【正文】 【 中海 凱旋門 】 市場(chǎng)評(píng)估 項(xiàng)目目標(biāo) —— 項(xiàng)目的目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？ 實(shí)現(xiàn) 2023年入市成功即首次開盤成功 一 . 從項(xiàng)目現(xiàn)狀來看 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市綠園區(qū)，西側(cè)緊鄰汽貿(mào)小區(qū)，北側(cè)靠近景陽(yáng)大路，東側(cè)與普陽(yáng)街相連接，南側(cè)臨近無名路。 本案 （一）項(xiàng)目基本狀況 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 ，土地出讓面積 ，其中可建設(shè)用地面積 ，劃撥教育用地 ，公共綠地面積 （由競(jìng)得人自行建設(shè)），按照規(guī)劃功能分為四個(gè)區(qū)域， A區(qū)、 B區(qū)、 C區(qū)、 D區(qū)，地塊呈不規(guī)則形狀，兩個(gè)臨街面主要為景陽(yáng)大路及普陽(yáng)街，靠近 A區(qū)位置有高壓線斜穿至無名路，對(duì)項(xiàng)目未來規(guī)劃及形象有一定影響。 紅旗街商圈、歐亞超市普陽(yáng)街店、歐亞車百、長(zhǎng)春公園、遠(yuǎn)方超市、月星家居、正陽(yáng)裝潢市場(chǎng)、汽貿(mào)城、汽車 4S店、酒店、KTV、銀行等 由于項(xiàng)目地處朝陽(yáng)、綠園、汽車廠區(qū)的交界，屬于成熟及繁華地段，所以交通路網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，途徑本項(xiàng)目的路線可謂四通八達(dá)，共有十幾條公交線路途經(jīng)本項(xiàng)目。政府規(guī)劃建設(shè)的 地鐵 2號(hào)線 途徑景陽(yáng)廣場(chǎng)，并設(shè)有站點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的未來發(fā)展空間將起到關(guān)鍵作用 。 155路 東興村 — 皓月大路 — 紅旗街 228路 208醫(yī)院 紅旗街 凈水廠 263路 火燒李 紅旗街 新民廣場(chǎng) 231路 奔馳路 — 景陽(yáng)廣場(chǎng) — 雁鳴湖山莊 280路 華港二手車市場(chǎng) — 建設(shè)街 — 火車站 245路 歐亞賣場(chǎng) — 景陽(yáng)廣場(chǎng) — 火車站北出口 261路 東風(fēng)大街 — 景陽(yáng)廣場(chǎng) — 人民廣場(chǎng) 262路 火車站 — 景陽(yáng)廣場(chǎng) — 樺甸街 80 路 體育場(chǎng) — 東盛路 火車站 — 人民廣場(chǎng) — 景陽(yáng)大路 — 紅旗街 — 體育場(chǎng) 地鐵 2號(hào)線 西湖 — 景陽(yáng)廣場(chǎng) — 解放大路 — 東方廣場(chǎng) 正陽(yáng)小學(xué)、西中華路小學(xué)、六十八中、市十一高、工商管理學(xué)院等 吉林省醫(yī)院、吉大醫(yī)院、綠園區(qū)醫(yī)院、中山醫(yī)院、國(guó)健婦產(chǎn)醫(yī)院、長(zhǎng)春市肝膽醫(yī)院、長(zhǎng)春脊髓病醫(yī)院、公交醫(yī)院等 長(zhǎng)春市政協(xié)、市人大、長(zhǎng)春市政務(wù)中心、長(zhǎng)春市民政大廈、省市高法、檢察院、綠園區(qū)公安局等 小結(jié)： 從項(xiàng)目以上自身現(xiàn)狀來看，本案地處綠園區(qū)中心位置，各項(xiàng)相關(guān)配套在區(qū)域內(nèi)較為成熟，周邊居住氛圍較好，由于項(xiàng)目在紅旗街商圈輻射范圍內(nèi)，而且政府規(guī)劃的地鐵 2號(hào)線途經(jīng)本項(xiàng)目，在以上有利的條件支撐下，本案較容易得到市場(chǎng)認(rèn)可，同時(shí)存在較大的發(fā)展空間及升值空間。 位置 +配套，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)，在體現(xiàn)居住的舒適與寧?kù)o的基礎(chǔ)上不失配套的支持，一半繁華，周邊各種配套的成熟，處于主要商圈的輻射范圍內(nèi)；一半寧?kù)o，居住環(huán)境的適居性。 項(xiàng)目定位： （二）項(xiàng)目定位規(guī)劃狀況 充滿活力的都市生活 產(chǎn)品定位（戶型規(guī)劃） (1)小戶型公寓產(chǎn)品，面積區(qū)間為 3060㎡； (2)多層住宅 110140 ㎡，共計(jì) 400套。 總結(jié)： 通過以上項(xiàng)目的定位與規(guī)劃來看，得出以下兩點(diǎn)結(jié)論： 項(xiàng)目自身位置及周邊配套狀況，對(duì)項(xiàng)目的定位起到一定支撐作用，主要體現(xiàn)居住舒適、配套完善； 小戶型產(chǎn)品的去化速度快，買家需求量大，本案小戶型產(chǎn)品的規(guī)劃一方面支撐本案定位，另一方面符合市場(chǎng)需求，買家認(rèn)可度高。 可以說就本案目前狀況來看，本案的定位，產(chǎn)品規(guī)劃及自然條件相互依托，相互支撐，同時(shí)一定程度上符合長(zhǎng)春買家需求，為項(xiàng)目的成功入市奠定基礎(chǔ)。 那么項(xiàng)目的目標(biāo)買家是誰(shuí)，是我們思考的一個(gè)關(guān)鍵問題？ 二 . 從目標(biāo)買家角度看 通過以上對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件綜合分析來確定本案的目標(biāo)買家分為自住及投資兩種，綜合兩者總體目標(biāo)買家為： 城市青年精英階層 自住型目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成： （ 1）、區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） （ 2）、區(qū)域外買家（長(zhǎng)春市：主要為朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、市外省內(nèi)） ?區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的年輕群體； ?紅旗街商圈生活或工作的人群； ?原有項(xiàng)目周邊居民； ?區(qū)域內(nèi)各院校的青年教師； ?汽貿(mào)城及周邊汽車行業(yè)從業(yè)者； ?醫(yī)療單位的青年工作者； ?外地在本區(qū)域的高級(jí)打工者； ?私營(yíng)企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)； ?藝術(shù)、文化工作者（工作室） ； ?外地高級(jí)打工者； ?服務(wù)行業(yè)管理者、自由職業(yè)者； ?年輕富二代 （一）公寓產(chǎn)品目標(biāo)買家 投資型目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成： （ 1）、區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） ?區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的群體； ?紅旗街商圈的私營(yíng)業(yè)主； ?原有項(xiàng)目周邊居民，想投資的； ?汽貿(mào)城及周邊汽車行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主； ?一汽職工； （ 2）、區(qū)域外買家（長(zhǎng)春市：主要為朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、寬城區(qū)、市外省內(nèi)） ?中海原有老業(yè)主 。 ?政府、機(jī)關(guān)單位； ?商業(yè)、零售業(yè)的私營(yíng)業(yè)主 ； ?自由職業(yè)者； 中海老業(yè)主是本案公寓產(chǎn)品投資型買家的主力人群 （二）多層產(chǎn)品目標(biāo)買家 目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成： （ 1）區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） （ 2）區(qū)域外買家（長(zhǎng)春市：主要為朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、寬城區(qū)、市外省內(nèi)） ?區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的高管； ?紅旗街商圈的私營(yíng)業(yè)主； ?原有項(xiàng)目周邊居民，需要改善居住環(huán)境； ?區(qū)域內(nèi)各院校的教師； ?汽貿(mào)城及周邊汽車行私營(yíng)業(yè)主； ?醫(yī)療單位的工作者； ?一汽高級(jí)職工及中、高層管理人員； ?政府、機(jī)關(guān)單位中的官員； ?私營(yíng)業(yè)主； ?中海老業(yè)主； ?醫(yī)療、教育中的高管；