【正文】 分值標準是多年平均下來的一個較準確經(jīng)驗值。 麥當勞怎樣才能做到客流不遜于肯德基？ 41 肯德基對快餐店選址是非常重視的 ， 選址決策一般是兩級審批制 ， 通過兩個委員會的同意 ， 一個是地方公司 ， 另一個是總部 ， 其選址成功率幾乎是百分之百 ， 是肯德基的核心競爭力之一 。且肯德基會將北邊的客流截住。無論是新街口大街的北口還是南口，都覺察到東邊的商氣比西邊的商氣旺。 39 案例：北京新街口麥當勞的選址 北二環(huán)路 新街口北大街 南大街 麥當勞標牌 麥當勞 阿迪達斯專賣 永和豆?jié){ 肯德基店 真維斯專賣 班尼路專賣 金象大藥店 新川面館 北 南 達芙妮專賣 40 案例：北京新街口麥當勞的選址 分析：拐角是公認的好位置，其顯現(xiàn)度高，人流量大。 物業(yè)成本 35 四、店址評估 新店營業(yè)潛力 假設(shè)新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 2023戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 4000戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 6000戶。 城市發(fā)展規(guī)劃 167。 競爭對手分析 167。 客流規(guī)律 167。 專業(yè)一條街 （ string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形 成的一條商業(yè)街。 次級商業(yè)區(qū) （ secondary business district， SBD）是分散在一座 城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交 叉路口。 劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。 有利于網(wǎng)點擴充 32 孤立店 : 優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高； 有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物； 劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較小；廣告費可能 較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下， 顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。 方便貨品運送 167。 31 第二節(jié) 商店位置選擇 一、商店選址的原則 167。 GDP近 7000億元，社會零售總額在 2800億元左右。車程 50分鐘。車程為30分鐘，為基本性人流提供了有利的保障 29 華南 MALL商圈環(huán)境分析 ? 二、 60公里經(jīng)常性消費商圈 ? 在華南 MALL周邊 60公里覆蓋廣州、深圳、順德、中山、惠州、增城、從化等近 74個鎮(zhèn)區(qū)，約 2800萬人口。 地點 |商店的具體位置分析，決定零售店所在區(qū)域的具體地點。 ? 該區(qū)大型商場、購物中心、名牌專賣店云集，附近十幾條公交路線，分別輻射漢陽、武昌兩鎮(zhèn)。 27 案例 1：王府井百貨集團進軍武漢市場 交易區(qū)域 |商圈分析，決定商店所在地區(qū)的某一區(qū)域（確定其投資的位置） ? 王府井百貨公司對交易區(qū)域 |商圈進行分析時發(fā)現(xiàn)：該交易區(qū)域位于武漢市最繁華的漢口一級商業(yè)地段中山大道上，右鄰江漢路商業(yè)一條街。 ? 武漢地理位置得天獨厚，具有向沿海開放和利用中西部資源的雙重優(yōu)勢和輻射功能。 24 如果將近期開業(yè)的經(jīng)營同類商品的商場的面積也注意在內(nèi)，則計算結(jié)果為： 甲 =100000 15/（ 20230+6000） =（元） 乙 =80000 18/（ 25000+8000） =（元） 丙 =70000 20/（ 15000+7000） =（元） 從計算結(jié)果看，只有丙區(qū)可作為選擇的目標開新商場，而其他兩區(qū)均已呈現(xiàn)出商場過多的趨勢。 上述例題中，丙區(qū)的商品銷售飽和指數(shù)是 元，即每平米營業(yè)面積可獲得 ，為最高。 20 商圈飽和指數(shù)： （ C） （ RE） IRS = ───────── RF IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù) C ：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù) RE：某地區(qū)每一顧客平均購買額 RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積 21 例 1，一家經(jīng)營食品和日用品的小型超市需測定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是 4萬人，每人每周平均購買額是 50元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營食品及日用品的營業(yè)面積為 50000平方米，則商圈飽和指數(shù)計算為： 40000 50 IRS =─────── ＝ 40 50000 22 例 2： 甲、乙、丙三個地區(qū)，其顧客與商店的情況如下表，按平均水平規(guī)定各商場每平米的營業(yè)面積每日至少要銷售60元，試計算各商圈飽和度。 （４）達到５０萬居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設(shè)施等文化、體育、娛樂場所。 （２）達到２萬居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）等購物網(wǎng)點；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點；影劇院、文體設(shè)施等文體娛樂場所。 競爭狀況分析 167。 人口統(tǒng)計分析 167。=4444 該消費者到 A超市購物的可能性 =3125/（ 3125+1944+4444） = 該消費者到 B超市購物的可能性 =1944 /（ 3125+1944+4444） = 該消費者到 C超市購物的可能性 =4444 /（ 3125+1944+4444） = 赫夫模型對預(yù)測新商店的銷售是非常有益的工具。=3125 B超級市場的吸引力 =70000/6178。 數(shù)學(xué)模型是： Sj / Tλ ij Pij = n ∑ Sj / Tλ ij j=1 式中： Pij： i地區(qū)的消費者在 j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率； Sj： j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或 j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積； Tij： i地區(qū)的消費者到 j商店的時間距離或空間距離； λ ： 通過實際調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或 空間距離敏感性的參數(shù)； Sj / Tλ ij ： j商店或 j商業(yè)區(qū)對 i地區(qū)消費者的吸引力； ∑ ： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。 ” 12 例： 假設(shè)：Ａ城鎮(zhèn)人口 9萬人，Ｂ城鎮(zhèn)人口 1萬人，Ａ距Ｂ 20公里。 ｄ Ｄ ab ＝ ─────── １＋ √ Ｐ b/Ｐ a Ｄ ab: 表示