【正文】 0平方米 經(jīng)營(yíng)方式 出租，統(tǒng)一管理 租價(jià) 首層 1000元 /月 /平方米 主要品牌檔次 中高檔為主 目標(biāo)客戶 年輕人 營(yíng)銷手段 明星活動(dòng)、打折促銷 停車場(chǎng) 140 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 57 ?經(jīng)營(yíng)狀況 ?地理位置好，下接地鐵站，上連北京路。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 56 三、五月花廣場(chǎng) ?物業(yè)特點(diǎn)： ?位于地鐵公園前站 E出口接駁五月花商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)二層的通道 。 ? 很多商品與狀元坊的雷同，但在新潮時(shí)尚的購(gòu)物環(huán)境氣氛上具有優(yōu)勢(shì)，因此雖然品種不如狀元坊，但銷售的商品價(jià)格高于狀元坊。 ? 餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況比較好，如膳谷度概念餐廳、麥當(dāng)勞、仙蹤林、駿豪海鮮酒樓 。 ? 項(xiàng)目概況如右表： 名稱 麗都潮樓 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 7月 規(guī)模 1萬(wàn)平方米 ， 7層 單層面積 1300平方米 經(jīng)營(yíng)方式 3層對(duì)小租戶 招租；照搬流行 前線模式 租價(jià) 250~700元 /月 /平 方米 主要品牌檔次 中低檔次 ， 主要 為潮流商品 目標(biāo)客戶 以學(xué)生 、 年輕 人 、 外地人為主 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 52 ? 經(jīng)營(yíng)狀況： ? 該項(xiàng)目原定位“麗都百貨”與“女人世界”，但因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而倒閉，其后被海印集團(tuán)重新劃分鋪位面積，將流行前線的一部分時(shí)尚元素抽離出來(lái)，再重新進(jìn)行整合，引入以年輕人為目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)體小商鋪，主打年輕、新潮概念，經(jīng)營(yíng)效果較好。廣百在休閑餐飲方面的功能配置不足，而且整個(gè)商場(chǎng)缺乏娛樂(lè)功能，本項(xiàng)目應(yīng)在餐飲、娛樂(lè)、時(shí)尚等方面增強(qiáng)相關(guān)要素。廣百每一樓層的商品功能均較清晰且具針對(duì)性，且同層商品品牌布局亦較合理，便于消費(fèi)者的選擇和購(gòu)物。廣百在西湖路的新翼入口設(shè)有服務(wù)臺(tái)為顧客進(jìn)行咨詢導(dǎo)購(gòu)等服務(wù)，西湖路和北京路入口均設(shè)有清晰的各樓層指示牌及標(biāo)志。 堅(jiān)尼 、皮爾卡丹、鄂爾多斯、浪登、派舵 五層 家居用品、內(nèi)衣 恒源祥、華歌爾 、三槍 六層 照相器材、樂(lè)器、文具、辦公用品、玩具音像 加菲貓、松下、 GE、步步高、文曲星 七層 廚具、床上用品、童服 金鎖匙、安奈兒、居之島 八層 影音電器、小家電、電腦、廚具 美的、格蘭仕、海爾、華帝 九層 廣百折扣店 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 47 ?廣百舊翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個(gè)數(shù) 比例 女服 67 % 辦公用品、童玩 55 % 家用電器、廚具 51 % 男服 40 % 化妝品 36 % 鐘表 34 % 鞋類 27 % 珠寶首飾 15 % 童服 13 % 其它 6 % 合計(jì) 344 % 廣百各大類品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 1 9 . 5 %辦公用品、童玩,%家用電器、廚具,%男服, 1 1 . 6 %化妝品, 1 0 . 5 %鐘表, 9 . 9 %鞋類, 7 . 8 %珠寶首飾, 4 . 4 %童服, 3 . 8 %其它, 1 . 7 %三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 48 ?廣百新翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?廣百新翼業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負(fù)一層 男女服、珠寶、餐飲、童裝 米奇屋、棉元素 一層 化妝品、皮件 鄭明明、歐萊雅、露得清、老人頭、金利來(lái) 二層 女服、時(shí)尚精品、屈臣氏 Bossini、 ONLY 三層 女服、休閑服 哥弟、艾哲、愛(ài)瑪詩(shī)菲 四層 男正服、休閑服 圣大保羅、 Lee、花花公子、羅蒙 五層 煙酒茶保健用品、現(xiàn)代超市 Zippo、芝生園、同仁堂、飛利浦、松下 六層 運(yùn)動(dòng)系列 耐克、匡威、李寧、喬丹、康威、阿迪達(dá)斯 七層 床上用品 紅粉佳人、海馬牌、我愛(ài)我家 八層 家用電器 海爾、日立、小天鵝、索尼 九層 餐飲 食太朗（怡景） 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 49 ?廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個(gè)數(shù) 比例 女服 53 % 男服 51 % 家用電器 32 % 運(yùn)動(dòng)系列 27 % 床上用品 24 % 皮件 18 % 煙酒茶保 健用品 9 % 其它 22 % 合計(jì) 214 100% 廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 2 %男服, 2 %家用電器, 1 %運(yùn)動(dòng)系列, 1 %床上用品, 1 %皮件, 7 .6%煙酒茶保健用品,%其它, 9 .3%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 50 ? 總結(jié)：廣百作為北京路的大型綜合百貨商廈， 其與天河城作比較，分別是廣州市兩個(gè)不同黃金商圈的商業(yè)旗艦。為此，廣百在商場(chǎng)中間空間采用開(kāi)敞式百貨商業(yè)，在商場(chǎng)靠墻的周邊采用獨(dú)立店鋪的方式，在一定程度較好地解決了空間小的問(wèn)題。而廣百新翼由于引入了小部分以獨(dú)立商場(chǎng)鋪形式存在的、松散組合的經(jīng)營(yíng)方式，廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層目前正在裝修，尚未完全經(jīng)營(yíng)起來(lái)。 業(yè)態(tài) 化妝品 女裝 男裝 童裝 首飾 鐘表 運(yùn)動(dòng)休 閑 箱包皮 具 鞋類 扣點(diǎn)(％ ) 20— 30％ 2030％ 2030％ 2030％ 20－ 30％ 20－ 25％ 1525％ 1525％ 2025％ 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 45 ? 項(xiàng)目客觀價(jià)值評(píng)估及預(yù)測(cè) ① 廣州百貨大廈是廣州市最具知名度的大型綜合百貨之一，經(jīng)營(yíng)的商品類別的檔次以中檔偏高為主，并擁有各種品牌作為支柱，加上管理較好，因而其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)年年持續(xù)增長(zhǎng)。 ? 百貨扣點(diǎn)一般開(kāi)價(jià)為 20％ － 30％ ， 具體扣點(diǎn)視商場(chǎng)地段 、業(yè)態(tài) 、 品牌 、 經(jīng)營(yíng)面積 、 市場(chǎng)口碑 、 運(yùn)營(yíng)能力及談判能力而定 。區(qū)域內(nèi)大型餐飲的現(xiàn)狀如下： 名稱 地址 營(yíng)業(yè)面積 NEWAY 卡拉 OK 麗都潮樓 4～ 5層 2023 也酷真冰溜冰場(chǎng) 光明廣場(chǎng)七層 1000 五月花電影院 五月花廣場(chǎng)六層 2023 市青宮電影院 動(dòng)感 328廣場(chǎng) 1200 力美健健身俱樂(lè)部 華聯(lián)購(gòu)物中心八層 600 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 42 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 43 一． 廣州百貨（包括舊翼和新翼） ? 商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)：位于西湖路與北京路交界處，屬于北京路最黃金的地段，商業(yè)氣氛十分濃厚，在吸引客流方面擁有極佳優(yōu)勢(shì)。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 38 ? 餐飲業(yè)： 北京路商圈內(nèi) ， 餐飲以西式快餐 、 中餐粵菜 、 西餐廳 、 中式快餐最受消費(fèi)者歡迎 ， 小吃甜品 、 日本韓國(guó)料理的接受程度也較高 。 ② 北京路商圈品牌雷同性現(xiàn)象仍不嚴(yán)重，品牌數(shù)量不多，本項(xiàng)目引入新品牌的空間仍較大。 ⑦ 大型的數(shù)碼、電器賣場(chǎng)主要有國(guó)美電器、廣百電器、新大新電器；電器類品種較齊全，數(shù)碼、手機(jī)、電腦類品種較少。 ⑤ 同一品牌的服裝在北京路出現(xiàn)次數(shù)較少超過(guò) 2次，說(shuō)明北京路品牌雷同性仍不嚴(yán)重。 ③ 中高檔次的服裝只在廣百百貨出現(xiàn)，如皮爾卡丹等。區(qū)域內(nèi)零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： ① 面向青年人的服裝、鞋和時(shí)尚精品占據(jù)主要的比例。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 34 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 35 ?零售業(yè) ?北京路零售業(yè)主要品牌出現(xiàn)頻率統(tǒng)計(jì)（女裝、男裝、運(yùn)動(dòng)系列、鞋） 業(yè)態(tài) 品牌名稱 次數(shù) 業(yè)態(tài) 品牌名稱 次數(shù) 女裝 GITTI\夢(mèng)特嬌 \歐尼邇 \歌莉婭 3 男裝 G2023（男裝 /女裝） 3 LILY\Ochirly\艾哲 \安莉芳 \白領(lǐng) 風(fēng)采 \百圖 \班尼路（男裝 /女裝） \bossini\黛安芬 \韓菲妮 \季候風(fēng) \ 美雅高 \娜圣莎 \時(shí)代印象 \佐丹奴（男裝 /女裝） 2 Kentex\金利來(lái) \ bossini （男裝 /女裝） \ Lee\SK\鄂爾多斯\鱷魚恤 \BUYIBACK\萊克斯頓 \馬仙奴 (男裝 \女裝 )\歐喜門 \紳浪 \勝龍 \DOCTORBAI 2 心吻時(shí)裝 \以純 \真維斯 1 皮爾卡丹 \美特斯 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 33 ?北京路街鋪歷年來(lái)租金走勢(shì)表 地段 財(cái)廳至中山四路 中山四路至惠福路 惠福路至泰康路 2023年 500700 10003200 450800 2023年 500700 10003000 450800 2023年 500700 9002800 400750 2023年 500700 9002700 400700 2023年 500700 8502600 400650 2023年 500650 8002500 350600 2023年 500620 8002300 350500 2023年 500620 7002023 300400 資料來(lái)源：戴德梁行 單位：元 /平方米 /月 ? 未來(lái)北京路商圈街鋪?zhàn)庵殿A(yù)測(cè)： ? 北京路核心區(qū)街鋪?zhàn)庵道^續(xù)維持在高位。 該路段商業(yè)氣氛較淡，臨街商鋪幾乎均是日用小百貨和小食店。 這兩個(gè)路段租金價(jià)格均在 400800之間，其中財(cái)廳前 — 中山路的租金較為穩(wěn)定，近三年租金上升幅度很小，而惠福路 — 泰康路租金上升幅度較大，可見(jiàn)在北京路北段實(shí)施步行街后確實(shí)在相當(dāng)程度上帶旺了北京路南段的商業(yè)氣氛。 實(shí)行全日制步行，租金隨面積不同而不同，進(jìn)深小，臨街面較大的 1050平方米的小鋪?zhàn)饨鹱钯F，租金在2,0003,000元 /平方米之間，進(jìn)深較大的 80250平方米中型臨街鋪?zhàn)饨鹪?2023元 /平方米左右， 500平方米以上的大型臨街鋪（很少，且進(jìn)深很大）租金在 1000元 /平方米左右，近三年租金變化主要呈微升態(tài)勢(shì)，且上升幅度較小。 ? 本項(xiàng)目商場(chǎng)建筑面積 6萬(wàn)平方米，面對(duì) ，具有較大的市場(chǎng)空間。 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 （平方米） 層數(shù) 現(xiàn)狀 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間 大馬站商業(yè)中心 5500 1～ 4層 已建成，在招商 2023年初 小馬站商業(yè)項(xiàng)目 5層 未動(dòng)工 2023年 明珠廣場(chǎng) 地上 8層 已平整 2023年 海珠廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目 6萬(wàn) 6層 拆遷接近尾聲 2023年 ? 本項(xiàng)目市場(chǎng)空間 ? 根據(jù) 20232023年的商場(chǎng)吸納情況，預(yù)計(jì) 20232023年共可吸納 3＝。 北京路商圈2 0 0 2 2 0 0 6 年大型商場(chǎng)存量、供應(yīng)量和吸納量 0 00102030402023年 2023年 2023年 2023年 2023年存量( 萬(wàn)平方米) 新增供應(yīng)量( 萬(wàn)平方米) 吸納量( 萬(wàn)平方米)三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 資料來(lái)源：戴德梁行 30 ? 北京路商圈未來(lái)供應(yīng)情況 ? 2023年前，預(yù)計(jì)將新增 4家商場(chǎng)。 二、區(qū)域交通情況及未來(lái)交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè) 24 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 25 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè) 面積 樓層 停車位 備注 廣百 (含新翼 ) 地下 2層 ,地上 9層 1113層為停車場(chǎng)， 共約 320個(gè) 在營(yíng)業(yè) 新大新 1萬(wàn) 地下 1層 ,地上 11層 100 在營(yíng)業(yè) 五月花 5萬(wàn) 地下 4層 ,地上 11層 140 在營(yíng)業(yè) 麗都潮樓 1萬(wàn) 7 無(wú) 在營(yíng)業(yè) 名盛廣場(chǎng) 6萬(wàn) 地下 4層 ,地上 10層 600 已建成， 部分在營(yíng)業(yè) 光明廣場(chǎng) 6萬(wàn) 9層 100 在營(yíng)業(yè)和招商 動(dòng)漫星城 地下 3層 200 在營(yíng)業(yè)，家電部 分在招商 華聯(lián)商廈 4萬(wàn) 地下 4層，地上 10層 200 在營(yíng)業(yè) 銀座廣場(chǎng) 4層（ 1層有夾層） 無(wú) 在營(yíng)業(yè) 大型商業(yè)物業(yè)概況 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 26 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 27 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 名盛廣場(chǎng) 廣百百貨 光明廣場(chǎng) 華聯(lián)商廈 動(dòng)漫星城 麗都潮樓 大小馬站項(xiàng)目 新大新 五月花 明