中國(guó)房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)分析-文庫吧資料
2025-02-10 20:46本頁面
【正文】 場(chǎng)供求雙向回落，價(jià)格調(diào)整，開發(fā)商隊(duì)伍分化。 估計(jì)的條件是未來三年土地供應(yīng)量維持過去兩年土地供應(yīng)量的增長(zhǎng)水平 ， 以及土地價(jià)格的上漲水平；以及地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本穩(wěn)定 。 2023年以來 ， 尤其是 2023年以來房?jī)r(jià)的猛烈上漲 ， 基本可以歸結(jié)為供地方式的突變 、 供地規(guī)模的嚴(yán)重不足 、 囤地這三大因素共同推動(dòng) 。 用這種方法計(jì)算 ， 2023— 2023年的 5年間 ， 土地價(jià)格 （ 加入沉淀土地資金成本 ） 占商品房?jī)r(jià)格的比例在 22％ — 30％ 之間 ， 這個(gè)比例有明顯的上升趨勢(shì) 。 以土地現(xiàn)價(jià)計(jì)入當(dāng)期房?jī)r(jià) ， 2023— 2023年的 5年間 ，土地現(xiàn)行市價(jià)和商品房?jī)r(jià)格的比例在 ％ — 22％ 之間 。假定容積率 = ? 我們得到土地歷史價(jià)格在商品房?jī)r(jià)格中所占的比例比較固定 ， 以三年前的地價(jià)計(jì)入當(dāng)期房?jī)r(jià) ， 則 2023— 2023年的 5年間 ， 該比例在 ％ — 14％ 之間；以兩年前的地價(jià)計(jì)入當(dāng)期房?jī)r(jià) ， 則 2023—2023年的 5年間 ， 該比例在 ％ — 18％ 之間 。 合并開發(fā)商和土地儲(chǔ)備中心沉淀在土地上的信貸資金兩項(xiàng) ,目前全國(guó)沉淀在土地上的銀行信貸資金約為 。 估測(cè)當(dāng)時(shí)土地儲(chǔ)備中心占用的銀行貸款大約在 2023億左右 。 在全部土地囤積資金的 億中 ， 源自銀行信貸資金部分大約為 ， 這樣的估測(cè)具有一定參考意義 。 ? 17 ? 粗略的測(cè)算結(jié)果是 ， 截至到 2023年 ， 房地產(chǎn)開發(fā)和按揭貸款兩項(xiàng)的信貸資金規(guī)模在 39920億 ， 其中沉淀在土地上的資金為 10800億 ，占比為 27％ ；用于營(yíng)運(yùn)周轉(zhuǎn)的資金為 29120億 ， 占比為 73％ 。 16 ? 假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款占其總資產(chǎn)的比例為 45%固定 ， 我們也仍然難以運(yùn)用此比率來估算沉淀在土地中的信貸資金總量 。 15 ? 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源，流入房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款主要分為兩部分：一部分是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，另一部分主要是按揭貸款，這部分是銀行貸給購房者的貸款，但購房者利用按揭貸款購房的行為使得這部分銀行貸款最終也流入了房地產(chǎn)企業(yè)。 14 ? 通過多種渠道的測(cè)算 ， 粗略估計(jì) ， 截至到 2023年底 ， 土地囤積帶來的資金沉淀規(guī)模為 ， 可能存在一定程度的高估 ， 該沉淀資金僅指由于囤地導(dǎo)致的直接的 、 靜態(tài)的土地購置款規(guī)模 ， 不包括利息等其他相關(guān)資金沉淀 。 13 ? 第四種方法同樣以上市公司為實(shí)例 ， 但選取的參考指標(biāo)改為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ， 仍然以上市公司中的萬科 、 金地 、 富力和金融街為典型企業(yè) ， 分析其主要財(cái)務(wù)指標(biāo) ， 我們粗略地得出 ， 房地產(chǎn)上市公司每年完成的土地投資和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入相當(dāng)接近 ， 大約在 90％ －100％ 之間 ， 也就是說 ， 上市公司傾向于把其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的絕大部分當(dāng)年就重新投入了土地購置之中 ， 可見房地產(chǎn)企業(yè)囤地的急迫和所承受的巨大財(cái)務(wù)壓力 。 我們選擇萬科 、 金地 、 富力和金融街等上市公司 ， 對(duì)其財(cái)務(wù)信息進(jìn)行了分析 ， 并參考了其他 A和 H股房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo) ， 可以看出上市公司的土地投資額 ， 和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率密切相關(guān) . ? 我們可以假定開發(fā)商的土地投資額大約占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)余額的 33％ ， 占據(jù)企業(yè)總負(fù)債余額的 50％ ， 占據(jù)開發(fā)商歷年累計(jì)土地投資額的 40％ 。 12 ? 第三種方法是通過上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)來估算囤地資金規(guī)模 。 地價(jià)款分期支付帶來的最大問題 ， 是開發(fā)商必須承受從土地一級(jí)開發(fā)到完成銷售這個(gè)較長(zhǎng)環(huán)節(jié)的資金沉淀成本 ,我們認(rèn)為自籌資金中 ， 約有 20％ － 30％ 用以支付資金成本 。 但這并不意味著囤地沉淀的資金為 1/3。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算 ， 2023— 2023年間 ， 房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金總額為 。 9 購置土地價(jià)格和囤積土地的資金沉淀規(guī)模 2 0 002004006008001000120014001997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023資金沉淀規(guī)模（單位：億元）01002003004005006007008009001000購置土地價(jià)格（單位：元）囤積土地資金沉淀規(guī)模 購置土地價(jià)格10 ? 第二種方式是根據(jù)房地產(chǎn)公司的資金來源來進(jìn)行估計(jì) ， 用房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金作為囤積土地資金的主要來源 。 在地價(jià)快速上漲的同時(shí) ，近五年來土地囤積規(guī)模也很大 ， 造成了資金的大量沉淀 。 8 中國(guó)房地產(chǎn)囤地資金沉淀總量分析 ? 我們采用了四種方法來計(jì)算因?yàn)橥恋囟诜e而造成的資金沉淀 ， 。北京等中心城市的情況更為嚴(yán)重 ， 2023年北京計(jì)劃供
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