某房地產(chǎn)年度營銷報(bào)告分析-文庫吧資料
2025-03-03 19:21本頁面
【正文】 萬 短信廣告 移動點(diǎn)對點(diǎn) 100萬條 8萬 SP活動 展會 /酒會 /路演 14次 74萬 銷售物料 樓書 /戶型冊等 / 30萬 合計(jì) 360萬 09年總銷（ ） 廣告比例（ %） =廣告預(yù)算（ 360萬元） 備注：開發(fā)科技城新興市場需要投入較多廣告費(fèi)用。 3. 推廣成本控制 ? 精準(zhǔn)客戶鎖定，減少高費(fèi)用媒體運(yùn)用 別墅客戶鎖定公務(wù)員階層和企業(yè)主，以公關(guān)營銷形式直 接面對客戶，降低大范圍廣告投入，并減少電視、報(bào)紙等傳 統(tǒng)高費(fèi)用媒體使用頻率。 水秀坊推廣系統(tǒng) 形象推廣面 信息傳播面 大眾媒體組合宣傳別墅形象 小眾媒體組合傳播公寓信息 別墅 公寓 ? 基于別墅和公寓產(chǎn)品的特性 ,我們需要建立兩個(gè)推廣面 ? 基于水秀坊獨(dú)特的地理環(huán)境 ,我們需要建立兩個(gè)推廣陣地 水秀坊推廣陣地 市區(qū)推廣陣地 西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣陣地 市區(qū)戶外看板、市區(qū)展銷會 現(xiàn)場包裝、接待會所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展 重點(diǎn) 核心 ? 在市區(qū)推廣陣地 ,我們的推廣流程如下 春季房交會 市區(qū)戶外 蘇州購房節(jié) 會所公開暨封頂儀式 推薦酒會 別墅盛大開盤 大客戶公關(guān) 3月 3月 4月 5月 5月 4月 市區(qū)客戶抓取途徑主要通過借勢 09年春季市區(qū)展會來實(shí)現(xiàn)，而參展也是擴(kuò)大項(xiàng)目市區(qū)影響力的有利機(jī)會。 東渚 通安 鎮(zhèn)湖 科技城 新區(qū)中心區(qū) ? 客戶測算與開發(fā)步驟 別墅客戶存量： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員約 240人 私營企業(yè)主約 100人 公寓客戶存量： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干約 180人 鄉(xiāng)村富戶約 600人 東渚、通安、鎮(zhèn)湖三鎮(zhèn)總?cè)丝诩s 4萬戶，按 3%的富裕家庭計(jì)算約 1200戶，為有效潛在客戶。因此，我們將重點(diǎn)關(guān)注鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的開發(fā)。 2. 活動推廣策略： 積極運(yùn)用 “市區(qū)展銷會”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展會”和“大客戶 公關(guān)活動”， 全面開發(fā)市區(qū)客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，迅速打開銷售 局面。 第三階段推售房源 第四階段銷售區(qū)域 一期公寓 09年 9月 四組團(tuán) 類型 面積 套數(shù) 總面積 C3 73 168 合計(jì) 168 建議：考慮到 75平米是遷戶口的標(biāo)準(zhǔn) ,C3測繪面積做到 75平米。 第三階段銷售區(qū)域 一期公寓 09年 6月上旬 三組團(tuán) 類型 面積 套數(shù) 總面積 C1 60 C2 80 合計(jì) 140 三組團(tuán)面積偏大，但位置、景觀較好，需要經(jīng)過前期較長時(shí)間的客戶積累。 ? 銷售原則： 快速去化，達(dá)到利潤最大化 3. 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二組團(tuán) 聯(lián)排 40套 雙拼 34套 獨(dú)棟 2套 三組團(tuán) 公寓 131平米 60套 公寓 80套 預(yù)計(jì)新推房源 一組團(tuán) 聯(lián)排 25套， 雙拼 8套 獨(dú)棟 2套 四組團(tuán) 公寓 73平米180套 第一階段 第三階段 第二階段 第四階段 ? 整體銷售計(jì)劃 第一階段銷售區(qū)域 一期別墅 （ 09年 5月上旬） 一組團(tuán) 一組團(tuán) 套數(shù) 雙拼 8 聯(lián)排 25 獨(dú)棟 2 合計(jì) 35 類型 面積 套數(shù) 總面積 A 11 B1 15 B2 7 D 2 合計(jì) 33 第一階段推售房源 本組團(tuán)沿馬路房源較多，結(jié)合目前市場環(huán)境，采用低價(jià)入市，均價(jià)控制在 6200元 /平米左右，達(dá)到快速去化目標(biāo)，營造熱銷氣氛。 —— 低開高走，穩(wěn)步提升 產(chǎn)品分類定價(jià) 區(qū)域定價(jià) 單位定價(jià) 參考周邊相近性質(zhì)的樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平 考量因素 位置、環(huán)境、景觀、交通出入、內(nèi)部規(guī)劃、私密性 景觀、朝向、采光差異化、戶型供需狀況、面積、 車位配置、建筑風(fēng)格、功能格局、附加值 項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)基本原則 ? 定價(jià)策略 2. 項(xiàng)目價(jià)格策略 區(qū)域組團(tuán)優(yōu)劣排序 確定區(qū)域均價(jià) 產(chǎn)品分類價(jià)差確定 逐類逐戶定價(jià) 逐戶價(jià)格檢討 總銷、均價(jià)核算 一戶一價(jià)表確定 視推案按需調(diào)整 ? 項(xiàng)目定價(jià)步驟 預(yù)計(jì) 09年總銷售為 25600㎡ —— 別墅均價(jià) 7000元 /㎡ —— 公寓均價(jià) 4800元 /㎡ —— 別墅預(yù)計(jì)銷售面積 15000㎡ —— 公寓預(yù)計(jì)銷售面積 10600㎡ 別墅銷售約金額為： 10000萬 公寓銷售約金額為： 5000萬 年度總銷約金額為： 15000萬 ? 銷售價(jià)格及銷售金額 區(qū)域塑造，產(chǎn)品認(rèn)知。 2組團(tuán)用于后期提價(jià)。 ? 施工進(jìn)度安排 1. 項(xiàng)目推案策略 二組團(tuán) ? 項(xiàng)目推案策略 四組團(tuán) 三組團(tuán) 一組團(tuán) 1. 區(qū)域別墅稀缺，工程進(jìn)度快，首先推別墅 2. 高層公寓工程進(jìn)度慢，需湖景資源支撐，后推。 1. 項(xiàng)目推案策略 2. 項(xiàng)目價(jià)格策略 3. 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 第叁部分 項(xiàng)目營銷策略 別墅主體結(jié)構(gòu)施工 小高層主體結(jié)構(gòu)施工 別墅外墻腳手架拆除清場 裝飾層分部施工 小高層外墻腳手架拆除 結(jié)合工程進(jìn)度，在推案的進(jìn)度上先進(jìn)行別墅的推出，由此可以得出別墅的推出時(shí)間刻不容緩，但是考慮春節(jié)期間客戶的積累量蓄水期需要兩個(gè)月。 名墅 聯(lián)排 /合院 210250平米270330平米 142套 金櫚灣 聯(lián)排 /疊加 200300平米 91套 ? 2023年新區(qū)中西部在售樓盤未售存量表 ? 2023年新區(qū)中西部產(chǎn)品競爭預(yù)測 公寓產(chǎn)品競爭 2023年新區(qū)中西部取得預(yù)售許可證而未能銷售的 存量公寓房約 2576 套 ， 云錦城 /新港名墅 /新創(chuàng)大河山等在 0
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