【正文】 00 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 12 燃氣管道 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車位數(shù)量（個） 約 20 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 西餐咖啡物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/27 98 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 50100 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 4－ 9 進深（ m） ≤ 15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道寬 ，要裸露且沒有綠化帶 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 便利店物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/27 99 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 30－ 200 部分商家 30以下亦可（干洗、花店等） 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 3－ 10 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 服務(wù)配套物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/27 100 美容 SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細致的要求。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件 裝修 除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費用，藉以吸引其進駐商場，為本項目帶來口碑 以客帶客 進場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣 特定時間簽約優(yōu)惠 客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等 宣傳推廣費用 商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 常用招商優(yōu)惠形式 2023/3/27 81 社區(qū)商業(yè)租金模式 ?純租金 ?保底 +扣點租金 ?“保底 +扣率租金 ”兩者取高 ?純扣率租金 2023/3/27 82 社區(qū)商業(yè)租金模式 2023/3/27 83 租金收取模式及計算依據(jù) 影響租戶應(yīng)負多少租金因素： ?經(jīng)營的商品業(yè)種 ?店鋪面積大小 ?店的面寬 ?店的位置 ?承租戶在整體策略重點角色 ?市場可參考類比租金 2023/3/27 84 租金收取模式及計算依據(jù) ?新開業(yè) ?正常期 ?成熟期 ?…… 臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運用方式。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期 管理費 按實際營運管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)偂? 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價定位 來自外部資料 2023/3/27 78 ?無固定比例 ?開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù) ?底商一般是銷售 ?大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售） ?內(nèi)部商鋪原則不售 社區(qū)商業(yè)租售比例 2023/3/27 79 總體思路： 以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項目售價在 10000—15000元 /㎡ 之間。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價定位 來自外部資料 2023/3/27 77 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實際租金回報率一般為 6％ ： 均價＝租金 /投資回報率； 由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低 , 均價： 60元 /㎡247。還以中海坂田項目為例： 主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進行橫向比較。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數(shù)評估表） ： 比較因素 權(quán)重 % 可類比項目 本項目 春華四季園 左庭右院 萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13 商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通條件 10 8 6 8 9 6 發(fā)展商實力 5 4 3 4 3 4 規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合計 100% 85% 66% 84% 89% 60% 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價定位 來自外部資料 2023/3/27 75 根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表： 指 標(biāo) 可類比項目 本項目 春華 四季園 左庭 右院 萬科城 畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 合計權(quán)重值 85% 66% 84% 89% 60% 一層街鋪銷售均價 19000 17500 15000 20230 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% —— 一層街鋪權(quán)重均價 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目的 銷售均價 ，約： 13800元 /㎡ 。 ? 項目的租售前景預(yù)判。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/27 63 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 2. 1%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 33. 6%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。但是，在個數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、 501㎡以上 ” 五種面積區(qū)間。 人流動線規(guī)劃 2023/3/27 58 綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點： 規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達，增強商業(yè)的便利性； 人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流； 人流焦點應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)； 人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化； 人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。 人流動線規(guī)劃 2023/3/27 53 人流動線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/27 54 人流動線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/27 55 人流動線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/27 56 以上 6個社區(qū)中： ? 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點； ? 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠，但由于商業(yè)分布較長，兩者都能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍是以主力店作為人流焦點。 人流端點 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。 各業(yè)態(tài)布局特點 —波托菲諾 來自外部資料 2023/3/27 52 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點 和 人流端點 。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。 各業(yè)態(tài)布局特點 —萬科金色家園 來自外部資料 2023/3/27 50 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。 各業(yè)態(tài)布局特點 2023/3/27 48 綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點，則主要有以下基本要求： 各業(yè)態(tài)布局特點 主出入口 / 主干道 1 層 /2 層 1,000 5,000 社區(qū)標(biāo)超 位置要求不高，可移動彈性較強 1 層 10 － 40 其他 不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高 1 層 10 － 20 沖印店 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 10 － 20 干洗店 新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力 較高，通常位置較優(yōu)越 1 層 30 － 100 地產(chǎn)中介 屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 1 、 2 層皆可 1 層 /2 層 100 200 生活家居 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高 1 層 30 － 60 餅屋（蛋糕店） 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 50 200 便利店 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個 較好的展示面 1 層 /2 層 500 1,000 休閑類 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求 1 層 /2 層 美發(fā)： 50 100 美容： 200 1,000 美容 / 美發(fā) 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道 1 層 /2 層 快餐類： 100 － 500 ； 西餐咖啡： 200 － 800 中式酒樓： 1,000 3,000 餐飲 主出入口 1 層 100 500 便利超市 主干道 / 主出入口 1 3 層 6,000 － 15,000 綜合超市 位置 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積（㎡） 業(yè)態(tài) 指標(biāo) 主干道層 層社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強層－不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高層－靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層－新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越層－地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 、 層皆可層 層生活家居位置，單體購買頻率較高層－餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層主力承租面積通常位于較好的展示面層 層主力承租面積通常位于 層，具體位置上無特殊要求層 層美容：偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道層 層快餐類： － ；西餐咖啡： －中式酒樓：主出入口層便利超市主出入口層－綜合超市經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）2023/3/27 49 一層 二層 商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。 社區(qū)商業(yè)布局類型 2023/3/27 46 底商滿布型示例： 錦繡江南 入口商街型示例： 萬科四季花城 入口集中型示例： 星河灣 散點列布型示例： 海濱廣場 社區(qū)商業(yè)布局類型 —各類型示例 來自外部資料 2023/3/27 47 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。 散點列布型 海濱廣場 商業(yè)較分散，在一定程度上方 便居民的購物。 入口集中型 星河灣、鳳凰城 祈福新邨、皇御苑 將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商 業(yè)對居住的影響，同時，在一 定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴 大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺 整個社區(qū)商業(yè)。 入口商街型 風(fēng)和日麗、萬科四季花城 蔚藍海岸 有利社區(qū)居民的購物消費， 街鋪商業(yè)價值較高。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)