【正文】 象很少，節(jié)省了日常工作及日常生活出行的時間。 54路有軌電車 2 華億紅府 62路、 362路、 80路、 255路、 232路、 267路、 25路、 227路等多條公交線路。 項目 交通路網(wǎng) 1 萬達廣場 62路、 362路、 80路、 255路、 232路、 267路、 25路、 227路等多條公交線路。 項目 產(chǎn)品 面積區(qū)間 1 萬達廣場 高層 公寓 3963㎡ 2 華億紅府 高層 公寓 3269 ㎡ 4 展輪新世界 高層 3971 本案 高層 3060㎡ 項目 價格 1 萬達廣場 公寓 8500元 / ㎡、住宅 7800元 /㎡ 2 華億紅府 未定 3 展輪新世界 46005000元 /㎡ 本案 未定 分析： 從價格上來看，由于區(qū)域內(nèi)項目檔次及品牌的因素，價格相對較低。 從面積區(qū)間上看，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，小戶型產(chǎn)品面積區(qū)間與本案大致相同。 項目 地段 1 萬達廣場 朝陽紅旗街 12號 2 華億紅府 紅旗街以西、紅旗街西三胡同以南（原老長虹廠） 3 展輪新世界 創(chuàng)業(yè)大街以南，春城大街以東，錦誠路以北，緊鄰中國北方汽貿(mào)城 本案 普陽街與景陽大路交匯 分析： 從規(guī)模來看，周邊競盤體量均較小，本項目在區(qū)域內(nèi)的規(guī)模優(yōu)勢還是較為明顯的，符合長春人居住大盤的心理，且大規(guī)模項目對開發(fā)商的實力與行業(yè)地位具有一定的支撐作用，同時也為項目將來檔次的提高提供較大的可塑空間。 四、從競爭角度看 序號 項目名稱 與本案距離 1 中冶新奧藍城 1公里以內(nèi) 2 華瀚四季花園 1公里以內(nèi) 3 展輪新世界 2公里以內(nèi) 4 豐和西郡 2公里以內(nèi) 5 萬達廣場 3公里以內(nèi) 6 華億紅府 3公里以內(nèi) （一）項目周邊可比項目分析 項目 品牌 中海 .凱旋門 中海地產(chǎn)★★★★☆ 1 萬達廣場 長萬達集團 ★★ ★★ 2 華億紅府 吉林省億洲房地產(chǎn)開發(fā)公司 ★★ ☆ 3 展輪新世界 吉林省吉塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司★☆ （公寓產(chǎn)品） 分析： 從品牌的對比分析來看，中海的品牌具有一定的優(yōu)勢，可比項目只有萬達近些年開發(fā)迅猛，以城市綜合體為開發(fā)導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)逐漸完善與成熟，開發(fā)產(chǎn)品主要以商業(yè)為主，中海一直以住宅為開發(fā)導(dǎo)向，兩者在競爭中的優(yōu)勢存在差異化。 年份 供應(yīng)面積（萬㎡） 供應(yīng)套數(shù)（套） 成交面積（萬㎡） 成交套數(shù)（套） 2023全年 5027 9822 2023年 1季度 1288 2493 （注：以上數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)局，其中：綠園區(qū)數(shù)據(jù)中包含汽開區(qū)） 2023年綠園區(qū)開工面積約在 40萬平方米左右，上市面積約 60萬平方米左右，共計約 6000套房源，其中純新盤 9個，今年綠園區(qū)熱點將繼續(xù)向西，西城的西環(huán)城路沿線將成為 2023年熱點區(qū)域，西城環(huán)城路的隆都翡翠灣、豐和西郡等新盤將在今年上市，相對于新盤上市的不確定性，萬盛理想國、華翰四季花園、中冶新奧藍城等續(xù)盤項目將有所放量，城西配套建設(shè)正在逐步完善中，預(yù)計綠園區(qū)向西發(fā)展的態(tài)勢在 2023年將得到進一步加強。其中核心區(qū)占地面積 ，將成為東北區(qū)域中高端商務(wù)人士的集散中心，長春市的交通換乘總站。近年來綠園區(qū)土地出讓量較大，成為城市房地產(chǎn)發(fā)展熱點區(qū)域，云集了眾多開發(fā)商開發(fā)的樓盤，如：西城國際公館、中冶新奧藍城、天嘉水晶城、吉糧康郡、北方尚品等。從價格上來看，除寬城及汽開區(qū)，綠園區(qū)的價格排在了倒數(shù)第三位，說明區(qū)域?qū)儆诎l(fā)展階段，各項經(jīng)濟指標還不完善，同其他區(qū)域比較市場定位相對較低。近日，國家陸續(xù)出臺了相關(guān)調(diào)控政策“國十條”，旨在遏制房價過快上漲，抑制房地產(chǎn)投資行為，受此影響，一線城市已出現(xiàn)了價格下滑的趨勢，作為二線城市的長春，雖然存在一定的滯后性，但對市場將起到一定的影響，未來市場有著不確定的因素。 09年主要以銷售 08年存量房源為主，剛性需求的集中釋放，改善型與投資性隨后爆發(fā)，致使去化量遠遠超出了上市量，出現(xiàn)了供小于求的狀態(tài)。從而做到知己知彼，并深層次的挖掘出項目的獨特賣點與買家進行有效對接。針對多層產(chǎn)品買家，本案品牌及產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計將是吸引其的重要砝碼，且本案地段無論從配套、交通、居住環(huán)境上來講均是此部分買家認可的。 ： 相對較低的價格購買適宜的產(chǎn)品。 ： 追求居住環(huán)境舒適度，注重項目生活配套及交通。（安全的保障） 保值增值的保障 公寓產(chǎn)品 多層住宅產(chǎn)品 ：依賴品牌，信任品牌，品牌的產(chǎn)品就是好的。（適居的保障） ： 與內(nèi)心世界成正比，攀比及追求時尚，對品牌有一定的依賴性。（性價比保障） （四）目標買家需求 ： 注重項目周邊環(huán)境和配套及交通，生活便捷。 （ 6） 喜歡在配套齊全的大社區(qū)購房，尤其交通便利的地段，最好臨近地鐵站，這樣可縮短每天出行時間，從而提高生活效率 ，短期內(nèi)不會把購車列入消費計劃，以減輕購房所帶來的還款壓力。 那么項目的目標買家是誰，是我們思考的一個關(guān)鍵問題？ 二 . 從目標買家角度看 通過以上對項目自身條件綜合分析來確定本案的目標買家分為自住及投資兩種，綜合兩者總體目標買家為： 城市青年精英階層 自住型目標買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成： （ 1）、區(qū)域內(nèi)買家（項目周邊、一汽、 綠園區(qū)） （ 2）、區(qū)域外買家（長春市：主要為朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、市外省內(nèi)） ?區(qū)域政府職能部門、機關(guān)單位中的年輕群體； ?紅旗街商圈生活或