【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 000 － 15,000 綜合超市 位置 經(jīng)營(yíng)樓層 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 業(yè)態(tài) 指標(biāo) 主干道層 層社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)層－不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高層－靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層－新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越層－地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 、 層皆可層 層生活家居位置，單體購買頻率較高層－餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層主力承租面積通常位于較好的展示面層 層主力承租面積通常位于 層，具體位置上無特殊要求層 層美容：偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道層 層快餐類： － ；西餐咖啡： －中式酒樓：主出入口層便利超市主出入口層－綜合超市經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）2023/3/27 49 一層 二層 商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)、小六湯包等。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) —萬科金色家園 來自外部資料 2023/3/27 50 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約 7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營(yíng)面積的比重大，并且經(jīng)營(yíng)種類較齊全，其分布也相對(duì)較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) —東海坊 來自外部資料 2023/3/27 51 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營(yíng)的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街， 711便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對(duì)深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) —波托菲諾 來自外部資料 2023/3/27 52 在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點(diǎn) 和 人流端點(diǎn) 。 人流焦點(diǎn) 一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。 人流端點(diǎn) 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動(dòng)線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2023/3/27 53 人流動(dòng)線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/27 54 人流動(dòng)線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/27 55 人流動(dòng)線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/27 56 以上 6個(gè)社區(qū)中： ? 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個(gè)整體，作為人流焦點(diǎn)； ? 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長(zhǎng)，兩者都能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍是以主力店作為人流焦點(diǎn)。 ? 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2023/3/27 57 從以上 6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是： 焦點(diǎn)型人流動(dòng)線 端點(diǎn)型人流動(dòng)線 ?人流集散中心具有唯一性； ?能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯； ?人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)； ?兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2023/3/27 58 綜合兩種類型人流動(dòng)線分析，社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)： 規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性； 人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流； 人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)； 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化； 人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2023/3/27 59 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、 501㎡以上 ” 五種面積區(qū)間。 鋪位面積 2023/3/27 60 23個(gè)社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上23個(gè)社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 3. 9%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 30. 1%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上鋪位面積 來自外部資料 2023/3/27 61 輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡% 81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501㎡以上 %31㎡－80㎡%81㎡－200㎡%201㎡－500㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài) ——如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/27 62 中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 49 .6%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 3. 2%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡% 30㎡以下 27. 5%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中 “ 501㎡ 以上 ” 的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/27 63 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 2. 1%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 33. 6%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/27 64 類型 面積配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 輻射型 ％ ％ ％ ％ ％ 類型 個(gè)數(shù)配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 輻射型 ％ ％ ％ ％ ％ 三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比： 三種類型商業(yè)的鋪位面積比： 鋪位面積比 來自外部資料 2023/3/27 65 業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 超市 % % % % % 餐飲 % % % % % 便利店 % % % % % 服務(wù)配套 % % % % % 美容 % % % % % 生活家居 % % % % % 休閑 % % % % % 服飾精品 % % % % % 地產(chǎn)中介 % % % % % 其他 % % % % % 合計(jì) % % % % % 經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 鋪位面積比 —與業(yè)態(tài)之間關(guān)系 來自外部資料 2023/3/27 66 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 鋪位開間 /進(jìn)深比 2023/3/27 67 底商設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 客流量與面積大小正相關(guān) ? 客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要 ? 面寬進(jìn)深 〈 1： 3 ? 面寬一般 49米，進(jìn)深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下； ? 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放） ? 預(yù)留上下水 ,DN40/100 ? 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米 ? 電量至少 100W/平米 ? 廣告位預(yù)留 ? 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（ 〉 ) ? 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁?jiǎn)栴} ? 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價(jià)值足夠 ? 消火栓安裝完成 ,但要暗裝 2023/3/27 68 北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/27 69 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理 第五部分 案例分享 2023/3/27 70 社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷售管理 2023/3/27 71 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則： ? 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。?； ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； ? 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來打造