【正文】 下。 ? 外資投資基本為重工業(yè)加工制造業(yè)，這將進(jìn)一步提升工業(yè)產(chǎn)值在 GDP中的占比，也將是未來(lái)沈陽(yáng) GDP增長(zhǎng)的重點(diǎn)支撐。 ? 沈陽(yáng)三次產(chǎn)業(yè)中，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度高于其他二產(chǎn)，盡管沈陽(yáng)過(guò)去一直在努力“金融立市”，“旅游立市”，但最終還是走“工業(yè)立市”的道路，且在振興東北老工業(yè)城市的政策支持下，未來(lái)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍將加速。這點(diǎn)可以說(shuō)明沈陽(yáng)的富豪是更加集中在少數(shù)人群中，換而言之，貧富差距也更大。 ?更為重要的是，在每萬(wàn)人人口中千萬(wàn)富豪與十萬(wàn)人口中億萬(wàn)富豪的比例，沈陽(yáng)在前十強(qiáng)省市中代表城市的比例是最低的。這點(diǎn)與我們的判斷一致，區(qū)別于上海，沈陽(yáng)較多隱形富豪，這些富豪通過(guò)權(quán)力及資源帶來(lái)很高的收入，但他們也支出了更多的商務(wù)成本。 “職業(yè)股民” 擁有一定資金后，投資股票，并且獲得相當(dāng)高的收益。 ? “炒房者” 累積一定資金后，他們開(kāi)始進(jìn)行各種類型的投資，主要投資房地產(chǎn)。這部分人群比重較大，比如溫州商人。 ? 千萬(wàn)資產(chǎn)以上的富裕人士平均年齡 39歲。我們將通過(guò)以下部分綜合判斷： 小康階層 準(zhǔn)中產(chǎn) 中產(chǎn) 中富 富豪 低檔消費(fèi) 中檔消費(fèi) 中 高 檔 奢侈品消費(fèi) + 公務(wù) 商務(wù) 消費(fèi) = 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)結(jié)構(gòu) ? 以下數(shù)據(jù)來(lái)自 《 2023胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告 》 胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告首次以省份和城市為單位，調(diào)查富裕人士人口分布。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)雖然取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但在人才儲(chǔ)備，商務(wù)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)效率及結(jié)構(gòu)等方面還有很大的改善空間。 ? 人才本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、北京、上海、廣州、深圳、澳門(mén)、杭州、南京、重慶、天津 ； ? 企業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：佛山、中山、香港、揚(yáng)州、無(wú)錫、唐山、上海、合肥、成都、蘇州 ? 主要產(chǎn)業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重慶、澳門(mén)、深圳、廣州、廈門(mén)、蘇州； ? 公共部門(mén)競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳門(mén)、青島、南通、寧波、杭州； ? 生活環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：蘇州、威海、香港、杭州、東莞、廈門(mén)、揚(yáng)州、無(wú)錫、大連、紹興 ? 商務(wù)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、上海、深圳、東莞、天津、澳門(mén)、珠海、威海、寧波、廣州 中國(guó)社科院 《 2023年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論 :沈陽(yáng)城市排名均未出現(xiàn)在前十名之中。 ? 結(jié)構(gòu)前十名的城市：香港、深圳、上海、廣州、杭州、北京、南京、佛山、澳門(mén)、臺(tái)州 。 ? 效率前十名的城市：臺(tái)北、香港、高雄、新竹、臺(tái)中、澳門(mén)、深圳、東莞、東營(yíng)、臺(tái)南 。 ? 增長(zhǎng)前十名的城市為：鄂爾多斯、河源、清遠(yuǎn) (三個(gè)城市并列 )、鐵嶺、遼源、海拉爾、營(yíng)口、通化、包頭、巴彥淖爾 。 旅游競(jìng)爭(zhēng)力 2023年大陸主要城市接待外籍游客數(shù) 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論 :旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于弱勢(shì)。 ? 在與其他幾個(gè)北方中國(guó)的重點(diǎn)城市對(duì)比中，沈陽(yáng)除了對(duì)外籍游客的吸引力與天津、大連、哈爾濱相差較大之外，其他指數(shù)都略高于東北其他城市。 交通評(píng)價(jià) 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：工業(yè)基礎(chǔ)有關(guān)的交通較發(fā)達(dá)，常規(guī)客運(yùn)交通發(fā)達(dá)程度偏低。 ?從沈陽(yáng)鐵路局的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看， 2023年沈陽(yáng)鐵路局經(jīng)營(yíng)情況排名第二名，僅僅略少于北京鐵路局。 ?沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)在 2023貨運(yùn)排名 16位，客運(yùn)排名 18位。 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 大型企業(yè)密集 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：重工型大型企業(yè)密集，全國(guó)排名第四。在全國(guó) 15個(gè)副省級(jí)市排名中，沈陽(yáng)入選企業(yè)與南京市并列第 4位，較上屆前移 5位，進(jìn)入第一集團(tuán)。入選企業(yè)數(shù)量占全省的比重分別為 %、 %和 %，己連續(xù)三屆列全省第一。 ? 2023年中國(guó)大企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力排名揭曉遼寧入選競(jìng)爭(zhēng)力 500強(qiáng)的企業(yè)共有 19家，沈陽(yáng)入選企業(yè)占全省的%，位居首位 。 ? 但要看到，作為常駐人口達(dá) 770余萬(wàn)人的大中型城市，與長(zhǎng)三角與珠三角的較發(fā)達(dá)的中小型城市的仍有不少差距。 ? 2023年城市 GDP排行榜中，沈陽(yáng)位于 15位，與大連基本相當(dāng)；而人均 GDP尚處67位。尤其是過(guò)多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更是其他二線城市所沒(méi)有的。 ?與一線城市相比，發(fā)展速度較快的二線及三線城市中，沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度排名第十五，在北方城市中的地位明顯，且超過(guò)哈爾濱 ,大連，在東北三省中地位顯著。 ? 人口增長(zhǎng)每年帶來(lái) 815萬(wàn)套房屋需求（購(gòu)臵 +租賃） ? 第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)無(wú)法改變 ? 城市擴(kuò)容與市區(qū)人口外溢帶來(lái)本區(qū)域大量人口的導(dǎo)入 ? 人均可支配收入基數(shù)偏低 ，但增速快。 2023年全國(guó)房地產(chǎn)投資和銷售面積沈陽(yáng)排名位列前三甲，超過(guò)多數(shù)一線城市，第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速成長(zhǎng)期。 ? 2023年市內(nèi)五區(qū)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，皇姑區(qū)的食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)低于其它城區(qū)，教育文化娛樂(lè)，交通和通訊消費(fèi)支出較其它城區(qū)比重要大 市內(nèi)五區(qū)2 0 0 8 年消費(fèi)結(jié)構(gòu)分布0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%和平區(qū) 沈河區(qū) 皇姑區(qū) 大東區(qū) 鐵西區(qū)雜項(xiàng)商品和服務(wù)教育文化娛樂(lè)服務(wù)交通和通信醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)居住衣 著食 品資料來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023人均消費(fèi)性支出 6690 . 3 7212 . 9 7863 8670 1 1 2 5 5 . 8 14667 1 6 4 4 7 . 7 9消費(fèi)性指出環(huán)比增長(zhǎng)率 10 . 1 % 7 . 8 % 9 . 0 % 10 . 3 % 29 . 8 % 30 . 3 % 12 . 10 %0 %4 %8 %12%16%20%24 %28%32%05000100001500020230沈陽(yáng)市人均消費(fèi)支出變化圖消費(fèi)支出及市五區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu) 沈陽(yáng)城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 市五區(qū)居民居住消費(fèi)支出占 10%左右比例，與教育文化、交通通信并舉第二；說(shuō)明房屋消費(fèi)、子女教育和交通等方面的支出居民越來(lái)越重視。 ? 沈陽(yáng)的人均可支配收入較低，也形成影響沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲幅的主要原因。 ? 09年城市 GDP排 15名，人均 GDP排 67名 GDP變化 沈陽(yáng)城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 導(dǎo)致人均消費(fèi)力偏低與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，勞動(dòng)力密集的工業(yè)城市屬性決定的。 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年G D P 億元 1502 1773 2084 2483 3074 3855 4359 . 2增幅 13 % 18 % 18 % 19% 24 % 25 % 14 . 10 %0 %5 %10 %15 %20 %25 %30 %0500100015002023250030003500400045005000沈陽(yáng) G D P 及增幅0 %2 %4 %6 %8 %10 %12 %14 %16 %18 %020234000600080001000012023北京 天津 石家莊 沈陽(yáng) 大連 濟(jì)南 青島 太原億元2 0 0 9 年環(huán)渤海主要城市 G D P 及增速? 沈陽(yáng)市 GDP在近七年一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，增速在 1425%，并于 2023年達(dá)到增速歷史最高水平 26%。 ? 其中以沈河區(qū)和和平區(qū)居住人口密度最高，其次是鐵西區(qū)和皇姑區(qū)，但隨著城市再開(kāi)發(fā)，市內(nèi)五區(qū)的人口密度仍將保持較高的水平。 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023常住人口 724 7 2 7 . 9 732 736 740 751 762 776 786戶籍人口 6 8 9 . 3 6 8 8 . 9 6 8 9 . 1 6 9 3 . 9 6 9 8 . 6 7 0 3 . 6 7 0 9 . 8 7 1 3 . 5 7 1 6 . 5常住人口增長(zhǎng)率 0 . 5 0 % 0 . 5 4 % 0 . 5 6 % 0 . 5 5 % 0 . 5 4 % 1 . 4 9 % 1 . 4 6 % 1 . 8 4 % 1 . 3 0 %戶籍人口增長(zhǎng)率 0 . 4 7 % 0 . 0 6 % 0 . 0 3 % 0 . 7 0 % 0 . 6 8 % 0 . 7 2 % 0 . 8 8 % 0 . 5 0 % 0 . 4 0 % 1%3%01002003004005006007008009001000沈陽(yáng)市人口狀況變化圖資料來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 2023 2023 2023 2023 798萬(wàn) 808萬(wàn) 820萬(wàn) 832萬(wàn) %年增長(zhǎng) 未來(lái)人口變化預(yù)判 沈陽(yáng)城市人口狀況 沈陽(yáng)城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 城市人口復(fù)合增長(zhǎng)約 %左右，預(yù)計(jì)未來(lái) 13年新增人口約 50萬(wàn)，其中近七成為外來(lái)常駐人口，保守估計(jì)對(duì)房屋年需求（購(gòu)臵 +租賃）為 815萬(wàn)套。 ?需要指出的是，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料顯示 2023年的外來(lái)人口為 ，但實(shí)際外來(lái)人口約 110萬(wàn)人，是登記外來(lái)人口的近一倍。 ? 于洪區(qū)受益于市區(qū)外擴(kuò)、新城規(guī)劃和沈陽(yáng)大工業(yè)區(qū)規(guī)劃及不斷完善 總結(jié) 東北老工業(yè)基地振興規(guī)劃、沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批、全運(yùn)會(huì)舉辦、地鐵時(shí)代來(lái)臨、金廊進(jìn)一步完善和大渾南規(guī)劃將帶來(lái)如下影響： 城市擴(kuò)容，直接帶動(dòng)二、三環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng) 沈陽(yáng)進(jìn)入快速建設(shè)期，帶動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè)，刺激房地產(chǎn) 大渾南建設(shè)發(fā)展將是未來(lái) 35年的重點(diǎn) 全運(yùn)會(huì)將基礎(chǔ)建設(shè)推進(jìn) 35年。 沈陽(yáng)大工業(yè)區(qū)生活配套區(qū)面積達(dá)到 ，為 80萬(wàn)人提供完善的生活配套服務(wù)。 永安 新城 區(qū)域規(guī)劃 于洪區(qū)規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 在三環(huán)內(nèi)用地延展長(zhǎng)度占到整個(gè)三環(huán)的近 1/2，三環(huán)內(nèi)集中了目前中心城區(qū) 1/3的土地供應(yīng)量。區(qū)域內(nèi) 41個(gè)村、 5個(gè)社區(qū)將 13萬(wàn)余居民逐步向四大居住區(qū)集中，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的外來(lái)人口集聚需求，最終形成 100萬(wàn)人口的城市規(guī)模。 ? 永安新城 是沈阜連接帶的龍頭地區(qū)，區(qū)域總面積近 180平方公里，包括三環(huán)公路以西、京沈高速公路以北、蒲河以南的區(qū)域。 ?預(yù)測(cè)二號(hào)線初期 全日客流量 ，遠(yuǎn)期全日客流量 沈陽(yáng)地鐵人流預(yù)測(cè) 軌道交通規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 — 地鐵對(duì)沈陽(yáng)城市影響將逐漸放大，未來(lái)對(duì)地鐵對(duì)房?jī)r(jià)影響也將放大。沈陽(yáng)地鐵車是按照每平方米可站立 6個(gè)人設(shè)計(jì)的，這樣的寬敞程度，保證了乘客不至于太擁擠。 –屆時(shí)，地鐵將成為大部分沈城普通市民出行的首選交通工具，而和地鐵有并行線路的公交汽車將配合地鐵合理調(diào)整運(yùn)營(yíng)線路。隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)逐步健全，換乘更加方便，乘坐人數(shù)將越來(lái)越多。 沈陽(yáng)城市軌道線路規(guī)劃 軌道交通規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 高鐵建設(shè)擴(kuò)大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì) 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射面，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將更加頻繁。 資料來(lái)源：沈陽(yáng)地鐵網(wǎng) ?按照沈陽(yáng)市政府要求，沈陽(yáng)市第二批快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃年限為 2023年至 2023年，到 2023年沈陽(yáng)地鐵線網(wǎng)總規(guī)模將達(dá)到210公里。 高速鐵路規(guī)劃建設(shè) 高鐵規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 高鐵建設(shè)擴(kuò)大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì) 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射面，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將更加頻繁。 而 大連到北京也僅需 4個(gè)小時(shí)左右 。 ? 哈大高速鐵路由南向北，設(shè)立 24個(gè)車站：大連站、新大連站、新普蘭店站、新瓦房店站、新鲅魚(yú)圈站、新蓋州站、新?tīng)I(yíng)口站、新海城站、新鞍山站、遼陽(yáng)站、沈陽(yáng)站、 沈陽(yáng)北站 、新鐵嶺站、新開(kāi)原站、新昌圖站、新四平站、新公主嶺站、長(zhǎng)春西站、長(zhǎng)春站、新德惠站、新扶余站、新雙城站、哈爾濱西站、哈爾濱站。由 大連至哈爾濱只需要3個(gè)小時(shí)左右 即可到達(dá)。 京沈高速鐵路 ? 京沈高速鐵路客運(yùn)專線是沈陽(yáng)進(jìn)北京的第二條快速鐵路通道，該線路全長(zhǎng) 687公里，設(shè)計(jì)時(shí)速 350公里，經(jīng)過(guò)北京、承德、朝陽(yáng)、阜新、沈陽(yáng)等大中城市，全程運(yùn)行時(shí)間為 2小時(shí) 18分，比現(xiàn)有的沈陽(yáng)至北京動(dòng)車組還要快一個(gè)半小時(shí)，目前已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì) 2023年通車。 ? 環(huán)經(jīng)濟(jì)區(qū)高速公路：規(guī)劃里程 400公里，將沈陽(yáng)周邊鞍山、本溪、撫順、遼陽(yáng)、鐵嶺 5個(gè)主要城市連接起來(lái)，并與沈鐵、沈通、沈撫、沈丹、沈大、京沈 6條放射狀高速公路互通互連。 沈陽(yáng) 遼寧省乃至大東北區(qū)最大交通樞紐中心 交通規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 東北區(qū)交通樞紐中心城市，東北經(jīng)濟(jì)名副其實(shí)的龍頭城市。沈陽(yáng)有 5條干線在此交匯并連接著 8條支線，通往全國(guó)各地，是國(guó)際聯(lián)運(yùn)通往朝鮮、俄羅斯的必經(jīng)之路。 沈陽(yáng)是東北地區(qū)最大的交通樞紐中心。 ?沈陽(yáng) 鐵嶺城際連接帶 將加快城市功能延伸，重點(diǎn)建設(shè)專用車改裝產(chǎn)業(yè)，發(fā)展光電信息、農(nóng)產(chǎn)品深加工和現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè) “十群”：打造十個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群 沈西先進(jìn)裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；沈陽(yáng)航空制造產(chǎn)業(yè)集群；沈陽(yáng)渾南電子信息產(chǎn)業(yè)集群；鞍山達(dá)道灣鋼鐵深加工產(chǎn)業(yè)集群；撫順新材料產(chǎn)業(yè)集群；本溪生物制藥產(chǎn)業(yè)集群；營(yíng)口仙人島石化產(chǎn)業(yè)集群；遼陽(yáng)芳烴及化纖原料產(chǎn)業(yè)集群；鐵嶺專用車產(chǎn)業(yè)集群；阜新彰武林產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集群。 ?沈陽(yáng) 本溪城際連接帶 重點(diǎn)發(fā)展電子信息、航空制造和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新型旅游休閑服務(wù)業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)本溪生態(tài)新城。 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年成交面積（萬(wàn)㎡） 2 9 0 . 3 6 3 2 0 . 2 3 0 8 . 7 4 3 9 . 8成交價(jià)格（元 / ㎡