中海_長(zhǎng)春中海凱旋門項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告_61ppt_xxxx年-資料下載頁(yè)
2025-02-21 11:23本頁(yè)面
【正文】 0 ㎡ 2 華瀚四季花園 洋房、多層、小高、高層 （現(xiàn)階段為小高層） 小高 93185 ㎡ 3 豐和西郡 多層 、高層 多層 80130 ㎡、高層 5685 ㎡ 4 華億紅府 4層電梯洋房、高層 多層 152183㎡ 、高層 94146㎡ 本案 多層 110140㎡ 分析： 從產(chǎn)品來(lái)看，中冶新奧藍(lán)城及華瀚現(xiàn)階段都以小高層為主，產(chǎn)品形式與本案存在差異化，但華億項(xiàng)目規(guī)劃的 4層電梯洋房產(chǎn)品創(chuàng)新性較強(qiáng)，得到市場(chǎng)的關(guān)注，對(duì)本案的產(chǎn)品形式具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。 從面積區(qū)間上看，只有豐和西郡和華億紅府項(xiàng)目規(guī)劃多層產(chǎn)品，豐和西郡多層面積區(qū)間大都以 80130 ㎡為主，與本案接近，但由于位置、品牌等因素，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)較弱。華億紅府多層為 150183 ㎡，戶型面積較大，總價(jià)也會(huì)相對(duì)較高，就位置及 4層電梯洋房產(chǎn)品來(lái)看，對(duì)本案將會(huì)具有威脅。 項(xiàng)目 價(jià)格 1 中冶新奧藍(lán)城 小高 6200元 /㎡ 2 華瀚四季花園 洋房 7500/㎡ 、小高 6400元 /㎡ 3 豐和西郡 多層未定，高層預(yù)計(jì) 45005000元 /㎡ 4 華億紅府 未定 本案 未定 分析： 從價(jià)格上來(lái)看，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形式不斷完善與升級(jí)，多層產(chǎn)品價(jià)格已經(jīng)達(dá)到近7500元 /㎡ ，本案要想入市成功，不僅要打破區(qū)域內(nèi)價(jià)格低的抗性，還要提升項(xiàng)目及產(chǎn)品的價(jià)值，以價(jià)值帶動(dòng)價(jià)格。華億現(xiàn)階段沒有開盤，但就位置及產(chǎn)品而言，價(jià)格也不會(huì)低于萬(wàn)達(dá)，尤其是 4層電梯洋房產(chǎn)品，價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)新高。 項(xiàng)目 交通路網(wǎng) 1 中冶新奧藍(lán)城 139路、 155路、 46路、 234路、 146路、 245路、 240路、 135路、 150路、 280路等多條公交線路， 其中 234路、 155路可直達(dá)紅旗街商圈。 2 華瀚四季花園 7路、 54路、 270路、 224路、 64路、 234路、 364路、 245路、 146路、 151路、 235路、 137路、 147路、 291路、 289路、 228路等 16余條公交線路 3 豐和西郡 14路、 151路、 153路、 235路、 280路、 289路 4 華億紅府 62路、 362路、 80路、 255路、 232路、 267路、 25路、 227路等多條公交線路。乘62路公交可直達(dá)火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈； 80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。 54路有軌電車 本案 286路、 80路、 261路、 155路、 240路、 262路、 234路等 16條公交線路 ，距離紅旗街商圈、桂林路商圈僅 5分鐘車程， ，交通便利，政府規(guī)劃地鐵2號(hào)線經(jīng)過本項(xiàng)目 分析： 從交通的對(duì)比分析來(lái)看，本案是臨近各區(qū)的重要街路，是去往市區(qū)的必經(jīng)之路，交通發(fā)達(dá)，單程線路可直達(dá)市區(qū)各個(gè)區(qū)域，雖然中冶與本案較近，但與本案的交通配套比較還是略顯不足?？杀软?xiàng)目中只有華億紅府項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)大于本案，但本案緊鄰地鐵站口，未來(lái)發(fā)展空間非常大。 項(xiàng)目 物業(yè) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 中冶新奧藍(lán)城 長(zhǎng)春新奧物業(yè)管理公司 /㎡ 2 華瀚四季花園 森茂物業(yè) 1元 /㎡ 3 豐和西郡 未定 4 華億紅府 上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司 /㎡ 月 本案 中海物業(yè) 分析： 物業(yè)方面，中冶由于在區(qū)域內(nèi)開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的買家了解較深，而且相關(guān)服務(wù)比較細(xì)致周到，而且在區(qū)域內(nèi)物業(yè)口碑較好，也是區(qū)域內(nèi)唯一一家能與本項(xiàng)目物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的公司，其他項(xiàng)目的物業(yè)公司無(wú)論從資質(zhì)和服務(wù)方面都較為一般。從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，中冶物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以小高層產(chǎn)品形式為主，對(duì)于高端產(chǎn)品來(lái)講，物業(yè)費(fèi)代表著項(xiàng)目的物業(yè)水平的高低，因此建議物業(yè)費(fèi)要超出其他項(xiàng)目，用以提高本案物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 小結(jié) ： 通過以上住宅可比項(xiàng)目分析來(lái)看，區(qū)域內(nèi)中冶及區(qū)域外的華億紅府項(xiàng)目無(wú)論在地段、品牌及物業(yè)上對(duì)本案都會(huì)造成沖擊，但就現(xiàn)階段來(lái)看，中冶由于三期為小高產(chǎn)品，在產(chǎn)品形式上與本案有差異化，產(chǎn)品形式上優(yōu)勢(shì)不明顯。華億紅府地段及創(chuàng)新的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)要大于本案，但宜居環(huán)境及品牌優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)，兩者所占優(yōu)勢(shì)各不相同，華億項(xiàng)目將是本案未來(lái)入市時(shí)的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 總結(jié)： 通過公寓產(chǎn)品及住宅產(chǎn)品的對(duì)比分析來(lái)看，本案在品牌、居住環(huán)境方面占有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，而且區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相對(duì)稀缺，未來(lái)可塑空間及發(fā)展空間非常大。 五、項(xiàng)目評(píng)估 評(píng)估 —— 項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中主要的有利點(diǎn)和不利點(diǎn) 有利點(diǎn)： ?本案具有良好的塑造條件 開發(fā)商品牌。 ?未來(lái)規(guī)劃帶來(lái)的地鐵價(jià)值（交通價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、土地價(jià)值） ?本案產(chǎn)品規(guī)劃填補(bǔ)市場(chǎng)空白，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大 不利點(diǎn)： ?隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策，市場(chǎng)大環(huán)境不利。 通過以上對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目自身、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)買家的分析，項(xiàng)目現(xiàn)階段優(yōu)劣勢(shì)并存，通過提升優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)、解決問題來(lái)最大化完成項(xiàng)目目標(biāo)： 核心優(yōu)勢(shì)： 開發(fā)商企業(yè)品牌 核心劣勢(shì)： 針對(duì)公寓產(chǎn)品：離大配套較遠(yuǎn) 針對(duì)多層產(chǎn)品：高端居住氛圍不濃 核心問題： 如何進(jìn)行有效客戶積累，用什么方式吸引人來(lái) 注： 從目前市場(chǎng)的狀況來(lái)看，項(xiàng)目在市場(chǎng)中并沒有真正意思上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也沒有太明顯的劣勢(shì)，我們只有把項(xiàng)目自身做好，以實(shí)現(xiàn)真正中海的價(jià)值。 2023年的目標(biāo)，我們建議做好以下兩點(diǎn)工作： （ 1）如何有效的提升雙品牌價(jià)值？ （ 2）如何打造出充滿活力的都市生活方式，使買家認(rèn)可，堅(jiān)定買家購(gòu)買信心？ 謝 謝！
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