 提供配口 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 便利超市物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 94 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 500－ 1,000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 中央空調(diào) 不需要，自裝 電梯（部） 2 步梯（部） 1 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車位數(shù)量（個(gè)） 50200 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 大型中式正餐物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 95 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 150400 單層面積（㎡） 100200 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 1 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 中式快餐物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 96 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 100250 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 中央空調(diào) 需要，預(yù)留 25個(gè)機(jī)位接口 電梯（部） 不要求 步梯（部） 12 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 西式快餐物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 97 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 200500 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 12 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車位數(shù)量（個(gè)） 約 20 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 西餐咖啡物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 98 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 50100 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 4－ 9 進(jìn)深（ m） ≤ 15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道寬 ，要裸露且沒有綠化帶 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 便利店物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 99 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 30－ 200 部分商家 30以下亦可（干洗、花店等） 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 3－ 10 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 服務(wù)配套物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 100 美容 SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件 裝修 除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來口碑 以客帶客 進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限的免租期或一定折扣 特定時(shí)間簽約優(yōu)惠 客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等 宣傳推廣費(fèi)用 商場(chǎng)要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 常用招商優(yōu)惠形式 2022/4/14 81 社區(qū)商業(yè)租金模式 ?純租金 ?保底 +扣點(diǎn)租金 ?“保底 +扣率租金 ”兩者取高 ?純扣率租金 2022/4/14 82 社區(qū)商業(yè)租金模式 2022/4/14 83 租金收取模式及計(jì)算依據(jù) 影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素： ?經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種 ?店鋪面積大小 ?店的面寬 ?店的位置 ?承租戶在整體策略重點(diǎn)角色 ?市場(chǎng)可參考類比租金 2022/4/14 84 租金收取模式及計(jì)算依據(jù) ?新開業(yè) ?正常期 ?成熟期 ?…… 臺(tái)灣：部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期 管理費(fèi) 按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)偂? 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來自外部資料 2022/4/14 78 ?無固定比例 ?開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù) ?底商一般是銷售 ?大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售） ?內(nèi)部商鋪原則不售 社區(qū)商業(yè)租售比例 2022/4/14 79 總體思路： 以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 10000—15000元 /㎡ 之間。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來自外部資料 2022/4/14 77 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 , 均價(jià)： 60元 /㎡247。還以中海坂田項(xiàng)目為例： 主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。市場(chǎng)比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表） ： 比較因素 權(quán)重 % 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華四季園 左庭右院 萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13 商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通條件 10 8 6 8 9 6 發(fā)展商實(shí)力 5 4 3 4 3 4 規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合計(jì) 100% 85% 66% 84% 89% 60% 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來自外部資料 2022/4/14 75 根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表： 指 標(biāo) 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華 四季園 左庭 右院 萬科城 畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 合計(jì)權(quán)重值 85% 66% 84% 89% 60% 一層街鋪銷售均價(jià) 19000 17500 15000 20220 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% —— 一層街鋪權(quán)重均價(jià) 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷售均價(jià) ，約： 13800元 /㎡ 。 ? 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 鋪位面積 來自外部資料 2022/4/14 63 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。但是，在個(gè)數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、 501㎡以上 ” 五種面積區(qū)間。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2022/4/14 58 綜合兩種類型人流動(dòng)線分析，社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)： 規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性； 人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流； 人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)； 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化； 人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2022/4/14 53 人流動(dòng)線規(guī)劃 來自外部資料 2022/4/14 54 人流動(dòng)線規(guī)劃 來自外部資料 2022/4/14 55 人流動(dòng)線規(guī)劃 來自外部資料 2022/4/14 56 以上 6個(gè)社區(qū)中： ? 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個(gè)整體，作為人流焦點(diǎn)； ? 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長(zhǎng)，兩者都能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍是以主力店作為人流焦點(diǎn)。 人流端點(diǎn) 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) —波托菲諾 來自外部資料 2022/4/14 52 在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點(diǎn) 和 人流端點(diǎn) 。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對(duì)深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營(yíng)的一大特色。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) —萬科金色家園 來自外部資料 2022/4/14 50 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) 2022/4/14 48 綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求： 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) 主出入口 / 主干道 1 層 /2 層 1,000 5,000 社區(qū)標(biāo)超 位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng) 1 層 10 － 40 其他 不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高 1 層 10 － 20 沖印店 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 10 － 20 干洗店 新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力 較高，通常位置較優(yōu)越 1 層 30 － 100 地產(chǎn)中介 屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 1 、 2 層皆可 1 層 /2 層 100 200 生活家居 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高 1 層 30 － 60 餅屋（蛋糕店） 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 50 200 便利店 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè) 較好的展示面 1 層 /2 層 500 1,000 休閑類 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求 1 層 /2 層 美發(fā)： 50 100 美容： 200 1,000 美容 / 美發(fā) 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道 1 層 /2 層 快餐類： 100 － 500 ； 西餐咖啡： 200 － 800 中式酒樓： 1,000 3,000 餐飲 主出入口 1 層 100 500 便利超市 主干道 / 主出入口 1 3 層 6,000 － 15,000 綜合超市 位置 經(jīng)營(yíng)樓層 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 業(yè)態(tài) 指標(biāo) 主干道層 層社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)層－不要求