【正文】 氛圍為綠城系列產(chǎn)品市場(chǎng)領(lǐng)先性的突出表現(xiàn) ?項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的經(jīng)典之筆為大規(guī)模中央花園 ?以江南青山綠水的獨(dú)特景觀為依據(jù)，追求園區(qū)居住環(huán)境的高品位 ?景觀設(shè)計(jì)富于空間層次感，根據(jù)建筑形態(tài)不同設(shè)臵各種花草樹(shù)木、景觀小品； ?蜿蜒曲折的水系，水系與各組團(tuán)的結(jié)合部位，營(yíng)造水景、雕塑、小型噴泉、觀景平臺(tái)等精制的景觀，讓人在中心區(qū)域活動(dòng)的同時(shí)，從每個(gè)角落都能看到不同的景致 外立面講究，建筑造型細(xì)膩 / 注重會(huì)所，功能配比齊全 / 園林綠化高、精致 系列二：高層公寓 杭州綠園 上海綠城 綠城深藍(lán)廣場(chǎng) 2023 2023 2023 建筑 ：石材基座 +面磚 +清綠玻璃 底層架空層處理（ ） 主樓中間特別做了 8米挖空處理 園林 ： 10000余 ㎡ 的特大中心花園 局部抬高 ，構(gòu)成地形高低起伏 會(huì)所 ：多功能、配套完善 建筑 ：石材基座 +面磚 +清綠玻璃 部分底層架空層處理 三期主樓中間空層處理 園林 ：大面積下沉式中央廣場(chǎng) 公園式園林，落差 ，三級(jí)次落差 會(huì)所 ：酒店度假式豪華會(huì)所 寫(xiě)字樓現(xiàn)代立面風(fēng)格 超豪華酒店式大堂 五星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù) 高品質(zhì)精裝修 傳統(tǒng)風(fēng)格、毛坯標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代風(fēng)格、成品、精品 傳：延續(xù)了綠園的建筑風(fēng)格 承：整體規(guī)劃的理念如架空層、挖空 啟：延伸并加強(qiáng)坡地落差造園手法 受土地屬性 CBD影響 打破原來(lái)傳統(tǒng)的手法 走比較現(xiàn)代的路線(xiàn) 第一個(gè)高層項(xiàng)目 第一個(gè)精裝修項(xiàng)目 “精品、成品” 系列三：別墅產(chǎn)品 塑造歷史感、注重耐久性、重視資源的不可再生性 丹桂花園 綠城 2023年，綠城 寧波桂花園 第三階段 2023－至今 系列一：多層公寓 綠城桂花園系列產(chǎn)品模式的制定和輸出，使綠城由浙江領(lǐng)袖地產(chǎn)企業(yè)，成為全國(guó)知名品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 系列一：多層公寓 低層次、低容積率、低密度、高綠化率 立面三段色 ,青灰、赫紅系列的清水磚墻面，頁(yè)巖、片石飾面及局部高級(jí)涂料 1998 2023 2023 杭州桂花城 合肥桂花園 長(zhǎng)沙桂花城 土地屬性 : 城市郊區(qū)地段 城郊地段 城郊地段 建筑 :三段式暖灰色調(diào)的外立面 園林 :大面積中心綠地 +宅間綠化 其他 :大型會(huì)所 +露天泳池 地下車(chē)庫(kù) +地上車(chē)位 ,配比 50% 建筑 :三段式暖灰色調(diào)的外立面 圍合布局 ,引入庭院的概念 園林 :中心綠地 +主題組團(tuán)花園 其他 :徽派風(fēng)格的 6500㎡ 星級(jí)度假酒店式會(huì)所 +1400㎡ 游泳池 人車(chē)分流 ,地下車(chē)庫(kù) ,配比65% 建筑 :三段式暖灰色調(diào)的外立面 規(guī)劃 :“ 大社區(qū)－小住區(qū) ” 二級(jí)社區(qū)規(guī)劃體系 三個(gè)層次坡地空間 ,江南圍合式 ,六大組團(tuán) 構(gòu)建組團(tuán)庭院 營(yíng)造公共空間的 “ 場(chǎng)所精神 ” 園林 :30畝 中央水景花園 +四個(gè)歐式主題花園 其他 :全面人車(chē)分流的體系 ,車(chē)位配比 100% 地下室車(chē)庫(kù)直接上樓 按 200、 300米步行距離塑造步行體系 “ 居者有其屋 ” “ 居者優(yōu)其屋及景 ” “ 居者優(yōu)其屋及生活 ” 融入地方特色 , 如微派建筑特色 升級(jí) ,營(yíng)造良好居住氛圍 綠城桂花園系列具備明確的規(guī)劃要素，并在此基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新 杭州桂花城 ：建筑以 4－ 5層低層公寓為主要組團(tuán)，間以典雅莊重的別墅和挺拔秀麗的電梯公寓；園區(qū)中心是面積達(dá) 3萬(wàn)平方米的大規(guī)模中心花園，在中心花園兩側(cè)和建筑物低層及建筑物之間。 第一階段 1995－ 1997 1998年， 杭州桂花城 開(kāi)盤(pán)，其優(yōu)美的環(huán)境和典雅的建筑轟動(dòng)了業(yè)界，并榮獲 “ 2023年浙江人居經(jīng)典 ” 、 “ 2023年中國(guó)精品樓盤(pán) ” （杭州代表樓盤(pán)）， 基本確立了 “ 桂花城開(kāi)發(fā)模式 ” ； 2023年，綠城 〃 舟山丹桂園 誕生，綠城桂花城系列公寓作品首度出現(xiàn)在杭州以外的城市。 3．萬(wàn)科的治理結(jié)構(gòu)成為特別有優(yōu)勢(shì)的高效管理體系 理性的創(chuàng)業(yè)者和優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)使萬(wàn)科在管理上能夠集中精力，做細(xì)做透，不僅積聚本地 (深圳 )優(yōu)勢(shì)，而且建成了跨地區(qū)管理的高效體系，使得萬(wàn)科的全國(guó)化擴(kuò)張成為可能。 2．產(chǎn)品生產(chǎn)方面，采取產(chǎn)品創(chuàng)新策略，走產(chǎn)業(yè)化道路 以精細(xì)化的產(chǎn)品挖掘客戶(hù)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的潛力。 價(jià)格定位 理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)） 實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的成交價(jià)格） 租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格） 價(jià)格策略 “ 萬(wàn)科地產(chǎn) ” 項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容： 建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 媒介策略 媒介組合 軟性新聞主題 投放頻率 費(fèi)用估算 推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（ VI設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等） 印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等） 階段性廣告促銷(xiāo)費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)管理 銷(xiāo)售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn) 入市時(shí)機(jī) 根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)。展現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避缺點(diǎn)，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶(hù)面前。 萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃綱要 “ 萬(wàn)科地產(chǎn) ” 品牌定位 進(jìn)行 項(xiàng)目的特性分析 ，確定 “ 萬(wàn)科地產(chǎn) ” 的品牌定位。根據(jù)品牌不同階段和不同傳播渠道進(jìn)行有效的品牌整合傳播。 內(nèi)部傳播渠道：?jiǎn)T工培訓(xùn)、內(nèi)部刊物、 OA系統(tǒng)。加強(qiáng)內(nèi)部員工的品牌意識(shí)，同時(shí)讓企業(yè)品牌在社會(huì)和市場(chǎng)得到最大成都彰顯。 提出 “ 五步一法 ” 物業(yè)管理創(chuàng)新服務(wù)體系。 （ 3）創(chuàng)立了物業(yè)管理顧問(wèn)輸出模式。有效的利用本地資源進(jìn)行本地化業(yè)務(wù)開(kāi)展，通過(guò)深圳本地項(xiàng)目彰顯萬(wàn)科物業(yè)品牌。 （ 2）市場(chǎng)化的承接項(xiàng)目物業(yè)管理。 （ 1）自建樓盤(pán)的物業(yè)管理。 內(nèi)、外市場(chǎng)化。 規(guī)范的內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制和各項(xiàng)操作流程。 ■ 員工 —— 先有滿(mǎn)意的員工，后有滿(mǎn)意的顧客 ■ 顧客 —— 尊重顧客，讓顧客滿(mǎn)意 ■ 社會(huì) —— 真誠(chéng)回報(bào) ■ 管理 —— 專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新 ■ 經(jīng)營(yíng) —— 誠(chéng)實(shí)守信、穩(wěn)健增長(zhǎng) ■ 企業(yè)目標(biāo) —— 持續(xù)保持在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中的領(lǐng)先地位 萬(wàn)科品牌建設(shè)的 物業(yè)管理 戰(zhàn)略 萬(wàn)科的物業(yè)管理服務(wù)理念 萬(wàn)科的物業(yè)管理服務(wù)主要分四個(gè)層面： 專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新 專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù) 建立學(xué)習(xí)型組織 持續(xù)創(chuàng)新 規(guī)范化管理服務(wù) 一方面應(yīng)對(duì)組織內(nèi)部的知識(shí)加以拓展，另一方面要汲取外部已成熟的知識(shí)，提倡信息資源共享，坦誠(chéng)溝通，共同提高，持續(xù)核心競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)科把房地產(chǎn)定位為產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理即產(chǎn)品售后服務(wù)。 萬(wàn)科品牌建設(shè)的客戶(hù)管理戰(zhàn)略解析 客戶(hù)服務(wù)是客戶(hù)認(rèn)識(shí)萬(wàn)科的一個(gè)重要渠道，也是萬(wàn)科傳播企業(yè)文化及品牌形象的一個(gè)重要方式。 （ 1） 內(nèi)部建設(shè)開(kāi)始，通過(guò)讓企業(yè)員工滿(mǎn)意來(lái)讓他們樹(shù)立起客戶(hù)服務(wù)意識(shí)，權(quán)力和責(zé)任明確，加強(qiáng)客戶(hù)服務(wù)理念的管理，建立客戶(hù)服務(wù)平臺(tái) （ 2） 通過(guò)客戶(hù)服務(wù)平臺(tái)實(shí)行外部管理，對(duì)合作伙伴、業(yè)主及潛在客戶(hù)實(shí)行管理，保障客戶(hù)利益，其有效地導(dǎo)入管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)多問(wèn)題的群策解決。 “ 樓盤(pán)未賣(mài)，品牌先行” ，從直接買(mǎi)賣(mài)到培養(yǎng)感情 萬(wàn)客會(huì)的本質(zhì) —— 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)： 與顧客結(jié)成長(zhǎng)期的、相互依存的關(guān)系，發(fā)展顧客與企業(yè)產(chǎn)品之間的連續(xù)性的交往，以提高品牌忠誠(chéng)度和鞏固市場(chǎng)， 促進(jìn)產(chǎn)品持續(xù)銷(xiāo)售 。 萬(wàn)科的客戶(hù)關(guān)系管理制度 對(duì)內(nèi)：?jiǎn)T工 對(duì)外：合作伙伴 萬(wàn)客會(huì)是萬(wàn)科用以積累、梳理、管理、維護(hù)、發(fā)掘老客戶(hù)以實(shí)現(xiàn)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的手段，其本質(zhì)是關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。萬(wàn)科采取的是集團(tuán)客戶(hù)關(guān)系中心全面統(tǒng)籌管理，區(qū)域公司客戶(hù)服務(wù)中心重在執(zhí)行的客戶(hù)關(guān)系管理的模式。 ?與客戶(hù)一起成長(zhǎng)，讓萬(wàn)科在投訴中完美。 ?我們１％的失誤，對(duì)于客戶(hù)而言，就是１００％的損失。 萬(wàn)科品牌建設(shè)的 客戶(hù)關(guān)系管理 戰(zhàn)略 ?客戶(hù)是最稀缺的資源，是萬(wàn)科存在的全部理由。 圍繞客戶(hù)，萬(wàn)科建立了客戶(hù)服務(wù)中心，客戶(hù)問(wèn)題將在這里得到最大限度的解決。 第三， 萬(wàn)科的產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新。 萬(wàn)科產(chǎn)品戰(zhàn)略解析 —— 精細(xì)化戰(zhàn)略 持續(xù)重視戰(zhàn)略先行 持續(xù)重視客戶(hù)忠誠(chéng)度提升 持續(xù)重視品牌并細(xì)分品牌 持續(xù)重視人才 持續(xù)重視投資者、股東回報(bào) 持續(xù)重視網(wǎng)絡(luò)資源績(jī)效化 持續(xù)重視社會(huì)關(guān)注實(shí)效化 持續(xù)重視海內(nèi)外融資渠道 持續(xù)重視樹(shù)立對(duì)標(biāo)企業(yè) 精細(xì)化戰(zhàn)略 精細(xì)化戰(zhàn)略目標(biāo) —— 有質(zhì)量的增長(zhǎng)三個(gè)方面 萬(wàn)科未來(lái)十年的戰(zhàn)略：從專(zhuān)業(yè)化走向精細(xì)化；以 “ 有質(zhì)量增長(zhǎng) ” 為戰(zhàn)略目標(biāo) 有質(zhì)量 的增長(zhǎng) 資本回報(bào)率 客戶(hù)忠誠(chéng)度 產(chǎn)品和 服務(wù)創(chuàng)新 HR回報(bào)率 第一， 企業(yè)占有資源的回報(bào)水平要上升：運(yùn)用錢(qián)的能力和人力資源回報(bào)率都要上升。圍繞產(chǎn)品線(xiàn)，萬(wàn)科內(nèi)部建立起了四個(gè)部門(mén)： 產(chǎn)品線(xiàn)管理體系 產(chǎn)品管理部 產(chǎn)品品類(lèi)部 工程管理部 建筑研究中心 精細(xì)化，是針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷(xiāo)售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，特別是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中力求做到精細(xì)，使產(chǎn)品都一樣，盡量減少人為因素的影響，使其標(biāo)準(zhǔn)化，以保證住宅的品質(zhì)。在系列產(chǎn)品的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，萬(wàn)科形成了堅(jiān)持以住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主體，品牌建設(shè)為導(dǎo)向，產(chǎn)品創(chuàng)新為核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品項(xiàng)目品牌運(yùn)營(yíng)體系。 萬(wàn)科品牌建設(shè)的 企業(yè)文化 戰(zhàn)略 企業(yè)文化全面融入品牌戰(zhàn)略執(zhí)行 在奠定品牌建設(shè)根基戰(zhàn)略地位的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科把企業(yè)文化全面融入到企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略之中，滲入到企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)而在市場(chǎng)上通過(guò)產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)出來(lái)，最終形成了獨(dú)特的品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 行政事務(wù)用品系統(tǒng)、商業(yè)環(huán)境空間系統(tǒng)（售樓處、公司接待處）招牌知識(shí)系統(tǒng)、服飾配件類(lèi)、交通運(yùn)輸系統(tǒng)、對(duì)外廣告?zhèn)鞑グ妗?LOGO及品牌口號(hào)應(yīng)用等。 中高等收入的白領(lǐng)階層，這一階段渴望的不僅限于作為建筑本身的硬件，更追求硬件和作為生活文化形態(tài)的軟件的完美結(jié)合。 三、萬(wàn)科品牌構(gòu)架分析 企業(yè)品牌系統(tǒng) 城市花園系列 四季花城系列 高檔精品系列 品牌建設(shè)系統(tǒng) 子品牌：物業(yè)管理品牌 軟件系統(tǒng)：企業(yè)文化 城市精品系列 硬件系統(tǒng)：客戶(hù)關(guān)系管理 子品牌：產(chǎn)品品牌 四、萬(wàn)科企業(yè)品牌定位 萬(wàn)科企業(yè)品牌構(gòu)成 萬(wàn)科品牌定位的目標(biāo)受眾 萬(wàn)科企業(yè)品牌的內(nèi)涵 萬(wàn)科品牌由萬(wàn)科地產(chǎn)品牌與萬(wàn)科物業(yè)品牌兩大部分組成。 短期目標(biāo) 萬(wàn)科品牌包涵 企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌和物業(yè)品牌 ，兩者之間是集體與個(gè)體的關(guān)系。 二、萬(wàn)科企業(yè)品牌戰(zhàn)略具體目標(biāo) 長(zhǎng)期目標(biāo) 建立萬(wàn)科企業(yè)品牌鮮明的個(gè)性形象，增加消費(fèi)者的偏愛(ài)度 建立萬(wàn)科超級(jí)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)品牌 中期目標(biāo)