【正文】 南方都市報》、《羊城晚報中山版》等當(dāng)?shù)剌^大的報紙刊登相應(yīng)的相應(yīng)的信息，以軟稿硬稿結(jié)合的形式全方位地對有利于促進項目銷售的信息進行傳播。魅力之城 傳播手段 —— VI系統(tǒng)設(shè)計 對項目的主題概念進行挖掘 、 演繹 ， 建立全方位統(tǒng)一的 VI體系 ， 包括標(biāo)志 、 標(biāo)準(zhǔn)字 、 標(biāo)準(zhǔn)色以及現(xiàn)場廣告牌 、 公交車身 、 手提袋等各種場合的應(yīng)用物品設(shè)計 。魅力之城 為項目銷售造勢 造勢計劃要保證有足夠的力度，對目標(biāo)買家實行一網(wǎng)打盡，使項目成為這一階段房地產(chǎn)市場最受注目、最有名氣的項目，給買家一個勢不可擋的感覺，成就一個強勢項目的形象。 為目標(biāo)買家造夢 商業(yè)物業(yè)策劃推廣首先要根據(jù)項目的核心優(yōu)勢發(fā)展出項目推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費群的購買心理，為買家創(chuàng)造一個美好投資夢想，造一個理想的發(fā)財之夢。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 整體傳播策略 傳播為銷售服務(wù) 我司認為，房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍︿N售力而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個核心目標(biāo)。 ? 企業(yè)形象目標(biāo)： 樹立中山新創(chuàng)力良好的品牌，進而擴大社會影響力，只有站在這個高度，才能對中山新創(chuàng)力的開發(fā)有著深層次的認識。根據(jù)這些客觀情況，總結(jié)傳播戰(zhàn)略目標(biāo)可分為以下幾點： ? 銷售增長目標(biāo)： 通過系統(tǒng)的傳播活動，樹立中山新創(chuàng)力的品牌形象，塑造項目的獨特、鮮明的形象，增強目標(biāo)客戶對項目的認同感。魅力之城 傳播主題 中山首席時尚 社區(qū)生活 MALL 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目主體樓部分引進的大型超市 /百貨，項目首層及美食街主要滿足周邊居民的日常生活需求及提供服務(wù)，以“便利”為主要特點，同時也強調(diào)個性化、平民化，在檔次上以中低檔為主導(dǎo)，商品種類和服務(wù)內(nèi)容涉及面廣泛，包括便利店、面包屋、特色餐飲、干洗店、沖印店、圖書音像、美容美發(fā)等。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 第四階段 時間： 6月 1日至項目封頂 招商目標(biāo) 洽談次主力店的進駐事宜，并在項目封頂前確定租賃條件，次主力商家簽署租賃合同書。同時，結(jié)合我司關(guān)于租金收益的分析，建議針對此類商家的租金，首年 50元 /㎡ /月，自第四年起每年遞增 2%~3%。魅力之城 目標(biāo)商家 此階段由于已進入主力商家的合作細則的商討階段，招商重點將轉(zhuǎn)移至次主力店，其中包括：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、屈臣氏、萬寧、綠茵閣、星巴克、老樹、上島等商家。 招商策略 由于項目主體二、三層計劃整體出租給一家大型品牌超市，并擬在首層分割出大部分面積以引入西式快餐類商家（如肯德基、必勝客）和個人護理專賣店（如屈臣氏、萬寧），美食街則擬引入品牌餐飲店（如綠茵閣、星巴克、老樹、上島），目標(biāo)商家明確，數(shù)量較少，有利于有重點、有針對的進行招商工作。 租售條件 ? 在具體招商談判中應(yīng)把握好以下幾個要點： ? 保證項目目標(biāo)利潤的實現(xiàn)； ? 租售方式為商場二至三層整體出租； ? 以優(yōu)惠折扣的招商策略吸引一級主力商家進駐； ? 進行有序、有效的跟進，促進簽約； ? 盡量滿足商家的經(jīng)營要求； ? 適當(dāng)施加壓力，快速簽約； 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 在談判的過程中，可根據(jù)形勢的需要，適時暫停接洽，或透露、炒作其他主力商家對中山新創(chuàng)力 即在意向洽談階段，分別與若干家規(guī)模、檔次相近的品牌商家接觸，傳遞中山新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 目標(biāo)商家 我司初步確定了永旺集團、易初蓮花、家樂福為主力招商重點目標(biāo)。因此，引入大型、綜合性的零售企業(yè)對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展將起到至關(guān)重要的影響力，綜合考慮到品牌、實力、經(jīng)營狀況、商品結(jié)構(gòu)等諸多方面的要素后，我司建議選擇中高檔次的商家進行初步洽談，以試探目標(biāo)商家對此地塊的認同度。 招商策略 由于中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目啟動建設(shè)為時間點，以項目主體商鋪的主力商家為招商目標(biāo)，劃分以下四個階段： 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 招商階段劃分 為了使中山新創(chuàng)力 通過主力店和品牌商家的影響，迅速帶動項目后續(xù)開發(fā)臨街商鋪的招商、銷售工作，使整個招商過程有序、高效、快速的進行，最終圓滿實現(xiàn)整體招商目標(biāo)，為樹立項目商業(yè)形象、確定開發(fā)商的商業(yè)品牌地位、為項目有效、迅速回收銷售資金打好關(guān)鍵的一仗。魅力之城 總體招商策略 本方案涉及大大型超市 （ 百貨 ） 、 品牌專賣 、 美食街商鋪招商等多方工作 ，為保證各項目招商工作的順利有序地進行 ， 總體招商策略概括為：主次分明 ，層層推進 ， 放水養(yǎng)魚 ， 以租推售 。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目 40年的整體經(jīng)濟收益將達到 。 返回目錄 新創(chuàng)一派 故此，中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目的目前的銷售均價應(yīng)約為 9300元 /平方米 （即以15年的租金收益除以總建筑面積， 247。 十五年實際租金收入 （自第三年開始每年 3%遞增計算） 年限 整體月收入 整體年收入 （萬元） 累計收入 （萬元） 扣除支付給村委的費用后 的累計收入（萬元） 第 1年 976000 —— 第 2年 976000 第 3年 976000 第 4年 1005280 第 5年 1035438 第 6年 1066502 第 7年 1098497 第 8年 1131451 第 9年 1165395 第 10年 1202357 第 11年 1236368 第 12年 1273459 第 13年 1311662 第 14年 1351012 第 15年 1391543 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 即：若按我司建議的出租模式，則十五年后中山新創(chuàng)力 超市可接受的平均租金范圍一般在 3050元 /㎡ /月之間，與本項目預(yù)計相符，建議整體出租價格為首年 40元 /㎡ /月，三年后每年遞增 2%~3%；首層與 2層分租給家西式快餐、個人護理用品店，此類商家可接受租金價格相對比市場價格較低，但由于引入此類商家可提升整個區(qū)域的商業(yè)氛圍，帶旺整體的經(jīng)濟增長，可為發(fā)展商帶來長遠、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入。魅力之城 租金平衡建議 項目經(jīng)營收入分析 樓層 建筑面積 （㎡） 租金單價 （元 /㎡） 月租金收入 （萬元 /月） 年租金收入 （萬元 /年） 40年租金收入 （萬元） 首層商鋪 7,000 70 49 588 23520 二層商鋪 7,000 40 28 336 13440 三層商鋪 7,000 30 21 252 10080 美食街商鋪 1,200 70 4032 合計 22,200 51072 整體平均每平方米租金：約 48元 返回目錄 新創(chuàng)一派 12月247。魅力之城 以首層價格為基準(zhǔn)（根據(jù)我們對中山東區(qū)商業(yè)市場的調(diào)查，以首層銷售均價 13000元 /㎡計算），乘以一定樓層系數(shù)推算出各樓層銷售均價如下： 樓層 建筑面積均價 (元 /㎡ ) 樓層系數(shù) 一層 13000 1 二層 7150 三層 4550 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項目租售價進行初步推算。魅力之城 美食街平面圖： 新創(chuàng)一派 魅力之城 二層 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項目的模擬售價，并據(jù)此得出租金范圍，作為經(jīng)營收益分析的參考。商業(yè)項目現(xiàn)階段大部分以租賃形式推出市場，并且統(tǒng)一規(guī)劃主要面向大型超市，美食街、一線街鋪和二層部分商鋪可以進行產(chǎn)權(quán)式銷售。商業(yè)項目周邊商鋪及雍景苑商業(yè)廣場，首層商鋪售價僅在 8000~15000元 /㎡之間，項目如果以此價格進行銷售，資金回籠將不甚理想，并且若此時將產(chǎn)權(quán)分散，對于超市的引入和未來經(jīng)營也十分不利。 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項目周邊目前在售、待租物業(yè)相對集中易于在日后項目公開招售時形成價格比較，為此中山新創(chuàng)力 魅力之城 中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)商業(yè)項目的價格分析 商鋪的租售價格是否合理，始終三影響經(jīng)營者、買家做出選者的關(guān)鍵因數(shù)所在，制定價格策略的目的是為了區(qū)分同區(qū)、同頻乃至競爭產(chǎn)品，形成差異、達到單邊收益最大化。鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)競爭目前還沒有城區(qū)激烈，日后隨著人口的增多和設(shè)施的完善而具備一定的升值潛力。 在沙溪、港口、坦洲一帶還出現(xiàn)了一種新的投資方式，將路邊的廠房改造成為商住兩用的住宅，樓下做商鋪，投資的利潤空間相當(dāng)大，根據(jù)時調(diào)了解，曾經(jīng)有投資客在沙溪做過類似的投資，以 100畝地算，投資利潤達到 200萬元。 目前港口的美景花園一帶，因為有了市場等相關(guān)的配套，而且有華師附中的名校效應(yīng)，吸引了更多的開發(fā)商往港口一帶開發(fā)樓盤，大信的海岸家園也選址在東明橋下，人流量會越來越多。魅力之城 城區(qū)周邊型 代表：港口美景花園一帶等 隨著城區(qū)不斷往周邊開發(fā)，城區(qū)周邊的商鋪發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｔ僬f現(xiàn)在很多人都是有車一族，會選擇駕車到城區(qū)購物中心購物。在一些新樓盤聚集的地方或者樓盤開發(fā)比較旺盛的地段，五金、建材、裝修等行業(yè)會比較多，因為新樓盤對這些東西都有需求，部分商家會選者就近購買。因為宏基路附近一帶新建的樓盤比較多，對建材、五金的需求大，不少建材商人、五金店和一些裝修公司都聚集在這一帶，成行成市。這一帶聚集了幾個大的舊樓盤，人口流動性很強，經(jīng)營的多是與居民日常生活相關(guān)的飲食、雜貨店、面包店、發(fā)廊和個別的飾品店，而且租期一般在 3年以上，投資的穩(wěn)定性較高。柏苑一帶的舊城區(qū)商鋪，因為經(jīng)歷相當(dāng)時間的積淀，價值比較穩(wěn)定。魅力之城 社區(qū)型 代表：臨街社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪的投資仍然以社區(qū)的臨街商鋪為主。有步行街的帶動，逢源商業(yè)街的投資前景看好。 步行街附近新辟的“逢源商業(yè)街”共有 300間的臨街商鋪，租金價格與步行街有絕對優(yōu)勢，在 60120元 /平方米，據(jù)了解租賃情況較滿意， 90%已租售完畢，但目前商鋪還沒有完全進駐，商業(yè)氣候還沒有完全形成。這一帶消費人氣旺，鋪位也供不應(yīng)求，租金在 200－ 300元 /平方米。 返回目錄 新創(chuàng)一派 一些投資客雖有意進入，但因為鋪位價格漲勢過于迅猛，擔(dān)心價格的泡沫成分。大信對面的臨街商鋪，租價也在 90－ 100元 /平方米。新都匯剛開業(yè)的時候，周邊鋪位售價大約 /平方米；目前已經(jīng)上漲到 2萬 /平方米。新都匯開業(yè)后，帶旺了周邊樓盤的臨街鋪位。魅力之城 新商圈型 代表：大信 不過目前不少業(yè)主也看好了這個地段升值的余地，都放緩了放盤出售的速度，供應(yīng)較少。相對恒信對面的俊軒庭臨街商鋪，這里還有很大的升值空間，目前俊軒庭裙樓臨街商鋪的租價在 100120元 /平方米。 近兩年來，恒信花園一帶裙樓臨街商鋪的售價上漲了 2500元 /平方米，租金大約上漲 20元 /平方米，反映出這一帶商業(yè)氛圍的平穩(wěn)上揚。由于附近有京華、益華的帶動，加上附近有很多外資企業(yè)，消費群體大多是白領(lǐng)階層，形成了一定的商業(yè)氛圍。 返回目錄 新創(chuàng)一派 從總體上來看，目前中山商鋪投資反映還不夠廣州等一線城市熱烈，但是土地資源有限，鋪位保值、