【正文】 閑 77 DTZ 項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議 —— 綜合主題 78 DTZ 項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議 —— 另類(lèi)主題 79 DTZ ?本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定 內(nèi)容 商業(yè)項(xiàng)目建筑面積 (m2) 商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積 (m2) 商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià) (元 /m2) 商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售總額 (萬(wàn)元 ) 區(qū)域 和平區(qū) 885810 760958087 河西區(qū) 1226567 1119700234 南開(kāi)區(qū) 1268463 3271064298 河?xùn)|區(qū) 578771 168939728 河北區(qū) 307873 642687361 紅橋區(qū) 600000 東麗區(qū) 1066689 376199510 天津市區(qū) 5934173 6339549219 參考天津市與河?xùn)|區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目 進(jìn)行價(jià)格定位。 62 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第三部分 項(xiàng)目定位 ? 經(jīng)營(yíng)性商業(yè)部分定位 ? 其它部分定位 2023/3/12 63 ? 經(jīng)營(yíng)性商業(yè)部分定位 2023/3/12 64 DTZ 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 客戶(hù)群定位 ? 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來(lái)增加的居住人群 ? 程林莊工業(yè)區(qū)的務(wù)工人員 ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域的居住人群及務(wù)工人員 ? 伴隨區(qū)域發(fā)展而產(chǎn)生的外來(lái)流動(dòng)消費(fèi)人群，包括： 來(lái)自空港物流區(qū)的務(wù)工人員 途經(jīng)本項(xiàng)目的人員 65 DTZ 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 客戶(hù)群定位 特點(diǎn)： 私密而不孤獨(dú) —— 擁有自己喜好的品牌 、 餐廳與購(gòu)物場(chǎng)所及休閑場(chǎng)所； 有品味不張揚(yáng) —— 追求生活品味 ， 但是有所取舍 ,有個(gè)性但很低調(diào)； 時(shí)尚而不懶散 —— 擁有年輕的生活態(tài)度，但心理足夠成熟，不會(huì)盲目； 66 DTZ 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 都市商業(yè)領(lǐng)航者 67 DTZ 本項(xiàng)目形象定位 ? 尚東新時(shí)區(qū) ? Mini Lifestyle Center(微型生活時(shí)尚中心 ) 我們著力營(yíng)造這們一種商業(yè)氛圍： 時(shí)尚實(shí)用但不浮夸張揚(yáng)； 功能互補(bǔ)絕不同質(zhì)重復(fù)； 品味高雅而不無(wú)味奢華 68 DTZ 尚東 新 時(shí)區(qū) 主題內(nèi)涵 ? 尚東：新都市主義下的時(shí)尚東部 ? 新：新生 /新鮮 /活力 ? 時(shí)區(qū)：集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)等多功能于一體的，連接市區(qū)與濱海的復(fù)合功能商業(yè)綜合體 69 DTZ LifeStyle Center ： ? “ LifeStyle購(gòu)物中心”其特色即是采開(kāi)放露天形式，沒(méi)有主力店（百貨公司），他們以“ Town Center”的設(shè)計(jì)結(jié)合一些精品店、餐廳、書(shū)店、家居用品、電影院或一些休憩娛樂(lè)為主的商店，以傳統(tǒng)街道的方式布置。 ? 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅 其間，同類(lèi)型項(xiàng)目的上市將與本項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶(hù)資源。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域的程林莊工業(yè)區(qū)目前擁有大量務(wù)工人員及私營(yíng)企業(yè)主，按照規(guī)劃，程林莊工業(yè)區(qū)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，智力密集型產(chǎn)業(yè)將逐步替代現(xiàn)有的勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，由此可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)的人員數(shù)量與人員素質(zhì)都將得到提升。 60 DTZ 機(jī)會(huì) —— OPPORTUNITY 道路通暢，流動(dòng)人口增加 ? 按照規(guī)劃，登州路在 2023年之前將全線(xiàn)貫通，北至衛(wèi)國(guó)道，而成林道也將通過(guò)立交橋與空港物流區(qū)相連，這些無(wú)疑將提高本區(qū)域?qū)τ谌肆鞯膶?dǎo)入性，為本區(qū)域帶來(lái)大量流動(dòng)人群。 天津工業(yè)東移戰(zhàn)略將依次提升為天津產(chǎn)業(yè)東移、天津城區(qū)東移及天津城市中心東移 戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略將使得區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步得到體現(xiàn)。 59 DTZ 機(jī)會(huì) —— OPPORTUNITY 區(qū)域規(guī)劃 ? 都市型工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃將促進(jìn)商業(yè)在本區(qū)域的發(fā)展 此種變化將進(jìn)一步豐富工業(yè)區(qū)的整體功能；程林莊工業(yè)區(qū)也將由現(xiàn)有的生產(chǎn)加工功 能，發(fā)展為具有物流、商貿(mào)、金融、研發(fā)、商務(wù)、居住、商業(yè)等多功能于一體的綜 合性工業(yè)區(qū)。 ?項(xiàng)目位于城區(qū)邊緣，對(duì)內(nèi)交通尚不通暢，且公交網(wǎng)點(diǎn)稀少，可及性不佳。 區(qū)域規(guī)劃明確，發(fā)展?jié)摿Υ螅? 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)存在空白點(diǎn)，升值潛力巨大 58 DTZ 劣勢(shì) —— WEAKNESS ?項(xiàng)目周邊未形成商業(yè)氛圍，現(xiàn)有商業(yè)均為門(mén)臉改造而成，檔次較低。 54 DTZ 社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 小型社區(qū)： 人口規(guī)模： 300700戶(hù)（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會(huì)管轄規(guī)模）； 人均商業(yè)面積： /人以下； 中型社區(qū)： 人口規(guī)模： 20234000戶(hù)； 人均商業(yè)面積： /人 大型社區(qū)： 人口規(guī)模： （相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）； 人均商業(yè)面積： /人 55 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第四部分 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 2023/3/12 56 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目 SWOT分析 2023/3/12 57 DTZ 優(yōu)勢(shì) —— STRENGTH 交通優(yōu)勢(shì)明顯 ?項(xiàng)目所處區(qū)域毗鄰?fù)猸h(huán)線(xiàn)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外交通便捷，是連接中心城區(qū)與濱海新區(qū)的交通要道。 借鑒之處 1）商業(yè)部分的業(yè)態(tài)組合模式： 商務(wù)地產(chǎn) +社區(qū)型商業(yè)中心相結(jié)合 2）商業(yè)部分的建筑形式與業(yè)態(tài)定位 碧云國(guó)際社區(qū)商業(yè)部分當(dāng)前絕大多數(shù)采取的是分散式商業(yè)街區(qū)的建筑形式， 這與其國(guó)際社區(qū)的檔次與人群需求是十分匹配的。 41 相關(guān)案例分析 第三部分 相關(guān)案例分析 上海碧云國(guó)際社區(qū) 2023/3/12 42 DTZ 項(xiàng)目區(qū)位圖 開(kāi)發(fā)商：浦東金橋（ 600639） 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：碧云花園、碧云別墅、世茂湖濱花園、曉園 43 DTZ 44 DTZ 項(xiàng)目住宅與商業(yè)分布圖 配套商業(yè) 酒店式公寓 住宅 面積 40400 216136 690505 45 DTZ 碧云國(guó)際社區(qū)各商業(yè)業(yè)態(tài)面積比 商業(yè)購(gòu)物 體育休閑 餐飲美食 風(fēng)情酒吧 總計(jì) 面積 23900 13300 7200 1600 46000 碧云國(guó)際社區(qū)各商業(yè)業(yè)態(tài)比例商業(yè)購(gòu)物52%體育休閑29%餐飲美食16%風(fēng)情酒吧3%46 DTZ 碧云國(guó)際社區(qū)商業(yè)租售價(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 （㎡） 位置 物業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /㎡） 租賃價(jià)格 （元 /天 /㎡） 金洋十方庭商業(yè)街 4200 碧云路、白樺路交口 商業(yè)街 金橋 2023 17600 東陸路 1711號(hào) B座 商業(yè)街 4 碧云金悅 34000 金藏路 51號(hào) (浙橋路口 ) 酒店公寓 碧云工社 60000 新金橋路 1088號(hào) 酒店公寓 9000 證大大拇指廣場(chǎng) 110000 浦東區(qū)芳甸路 199弄 商業(yè)廣場(chǎng) 10 聯(lián)洋廣場(chǎng) 70000 芳甸路 300號(hào) 商業(yè)廣場(chǎng) 7000 證大家園四期 120230 浦東區(qū)巨峰路 667弄 商業(yè)廣場(chǎng) 7500 證大家園五期 600000 利津路 1313弄 商業(yè)廣場(chǎng) 8500 上海 2023商鋪 12023 花木路 1008號(hào) 商業(yè)廣場(chǎng) 35000 6 2335 16000 杜鵑路 201號(hào) 酒店公寓 10000 錦繡滿(mǎn)堂花園東街 41660 錦安東路 88弄 社區(qū)商業(yè)街 24000 47 DTZ 碧云國(guó)際社區(qū)成功分析 規(guī)模大，足以形成區(qū)域影響 區(qū)位好，位于浦東金橋板塊，是有政府明確規(guī)劃的片區(qū)與工業(yè)園、出口加工區(qū)毗鄰，又有大片的綠肺清新空氣，是很好的生活社區(qū)選擇； 知名企業(yè)進(jìn)駐為本區(qū)域國(guó)際化奠定了基礎(chǔ)； 商業(yè)中心功能較為齊全，購(gòu)物 \餐飲 \休閑 \娛樂(lè)業(yè)態(tài)一應(yīng)聚全； 商業(yè)整體檔次品味與產(chǎn)品定位科學(xué)合理，符合市場(chǎng)需求與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為社區(qū)整體檔次與價(jià)格的提升提供了保證。 45年 內(nèi)，隨著各項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域的人口將繼續(xù)得到增長(zhǎng)，人員素質(zhì)將得到提高、交通的便捷性也將得到體現(xiàn)。作為區(qū)域內(nèi)唯一擁有商業(yè)設(shè)施的本項(xiàng)目也將逐漸承擔(dān)起滿(mǎn)足區(qū)域居民日常生活需要的功能。 根據(jù)上述分析， 戴德梁行認(rèn)為區(qū)域具備形成商圈的條件 39 DTZ 形成商圈的類(lèi)型： ? 本項(xiàng)目計(jì)劃全部銷(xiāo)售，因此將不會(huì)有大賣(mài)場(chǎng)出現(xiàn)，為滿(mǎn)足消費(fèi)者日常生活需要，開(kāi)發(fā)部分生活配套型商業(yè)必不可少； ? 為了更多吸引區(qū)域以外人群及流動(dòng)人群，項(xiàng)目應(yīng)增添部分目的性消費(fèi)元素，另外，在定位上應(yīng)與鄰近的萬(wàn)新村商圈社區(qū)配套型商業(yè)的形式形成錯(cuò)位。 ? 本區(qū)域距離中心商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，且公交設(shè)施匱乏，出行極不便利，需要較大的時(shí)間成本； 前往中心商業(yè)區(qū)購(gòu)物的次數(shù)會(huì)相應(yīng)減少 ? 居民的日常消費(fèi)會(huì)選擇在居所周邊進(jìn)行，而天山路商圈的核心商圈主要輻射其周邊的萬(wàn)新村居住區(qū)，麗苑居住區(qū)、太陽(yáng)城居住區(qū)等 ,次級(jí)商圈才可以輻射到項(xiàng)目區(qū)域（次級(jí)商圈的顧客大約占 15— 25%）； 項(xiàng)目區(qū)域需要一定量的商業(yè)設(shè)施來(lái)滿(mǎn)足居民的日常生活要求； 37 DTZ ? 項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑦B通衛(wèi)國(guó)道與空港物流區(qū)，區(qū)域?qū)胄栽鰪?qiáng)， 區(qū)域流動(dòng)人群將大幅增加。 因住而商，居住的郊區(qū)化必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，本區(qū)域有望形成新興居住區(qū)，因此商業(yè)地產(chǎn)將在本區(qū)域有著廣闊的發(fā)展空間。 ? 城市居住郊區(qū)化 按照 《 天津市城市總體規(guī)劃 (20232023年 )》 ， 未來(lái)天津市中心城市的布局將以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主 、 副中心 ， 在外圍發(fā)展居住 、 就業(yè)綜合型城市組團(tuán) 。 ? 充足的停車(chē)位 ? 只租不買(mǎi) ? 某些類(lèi)型的大賣(mài)場(chǎng)對(duì)建筑要求較高 28 DTZ 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析 特點(diǎn)二 區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬發(fā)展期 先發(fā)制人 商業(yè)領(lǐng)航 29 DTZ 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析 特點(diǎn)三 搶占市場(chǎng)空白點(diǎn) 區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)中心單一 ,目前只集中在躍進(jìn)路一帶 ,不符合商業(yè)中心多元化的趨勢(shì) 東麗商業(yè)中心 程林莊商業(yè)中心 麗苑商業(yè)中心 萬(wàn)新村商業(yè)中心 30 DTZ 東麗商業(yè)中心 東麗商業(yè)中心 31 區(qū)域形成商圈的推測(cè) ? 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2023/3/12 32 DTZ 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 市場(chǎng)需求強(qiáng)大 消費(fèi)者（區(qū)域內(nèi)、外）、經(jīng)營(yíng)者 ? 商業(yè)地產(chǎn)面臨數(shù)次升級(jí) —— 東部天津商業(yè)中心有望形成