【正文】 融合與展示系統(tǒng)中的生活態(tài)度和情調(diào)提升，頂級(jí)車展、奢侈品展、奢侈品代購、高爾夫球賽、 ……尊貴：切實(shí)做到以客為尊；私密：客戶私密在此充分體現(xiàn)；高端化的服務(wù)、五星級(jí)酒店式貴賓級(jí)接待服務(wù)流程 ……營銷問題實(shí)質(zhì)是客戶問題，因此營銷策略的制定必須以目標(biāo)客戶體驗(yàn)（感知）為核心 !宣傳推廣 —— 高調(diào)：高調(diào)：不光體現(xiàn)在宣傳形象的拔高上，更重要是我們對(duì)主流和關(guān)鍵信息渠道的篩選與把控，有的放矢，大音希聲。 公元需要的是話語權(quán)，在某種意義上，項(xiàng)目的品牌和形象戰(zhàn)略意義甚至高于銷售目標(biāo)要求。 全國開發(fā)商競(jìng)相學(xué)習(xí)的高端地產(chǎn)項(xiàng)目；252。強(qiáng)大的品牌效應(yīng)席卷南中國；252。各地的南中國策動(dòng)活動(dòng)u 創(chuàng)造奇跡9月 26日開盤當(dāng)日，創(chuàng)造了 2萬人看星河灣 的奇跡，當(dāng)日到訪車輛 超 5000車次，當(dāng)日成交 績(jī) ； 也是 2023年十一黃金周全國一線城市人氣最旺、成交最多的豪宅項(xiàng)目。 海怡半島，為業(yè)主營造高端社交與生活平臺(tái)。u 高密度公關(guān)活動(dòng)營造高端價(jià)值平臺(tái)26天 30場(chǎng) 活動(dòng)，有效發(fā)動(dòng) 1400多名 高端客戶， 胡潤(rùn)、紅線女、江南春、哈繼銘、劉斯奮、程前、李艾、王學(xué)軍、向雪懷，以及埃及大使、阿拉伯各國領(lǐng)事和商務(wù)參贊、芬蘭、波蘭、德國、瑞士等國領(lǐng)事館代表和省市政府領(lǐng)導(dǎo) 等社會(huì)名流相繼到訪星河灣。 以 “ 載譽(yù)世界，榮歸廣州 ” 為主題，在廣州營造出 “ 如今的星河灣已不再是 8年前華南板塊的星河灣了，而是中國乃至世界的星河灣 ” 之形象，大大拉升了品牌形象。當(dāng)前市場(chǎng)釋放的信號(hào)：無論宏觀層面、城市發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)格局上，都預(yù)示著中航公元項(xiàng)目面臨的是一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)！市場(chǎng)分析下的思考：日光盤、未推出即售罄，市場(chǎng)如此的好，是否意味著營銷已經(jīng)不再被需要？中航公元項(xiàng)目應(yīng)該扮演怎樣的市場(chǎng)角色？第二，挖掘產(chǎn)品的資本和精神價(jià)值：做一只市場(chǎng)上前所有為由的 “出頭鳥 ”；第一，將熱銷提升為品牌升華：完成從市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者到市場(chǎng)領(lǐng)袖的轉(zhuǎn)變；從項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略意義上來看n從當(dāng)前市場(chǎng)情況、項(xiàng)目質(zhì)素來看，取得熱銷業(yè)績(jī)是可以預(yù)期的現(xiàn)實(shí)目標(biāo)；n作為全國布局的品牌開發(fā)商，在贛州市場(chǎng)的影響力僅停留在熱銷上顯然不夠；n中航公元作為中航品牌在贛州市場(chǎng)又一成熟力作，其戰(zhàn)略意義已然凸顯；從項(xiàng)目營銷的策略定位上來看n擁有著絕佳的地段、片區(qū)、產(chǎn)品價(jià)值，應(yīng)更注重對(duì)項(xiàng)目營銷訴求的把握；n贛州市場(chǎng)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)一個(gè)開啟資本和精神傳承時(shí)代的項(xiàng)目已是必然；n中航公元已不再需要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者的角色，要塑造成市場(chǎng)標(biāo)桿與領(lǐng)袖價(jià)值；第三部分第三部分營銷策略n 目標(biāo)梳理n 營銷動(dòng)作n形象定位首先，讓我們來看一個(gè)案例在中國，第一個(gè)，也是迄今為止唯一一個(gè)“把房子賣成收藏品 ”的項(xiàng)目—— 星河灣 2023年 9月 26日，星河灣 顯而易見自今年 7月份開始，贛州中心城區(qū)供應(yīng)嚴(yán)重不足，加上全國性房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，使得需求量也突然放大，導(dǎo)致 供求嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)迅速上漲 。核心賣點(diǎn)銷售情況 615套，當(dāng)天萬人開盤，銷售價(jià)格6300元 /㎡，當(dāng)天售罄，銷售金額達(dá) 5億元！鷺江新城用地面積 64529 建筑面積 116499容積率 綠化率 45%總戶數(shù) 933 車位比開發(fā)商 贛州匯盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅項(xiàng)目位置 站北區(qū)五洲大道在售均價(jià) 6500元 /平方米（毛坯）項(xiàng)目整體狀況主力供應(yīng)戶型面積 戶型8490㎡ 兩房117139㎡ 三房?jī)H余9套n 視野開闊 ，項(xiàng)目位處坡地之上，而且樓間距均超過 45米；n 園林打造精致 ，分成了數(shù)個(gè)小眾園林，小橋流水；n 江景物業(yè) ，部分可以看到貢江江景。核心賣點(diǎn)銷售情況壓軸推出 330套公寓，售價(jià) 9300元 /㎡，全部為 VIP客戶成交。n章江新區(qū) —— 是城市發(fā)展的又一次提升，從道路、建筑及市政配套都是全新的規(guī)劃，市政府、市民中心、住宅區(qū)及商務(wù)文化都具備作為城市中心的必要條件。章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)西城區(qū)中航城中航公元50007500元 /平方50007000元 /平方30004500元 /平方40005000元 /平方贛州市章江新區(qū)成為城市發(fā)展的重心n城市的發(fā)展，必經(jīng)從老區(qū)到新區(qū)的過程。n 兩市的商品房成交量出現(xiàn)不同程度的波動(dòng)，但 成交均價(jià)仍保持上漲趨勢(shì) ；n 贛州市的房?jī)r(jià)上漲的連續(xù)性更強(qiáng)，抗跌能力更高 ；n 贛州市比深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)更具備可持續(xù)發(fā)展性 。宏觀經(jīng)濟(jì)下的量?jī)r(jià)反應(yīng)：對(duì) “北上廣深 ”等一線城市而言，調(diào)控的負(fù)面影響不言而喻，這也更凸顯出二、三線城市在宏觀政策上的優(yōu)勢(shì)！贛州市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)時(shí)間 地塊 占地面積（ ㎡） 建筑面積 （㎡） 起拍價(jià)（ 萬元） 成交價(jià)（ 萬元） 樓面地價(jià)（元 /㎡） 增值率202375 章江新區(qū) J12 0 %202375 章江新區(qū) J34 4 1 %202386 章江新區(qū) J3 5 8 %20231124 河套老城區(qū) IV—F—01 %2023121 章江新區(qū) F5 5 0 %土地市場(chǎng) 成交活躍，頻頻出現(xiàn)地王 ，開發(fā)商對(duì)后市也充滿信心，成交價(jià)都比底價(jià)有很大程度的增益，樓面地價(jià)達(dá)到 5686元 /㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目售價(jià)將超過 10000元 /㎡章江新區(qū)規(guī)劃圖章江新區(qū)規(guī)劃圖B3項(xiàng)目J20項(xiàng)目J17項(xiàng)目J23項(xiàng)目J28項(xiàng)目J26項(xiàng)目H27項(xiàng)目J22項(xiàng)目G14/15項(xiàng)目本項(xiàng)目地塊 總建筑面積（萬㎡）J26 8H27 27J28 5J20 13B3 4J23 17J17 6J22 2合計(jì) 82除本項(xiàng)目建面 28萬㎡外，周邊地塊未來供應(yīng)量也相當(dāng)充足，迎來機(jī)遇的同時(shí)，也將面臨挑戰(zhàn)。? 2023年國家對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控明顯增強(qiáng)（包括加強(qiáng)個(gè)人及流動(dòng)資金貸款監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)信托監(jiān)管、加強(qiáng)差別化房貸政策等）。同時(shí)， M1/M2的同比增速均保持在相對(duì)高位。2023年國內(nèi)流動(dòng)性：適度寬松，調(diào)控增多，對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控明顯增強(qiáng)國內(nèi)流動(dòng)性總體保持適度寬松，但國家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)明顯增強(qiáng)，對(duì)流動(dòng)性的調(diào)控有所增多。n 自 2023年 6月以來人民幣已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的升值，人民幣資產(chǎn)對(duì)熱錢的吸引力持續(xù)增加。前 11個(gè)月 CPI累計(jì)增長(zhǎng) %，全年 3%以內(nèi)的控通脹目標(biāo)難以達(dá)到；n 自 9月以來 PPI重拾升勢(shì)，輸入性通脹壓力更加突顯。全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)。n 2023年前三季， 消費(fèi)、投資、出口 三駕馬車對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為%、 %和 %。第三季度 GDP單季增長(zhǎng) %，好于市場(chǎng)普遍預(yù)期的%至 %的水平。他們是 城市發(fā)展 的 中堅(jiān)力量是 眾人敬仰 的 社會(huì)精英是掌握著 絕對(duì)話語權(quán) 和 領(lǐng)導(dǎo)力 的“頂級(jí)財(cái)智階層 ”第三部分第三部分市場(chǎng)認(rèn)知n 宏觀市場(chǎng)n 贛州市場(chǎng)n 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)背景2023年政府經(jīng)濟(jì)工作主要內(nèi)容2023年仍然保持財(cái)政與貨幣的雙寬松，但在總量上較 2023年更為節(jié)制，對(duì)資金的監(jiān)管和調(diào)控力度有所增強(qiáng)?？蛻?楊先生年齡 30家庭人口 跟父母住，計(jì)劃近兩年購房結(jié)婚家庭年收入 2030萬（包括父母的收入）現(xiàn)住房情況 現(xiàn)跟父母住文明大道建設(shè)花園的一套三房工作單位及地點(diǎn) 在賴家圍開了家茶葉門店，女朋友是開美容店購房目的 購房結(jié)婚意向購房時(shí)間 2023年內(nèi)意向購房區(qū)域 長(zhǎng)征大道附近意向購房戶型 三房， 110130平方米接受購房總價(jià) 90萬左右購房首要關(guān)注因素 社區(qū)環(huán)境好，安靜其他購房關(guān)注因素 生活購物便利，附近希望能有好的學(xué)校，戶型設(shè)計(jì)好客戶語錄 之前有看過中航城，由于沒買到朝中間園林的，現(xiàn)在還一直在關(guān)注二手房。外地返鄉(xiāng)客戶216。贛州城區(qū)主要商圈的中型私營企業(yè)主、大型私營企業(yè)高管216。周邊縣市從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的大型私營企業(yè)主（主要為贛縣、寧都、于都、安遠(yuǎn)、信豐、大余、南康、瑞金等）公務(wù)員：216。職業(yè) 區(qū)域 特征 私營企業(yè)主 城區(qū) 貿(mào)易廣場(chǎng)：物流、機(jī)械、糧油、家電等，最早致富，財(cái)富等級(jí)較高；龍都廣場(chǎng)：主要經(jīng)營五金和鞋帽生意等；汽車城：數(shù)量比較少，約十幾家生意較旺的；文清路：多為租來的鋪位，購買商鋪意愿強(qiáng)烈，也購置豪宅；縣市 安遠(yuǎn)、信豐、大余、南康、寧都、贛縣、瑞金等從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的私營企業(yè)主，贛州、縣市兩地來回跑，多數(shù)在贛州已有豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)外地 南昌、福州、溫州、廣東等來贛州做生意的私營企業(yè)主外地工作的贛州人，看重品牌，公務(wù)員及企事業(yè)單位 城區(qū) 企事業(yè)單位的高管：銀行、電力、供電、移動(dòng)等重點(diǎn)企事業(yè)單位；政府公務(wù)員：各重點(diǎn)部門如房管局、交通局等級(jí)別較高公務(wù)員；贛州高校副教授以上級(jí)別以上教師，手頭上有盈利性的科研項(xiàng)目；縣市 縣長(zhǎng)、副縣長(zhǎng)、鎮(zhèn)長(zhǎng)這些一二把手，縣市公務(wù)員在贛州買房子的年齡偏大，打算在贛州養(yǎng)老；各地為了小孩讀書、更好的居住環(huán)境的公務(wù)員群體贛州財(cái)智階層主要構(gòu)成因此，我們的客戶邊緣客戶核心客戶重要客戶私營企業(yè)主：216。代表人群：中型企業(yè)主、大型企業(yè)高層，企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)、政府官員 等ⅡⅢ Ⅰ贛州財(cái)智階層，以財(cái)富標(biāo)榜型客戶為主要客戶，贛州財(cái)智階層，以財(cái)富標(biāo)榜型客戶為主要客戶，以資產(chǎn)占有型客戶及身份標(biāo)簽型客戶為跟隨客戶。代表人群：中型企業(yè)老總 、外地人ⅡⅡ 主要客戶主要客戶 ———— 城市主流財(cái)富階層城市主流財(cái)富階層 權(quán)利階層權(quán)利階層216。代表人群：稀土、礦產(chǎn)等大型私營企業(yè)216。吸引財(cái)富階層、權(quán)利階層作為項(xiàng)目的領(lǐng)袖客戶，樹立并強(qiáng)化項(xiàng)目豪宅形象，引領(lǐng)贛州高端客戶置業(yè)方向。市場(chǎng)上主要以體量小、中小戶型，市場(chǎng)上主要以體量小、中小戶型，本地開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目為主本地開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目為主對(duì)抗項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 本項(xiàng)目對(duì)抗優(yōu)勢(shì)云星中央星城?地段好?樓間距寬?中小戶型為主?園林不足?靠近火車站，人流雜?中航品牌號(hào)召力?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園?中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景?靠近公園及知名