【正文】 控制的因素方面盡量擴大項目優(yōu)勢，加大創(chuàng)造城市商業(yè)中心的可能性。 形成原因 自然形成 政府與開發(fā)商規(guī)劃 形成過程 始于元初， 100多年來始終保持北京第一商街地位 預計需要未來 23年或更長時間逐漸培養(yǎng) XX城項目自身可由開發(fā)商在一定程度上控制周期，但項目周邊區(qū)域，特別是項目北側區(qū)域，開發(fā)商無法控制。 Page 28 商業(yè)主題定位建議 我行建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項目商業(yè)面積的功能定位，使得消費者能夠通過主題概念加深對商業(yè)面積功能的了解，進而加深其消費觀念，培養(yǎng)其消費習慣。 ? 休閑、生活 提供消費者以單純購物外的解壓與放松的精神消費環(huán)境。 ? 多樣化 不同于目前燕郊地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。 Page 27 商業(yè)功能定位關鍵詞釋義 ? 居住人口變化 北京地區(qū)的新移民提升了燕郊整體居住人群的消費檔次。 住宅區(qū)的配套商業(yè) 商業(yè)中心區(qū)的精品住宅 Page 25 商業(yè)主題定位前提考慮 配合 XX城項目住宅定位及主題“ 鮮橙族 ”定位商業(yè)主題概念，達到住宅與商業(yè)有機結合的目的，體現(xiàn) XX城項目商業(yè)與住宅的統(tǒng)一性，有利于整個項目的整體對外宣傳。 燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場不能滿足其較高標準的消費需求 居住人群提升新的商業(yè)機會 Page 21 消費者 消費需求 消費市場 住宅人口增長 消費需求的提升 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制 燕郊地區(qū)新商機 新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 22 位置優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 硬件優(yōu)勢 本項目位于迎賓路與漢王路之間，距離原有商業(yè)區(qū)及居住區(qū)較近，具備位置優(yōu)勢 本項目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預計較現(xiàn)有競爭項目具備相當優(yōu)勢 本項目在前期進行專業(yè)的、有針對性地定位策劃，項目自身硬件更趨于市場化 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級空間受到一定限制 新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高 本項目商業(yè)部分定位為燕郊地區(qū)新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 23 XX商業(yè)定位 社區(qū)商業(yè)嚴格來講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作 5萬平米以上的釋放型商業(yè)街，就要用商圈的概念打造，對整個商圈的商業(yè)進行深入了解和分析。因此其日后是否可以做到對業(yè)主的承諾還尚未可知； 6. 具有商業(yè)經(jīng)驗或自己具有商業(yè)品牌的開發(fā)商在日后招商過程中將更具優(yōu)勢； 7. 燕郊商業(yè)項目均處于規(guī)劃階段，集中放量多在 2023年及 2023年，不確定因素較多。未來有較大體量的商業(yè)放量，且多以住宅配套商業(yè)為主，使商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢。 開發(fā)商為興達房地產(chǎn)開發(fā)公司，自身擁有興達超市且商業(yè)街為其開發(fā)項目，擁有客戶資源，為日后招商奠定基礎 星河皓月 擁有 60,000平方米商業(yè)街，目前京客隆已宣布進駐 納丹堡 項目分 5期開發(fā)，主要為底商形式， 52023平米 ,其中規(guī)劃一個獨棟商業(yè)建筑可滿足大型超市使用 美林灣 擁有 10,000平方米歐式風情步行商業(yè)街 Page 18 商業(yè)市場調研總結 1. 現(xiàn)有商業(yè)市場檔次低，眾多發(fā)展商希望打造的未來高品質的居住生活區(qū)與現(xiàn)有的商業(yè)市場不匹配； 2. 現(xiàn)有商業(yè)市場水平的層次也決定了所屬區(qū)域內(nèi)生活水平及消費水平的檔次。 4/F 美食街 3/F 玩具、玩意、科技電子產(chǎn)品、游戲、工藝禮品 2/F 化妝品、美容美發(fā)用品、飾物 1/F 鞋、箱包皮具、鐘表眼鏡、文化用品 Page 17 夏威夷北岸 20,000平方米開發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式 威畢歐溪谷 10,000平方米區(qū)域內(nèi)唯一的多功能數(shù)字影城。 項目不具規(guī)模優(yōu)勢，最終成為小商品市場的可能性較大 福成購物廣場 約 8000平方米，其中規(guī)劃地上兩層為超市，地下一層為韓風購物街，預計 6月份營業(yè)；因前期招商不利，現(xiàn)正在自行招商階段（前期麥當勞和蘇寧電器已基本達成意向，但后來客戶再次考察燕郊市場，認為仍不夠成熟，重新選址三河）。 公寓 B、 C兩座正在銷售中 Page 16 東杉淘寶廣場 商業(yè)面積約 6000平方米， 1/F4/F建筑，目前正在招商進行中。 預計交房： 公寓： 2023年 5月 棧橋 幼兒園 下沉廣場 溫室 /泳池 S型鏡湖 四季會所 清水木平臺 特色疊冰 時尚商街 銀杏大道 酒店式公寓 大型商場 酒店 寫字樓 目前該項目只建設公寓部分，時尚商街以售為主，大型商場、寫字樓及酒店目前只停留在規(guī)劃階段 Page 15 風尚國際公寓 位臵： 北臨 102國道，東距迎賓路 200米，西距行宮市場及燕郊人民醫(yī)院（二級甲等） 300米 占地面積 : 總建筑面積： 25萬平方米 商業(yè)面積： 24000萬平方米 項目組成： 一棟３２層高的商務寫字樓 兩棟 34層的酒店式公寓 購物中心。但這兩個消費場所從各方面來看相對落后 通州可為燕郊消費者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費 Page 10 人口構成 人口素質 家庭狀況 居民收入 消費結構 消費水平 消費習慣 消費需求 消費者調研總結 1. 燕郊地區(qū)人口增長快速，且人口素質將有較大程度的提升，對居住環(huán)境及配套設施的需求也相應提升 2. 區(qū)域內(nèi)的就近便利消費為消費者本地化消費奠定基礎，同時消費者對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購物環(huán)境等需求強烈 3. 高品質的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無法滿足消費者更高的需求。東貿(mào) Page 4 人口構成 人口素質 家庭狀況 居民收入 消費結構 消費水平 消費習慣 消費需求 注重商品品質、愿意嘗試新事物 注重商品價格 沖動型消費，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂等付費 Page 5 人口構成 人口素質 家庭狀況 居民收入 消費結構 消費水平 消費習慣 消費需求 主要人群為消費力較強的 1834歲 燕郊地區(qū)居民收入水平偏低 Page 6 人口構成 人口素質 家庭狀況 居民收入 消費結構 消費水平 消費習慣 消費需求 消費結構是針對消費對象而言的，分為精神消費和物質消費。東貿(mào)國際花園 102國道以北 697,500 均價 5500 2023年 風尚國際公寓 102國道以南 250,000 均價 5500 2023年 Page 3 新興大型住宅分布概況 已入住 未入住 神威北路 燕順路 海油大街 京哈高速 學院路 燕靈路 迎賓路 漢王路 燕昌路 燕高路 潮白河 行宮路 102國道 京通快速 通往朝陽北路 紫竹園 夏威夷別墅 普羅旺斯匯福園 上上城 上上城 潮白人家 納丹堡 星河皓月 美林灣 威畢歐溪谷 夏威夷北岸 華泰憶江南 XX城 現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū) 正在開發(fā)住宅區(qū)域 正在開發(fā)住宅區(qū)域 星月云河 上京 天洋城商業(yè)部分 定位策劃報告 Page 1 燕郊地區(qū)消費人群調研及分析 任意商業(yè)項目的商業(yè)價值都是通過消費者在其項目內(nèi)的消