【正文】 的概率； Sj： j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或 j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積； Tij： i地區(qū)的消費(fèi)者到 j商店的時間距離或空間距離； λ ： 通過實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對時間距離或 空間距離敏感性的參數(shù)； Sj / Tλ ij ： j商店或 j商業(yè)區(qū)對 i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力； ∑ ： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。 15 赫夫模型舉例 一個顧客有機(jī)會在 3個超級市場中任何一個超級市場購物，這 3個超級市場的規(guī)模與這個消費(fèi)者家的距離分別是： 商店 距離（千米） 規(guī)模（平方米） A 4 50000 B 6 70000 C 3 40000 如果 λ =2，每個超級市場對這個顧客的吸引力是多少？ 16 赫夫模型舉例 A超級市場的吸引力 =50000/4178。=3125 B超級市場的吸引力 =70000/6178。=1944 C超級市場的吸引力 =40000/3178。=4444 該消費(fèi)者到 A超市購物的可能性 =3125/（ 3125+1944+4444） = 該消費(fèi)者到 B超市購物的可能性 =1944 /（ 3125+1944+4444） = 該消費(fèi)者到 C超市購物的可能性 =4444 /（ 3125+1944+4444） = 赫夫模型對預(yù)測新商店的銷售是非常有益的工具。 17 三、商圈分析的要點(diǎn) 167。 人口統(tǒng)計(jì)分析 167。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力分析 購買力指數(shù) = A*50% + B*30% + C*20% 其中： A：是商圈內(nèi)可支配收入總和 B：是商圈內(nèi)零售總額 C：是具有購買力的人口數(shù)量 167。 競爭狀況分析 167。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析 18 資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 按照國外的經(jīng)驗(yàn)和我國城市發(fā)展的實(shí)踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行零售商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的配置： （１）５０００以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、肉菜市場、服務(wù)類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點(diǎn)，滿足居民的日常需求。 （２）達(dá)到２萬居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）等購物網(wǎng)點(diǎn)；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點(diǎn)；影劇院、文體設(shè)施等文體娛樂場所。 19 （ ３）達(dá)到１０萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市；百貨商店；兒童游樂園，中大型書店、銀行、郵局等。 （４）達(dá)到５０萬居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點(diǎn)；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設(shè)施等文化、體育、娛樂場所。 （５）達(dá)到１００萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模的購物中心，內(nèi)設(shè)有２個以上大型超市或百貨店、１５０個以上中型專賣店和專業(yè)店、３０個以上餐飲店及２０個以上室內(nèi)室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。 20 商圈飽和指數(shù)： （ C） （ RE） IRS = ───────── RF IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù) C ：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù) RE：某地區(qū)每一顧客平均購買額 RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 21 例 1，一家經(jīng)營食品和日用品的小型超市需測定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是 4萬人，每人每周平均購買額是 50元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營食品及日用品的營業(yè)面積為 50000平方米，則商圈飽和指數(shù)計(jì)算為： 40000 50 IRS =─────── ＝ 40 50000 22 例 2： 甲、乙、丙三個地區(qū)，其顧客與商店的情況如下表，按平均水平規(guī)定各商場每平米的營業(yè)面積每日至少要銷售60元，試計(jì)算各商圈飽和度。 23 IRS甲 =100000 15/20230=75（元） IRS乙 =80000 18/25000=（元） IRS丙 =70000 20/15000=（元） 計(jì)算結(jié)果分析，飽和指數(shù)超過平均銷售水平越高，越能證明本地區(qū)的現(xiàn)有商場的數(shù)量不足，開新商店的可能性越大。 上述例題中，丙區(qū)的商品銷售飽和指數(shù)是 元，即每平米營業(yè)面積可獲得 ，為最高?？梢姳麉^(qū)能作為開新商場的目標(biāo)。 24 如果將近期開業(yè)的經(jīng)營同類商品的商場的面積也注意在內(nèi)，則計(jì)算結(jié)果為： 甲 =100000 15/（ 20230+6000） =（元） 乙 =80000 18/（ 25000+8000） =（元） 丙 =70000 20/（ 15000+7000） =（元） 從計(jì)算結(jié)果看，只有丙區(qū)可作為選擇的目標(biāo)開新商場，而其他兩區(qū)均已呈現(xiàn)出商場過多的趨勢。 25 案例：王府井百貨集團(tuán)進(jìn)軍武漢市場 26 案例：王府井百貨集團(tuán)進(jìn)軍武漢市場 王府井選擇店址時一般通過三個層次的分析： 地區(qū) |市場區(qū)域分析，決定零售店的所在地區(qū)區(qū)域（人口、購買力、需求、公司目標(biāo)市場） ? 武漢是長江中游最大的內(nèi)河港和工商城市，城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國第六，面積 8467平方公里，全市人口 710萬人，人口密度每平方公里 817人，在中國大城市中居第五位。 ? 武漢地理位置得天獨(dú)厚，具有向沿海開放和利用中西部資源的雙重優(yōu)勢和輻射功能。因此，王府井百貨集團(tuán)選擇了武漢作為其擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的戰(zhàn)略要地。 27 案例 1：王府井百貨集團(tuán)進(jìn)軍武漢市場 交易區(qū)域 |商圈分析，決定商店所在地區(qū)的某一區(qū)域（確定其投資的位置） ? 王府井百貨公司對交易區(qū)域 |商圈進(jìn)行分析時發(fā)現(xiàn)：該交易區(qū)域位于武漢市最繁華的漢口一級商業(yè)地段中山大道上，右鄰江漢路商業(yè)一條街。左鄰六渡橋商業(yè)中心區(qū)，是知名度很高的傳統(tǒng)零售區(qū)。 ? 該區(qū)大型商場、購物中心、名牌專賣店云集，附近十幾條公交路線，分別輻射漢陽、武昌兩鎮(zhèn)。中山大道及漢江路客流量每天 10小時平均為 30萬至 50萬人次，節(jié)假日達(dá) 5080萬。 地點(diǎn) |商店的具體位置分析，決定零售店所在區(qū)域的具體地點(diǎn)。 ? 分析位置類型、易接近性、商店和諧性、位置的物質(zhì)特征、占有期限（自我擁有、借租） 28 案例 2：華南 MALL商圈環(huán)境分析 ? 一、 30公里基本性消費(fèi)商圈 ? 在華南 MALL周邊 30公里經(jīng)常性消費(fèi)的商圈，覆蓋東莞市 80%的地區(qū)與廣州黃埔區(qū)和增城市 35個鎮(zhèn)區(qū)，約 900萬人口。車程為30分鐘，為基本性人流提供了有利的保障