【正文】 。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行 經(jīng)營效益的評估 ，衡量店址的 使用價值 ，按照設(shè)址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。 商圈分析的必要性 ? ①商圈分析是連鎖店合理選址的基礎(chǔ)工作。 —— 業(yè)態(tài)、營業(yè)面積、結(jié)構(gòu)、客流量、 客單價 、日均銷售額、價格水平、企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營項目、距離、收銀機(jī)、停車場規(guī)模、 ? 店鋪營業(yè)面積、現(xiàn)有經(jīng)營品類、歷史銷售額、各大類所占比重、停車場面積。 ? 各商圈內(nèi)機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校人數(shù)、集體就餐人數(shù)、收入水平、以往購物去向。 ? 各商圈內(nèi)居委會所轄區(qū)、居民小區(qū)、村鎮(zhèn)家庭數(shù)、人口數(shù)、就業(yè)人口數(shù)、外來人口數(shù)、大致收入水平。 店面商圈的調(diào)查 ? 店鋪所在地區(qū)平面圖。但整體市場飽和度和特定區(qū)域市場的飽和度是有區(qū)別的，有時整體市場已經(jīng)處于高飽和狀態(tài)，可是某一個特定的 區(qū)域市場 卻仍然沒有達(dá)到飽和狀態(tài)，還有較大的開店發(fā)展空間；而有時情況又恰好相反，在某一個特定的區(qū)域市場已經(jīng)達(dá)到了高飽和狀態(tài)，而整個市場卻仍然未飽和，這時候就 需要 考慮選擇另外一個區(qū)域市場才有發(fā)展空間。所以，在 競爭對手 市場占有率高而且市場飽和度高的情況下，會提高開店的 成本 ，也會使開店后的 經(jīng)營管理 變得艱難。高飽和度的市場開發(fā)成本高，利潤低；低飽和度的市場成本低，但 顧客 不穩(wěn)定。 市場飽和度分析的意義？ ? 通過對 市場占有率 以及 競爭 店數(shù)量的調(diào)查分析，可以初步確定 市場 的飽和度。其實際值 應(yīng)該 是歷史上某 產(chǎn)品銷售 總量的最大值。 ?市場飽和度的計算公式： 市場飽和度 = 某產(chǎn)品銷售總量 / 市場潛量 市場潛量是指某產(chǎn)品 市場需求 的極限值。 零售企業(yè)只有在分析了競爭狀況之后才能正確評估某區(qū)域的 市場機(jī)會 。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 反映了一個地區(qū)的 商業(yè) 和工業(yè)結(jié)構(gòu)以及居民的收入來源。 主要包括地區(qū)人口規(guī)模、家庭數(shù)量、收入分配、受教育程度和年齡分布等 2．經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特點。 圖例 邊際商圈，占店面銷售額和覆蓋人數(shù)的 5% 次要商圈，占店面銷售額和覆蓋人數(shù)的 25% 主要商圈，占店面銷售額和覆蓋人數(shù)的 70% 商圈分析 ? 商圈分析 是指商店對其商圈的構(gòu)成情況、特點、范圍以及影響商圈規(guī)模變化趨勢的因素進(jìn)行實地調(diào)查和研究分析。例如，該店面邊際商圈的覆蓋人數(shù)和在該店的年銷售額分別是 250人和 5000元。對于普通店面而言，這個 商圈 應(yīng)當(dāng)是 顧客 以徒步或自行車可以到達(dá)的區(qū)域。 什么是核心商圈？ ?核心商圈 又稱 主要商圈 ，是離某個企業(yè)最近、顧客密度最大、人均銷售額最高的區(qū)域。 ?次要商圈的特點： 在次級商圈，顧客的分布比較分散， 顧客 的密度較小，經(jīng)營日用品的零售店對位于次級商圈的顧客的吸引力較小，每位顧客的平均購貨額較低，并且與其他零售店的 商圈 會發(fā)生重疊。如鄭州亞細(xì)亞商場的形象強(qiáng)度，使其成為全國各地去鄭州的旅客的首選商場，其商企輻射力已面向全國。 什么是邊際商圈？ ? 邊際商圈 指屬于本商企的輻射 商圈 ，一般該商企的 20％～ 25％的 消費(fèi)者 來自于這一區(qū)域。自然和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規(guī)模擴(kuò)大的巨大障礙。 ? (6)交通地理狀況 ? 交通地理條件是影響商圈規(guī)模的一個主要因素。但有些相互競爭的店鋪毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較、選擇機(jī)會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴(kuò)大。 ? (4)競爭店鋪的位臵 ? 相互競爭的兩店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。商圈范圍覆蓋整個都市，交通線或人流來自四面八方。由于交通路線密集，換車方便，故成為輻射地區(qū)，此影響范圍大。半徑在 2023～ 4000米的范圍。半徑在 500～ 1500米的范圍。半徑在 250～ 500米的范圍。 商圈分類 ?就商圈大小而言，商圈可分為幾類。因此，商店規(guī)模大，商圈范圍就大些，反之則小些。 ? 商圈范圍的影響因素： 商圈范圍的大小受到商店經(jīng)營形式、商品種類、商店規(guī)模、周邊競爭情況和交通狀況等因素的影響。 商圈范圍 雖因經(jīng)營規(guī)模而增大，但并非成比例增加。 ? (2)店鋪的經(jīng)營規(guī)模 ? 隨著店鋪經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大它的商圈也隨之?dāng)U大。 影響店鋪商圈大小的因素 ? (1)店鋪的經(jīng)營特征 ? 經(jīng)營同類商品的兩個店鋪即便同處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應(yīng)地商圈規(guī)模也不一致。 ②交通管制和街道改建相結(jié)合。 ? 商業(yè)空間 ，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。 ? 室內(nèi)商業(yè)步行街具有以下特殊 效用 ： ? ，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的 消費(fèi) 過程。它是城市的名片，體現(xiàn)城市 繁榮 ，具有獨(dú)特性和不可再生性， 旅游資源 、文化資源、商業(yè)資源是其核心力競爭力所在。 步行街的類型 ? （ 1）以商業(yè)為主要目的商業(yè)步行街 ? 這一類步行街以謀求中心區(qū)的 商業(yè)利潤 作為根本目標(biāo)，同時注重市中心環(huán)境的 質(zhì)量 ，在步行街上往往有比較親切宜人的氛圍，設(shè)立了綠地、彩色的路面、街頭雕塑、座椅等，使人們在購物之余，仍愿意留在步行街中活動。步行街是商業(yè)社會一個值得關(guān)注的商業(yè)現(xiàn)象，既與業(yè)態(tài)有關(guān)，也與 商業(yè)區(qū) 相關(guān)。 什么是步行街？ ? 步行街 是指同類或異類的多家獨(dú)立的零售商店、餐飲、娛樂 等各種 商業(yè) 、休閑、服務(wù)設(shè)施集中在一起，形成商店集中區(qū)；同時隔斷各類車輛的通行，只允許步