【正文】 原則 第 49頁 （一）物業(yè)管理的性質(zhì) ? 【問題】 房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè)？物業(yè)管理呢？ 第 50頁 三次產(chǎn)業(yè)分類的理論 ? 第一產(chǎn)業(yè) 就是指那些直接依賴于自然資源的開發(fā)和利用，并且只能在自然資源所在地進行生產(chǎn)過程的行業(yè)。 狹義的物業(yè)管理 （ Real Property Management或 Property Management） ， 是指由專門的機構(gòu)和人員 ， 依據(jù)合同和契約 ，對物業(yè)及其附屬設施 、 周圍環(huán)境等實施統(tǒng)一的 、 專業(yè)化的 、 綜合性的經(jīng)營管理 ， 并向人們提供綜合性的有償服務 。 ” 這些看法對嗎 ？ 第 43頁 ? 廣義的物業(yè)管理 是由物業(yè)的涵義引申出來的 ，它泛指一切為了物業(yè)的正常使用 、 經(jīng)營而對物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進行的管理和提供的服務 。 第 42頁 二、物業(yè)管理的概念 這樣理解物業(yè)管理，對不對？ 張某在和一些朋友聊天時談到物業(yè)管理 ，他說： “ 物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理 ， 只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 ，名稱換了一下 ， 其根本區(qū)別就是收不收費的問題 。 ? 建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個獨立單元，每一單元均構(gòu)成一個相對獨立的所有權(quán)客體，由此在一幢房屋上形成兩個以上的所有權(quán)。 ? （ 3）集體產(chǎn)權(quán) ? 一種產(chǎn)權(quán)如果是集體的，則關于如何行使對資源的各種權(quán)利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使作出規(guī)定和約束。如城市景觀和市政公用設施便屬于社團產(chǎn)權(quán)。私有產(chǎn)權(quán)的關鍵在于對財產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的。 ? 合理有效清晰的產(chǎn)權(quán)，可以使人們各盡其能、各守其責、各得其利。 第 39頁 （五）物業(yè)的產(chǎn)權(quán) ? ? 產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)權(quán)利，是指對財產(chǎn)的各種權(quán)利的總稱，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費權(quán)及其他與財產(chǎn)有關的權(quán)利。 ? ? 物業(yè)的價格往往受其周圍其他建筑的影響。 ? ? 物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項：一是警察權(quán)（ Police Power）的行使。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。 ? ? 每種物業(yè)都是單件產(chǎn)品，在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒有兩宗物業(yè)是完全相同的。 如車站 、 碼頭 、 醫(yī)院 、 學校等 。 包括綜合樓 、 寫字樓 、 商業(yè)中心 、酒店 、 賓館 、 康樂中心等； ? 工業(yè)物業(yè) 。 第 36頁 （三）物業(yè)的分類 ? 居住物業(yè) 。 ? （ 3） 概念外延不同 ? 房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資 、 開發(fā) 、 建設 、 銷售 、售后管理等整個過程 。 第 35頁 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別 ? （ 1） 適用范圍不同 ? 物業(yè)一般多指一個單項的 “ 物業(yè) ” 單位； ? 房地產(chǎn)是指一個國家 、 地區(qū)或一個城市所擁有的房地產(chǎn) 。 ? 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部分： 共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施。 第 34頁 ? 完整地把握物業(yè)的概念 ， 需注意兩點 : ? 第一 ， 物業(yè)的主體是建筑物 ， 輔助部分是配套的設備 、 設施與場地等 。 ? （ 4）場地 。 指配套的公用管 、 線 、 路 。 如電梯 、 空調(diào) 、 備用電源等 。 ? （ 2） 設備 。 第 33頁 ? 一個完整的物業(yè)包括四個部分： ? （ 1） 建筑物 。 物業(yè)的涵義應該是指 real Property。 主要體現(xiàn)在： ? （ 1） 管理觀念現(xiàn)代化 ? ① 信息觀念 ? ② 系統(tǒng)觀念 ? ③ 經(jīng)營觀念 ? （ 2） 管理組織網(wǎng)絡化 ? （ 3） 管理標準規(guī)范化 ? （ 4） 管理方式程序化 第二節(jié) 物業(yè)管理的概念和內(nèi)容 一、物業(yè) 第 32頁 （一）物業(yè)的涵義 ? 房地產(chǎn)： real estate或 real property。 在香港從事私人樓宇 、 商業(yè)大廈和公共屋村管理的管理機構(gòu)人員組成都較少 ， 管理機構(gòu)將保安 、 清潔 、 維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司 、 承包商去做 。 專業(yè)化的生產(chǎn)服務又要求社會上其他專業(yè)服務與它相配套 ， 這樣才有充足的市場 。 社會生產(chǎn)服務的內(nèi)容專業(yè)化 ， 服務水平才會有很大的提高 。 可以將經(jīng)營范圍擴大到與物業(yè)有關的業(yè)務 ， 如房屋咨詢 、中介 、 代理房屋買賣 、 估價 ， 建筑裝飾等項目；也可向餐飲 、 商業(yè) 、 健身等方面發(fā)展 。 所謂規(guī)模經(jīng)濟就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達到經(jīng)濟規(guī)模 ， 此時產(chǎn)品的單位成本最低 。 ? 。 ? 。 ? ，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。 ? ，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。 ? 目前， 物業(yè)管理新體制 不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且 已被工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類物業(yè)采用 。全國物業(yè)管理企業(yè)已有 2萬多家，從業(yè)人員超過 200 萬，全國實行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 30％。 ? 2023年 10月 15日 ，中國物業(yè)管理協(xié)會在北京成立。 第 24頁 ? 1994年 3月 ，建設部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。 ? 1985年底 深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗，在全市推廣。 1984年末，廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟研究會到東湖新村進行考察，寫出論文 《城市住宅管理要向多層次的綜合服務與經(jīng)營管理型發(fā)展》 。 第 23頁 （三） 物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生和發(fā)展 ? 1981年 3月 深圳市物業(yè)管理公司成立。 ? 在房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中 ， 由于普遍存在著 “ 重建設 、輕管理 ” 的傾向 。 城市住房每 m2使用面積年租金僅 ， 除去管理費 ，18％ 的稅金 ， 修理費只剩 ， 僅為正常維修保養(yǎng)需要的 1／ 6， 房屋淘汰量逐年增加 。 長期實行 福利制低租金分配住房 的政策 。 在這兩個組織的基礎上 ， 最后又成立了 “ 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會 ” （ Building Owners and Managers Association， BOMA） 。 1908年 ，成立了世界上第一個物業(yè)管理組織 —— 芝加哥建筑物管理人員組織（ Chicago Building Managers Organization， CBMO） 。 當時美國高層大廈的建造蓬勃興起 ， 于是一種適應這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機構(gòu)便應運而生 ， 標志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生 。 希爾（ Octavia Hill） 的女土迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法 ， 出乎意料地收到了良好效果 ， 招致當?shù)厝耸考娂娦Х?， 這可以說是最早的 “ 物業(yè)管理 ” 。 二、 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 第 21頁 （一）物業(yè)管理的起源 ? 傳統(tǒng)意義上的 “ 物業(yè)管理 ” 起源于 19世紀 60年代的英國 ， 由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市 ， 導致了諸如房屋破損嚴重 、 居住環(huán)境日趨惡化等 “ 社會問題 ” 。 【 CCTV《 中國財經(jīng)報道 》 ：買房陷阱知多少 】 ? （ 3）消費環(huán)節(jié)。 流通環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)作為商品進入市場 ， 進行 交易 ， 以實現(xiàn)其使用價值和價值的過程 。 ? 2023年 8月 31日以后 ， 國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán) ， 國有土地使用權(quán)必須以公開招標 、 拍賣 、 掛牌的方式出讓 。 生產(chǎn)環(huán)節(jié)是指進行 土地開發(fā) 、 房屋建設 等 ， 從而獲得房地產(chǎn)勞動產(chǎn)品的過程 。 ? 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè) ，具體包括土地的開發(fā)經(jīng)營、房屋的開發(fā)建設、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進行的多種經(jīng)營管理等項工作。 是指第三產(chǎn)業(yè)所使用