某房地產(chǎn)年度營銷報告分析-文庫吧
2025-02-17 19:21 本頁面
【正文】 57套的供應(yīng)量，累計 642套，加上本案水秀坊 項目的 109套別墅，新區(qū)中西部別墅市場從 2023年的約 370套供應(yīng)量 急劇 增加到 751套 ，面對增加 1倍的市場供應(yīng)和 不足百套的年需求 ，銷售艱難。 1. 項目推案策略 2. 項目價格策略 3. 項目銷售計劃 第叁部分 項目營銷策略 別墅主體結(jié)構(gòu)施工 小高層主體結(jié)構(gòu)施工 別墅外墻腳手架拆除清場 裝飾層分部施工 小高層外墻腳手架拆除 結(jié)合工程進度，在推案的進度上先進行別墅的推出，由此可以得出別墅的推出時間刻不容緩，但是考慮春節(jié)期間客戶的積累量蓄水期需要兩個月。別墅時間暫定在 09年 5月 ，公寓的推出時間視市場情況及客戶積累情況待定。 ? 施工進度安排 1. 項目推案策略 二組團 ? 項目推案策略 四組團 三組團 一組團 1. 區(qū)域別墅稀缺，工程進度快，首先推別墅 2. 高層公寓工程進度慢，需湖景資源支撐，后推。 3. 別墅 1組團位置沿馬路較多，戶數(shù)少，低價先開。 2組團用于后期提價。 4. 公寓三組團和四組團，考慮面積因素可以同時交叉推出，以均衡面積。 —— 低開高走，穩(wěn)步提升 產(chǎn)品分類定價 區(qū)域定價 單位定價 參考周邊相近性質(zhì)的樓盤之綜合素質(zhì)及價格水平 考量因素 位置、環(huán)境、景觀、交通出入、內(nèi)部規(guī)劃、私密性 景觀、朝向、采光差異化、戶型供需狀況、面積、 車位配置、建筑風(fēng)格、功能格局、附加值 項目產(chǎn)品定價基本原則 ? 定價策略 2. 項目價格策略 區(qū)域組團優(yōu)劣排序 確定區(qū)域均價 產(chǎn)品分類價差確定 逐類逐戶定價 逐戶價格檢討 總銷、均價核算 一戶一價表確定 視推案按需調(diào)整 ? 項目定價步驟 預(yù)計 09年總銷售為 25600㎡ —— 別墅均價 7000元 /㎡ —— 公寓均價 4800元 /㎡ —— 別墅預(yù)計銷售面積 15000㎡ —— 公寓預(yù)計銷售面積 10600㎡ 別墅銷售約金額為： 10000萬 公寓銷售約金額為： 5000萬 年度總銷約金額為： 15000萬 ? 銷售價格及銷售金額 區(qū)域塑造，產(chǎn)品認(rèn)知。 低價入市 , 性價突顯。 ? 銷售原則： 快速去化，達到利潤最大化 3. 項目銷售計劃 二組團 聯(lián)排 40套 雙拼 34套 獨棟 2套 三組團 公寓 131平米 60套 公寓 80套 預(yù)計新推房源 一組團 聯(lián)排 25套， 雙拼 8套 獨棟 2套 四組團 公寓 73平米180套 第一階段 第三階段 第二階段 第四階段 ? 整體銷售計劃 第一階段銷售區(qū)域 一期別墅 （ 09年 5月上旬） 一組團 一組團 套數(shù) 雙拼 8 聯(lián)排 25 獨棟 2 合計 35 類型 面積 套數(shù) 總面積 A 11 B1 15 B2 7 D 2 合計 33 第一階段推售房源 本組團沿馬路房源較多，結(jié)合目前市場環(huán)境，采用低價入市，均價控制在 6200元 /平米左右，達到快速去化目標(biāo)，營造熱銷氣氛。 第二階段銷售區(qū)域 一期別墅部分5月下旬）二組團 第二階段推售房源 類型 面積 套數(shù) 總面積 A 31 B1 21 B2 22 D 2 合計 76 二組團 套數(shù) 雙拼 34 聯(lián)排 40 獨棟 2 合計 76 本組團位置較好，屬本項目中心區(qū)域，借助一組團勢頭，價格可相應(yīng)抬高 。 第三階段銷售區(qū)域 一期公寓 09年 6月上旬 三組團 類型 面積 套數(shù) 總面積 C1 60 C2 80 合計 140 三組團面積偏大，但位置、景觀較好，需要經(jīng)過前期較長時間的客戶積累。建議于第四組團同時推出，以均衡面積。 第三階段推售房源 第四階段銷售區(qū)域 一期公寓 09年 9月 四組團 類型 面積 套數(shù) 總面積 C3 73 168 合計 168 建議：考慮到 75平米是遷戶口的標(biāo)準(zhǔn) ,C3測繪面積做到 75平米。 第四階段推售房源 1. 項目推廣策略 2. 總體執(zhí)行思路 3. 推廣成本控制 第肆部分 項目推廣思路 1. 項目推廣策略 1. 推廣主題 : 科技城 12萬平米首席山水大宅，新區(qū)中西部地標(biāo)樓盤 2. 形象訴求 : 科技新城核心領(lǐng)地 ,統(tǒng)率西部三鎮(zhèn)豪門 ? 2023年 ,我們?yōu)樗惴辉O(shè)定的推廣目標(biāo)是 : 打造新區(qū)中西部第一盤 1. 廣告包裝策略： 以 “ 項目形象 +別墅產(chǎn)品 ” 為項目整體包裝形象主題，淡 化公寓產(chǎn)品， 塑造項目的氣質(zhì)和質(zhì)感，打造區(qū)域地標(biāo)形象。 2. 活動推廣策略： 積極運用 “市區(qū)展銷會”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展會”和“大客戶 公關(guān)活動”， 全面開發(fā)市區(qū)客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，迅速打開銷售 局面。 ? 推廣執(zhí)行策略 ? 客戶抓取策略 鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員階層 鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主 別墅主力 鄉(xiāng)鎮(zhèn)精英圈層 我們認(rèn)為 ,水秀坊項目處在一個特殊的地理環(huán)境中，項目的開發(fā)目的正是為相對獨立的西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層提供一個高檔的地標(biāo)級生態(tài)居所來彰顯他們的價值與身份。因此，我們將重點關(guān)注鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的開發(fā)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部 鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷富戶 公寓主力 鄉(xiāng)鎮(zhèn)享受圈層 我們有理由相信，鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層對目前的居住狀態(tài)并不滿意，居住環(huán)境雜亂，缺乏物業(yè)管理的拆遷小區(qū)難以讓這些富裕起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民們感到自豪，他們需要一個可以稱道的新的地標(biāo)級居住領(lǐng)地，而水秀坊的開發(fā)，正好滿足
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