【正文】 管理的通知》精神。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款必須以其收購的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70％，貸款期限最長不超過 2 年。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行只收不放。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 三是限制對(duì)開發(fā)商的流動(dòng)資金貸款。嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，提出貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過 80%，對(duì)購買期房的個(gè)人住房貸款，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。 195 號(hào)文和 121號(hào)文規(guī)定，對(duì)開發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。 中央銀行此舉一可以不再承擔(dān)財(cái)政職能，不再對(duì)住房消費(fèi)提供準(zhǔn)財(cái)政補(bǔ)貼；二可以理順利率關(guān)系，將對(duì)住房貸款的優(yōu)惠利率轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮槭袌龌睦识▋r(jià)機(jī)制，由于貸款利率可以下浮 10％，仍可以在相當(dāng)大的程度上保持優(yōu)惠利率的連續(xù)性；三可以適當(dāng)增加投機(jī)購房者的資金成本，抑制對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，有利于消費(fèi)者形成利率風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；四可以促進(jìn)銀行學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)狀況制定差別貸款利率；五可以充分發(fā)揮住房公積金的作用，引導(dǎo)住房公積金制 度的健康發(fā)展，六是與超額準(zhǔn)備金存款利率下調(diào)同時(shí)進(jìn)行，可以發(fā)揮貨幣企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 政策的組合效應(yīng)。 另外 , 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由 20%提高到 30%。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 倍 (即 %)，僅比原優(yōu)惠利率 %高 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)銀行自營性個(gè) 人住房貸款基準(zhǔn)利率 1 到 3 年期（含 3 年）為 %， 5 年以上為 %。 （二）靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平 1998 年，當(dāng)時(shí)貸款基準(zhǔn)利率超過 10％，個(gè)人購房意愿不強(qiáng)，住房制度改革沒有根本性進(jìn)展，人民銀行決定對(duì)居民住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率， 1999 年為刺激國內(nèi)消費(fèi)需求，又進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)惠幅度，對(duì)拉動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)需求發(fā)揮了重要作用。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對(duì)所有普通商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，支持普通住房建設(shè)，對(duì)新開工的普通住房項(xiàng)目，只要開發(fā)商自有資金達(dá)到 30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款，符合安居工程條件且銷售率（含 預(yù)售）達(dá)到75%，銀行可按自籌資金與貸款 6： 4 的比例發(fā)放安居工程貸款。 資料來源：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門 第二部分 房地產(chǎn)金融政策與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 一 、根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，人民銀行及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融政策 （一）充分發(fā)揮信貸政策的作用 1998 年以來人民銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，及時(shí)調(diào)整了房地產(chǎn)信貸政策。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個(gè)人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 2020 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款不良率比 2020 年末降低了 個(gè)百分點(diǎn)，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于 2％。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在 1011％之間。 四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。 （七）房地產(chǎn)貸款具有潛在風(fēng)險(xiǎn) 總體來看，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。調(diào)整后，個(gè)人住房公積金貸款利率仍低于同期限個(gè)人住房抵押貸款利率 1 個(gè)多百分點(diǎn)。 2020 年末個(gè) 人公積金住房貸款余額 億元，占住房公積金繳存余額的比例為％，除去個(gè)人住房貸款和購買國債，全國仍有沉淀資金 億元，占繳存余額的比例為 ％。 截至 2020 年底，全國住房公積金繳存余額為 億元。住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。 圖 13：政策性住房貸款的變動(dòng)情況（單位：人民幣億元） 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 專欄 3： 中國住房公積金制度 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，用于職工購買 、建造、翻建、大修自住住房。 2020 年底和 2020 年 1 季度末 , 個(gè)人住房公積 金貸款余額同比增長 ％和 ％。 2020 年底政策性住房貸款達(dá)到 億元，其中個(gè)人住房公積金貸款為 億元，占 %。在中西部地區(qū)也有一些省份個(gè)人房貸高增長，如安徽增長%，湖北增長 %，江西增長 %，湖南增長 %，廣西增企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 長 %，重慶和云南也齔 ?9%以上。地區(qū)分布極不均衡，從增加額看， 2020 年東部地區(qū)個(gè)人購房貸款增加 億元，占全國全部增加額的 %，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加 億元，占全國增加額的 %；從余額看，東部地區(qū)占 ％，上述五省市占 ％，居民購房貸款集中在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。用住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額比例的趨勢值代表中國住房貸款的按揭成數(shù)，則從 2002 年以來，按揭成數(shù)逐年下降，但即使這樣，中 國住房貸款的按揭成數(shù)在 2020年 1季度也為 63%。 從中國住房按揭貸款的實(shí)踐看， 1998 年以后，鼓勵(lì)銀行向消費(fèi)者發(fā)放按揭貸款，有的銀行按購房額全額貸款， 2001 年 6 月 19 日，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī) 范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［ 2001］ 195號(hào)） , 2020 年 6 月 13 日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020 ]121 號(hào)），這些政策的目的之一是規(guī)范個(gè)人住企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 房貸款按揭成數(shù)，嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，提出按揭成數(shù)最高不得超過 80%，對(duì)購買第二套或二套以上住房的，適當(dāng)降低按揭成數(shù)。 2020 年底我國居民個(gè)人住房按揭貸款占 GDP 的比例為 %，而歐盟國家 2001 年居民按揭貸款占 GDP 的比率平均達(dá)到39%，其中英國為 60%，德國為 47%，荷蘭達(dá)到 74%。雖然 2020 年以來個(gè)人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持 30%以上。土地儲(chǔ)備貸款快速增長， 2020年前 3 個(gè)月余額同比分別增長 52%、 %和 %，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長的重要力量。 地產(chǎn)開發(fā)貸款和政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款高速增長 2020 年底和 2020年 1季度末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別達(dá)到 億元和 億元，其中對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額分別達(dá)到 億元和 。 住房開發(fā)貸款扭轉(zhuǎn)了 2020 年快速增長的勢頭， 2020 年以來增幅連續(xù)回落 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 住房開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的比重最大，住房開發(fā)貸款 2020年快速增長， 2020 年底余額同比增長率超過了 100%， 2020 年之后開始下降，到 2020 年底增長率下降到 %， 2020 年 1 季度末增長率進(jìn)一步下降到 %。 2020 年 4 季度開始房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度下降到 20%以下， 2020 年底增速降低到 %， 2020 年 1 季度增速進(jìn)一步下降到 15%，與金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長得到了初步控制。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增幅減緩 2020 年底房地產(chǎn)開發(fā)商貸款為 億元， 2020 年 1 季度末達(dá)到 億元。 2020 年以來各季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同期比增長率和金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額同期比增長率的對(duì)比見圖 8： 圖 8 ：房地產(chǎn)貸款與金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的對(duì)比（余額億元 , 同期比增長率） 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 資料來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增加。 房地產(chǎn)貸款增長率繼續(xù)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長率。 （二）房地產(chǎn)貸款增幅較高 2020 年底，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到 億元人民幣，比上年同比增企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 長 %。 二、 2020 年房地產(chǎn)金融的基本情況 （一）房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措 億元，其中第一大資金來源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到 億元，比上年增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的 %；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為 億元，增長了 38%，占全部資金來源的 %；第三大資金來源 是銀行貸款，為 億元，增長了 %，占資金來源的 %。 2020 年 6 月 6 日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，嚴(yán)格控制房屋拆遷面積，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目之外，一律停止拆遷。 2020 年 4 月 29 日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于深入開展土地市場治 理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，用半年的時(shí)間治理整頓，整頓期間暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。招、拍、掛制度實(shí)施使得開發(fā)商基于對(duì)土地價(jià)格上升的預(yù)期加快土地儲(chǔ)備。 從全國待開發(fā)土地面積來看， 1999 年以來，該指標(biāo)呈持續(xù)增長趨勢（除 2001 年比 2000 年小幅下降以外）， 2020 年全國待開發(fā)土地面積為 萬平方米。1997 年以來，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低， 2000 至 2020 年一直維持在 60％ 70%的水平， 2020 年該比值降到 50%以下，已完成土地開發(fā)面積絕對(duì)數(shù)比 2020 年有所下降。普通住宅用地供應(yīng)量占比逐步加大，在 1 季度 公頃房地產(chǎn)開發(fā)用地中，普通商品住房等中低檔普通住宅用地 公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的 73%。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 5：土地交易價(jià)格指數(shù)（季度同期比，上年 =100） （七）已出讓 存量土地沒有及時(shí)得到開發(fā) 土地供應(yīng)總量雖大幅下降，但存量用地盤活力度加大。 1998 年 1 季度至 2001 年 3 季度，土地交易價(jià)格較為平穩(wěn)， 2001 年 4 季度開始，土地交易價(jià)格開始攀升，其中居民 住宅用地交易價(jià)格在 2002 年 4 季度至 2020 年 4 季