天津西青倪黃莊住宅項(xiàng)目營銷發(fā)展研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-05-13 14:41本頁面
【正文】 420000 243360000 合計(jì) 0 124230000 126375000 236910000 226980000 714495000 產(chǎn)品配比建議 考慮到“新國六條”細(xì)則中特別對(duì)于新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 定位思考 開發(fā)商要求 5500元 /平米的銷售價(jià)格 市場(chǎng)條件 具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 但價(jià)格壓力較大 位置發(fā)展前景好， 目前發(fā)展尚不成熟 項(xiàng)目特點(diǎn) 后梅江時(shí)代 大型生態(tài) 新城 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)：大盤、梅江、綠化 規(guī)避劣勢(shì)：梅江延伸、未來前景 客戶定位 概念描述 新時(shí)代的“薪富一族”，對(duì) 生活擁有一定追求的家庭與個(gè)體 主力客群年齡在 30— 45歲 區(qū)域以南開、河西、西青區(qū)為主 認(rèn)可并向往梅江南的生活氛圍 對(duì)項(xiàng)目的性價(jià)比認(rèn)同并滿意 ?西青開發(fā)區(qū)工作客群，高端消化洋房，中端作為小高、多層內(nèi)兩室的需求主力 ?南開（華苑）地區(qū)、河西區(qū)中端以上人群 客戶特征 向往梅江南區(qū)域生活品質(zhì)的高端客群，西青開發(fā)區(qū)內(nèi)客群追求工作便利性 職業(yè)以高級(jí)企業(yè)白領(lǐng)、 IT\廣告等行業(yè)從業(yè)者、自由職業(yè)者、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 向往泛梅江區(qū)域生活氛圍，對(duì)該區(qū)域產(chǎn)品敏感度高 主線擴(kuò)充：梅江南區(qū)域原有居民認(rèn)可該區(qū)域，看好區(qū)域投資前景，進(jìn)行投資 有相當(dāng)收入基礎(chǔ)，但仍不足以承受梅江南 120— 150萬元的高總價(jià)產(chǎn)品，受本案性價(jià)比吸引選擇本案 價(jià)格定位 目前價(jià)格 項(xiàng)目名稱 小高層 多層 洋房 備注 假日風(fēng)景 5000 5300 6300 只考慮南北向戶型 水語花城 4500 4800 —— —— 金地格林世界 4350 —— 5000 推廣價(jià) 領(lǐng)仕郡 4483 —— 4846 僅面向業(yè)主發(fā)售 洛卡小鎮(zhèn) —— —— 5800 —— 項(xiàng)目名稱 權(quán)重 假日 風(fēng)景 水語 花城 金地格 林世界 洛卡 小鎮(zhèn) 本案 品牌號(hào)召力 5% 5 2 3 2 1 板塊號(hào)召力 30% 20 20 6 30 28 成熟度 15% 13 13 10 15 12 交通動(dòng)線 25% 25 25 20 20 18 產(chǎn)品品質(zhì) 25% 20 16 20 25 20 總計(jì) 100% 83 76 69 92 79 小高層均價(jià) 4700元 多層均價(jià) 5100元 洋房均價(jià) 5700元 考慮到本項(xiàng)目的快速銷售的營銷戰(zhàn)略， 加之現(xiàn)有項(xiàng)目工程現(xiàn)狀和未來的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)， 最終確定： 洋房開盤均價(jià)： 5700元 /平米（ 06年 10月） 多層開盤均價(jià)： 5000元 /平米（ 06年 10月） 項(xiàng)目開盤均價(jià)： 5100元 /平米 整盤均價(jià)： 小高均價(jià)： 5000元 /平米 多層均價(jià)： 5300元 /平米 洋房均價(jià)： 6200元 /平米 項(xiàng)目一期均價(jià)： 5496元 /平米 力爭(zhēng)全盤（ 120萬平米）均價(jià)突破 6000元 /平米 價(jià)格確定 第伍部分 營銷策略及銷售安排 營銷總目標(biāo) 概念描述 占據(jù)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過火爆營銷 +常規(guī)營銷手段，提升項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)乃至全市的品牌形象 爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)一期總銷售額達(dá)到 7億 如項(xiàng)目在 06年 10月開盤，力爭(zhēng) 07年底實(shí)現(xiàn)一期 95%銷售率 最終實(shí)現(xiàn)一期整盤均價(jià) 5500元 /平米 銷售總脈絡(luò) 多元化產(chǎn)品組合 火爆入市 通路活動(dòng) 媒體炒作 巡展 /房展 戶外廣告 外展 ** 提升價(jià)格 迅速回款 利潤最大 1 2 3 蓄水準(zhǔn)備 火爆開盤 持續(xù)銷售 市場(chǎng)定位： 利潤最大化 多通路多渠道 增加對(duì)南外環(huán)泛梅江板塊的炒作 提高項(xiàng)目曝光率 迅速聚集人氣，為火爆營銷的前期 大量客戶積累提供充足準(zhǔn)備 有節(jié)奏提升價(jià)格 結(jié)合開發(fā)進(jìn)度要求，尋求高價(jià)與 回款之間最合理平衡點(diǎn)
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