【正文】 整體沿江市場銷售速度很慢，主要原因有： ◎沿江高端樓盤的高價入市，使部分購房者難以接受。 濱江花園等項目處于主力銷售期，目前市場競爭比較激烈。 ◎主力總價在 35— 80萬元之間，高總價必然帶來高首付、高月供，這是制約購買的主要因素，臨江項目過多也帶來吉林市房地產(chǎn)市場寒流。 ◎例舉項目除觀江產(chǎn)品以外產(chǎn)品，距江越遠(yuǎn)，價格越低。 ◎推案時間在 08年下半年為主，基本均為準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，但受市場觀望情緒及價格影響，整體銷售狀況并不理想。 ◎在建筑風(fēng)格上均為現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格為主，配套注重會所、娛樂及社區(qū)服務(wù)中心的規(guī)劃。 未建 分析： ◎觀江產(chǎn)品均以小高層、高層板樓為主，多數(shù)單體達(dá)到 33層，像中環(huán) 濱江花園 多層、小高層、 高層 花園洋房： 6棟；高層：8棟；小高層： 8棟；多層： 29棟 93300㎡ 2023828 起價： 3300元 /㎡ 最高價： 4600元 /㎡ 均價： 3900元 /㎡ 15% 江南一號 高層 1期 14棟 33層 83210㎡ 20231225 起價： 3600元 /㎡ 最高價： 5800元 /㎡ 均價： 4600元 /㎡ 40% 龍灣雅苑 高層 5棟（ 3棟沿江高層 33F，2棟多層） 90210㎡ 202395 起價： 3080元 /㎡ 最高價： 4900元 /㎡ 均價： 4400元 /㎡ 10% 紫光紳苑 多層、高層 14棟（ 8棟 33F、 4棟 30F、2棟多層 6F） 95227㎡ 2023930 起價： 2340元 /㎡ 最高價： 3910元 /㎡ 均價： 3060元 /㎡ 50% 卓越方舟 高層 4棟 33層，僅一棟可售 120套 89153㎡ 2023年 5月 8日正式接受預(yù)定 起價： 2470元 /㎡ 最高價： 4020元 /㎡ 均價： 3400元 /㎡ 認(rèn)購 10% 蘇寧 項目名稱 產(chǎn)品形式 基本規(guī)劃 戶型面積 開盤時間 一次性折后價格 銷售率 證大 ◎多數(shù)項目達(dá)到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房再開盤銷售，體現(xiàn)吉林市主流置業(yè)習(xí)慣。 ◎多數(shù)項目物業(yè)費(fèi)都含有電梯費(fèi)，所以物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較高，為 /㎡ ◎景觀上由于臨近松花江，所有項目并沒有在景觀上規(guī)劃水景。 ◎由于觀江產(chǎn)品均為高層，使項目的容積率偏大，多數(shù)都在 3%以上，甚至達(dá)到 8%。多數(shù)項目除觀江外沒有附加其他賣點(diǎn)。㎡ 入住時間 多倫多花園 三級 45% 533 202310 中環(huán)濱江花園 16 27 一級 45% 1569 20237 江南一號 66 一級 % 一期 2200 20238 龍灣雅苑 一級 30% 562 202312 紫光紳苑 11 61 三級 20% 1104 202312 卓越方舟 10 三級 —— 916 202310 蘇寧天潤城 一期 55 六級 42% 3440 202312 翠江錦苑 24 一級 % 700 202310 東關(guān)賓館項目 3． 1379 23 一級 2023 分析： ◎各項目規(guī)模效應(yīng)突顯，規(guī)模雖不是左右銷售效果唯一因素，但大規(guī)模的開發(fā)，配有完善的配套的項目更受人關(guān)注。 ◎ 項目建安成本較高，而預(yù)計酒店只能為持有型物業(yè)，所以會造成公寓售價過高。 ◎ 項目規(guī)劃 185米高五星級酒店，對整體定位檔次提升較大，未來可能兩棟公寓可直接與酒店統(tǒng)一管理。 開發(fā)商： 浙江金科控股 位置： 昌邑區(qū)江灣路 2號（原東關(guān)賓館） 占地面積： 項目為兩塊用地，分別為： 19595㎡， 11784㎡ 總用地面積 31379㎡（住宅一級） 建筑面積： 分別為 13萬㎡和 10萬㎡，總建筑面積為 23萬㎡ 容積率： 分別為 ， 基本規(guī)劃： 一棟 40層 185米高五星級酒店和兩棟 30層的公寓 工期： 2023年底 —— 2023年（現(xiàn)已動工） 總投資： 10億人民幣 分析： ◎ 此項目緊鄰江城廣場，面江背靠大東門商圈。 缺點(diǎn)： 價格較高，相關(guān)配套少； 工期過長。 近期動態(tài)分析： 對一、二街區(qū)剩余房源在年底之前相續(xù)推出，為三、四街區(qū)入市做準(zhǔn)備。 項目相關(guān)圖片： 項目評價： 優(yōu)點(diǎn)： 東北第一大盤，項目總體量大，區(qū)域帶動性強(qiáng)； 開發(fā)商在全國范圍內(nèi)開發(fā)項目均為大盤，這使“蘇寧”已經(jīng)成為大盤的代名詞，此項目品牌號召力大，區(qū)域帶動性強(qiáng)； 一期整體為西班牙風(fēng)格，建筑立面在此區(qū)域內(nèi)較為明顯，也增加了賣點(diǎn)； 由于市場上觀江產(chǎn)品仍為主流，價格較高，致使蘇寧價格優(yōu)勢較為明顯； 項目小面積，低首付，低總價產(chǎn)品銷售速度較快，為資金的回流提供支持； 一、二街區(qū)地上和地下停車位 1100余個，在東北超大規(guī)模社區(qū)中屬于絕對領(lǐng)先地位。 交工時間較晚，工期長，不確定因素多； 商業(yè)風(fēng)險較大。 項目評價： 優(yōu)點(diǎn)： 項目位置為居住的熱點(diǎn)區(qū)域，靠近松花江中學(xué)，毗鄰吉林大街主干道和日升路。 近期動態(tài)分析： 擴(kuò)大宣傳，提高工期速度。環(huán)顧四周，人文環(huán)境優(yōu)秀； 全國首創(chuàng)“新層式”全新交錯式戶型組合； 項目處于松花江的上游，環(huán)境優(yōu)美； 此開發(fā)商項目一直為高檔項目，在吉林市品牌號召力強(qiáng)。 近期動態(tài)分析： 近期開盤推出 600多套房源（含一期未售出的部分）。 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗充足，一期多層已入住，物業(yè)管理也是一大賣點(diǎn)。 近期動態(tài)分析： 由于市場平淡，日客戶來訪量較少，只能通過降低折扣促使成交。 并沒有支持高房價的產(chǎn)品及相關(guān)配套。 項目評價： 優(yōu)點(diǎn)： 項目緊鄰松花江， 9棟樓臨江，可遠(yuǎn)眺江景，景色宜人，環(huán)境優(yōu)雅； 項目位于江南的成熟開發(fā)區(qū)域，緊鄰世紀(jì)廣場，地理位置優(yōu)越； 項目打造高品質(zhì)住宅，觀光電梯、落地窗設(shè)計以及售樓處彰顯項目品質(zhì)。 缺點(diǎn)： 進(jìn)入市場較早，籌備期長，開盤晚，浪費(fèi)客戶較多； 臨江面受“江南一號”影響，臨江面較窄； 整體均價較高； 項目西側(cè)馬路市場噪音、衛(wèi)生干擾。 項目評價： 優(yōu)點(diǎn)： 項目地理位置優(yōu)勢明顯，配套完備，緊鄰“江南一號”，使其產(chǎn)品優(yōu)勢更為明顯； 開發(fā)商品牌號召力強(qiáng)，實(shí)力明顯，工期不受銷售影響。 項目相鄰棚戶區(qū)較多，衛(wèi)生環(huán)境差，影響居住品質(zhì)。天潤城 卓越方舟 紫光紳苑 本案 吉林市城區(qū)住宅用地分級圖 東關(guān)賓館項目 市場主要江景房樓盤區(qū)位示意圖 項目評價： 優(yōu)點(diǎn)： 項目自然條件很好，背山面水； 開發(fā)商品牌號召力大； 一、三期別墅組團(tuán)增加本組團(tuán)的檔次； 產(chǎn)品均為大面積觀景窗，強(qiáng)調(diào)“人融于自然”的賣點(diǎn)； 60平方米左右產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品層次，為成本回收提供支持點(diǎn)。這些項目均以沿江高層為主，主打觀江景豪宅，未來與本案存在直接競爭關(guān)系。多倫多花園、中環(huán) 此區(qū)域已成為吉林市購房首選區(qū)域。松花江沿線已經(jīng)成為吉林消費(fèi)者購房的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著省內(nèi)外各大開發(fā)商爭相進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，此區(qū)域也是競爭最激烈的區(qū)域之一。為了擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量，培植新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，相繼開發(fā)構(gòu)建了東市商業(yè)開發(fā)區(qū)、虹園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、幸福經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)、孤店子高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)等 4個經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體。 昌邑區(qū)轄區(qū)內(nèi)駐有多家國有大中型企業(yè)和眾多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和非公企業(yè)。吉林火車站、公路客運(yùn)站、民航機(jī)場等交通樞紐和郵電大樓、有線電視臺等信息傳播中心座落在轄區(qū)內(nèi)。全區(qū)幅員面積 91平方公里，總?cè)丝?55萬人，具有豐富的自然資源、人才資源和人力資源優(yōu)勢。特別是沿江地區(qū)的高端產(chǎn)品，較高的入市價格，使多數(shù)購買者難以接受；加之各大一線城市的價格下滑，使持幣觀望的者數(shù)量大增，觀望心理更加強(qiáng)烈。根據(jù)相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到 2023年末，整個吉林市四個行政區(qū)加上高新區(qū)的商品房供應(yīng)的存量與增量之和近 360萬平方米。 ◎ 供應(yīng)量井噴，需求亟待挖掘 自 2023年開始，吉林市市場的供應(yīng)量逐步上升，由 2023年的121萬平方米，上升到 2023年的預(yù)計完工 180萬平方米。 20232023年吉林市沿江兩岸的項目，升值空間大，當(dāng)時市場供應(yīng)量小，銷售形勢也較好，存在一定的市場空間。因此，房價受國家調(diào)控的影響較小，不會發(fā)生較大的波動。一線城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展而過于活躍，國家對其過高的房價進(jìn)行干預(yù)，造成價格暫時的波動也是正常的。致使房價供求矛盾擴(kuò)大，所以房價會漲，但幅度不大。 吉林市隨城市人口增加 ,80后， 90后加入置業(yè)者的行列，未來幾年商品房的需求增加，但房價接受能力不高。 ◎ 商品房價格穩(wěn)中有升 吉林市的房價不會降，也不會像北京，深圳，上海那么瘋漲或狂跌。 在此基礎(chǔ)上，實(shí)施規(guī)模開發(fā)，嚴(yán)格控制零星插建、單建項目，小于 5萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)項目不予審批，大力發(fā)展 10萬㎡以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，從源頭上保證了吉林市規(guī)模開發(fā)。在“引大”的同時，加大扶持域內(nèi)企業(yè)做大做強(qiáng)的力度。域外企業(yè)與吉林市共簽訂了 658萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)協(xié)議，協(xié)議投資 130億元。 ◎ 轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，內(nèi)外結(jié)合 2023年以來，吉林市房地產(chǎn)業(yè)確立“引大扶強(qiáng)”、“規(guī)模開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，有力的促進(jìn)了吉林市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)以及經(jīng)濟(jì)的快速增長的關(guān)系密切。這些手段短期內(nèi)對房價的影響較大，短期內(nèi)產(chǎn)生震蕩是正常且顯而易見的，目前北京、上海、廣州、武漢的房價變化就是很好的例子。為確保其健康發(fā)展，政府會在不同時期采取不同的政策對其宏觀調(diào)控。這使二手房市場也火熱起來。 2023年上半年二手房銷售價格同比上漲 %，平均價格為 /平方米，其中：住宅同比上漲 %，平均價格為 /平方米。房屋銷售平均價格每平方米 。 ◎ 吉林市 2023年上半年房屋銷售價格仍呈小幅上漲趨勢 2023年由于國家出臺的一系列相關(guān)政策的影響，全國一些一線城市房價呈現(xiàn)了回落趨勢，而對于吉林市這樣正在發(fā)展中的城市的房價，還在一定程度上出現(xiàn)小幅上漲。 2023年上半年，吉林市共推出招拍掛土地 105宗，總面積達(dá)，而土地成交僅 23宗，成交面積 ，在 2月、 4月、 6月 3 個月沒有成交一宗土地。二者的供應(yīng)量占 2023年總供應(yīng)量的 51%，江南地區(qū)以及江南的高新區(qū)域的項目在 2023年集中放量，區(qū)域內(nèi)競爭的激烈程度可見一斑。 ◎商服用地計劃供應(yīng) 20萬平方米。 ◎經(jīng)濟(jì)適用住房計劃建設(shè)建筑面積 20萬平方米，計劃投資 3億元。 ◎普通商品房開發(fā)計劃 21個項目，建筑面積 128萬平方米 ，計劃投資 26億元。 附：各地塊位置圖 2023年吉林市住房建設(shè)計劃供應(yīng)面積（不含工業(yè)用地） 370萬平方米，開工建筑面積 260萬平方米（不含純商業(yè)），竣工建筑面積 180萬平方米；完成總投資 46億元。從土地供應(yīng)方面來看，江南地區(qū)未來住宅的供應(yīng)量也是相當(dāng)大的，容易形成規(guī)模效應(yīng)，對其他區(qū)域銷售造成影響。以上因素決定了吉林市的住房的剛性需求，房價在長期呈上漲的趨勢。 總結(jié)吉林市的房價在 2023年驟升主要有以下幾個原因： ◎吉林市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項指標(biāo)均以兩位數(shù)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好； ◎政府扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，以帶動經(jīng)濟(jì)增長； ◎人民幣流動性大，物價上漲，開發(fā)成本提高； ◎城市人口增加，住房需求增加； ◎城市化進(jìn)程加快，農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)居民，住房需求加大； ◎人均住房的消費(fèi)比例增加，且住房需求由溫飽型需求，逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)欲望型需求。 資料來源：吉林市政府報告 ◎ 20232023年住宅銷售單價變化（元 /㎡） 12501380175023502900315601000202330004000平均價格 1250 1380 1750 2350 2900 31562023 2023 2023 2023 2023 2023吉林市的房地產(chǎn)市場還處于起步發(fā)展階段，因此在價格方面起步較低。根據(jù)吉林市“十一 其中 2023年增長幅度較大，比 2023的 ㎡年增加 ㎡。 ◎ 20232023年新建住宅竣工概況（萬 ㎡ ） 170225121131180050100150200250新竣工住宅面積 170 225 121 131 1802023 2023 2023 2023 2023資料來源：吉林市政府工作報告 20232023年吉林市新建住房竣工面積總量較大，由于去化速度和去化量有限， 2023年突然進(jìn)入嚴(yán)寒期，竣工面積僅為2023年的 54%， 2023年有所回升， 2023年會有大幅增加， 預(yù)計將達(dá)到 180萬平方米 。適應(yīng)市民多層次的住房需求，在條件和環(huán)境較好的區(qū)域，搞普通住宅開發(fā)。重點(diǎn)實(shí)施沿江高尚住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)二、三級市場年交易額遞增 10%，達(dá)到 90億元。 2） 房地產(chǎn)開發(fā)： 全市完成商品房、棚戶區(qū)開發(fā)面積達(dá)到 1200萬平方米。 重點(diǎn)維修改造光華路、江灣路等 60條城市主次街路和市區(qū)所有巷路及小區(qū)道路；維護(hù)、大修臨江