【正文】 設(shè)施 ? 基本配置要求： ? 安全設(shè)施配套：周邊紅外線監(jiān)控；電視監(jiān)控；電子巡更系統(tǒng)、保安 24小時(shí)人工巡邏；呼叫系統(tǒng)。獨(dú)特的促銷手段也要讓其脫穎而出。 ? 可能發(fā)生的情況及解決方案： ? 雖然項(xiàng)目地的建筑形式有多種，但畢竟獨(dú)立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有相當(dāng)部分是純粹的獨(dú)立別墅項(xiàng)目，綜合品位在本項(xiàng)目之上的。 體現(xiàn)各戶型的多功能性，考慮將房間功能從享受化、個(gè)性化方面設(shè)計(jì)（如可考慮增加雪茄房、桑拿房、功能性半地下室）。 43 44 45 46 客廳 儲(chǔ)藏室 清潔房 ?一層平面圖 廚房 餐廳 47 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間 臥室 臥室 客廳 衛(wèi)生間 臥室 二層平面圖 48 ? 各戶型層高做大，可在 。 38 39 40 41 42 ? 獨(dú)棟別墅 上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。 ? 價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。 ? 本案合理安排施工流程，在工程開發(fā)前期，可先呈現(xiàn)樣板 房示范區(qū)與局部環(huán)境景觀。 ? 在園林綠化上，要充分展現(xiàn)出社區(qū)大環(huán)境與自然環(huán)境相結(jié)合，以高大喬木為主，營造自然山水風(fēng)光。體現(xiàn)出宏觀、大氣。格調(diào)上重點(diǎn)在于要與周邊環(huán)境的格調(diào)相搭配，起到門面作用。 ? 充分利用周邊環(huán)境的地理形態(tài)，主干道作幾處人工流水淺溝水景，體現(xiàn)小區(qū)有山有水的環(huán)境格局。 文化素質(zhì) : 學(xué)歷高、對(duì)新理念、生活方式認(rèn)知度高、判斷力強(qiáng)。 消費(fèi)能力 :購買力強(qiáng)、理性購買、能夠承受一次性付款、高額月供、首付。 文化素質(zhì) : 學(xué)歷多數(shù)在大學(xué)以上 (部分人屬爆發(fā)戶文化較低 ) 消費(fèi)能力 : 購買力強(qiáng)、能夠承受一次性付款 白領(lǐng)、金領(lǐng)、政府官員 價(jià)值觀 : 追求居住文化、生活方式，第一居住需求強(qiáng) 文化素質(zhì) : 學(xué)歷高、對(duì)新理念認(rèn)知度高、判斷力強(qiáng) 消費(fèi)能力 : 理性購買、能夠承受高額月供 大型企業(yè)管理層 價(jià)值觀 : 追求尊從、居住文化、生活方式，第一居住需求強(qiáng) 文化素質(zhì) : 學(xué)歷高、對(duì)新理念認(rèn)知度高、判斷力強(qiáng) ?D 從文化層面劃定目標(biāo)人群 消費(fèi)能力 : 理性購買 、 能夠承受高額月供 消費(fèi)能力 : 理性購買 、 能夠承受高額月供 24 二 目標(biāo)人群定位 A B C D 目標(biāo)人群 基本條件： 年收入 1530萬及以上，具一次性付款或很強(qiáng)首付、月供能力 價(jià)值觀 : 強(qiáng)調(diào)尊從感、居住文化、生活方式、私有領(lǐng)域、自由、真儒雅或附庸風(fēng)雅，認(rèn)為奢華的配置是基本要求。 文化素質(zhì) :學(xué)歷高、對(duì)新理念、生活方式認(rèn)知度高、判斷力強(qiáng)。 21 B 西安別墅消費(fèi)大市場(chǎng)層面特征 ? 客戶來源：西安、西安郊縣以及其他二級(jí)城市等 ? 客戶性質(zhì)：西安藉、非西安籍 ? 職業(yè)：私營企業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、汽車商、企業(yè)中高級(jí)管理者、 ? 金融界成功人士、自由職業(yè)者等 ? 家庭結(jié)構(gòu)：一般均三代同堂 ? 年齡： 40－ 55歲為主力 ? 家庭年收入： 18－ 30萬為主 ? 學(xué)歷：大學(xué)以上學(xué)歷為主 ? 購買目的：以自住為主 ? 消費(fèi)心理：重居住的品位、理念和文化 ? 追求新的生活方式和新的空間感受 ? 購買時(shí)最看重五個(gè)因素： ? ? 3. 配套設(shè)施及安全 ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)首付．月供的支付能力強(qiáng) 22 ? C 從消費(fèi)力層面劃定目標(biāo)人群 家庭連續(xù)年收入50萬以上 (具一次性付款能力 ) 消費(fèi)力論證 私營企業(yè)業(yè)主 大型企業(yè)管理層 家庭連續(xù)年收入20萬以上 (具很強(qiáng)首付、月供能力 ) 年收入 20萬以上（主要鎖定收入 50萬以上、有可支配現(xiàn)金100萬以上人群），具一次性付款或很強(qiáng)首付、月供能力 高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)、政府官員、大學(xué)教授 23 私營企業(yè)業(yè)主 價(jià)值觀 : 追求尊從、公眾認(rèn)知、自由、私有領(lǐng)域、真 儒雅或附庸風(fēng)雅，認(rèn)為奢華的配置是基本要求。 ? 但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)個(gè)性化時(shí)代已到來，加之別墅消費(fèi)生力軍 (白領(lǐng)、金領(lǐng)、大型企業(yè)管理層等 )日漸壯大，他們都有很強(qiáng)的文化素養(yǎng)，對(duì)別墅要求有更強(qiáng)的文化內(nèi)涵，奢華、虛榮以不再是唯一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)第一居住的需求也日趨增強(qiáng)。由于別墅在西安市場(chǎng)上只有短短的 10年時(shí)間，這在一定程度上決定了西安消費(fèi)者使用產(chǎn)品的階段和經(jīng)驗(yàn)還處在初級(jí)即消費(fèi)者對(duì)別墅的認(rèn)知度還不成熟，大多數(shù)消費(fèi)者都還處在感性和虛榮的消費(fèi)中。 15 項(xiàng)目的 SOWT分析 ? 優(yōu)勢(shì)： ? 項(xiàng)目區(qū)域自然景觀優(yōu)越，這是建別墅最重要的資源之一； ? 交通極為便利，到市中心只需 25分鐘的車程； ? 項(xiàng)目第一次提出自由、自我、自然的設(shè)計(jì)理念； ? 項(xiàng)目的地理位置好，周邊配套齊全； ? 繁華，很適合青年奮斗人士和中年成功人士； 16 ? 劣勢(shì)： ? 產(chǎn)品特色不明顯，顯得比較平庸，沒有比較優(yōu)勢(shì)； ? 沒有郊區(qū)的寧靜； ? 產(chǎn)品外立面不出彩，沒有吸引力； 17 ? 機(jī)會(huì)： ? 曲江公館、曲江華府、曲江佳園別墅項(xiàng)目的開發(fā)給茗仕嘉郡別墅開辟了先路； ? 該別墅區(qū)域優(yōu)越，受到消費(fèi)者的密切關(guān)注； ? 目前聯(lián)排別墅市場(chǎng)呈供不應(yīng)求的局面； ? 國土資源部已規(guī)定在未來幾年不再批別墅項(xiàng)目用地，別墅土地越來越稀缺，這為本項(xiàng)目帶來了極大的開發(fā)契機(jī)； ? 城南新區(qū)的建設(shè)使項(xiàng)目區(qū)域與城區(qū)的距離大大縮短。雁塔南廣場(chǎng)大唐不夜城對(duì)平常生活需求提供更多方便。同時(shí)，再向東，只隔一條南北方向的馬路，就是亞洲最大的音樂噴泉廣場(chǎng) — 大雁塔音樂噴泉廣場(chǎng)。小寨東路則以小寨的重要性發(fā)揮著其自身的獨(dú)特的作用，它是陜西歷史文化與旅游商業(yè)并存發(fā)展的地段。 獨(dú)棟別墅市場(chǎng)面積供應(yīng)分布5%15%30%40%10%200250㎡ 251300㎡ 301350㎡351400㎡ 400500㎡獨(dú)棟別墅受市場(chǎng)歡迎的面積主要集中在小獨(dú)棟 250300 ㎡ 、 350400 ㎡的獨(dú)棟和400500 ㎡的豪宅 。借用歐美建筑風(fēng)格，大量糅合，創(chuàng)新，并保留一些歐美的建筑風(fēng)格，結(jié)合實(shí)際重新設(shè)計(jì)，成為別墅建筑風(fēng)格的主流，給人們創(chuàng)造一片自己的天地，可以自由創(chuàng)新，體現(xiàn)個(gè)性。 這一方面意味著聯(lián)排別墅的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于花園洋房和獨(dú)棟別墅，說明消費(fèi)者接受聯(lián)排的幾率大，聯(lián)排別墅很占優(yōu)勢(shì)，其前景很好。獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少。購買人群除投資客外，主要為工作節(jié)奏不高，可以依托電話，網(wǎng)絡(luò)從事商務(wù)辦公，或在城區(qū)擁有固定住所，而節(jié)假日卻需前往郊區(qū)度假的成功人士。 ? 秦嶺北麓別墅區(qū) ：屬于郊區(qū)度假別墅區(qū)。 6 2023年已開盤和準(zhǔn)備開盤的部分代表項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 開發(fā)公司 地址 規(guī)模（畝） 錦繡唐朝 延安慧澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雁塔南路和雁南一路交匯處西北角 總占地面積 紫薇 永和坊 西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雁展路曲江賓館正南 總占地面積 351畝 曲江公館 西安協(xié)和置業(yè)有限責(zé)任公司 芙蓉西路，大唐芙蓉園正門對(duì)面向南 80米處 總占地面積