北京市物業(yè)管理辦法解讀-文庫(kù)吧資料
2025-03-02 11:44本頁(yè)面
【正文】 （四）物業(yè)服務(wù) 加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管、規(guī)范物業(yè)服務(wù) （ 1）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)管（第十九條） （ 2）物業(yè)服務(wù)合同備案制度（第二十條） （ 3）按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)（第二十二條） （ 4）合同履行和項(xiàng)目收支情況公示（第二十三條） 規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接 ? 合同雙方要履行必要的通知義務(wù) ? 不得擅自停止服務(wù) ? 不得拒不撤出或者強(qiáng)行接管 ? （第二十四到第二十七條） 具體條款： ? 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處 3萬(wàn)元罰款。 ◆ 解決業(yè)主委員會(huì)不規(guī)范運(yùn)作的問(wèn)題 ■ 明確業(yè)主委員會(huì)委員資格問(wèn)題 具體條款 ： 第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。 規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和活動(dòng)程序 ? 明確了成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)的條件； ? 規(guī)定了建設(shè)單位和業(yè)主雙啟動(dòng)申請(qǐng)機(jī)制。 ? 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 ? 四是指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng) ? 具體條款： ? 第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起 3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 ? 材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后 7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。 三是業(yè)主委員會(huì)備案 具體條款： ? 第十七條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。 ? 未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。 ? 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。 ? 決定第（五）、 (六 )項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 （三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) ? 業(yè)主共同決定和業(yè)主大會(huì) ? 具體條款： ? 第十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。 ? 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； ? （二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖； ? （三）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料； ? （四）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄； ? （五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； ? （六）業(yè)主名冊(cè)；（七）物業(yè)管理必需的其他資料。前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。 辦法規(guī)定的前期物業(yè)管理制度 建設(shè)單位 單個(gè)業(yè)主 單個(gè)業(yè)主 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 專有部分交付 全體業(yè)主（業(yè)主大會(huì)） 共用部分、有關(guān)資料交付 服務(wù) 交費(fèi) 物業(yè)公司 專業(yè)服務(wù) 物業(yè)公司、自行管理等 交費(fèi) 服務(wù) ? 具體條款： ? 第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。 建設(shè)單位 單個(gè)業(yè)主 專有部分交付 物業(yè)公司 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 單個(gè)業(yè)主 前期物業(yè)服務(wù)合同 二是解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的影響 ? 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)單位將物業(yè)項(xiàng)目移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)后即撤出物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)遺留問(wèn)題難以解決，引起業(yè)主對(duì)前期物業(yè)企業(yè)不信任、拒交物業(yè)費(fèi)等糾紛。房屋行政主管
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