中海_長春中海凱旋門項(xiàng)目市場評(píng)估報(bào)告_61ppt_xxxx年-wenkub
2023-03-12 11:23:23 本頁面
【正文】 家的角度分析來看，本案基本滿足目標(biāo)買家的需求，在價(jià)格方面，目標(biāo)買家在考慮低總價(jià)的前提下，性價(jià)比是吸引買家的重中之重，因此本案預(yù)完成目標(biāo)的核心工作是提升本案的價(jià)值，以此淡化小戶型、高單價(jià)而形成的低總價(jià)，使得買家在認(rèn)可本案價(jià)值的基礎(chǔ)上認(rèn)可本案的價(jià)格。 ：規(guī)模大的社區(qū)各項(xiàng)功能較為完善。（便利的保障） ： 注重項(xiàng)目品質(zhì)，突出個(gè)性及創(chuàng)新的產(chǎn)品。 ?政府、機(jī)關(guān)單位； ?商業(yè)、零售業(yè)的私營業(yè)主 ； ?自由職業(yè)者； 中海老業(yè)主是本案公寓產(chǎn)品投資型買家的主力人群 （二）多層產(chǎn)品目標(biāo)買家 目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成： （ 1）區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） （ 2）區(qū)域外買家（長春市：主要為朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、寬城區(qū)、市外省內(nèi)） ?區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的高管； ?紅旗街商圈的私營業(yè)主； ?原有項(xiàng)目周邊居民，需要改善居住環(huán)境； ?區(qū)域內(nèi)各院校的教師； ?汽貿(mào)城及周邊汽車行私營業(yè)主； ?醫(yī)療單位的工作者； ?一汽高級(jí)職工及中、高層管理人員； ?政府、機(jī)關(guān)單位中的官員； ?私營業(yè)主； ?中海老業(yè)主； ?醫(yī)療、教育中的高管； ?服務(wù)行業(yè)管理者； （三）目標(biāo)買家特征 （ 1） 大多出生于 20世紀(jì)七、八十年代的人群，具有相對(duì)高收入、低儲(chǔ)蓄積累，同時(shí)擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，是目前社會(huì)中最活躍的群體； （ 2） 消費(fèi)理性，對(duì)生活質(zhì)量要求很高；注重周邊環(huán)境和配套；注重項(xiàng)目品質(zhì)；崇尚優(yōu)越生活，并且注重生活情調(diào)，該類人群活動(dòng)區(qū)域多集中于城市中心，對(duì) shopping等配套以及餐飲娛樂都有較高需求；希望享受便捷的交通，喜歡繁華都市夜生活；生活中充滿了新鮮和刺激； （ 3） 他們不缺住房，只為能自由生活，不需束縛，閑暇之余可帶朋友來住處小聚、會(huì)餐、休閑、玩樂（富二代）； （ 4） 有教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的、從事腦力勞動(dòng)，工作壓力比較大，思想前衛(wèi)，潮流的階層； （ 5） 擁有自己的小公司或工作室，需要辦公與居住為一體的場所。 項(xiàng)目定位： （二）項(xiàng)目定位規(guī)劃狀況 充滿活力的都市生活 產(chǎn)品定位（戶型規(guī)劃） (1)小戶型公寓產(chǎn)品，面積區(qū)間為 3060㎡； (2)多層住宅 110140 ㎡，共計(jì) 400套。 紅旗街商圈、歐亞超市普陽街店、歐亞車百、長春公園、遠(yuǎn)方超市、月星家居、正陽裝潢市場、汽貿(mào)城、汽車 4S店、酒店、KTV、銀行等 由于項(xiàng)目地處朝陽、綠園、汽車廠區(qū)的交界，屬于成熟及繁華地段，所以交通路網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，途徑本項(xiàng)目的路線可謂四通八達(dá)，共有十幾條公交線路途經(jīng)本項(xiàng)目?！?中海 政府規(guī)劃建設(shè)的 地鐵 2號(hào)線 途徑景陽廣場，并設(shè)有站點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的未來發(fā)展空間將起到關(guān)鍵作用 。 總結(jié)： 通過以上項(xiàng)目的定位與規(guī)劃來看，得出以下兩點(diǎn)結(jié)論： 項(xiàng)目自身位置及周邊配套狀況，對(duì)項(xiàng)目的定位起到一定支撐作用，主要體現(xiàn)居住舒適、配套完善； 小戶型產(chǎn)品的去化速度快，買家需求量大，本案小戶型產(chǎn)品的規(guī)劃一方面支撐本案定位，另一方面符合市場需求，買家認(rèn)可度高。 （ 6） 喜歡在配套齊全的大社區(qū)購房，尤其交通便利的地段，最好臨近地鐵站，這樣可縮短每天出行時(shí)間，從而提高生活效率 ，短期內(nèi)不會(huì)把購車列入消費(fèi)計(jì)劃，以減輕購房所帶來的還款壓力。（適居的保障） ： 與內(nèi)心世界成正比，攀比及追求時(shí)尚，對(duì)品牌有一定的依賴性。 ： 追求居住環(huán)境舒適度，注重項(xiàng)目生活配套及交通。針對(duì)多層產(chǎn)品買家，本案品牌及產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)將是吸引其的重要砝碼，且本案地段無論從配套、交通、居住環(huán)境上來講均是此部分買家認(rèn)可的。 09年主要以銷售 08年存量房源為主，剛性需求的集中釋放，改善型與投資性隨后爆發(fā)，致使去化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了上市量，出現(xiàn)了供小于求的狀態(tài)。從價(jià)格上來看，除寬城及汽開區(qū)，綠園區(qū)的價(jià)格排在了倒數(shù)第三位，說明區(qū)域?qū)儆诎l(fā)展階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還不完善，同其他區(qū)域比較市場定位相對(duì)較低。其中核心區(qū)占地面積 ，將成為東北區(qū)域中高端商務(wù)人士的集散中心，長春市的交通換乘總站。 四、從競爭角度看 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 與本案距離 1 中冶新奧藍(lán)城 1公里以內(nèi) 2 華瀚四季花園 1公里以內(nèi) 3 展輪新世界 2公里以內(nèi) 4 豐和西郡 2公里以內(nèi) 5 萬達(dá)廣場 3公里以內(nèi) 6 華億紅府 3公里以內(nèi) （一）項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 品牌 中海 .凱旋門 中海地產(chǎn)★★★★☆ 1 萬達(dá)廣場 長萬達(dá)集團(tuán) ★★ ★★ 2 華億紅府 吉林省億洲房地產(chǎn)開發(fā)公司 ★★ ☆ 3 展輪新世界 吉林省吉塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司★☆ （公寓產(chǎn)品） 分析： 從品牌的對(duì)比分析來看，中海的品牌具有一定的優(yōu)勢，可比項(xiàng)目只有萬達(dá)近些年開發(fā)迅猛，以城市綜合體為開發(fā)導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)逐漸完善與成熟，開發(fā)產(chǎn)品主要以商業(yè)為主，中海一直以住宅為開發(fā)導(dǎo)向，兩者在競爭中的優(yōu)勢存在差異化。 從面積區(qū)間上看，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，小戶型產(chǎn)品面積區(qū)間與本案大致相同。 項(xiàng)目 交通路網(wǎng) 1 萬達(dá)廣場 62路、 362路、 80路、 255路、 232路、 267路、 25路、 227路等多條公交線路。 54路有軌電車 3 展輪新世界 54路、 139路、 155路、 46路、 234路、 146路、 245路、 240路、 135路、 150路、 280路 本案 286路、 80路、 261路、 155路、 240路、 262路、 234路等 16條公交線路 ，距離紅旗街商圈、桂林路商圈僅 5分鐘車程， ，交通便利，政府規(guī)劃地鐵 2號(hào)線經(jīng)過本項(xiàng)目 分析： 從交通便利性來看，項(xiàng)目周邊公交線路四通八達(dá)，可以說單程就可以輻射整個(gè)市區(qū)，尤其離紅旗街街商圈僅為兩站地，車程時(shí)間不到 5分鐘，而且道路寬敞，交通堵塞現(xiàn)象很少，節(jié)省了日常工作及日常生活出
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