2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)-文庫吧資料
2025-02-25 11:15本頁面
【正文】 南國奧園社區(qū)高爾夫的做法； – 要比南國奧園社區(qū)高爾夫品位更高、商務(wù)色彩更濃。 ? 對高級公務(wù)員： 大眾化的消費(fèi)和必要的商務(wù)交往。 ? 對市內(nèi)中產(chǎn)： 追求時(shí)尚，躋身尊貴階層，與國際精英生活方式接軌的重要手段 。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 社區(qū)高爾夫?qū)σ陨先巳旱奈Γ? ? 對外企老板： 找到了他們習(xí)慣的休閑生活方式，能體現(xiàn)其尊貴、品位，且成本很低。 – 2100畝超大規(guī)模以及金地著名品牌 ， 是實(shí)力與信心的保障 。 總體理念 總體理念 本案吸引周邊買家靠什么： – 國際化高尚社區(qū)的品位與風(fēng)情 ， 與周邊農(nóng)民房與普通住宅小區(qū)形成強(qiáng)烈反差 ， 尊貴感 ， “ 我不是農(nóng)民 ”的感覺 ， 嘉定終于也有這么好社區(qū)了 ！ – 距離很近 ， 交通方便 ， 商業(yè)教育運(yùn)動等新型服務(wù)業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全 ， 安居樂業(yè)一次搞掂 ， 不是市區(qū)勝似市區(qū) ， 不用來回跑了 。 其主要特征： –地緣選擇性很強(qiáng)； –比較注重身份感和尊貴感； –屬于“騰籠換鳥”類型； –對不同于老鎮(zhèn)的新生活比較追捧。 – 比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境； – 是輔助性客戶。 – 產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE； – 注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）； 總體理念 總體理念 – 安亭汽車城客戶分析 安亭汽車城的客戶眾多，消費(fèi)能力很強(qiáng)，而且人人有車，是高素質(zhì)客戶，雖然我們項(xiàng)目不是第一選擇，但不應(yīng)忽視這部分客戶，應(yīng)著力爭取 （安亭新鎮(zhèn)的影響主要體現(xiàn)在前期，隨著 R3線開通，本案的優(yōu)勢將凸顯）。 總體理念 總體理念 – 嘉定工業(yè)區(qū)客戶分析 嘉定工業(yè)區(qū)是以大企業(yè)、外資企業(yè)為主導(dǎo)的，其客戶特點(diǎn)是：集團(tuán)性強(qiáng)，比較集中。 ? 第一類：企業(yè)主 – 年齡： 3045歲之間； – 收入很高； – 屬于二次以上置業(yè)，注重商務(wù)環(huán)境； – 產(chǎn)品偏好： 200平米以上的 TOWNHOUSE,少量別墅； – 是商務(wù)高爾夫的主力消費(fèi)群。 ? 第四類：自由職業(yè)者 – 年齡 2740歲； – 比較追求時(shí)尚生活，是新生活方式的先行者和倡導(dǎo)者； – 產(chǎn)品偏好：別墅感洋房，經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE； – 屬于先導(dǎo)客戶。 ? 第二類：部門經(jīng)理以上的中產(chǎn)階級 – 年齡 30— 45歲； – 家庭月收入 2萬以上； – 一般是第二次置業(yè)，對區(qū)域和環(huán)境最為敏感； – 有車一族； – 產(chǎn)品偏好：面積在 180200的經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE； – 對教育的需求很強(qiáng)； – 主要以長寧區(qū)為主； – 屬于主力客戶群。 ? 區(qū)域分布： 長寧區(qū) 普陀區(qū)寶山區(qū)閘北區(qū)其它總體理念 總體理念 ? 客戶性質(zhì)分析 ? 第一類：高級白領(lǐng)（外企居多） – 年齡 27— 35歲； – 家庭月收入 ； – 首次置業(yè)，對價(jià)格最為敏感； – 比較追求新生活方式，屬于“先知先覺”者； – 產(chǎn)品偏好于面積在 90— 130的多層； – 對公交、地鐵等公共交通的依賴性較大，尤其注重幼兒園。 南部的商務(wù)高爾夫板塊可以以澳洲休閑風(fēng)格為主 ， 中部的水岸新天地以地中海濱水休閑風(fēng)格為主 ， 北部的板塊則以返璞歸真的江南風(fēng)格為主 。 2100畝市場訴求： 優(yōu)雅生活如彩虹 亮麗多彩，優(yōu)雅如虹 新生活升起的地方 上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 2100項(xiàng)目風(fēng)格定位 ? 國際的多元風(fēng)格 （ 即世界風(fēng)情小鎮(zhèn) 。商務(wù)高爾夫既沒有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫很高的門檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對中產(chǎn)階層具有強(qiáng)大的號召力。 2100畝的主題概念： 上海首家 商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 主題概念釋義： 上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) ? 現(xiàn)代高爾夫不僅是一項(xiàng)高尚文明、健康有益的體育運(yùn)動，更成為現(xiàn)代人一種健康向上的生活方式， 而商務(wù)高爾夫代表著與國際接軌的時(shí)尚休閑生活方式。 – 彩虹 —— 清新 、 浪漫 、 休閑 、 夢想 、 時(shí)尚 、 多彩的生活方式 ，吻合本案的產(chǎn)品特點(diǎn) 。 本案的成功 ， 必將直接拉動金地品牌在大上海乃至全國的知名度和美譽(yù)度 。 因?yàn)?， 本案是金地的一條全新是產(chǎn)品線 ， 與格林小鎮(zhèn) 、 格林春曉 、 格林春岸等項(xiàng)目相比 ， 不論在規(guī)模上還是開發(fā)模式上 ，都有質(zhì)的區(qū)別 。 為此： – 要控制好開發(fā)節(jié)奏； – 要對客戶群進(jìn)行動態(tài)細(xì)分； – 在大主題下有各期要有富有吸引力的分主題 。 – 對市場 /社會： 引導(dǎo)上海近郊健康休閑時(shí)尚生活方式的新潮流 ， 提供最優(yōu)性價(jià)比的創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品 。 – 對行業(yè)： 領(lǐng)跑上海大盤開發(fā)新模式 ， 以大手筆的復(fù)合地產(chǎn)理念和經(jīng)營城市理念進(jìn)行國際化新城區(qū)開發(fā) 。周邊區(qū)域基本上還是“生地”，配套差。 ? 問題 : – 板塊認(rèn)知度低，心理距離遠(yuǎn)，交通有一定抗性（高速收費(fèi)，R3線有待時(shí)日）。 – 群“山”環(huán)抱： 項(xiàng)目處于眾多快速發(fā)展的工業(yè)園區(qū)的包圍之中，基礎(chǔ)客戶規(guī)模較大且成長性強(qiáng)。 依托嘉定成熟的生活環(huán)境。 分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶 嘉定城市森林（片林） 嘉定片林一期 6000畝，其中有 600畝高檔別墅（容積率 ） 環(huán)境良好，位置不遠(yuǎn)（毗鄰菊園新區(qū)）） 對高端市場形成沖擊。 賣房子 ——賣家居 ——賣環(huán)境（景觀） ——賣生活方式（文化） 目前上海房地產(chǎn)市場的大盤多處于比規(guī)劃，比景觀的“景觀地產(chǎn)”階段，能夠引領(lǐng)新生活方式的第三階段大盤（“生活方式”地產(chǎn)）還很少見，大盤正處于洗牌的前夜能夠引導(dǎo)新的生活方式的樓盤將會脫穎而出，創(chuàng)造一個(gè)新時(shí)代。 而作為“大汽車城”一部分的南翔，隨著地鐵 R3線、 F1賽車場，將承接更多的優(yōu)勢資源，汽車城飄向南翔的香味也會更加濃郁。南翔目前還是城市的近郊區(qū)， 2023年時(shí)，南翔將不再是郊區(qū)，而已經(jīng)是城市的一部分，是城
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