【正文】 91 配套服務(wù) 1500 5 7500 15% 50,000 1,000 30 1667 家庭攝影中心 780 1950 13% 15,000 577 500 30 　合計(jì) 59964 212322 % 1,806,919 904 77 23,57475l項(xiàng)目整體平均租金及租金收入? 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)環(huán)境以及業(yè)態(tài)的租金承受力，對(duì)本項(xiàng)目的開業(yè)初期租金制定如下。l 第三商圈 ，保守估計(jì)本項(xiàng)目覆蓋 ％，則 工作日 的捕獲率為 ％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為％ 20％＝ ％ 。l 第一商圈 居住、工作人口 100％覆蓋，則 工作日 的捕獲率為 100％ 10％＝ 13％，周未 的捕獲率為 100％ 20％＝ 26％ 。商圈 項(xiàng)目名稱 戶數(shù) 商圈 項(xiàng)目名稱 戶數(shù) 商圈 項(xiàng)目名稱 戶數(shù)第一商圈1 中華錦繡 1200 第二商圈13 雙景秀庭 285 第三商圈1 優(yōu)品道 央作 23002 中華名園一期 1000 14 金林俊景 990 2 中鐵 西子香荷 20233 中華名園二期亞德里亞 1200 15 炎黃置信花間蘭庭 325 3 成都花園 上城 11784 鑫盛白蘭地 377 16 加怡名城 348 4 中海龍灣半島 19405 置信麗都花園城一期 1543 17 中海常春藤花園 530 5 中大 君悅金沙 20236 置信巴厘島 830 18 鷺島國(guó)際三期 2720 6 藍(lán)光凱麗美域 1471第二商圈1 中鐵瑞城 . 新界 2923 19 泊景灣 852 7 世紀(jì)金沙 2082 紅南港 749 20 武侯國(guó)際花園 1278 8 仁和金沙 3903 杰座 255 21 雙景秀庭 286 9 金沙西園四期 11774 紅牌樓廣場(chǎng) 652 22 康河酈景 700 10 華府金沙 8485 橙堡 415 23 月光琉域 668 11 聽城 5326 紅館 296 24 雙楠融域 229 12 鑄信境界 14967 九峰國(guó)際 1060 25 泰基 南棠 725 13 橙花風(fēng)景 9878 富臨 美麗天城 600 26 優(yōu)客聯(lián)邦 434 14 天合凱旋城 10859 天邑華庭 324 27 檀香山 600 15 左右 98410 西郡香林 357 16 融城后街（高新） 76611 瑞泰錦城（三期） 144 17 玲瓏南域 160912 楠貴坊 258共計(jì) 46124，按每戶 3人統(tǒng)計(jì)，未來新增人口將達(dá)到 138372人；521 3 2546 12345678910111213141516 171819202122232425262712 3 45678910111213 14151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布（ 6150套， 18450人）第二商圈住宅分布（ 19003套， 57009人）第三商圈住宅分布（ 20971套， 62913人）本項(xiàng)目注：商圈未來項(xiàng)目入住時(shí)間均在 2023年前53l 根據(jù)以往問卷調(diào)查經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)者平均一周逛商場(chǎng)次數(shù)為 ，在此取 。1,200元 /月 /平 =60,592平方米（使用面積），如 按 60％使用率計(jì)算 ，則 可支撐的商業(yè)規(guī)模在 ；可以看出， 區(qū)域具有開發(fā)大型商業(yè)的市場(chǎng)空間；商圈 人口數(shù)量 （人） 捕獲率（％） 預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目 的消費(fèi)人數(shù) 預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目的家庭數(shù)量（按家庭購(gòu)物參與人數(shù) ） 預(yù)計(jì)每周到訪家庭數(shù)量預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目的月消費(fèi)額（元）預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目的月消費(fèi)總額（元）第一商圈半徑 公里 117,078 70% 81,955 63,042 15,761 500 40,977,300 第二商圈半徑約3公里 233,827 30% 70,148 53,960 35,973 300 21,044,430 第三商圈半徑約5公里 388,161 10% 38,816 29,859 7,465 200 7,763,220 第四商圈 主城區(qū) 2,925,455 1% 14,627 11,252 2,813 200 2,925,455 總計(jì) 3,664,521 / 205,546 158,112 62,011 / 72,710,405 47問題三：具體商業(yè)定位是什么？目標(biāo)消費(fèi)者 業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定48l 商業(yè)定位：集 “休閑娛樂和購(gòu)物元素 ”于一體的一站式購(gòu)物中心l 商業(yè)主題與功能：釋放城市工作與生活壓力的 “自由生活消費(fèi)中心 ”49目標(biāo)消費(fèi)者 業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定50根據(jù)周邊道路通達(dá)及便利性、本項(xiàng)目自身情況及競(jìng)爭(zhēng)兩大重要因素，對(duì)周邊常住人口所處商圈劃分如下所示。s藥妝店 有興趣，只要有適合位置和合理租金 250300 1F 租金隨行就市2 集雅德藥妝店 無興趣，氛圍不成熟，交通不好 　 　 　3 德仁堂藥店 可以考慮，前提是有大賣場(chǎng)進(jìn)駐 　 　 　4 嘉逸連鎖酒店 有興趣 　 　 　5 格林豪泰酒店 可考慮加盟 　 　 　6 戴斯酒店 可以考慮 1000015000 　 四星訪談概況36進(jìn)駐意向 數(shù)量（個(gè)） 比例 主要原因有興趣 23 33%? 看好區(qū)域的發(fā)展前景和潛力? 看好項(xiàng)目規(guī)劃? 周邊人口數(shù)量較多? 兩年后區(qū)域的氛圍會(huì)更成熟可以考慮 21 30%未明確表明對(duì)本項(xiàng)目的興趣，但可以考慮的主要原因包括：? 項(xiàng)目將在兩年后入市，目前很難明確是否進(jìn)駐? 對(duì)區(qū)域有拓展計(jì)劃，但項(xiàng)目位置不是特別理想? 一些快餐和便利服務(wù)業(yè)態(tài)需要觀望本項(xiàng)目是否有大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)駐? 周邊住宅量還是比較充足的? 時(shí)尚品牌多會(huì)考慮在購(gòu)物中心類型的商業(yè)中，并要求與同檔品牌相匹配? 一些品牌與中糧有合作無興趣 7 10%? 目前商業(yè)氛圍差? 交通情況不理想? 其他：與品牌定位不符或目前無在成都開店計(jì)劃暫不考慮 18 26% ? 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟， 35年后會(huì)考慮? 附件已經(jīng)有店或已在其他項(xiàng)目有開店計(jì)劃合計(jì) 69 100% /　訪談總結(jié)：37通過對(duì)以上百貨、超市、電器、娛樂、餐飲、時(shí)尚，家居等幾大類零售商的訪談可以看出， 33％以上的受訪零售商均對(duì)入駐本項(xiàng)目明確表示出 有興趣 ；有興趣的 原因主要包括對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展前景的看好和對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的認(rèn)可 ；這些業(yè)態(tài)主要以超市、電器，影院，健身和家居家私為主；30％的受訪零售商表示 可以考慮本項(xiàng)目 ，由于目前區(qū)域商業(yè)氛圍并不成熟，雖然在本項(xiàng)目所在區(qū)域有開拓計(jì)劃，但 需要進(jìn)一步觀望本項(xiàng)目的規(guī)劃和開發(fā)進(jìn)度等 ；這些業(yè)態(tài)包括時(shí)尚服飾、 KTV、部分餐飲等；26％的受訪零售商 暫不會(huì)考慮本項(xiàng)目 ，主要原因包括對(duì)目前區(qū)域氛圍的不認(rèn)可或在附近地區(qū)已經(jīng)有店，相信隨著項(xiàng)目的完工加上項(xiàng)目的合理規(guī)劃，本項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)再次吸引這些零售商的關(guān)注；10％受訪零售商明確表示對(duì)本項(xiàng)目 無興趣 ，主要原因包括區(qū)域氛圍不成熟，交通情況不理想；項(xiàng)目區(qū)域氛圍與本品牌定位不符，再有就是目前區(qū)域已有店數(shù)在 1家以上或目前還尚未考慮進(jìn)駐成都；綜上所述， 60％的受訪零售商多表示出會(huì)考慮本項(xiàng)目和明確表示進(jìn)駐本項(xiàng)目 ；可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景是被多數(shù)零售商認(rèn)可的，同時(shí)本項(xiàng)目的合理規(guī)劃也至關(guān)重要，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、時(shí)尚的品牌、新穎的設(shè)計(jì)和人性化的服務(wù)等都將提升本項(xiàng)目對(duì)零售商的吸引；另外， 本項(xiàng)目的外部交通情況和所在地區(qū)的商業(yè)氛圍是零售商非常關(guān)注的地方 ，商業(yè)氛圍可通過一定的市場(chǎng)培育慢慢培養(yǎng)，隨著地區(qū)居住人口的增多并對(duì)商業(yè)的需求，相信區(qū)域商業(yè)氛圍必將得到改善；項(xiàng)目外部道路建設(shè)正在建設(shè)中，隨著道路設(shè)施的完善，將消除零售商的顧慮并改變對(duì)地區(qū)開發(fā)商業(yè)的看法；38消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來發(fā)展趨勢(shì)研究目的 ： 消費(fèi)者是任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的最直接的使用者，因此消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和主要需求也將決定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成和定位方向；地塊條件39l 成都市消費(fèi)者的主要消費(fèi)習(xí)慣與喜好? 根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)刂饕M(fèi)習(xí)慣的了解可以看出，成都人的休閑娛樂生活較為豐富，如外出就餐和娛樂頻次較高；? 私家車擁有率較高，越來越多的家庭會(huì)選擇在周末到郊外游玩，并將私家車作為日常交通工具，如上班，聚會(huì)，購(gòu)物等；? 成都的休閑娛樂生活豐富也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，多數(shù)人也會(huì)選擇在居住地附近進(jìn)行消費(fèi)，大量的住宅底商，如餐飲、茶樓，棋牌，便利服務(wù)等都有著良好的需求；? 由以上可以看出，本項(xiàng)目應(yīng)抓住消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，預(yù)計(jì)休閑娛樂和餐飲將是本項(xiàng)目的重要組成部分；喜歡外出就餐、娛樂駕車出行比例越來越高就近進(jìn)行日常生活消費(fèi)城市生活及工作壓力較小，人們生活較為悠閑，這將帶動(dòng)平時(shí)的商業(yè)消費(fèi)消費(fèi)者消費(fèi)特征及喜好40l 地區(qū)潛在消費(fèi)者特征及需求分析目前項(xiàng)目所在地區(qū)并不屬于商務(wù)和商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目周邊土地主要以居住用途為主，集中了大量的住宅和在建住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)這些住宅人群將成為地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的潛在使用者；基于以上，我們將對(duì)區(qū)域部分住宅項(xiàng)目的購(gòu)房者特征進(jìn)行研究，以分析商業(yè)潛在客群的主要需求特征；在此需要說明的是，以下特征分析將來源于周邊部分住宅人群，將具有一定代表性（主要來源于置信巴厘島、中華名園、金楠國(guó)際、武侯國(guó)際花園、新界、中華錦繡項(xiàng)目）；60％以上本地人 自住為主3545歲占 50％2535歲占 37％事業(yè)穩(wěn)定和成熟期事業(yè)上升期白領(lǐng)占 50％私企老板占 30％公務(wù)員占 10收入高且穩(wěn)定購(gòu)買力強(qiáng)? 娛樂、時(shí)尚餐飲? 超市、便利服務(wù)? 家居元素? 兒童元素? 個(gè)人護(hù)理? 時(shí)尚品牌、 國(guó)際品牌? 運(yùn)動(dòng)元素消費(fèi)需求？消費(fèi)需求？? 以家庭消費(fèi)為主? 有效消費(fèi)力較強(qiáng)? 對(duì)時(shí)尚元素敏感? 享受小資情調(diào)? 追求品牌消費(fèi)主要特征？主要特征？41對(duì)開發(fā)商業(yè)的借鑒與啟示? 潛在消費(fèi)者主要以居住家庭為主，本項(xiàng)目應(yīng) 在規(guī)模上做足且業(yè)態(tài)豐富 ， 滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求 ；? 滿足消費(fèi)者喜歡休閑娛樂的需求， 做足休閑娛樂業(yè)態(tài) ；? 注重家庭消費(fèi)特點(diǎn)， 以孩子為中心的家庭消費(fèi)不可忽視 ，因此應(yīng)在兒童用品、培訓(xùn)、游樂等業(yè)態(tài)方面有所突出，吸引家庭到本項(xiàng)目消費(fèi)，從而也可帶動(dòng)其他家庭成員的多方面消費(fèi)；? 做到與周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)的 業(yè)態(tài)優(yōu)化 ，吸引更多消費(fèi)者到本項(xiàng)目消費(fèi)；? 品牌國(guó)際化、多樣化 ；? 新穎的建筑設(shè)計(jì)和舒適的購(gòu)物環(huán)境 ；? 交通便利，并 提供充足的車位 ，吸引更遠(yuǎn)地方的自駕車消費(fèi)者及家庭；42消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來發(fā)展趨勢(shì) 地塊條件43項(xiàng)目自身情況決定商業(yè)規(guī)?？勺龃? 地塊性質(zhì)為公建用途，容積率低、有限高，最多只能做到四層；? 相對(duì)其他物業(yè)的投資回報(bào)來看，開發(fā)商業(yè)的價(jià)值較高；? 本項(xiàng)目有足夠的規(guī)模成為一個(gè)綜合的購(gòu)物中心；44交通分析14362879 101112131415161718512 34　本項(xiàng)目　現(xiàn)有項(xiàng)目　未來項(xiàng)目一 環(huán) 路二 環(huán) 路三 環(huán) 路四環(huán) 路通過此圖可以看出，目前城市中心，即 一環(huán)內(nèi)地區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目較為聚集，且發(fā)展較為成熟；道路設(shè)施雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問題； 對(duì)于自駕車消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生一定的制約 ；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對(duì)一環(huán)內(nèi)有所緩解，對(duì)于自駕車消費(fèi)者來說可達(dá)性相對(duì)較高；本項(xiàng)目 位于西南二、三環(huán)之間， 對(duì)于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地區(qū)的自駕車消費(fèi)者來講，雖具有一定距離，但比較容易到達(dá) ；同時(shí)對(duì)于本項(xiàng)目來講，也 應(yīng)具備充足的車位，以吸引到更遠(yuǎn)地方的目的型消費(fèi)者或自駕車消費(fèi)者；但同樣與本項(xiàng)目位置和交通有相似之處的商業(yè)項(xiàng)目也將有機(jī)會(huì)吸引到本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，這就 需要項(xiàng)目自身增強(qiáng)項(xiàng)目的目的型消費(fèi)和吸引力，且應(yīng)體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設(shè)計(jì)特色和充足的車位等方面；1945小結(jié)：?jiǎn)栴} 1：是否能做大型商業(yè)？消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來發(fā)展趨勢(shì) 地塊條件通過以上研究可以看出：l 從市場(chǎng)空間來看， 本項(xiàng)目所在地區(qū)具備開發(fā)大型商業(yè)的市場(chǎng)空間 ；l 從全市及區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來看， 真正與本項(xiàng)目能夠形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目并不多且未來開發(fā)前景并不明確 ，本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費(fèi)人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劣勢(shì)和不足方面有所借鑒與改進(jìn)；l 從零售商需求方面來看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時(shí)尚專賣等均對(duì)本項(xiàng)目表示出一定興趣和關(guān)注；l 從消費(fèi)者需求來看，本項(xiàng)目應(yīng)在業(yè)態(tài)上更加注重休閑娛樂和家庭消費(fèi)，同時(shí)也應(yīng)滿足消費(fèi)者的多方面、一站式購(gòu)物需求；l 綜合以上并結(jié)合地塊條件， 本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應(yīng)滿足零售商和消費(fèi)者需求 ，這就 要求項(xiàng)目應(yīng)具有足夠的規(guī)模來實(shí)現(xiàn) ；同時(shí)，本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件也 決定本項(xiàng)目有條件成為一個(gè)大型綜合項(xiàng)目；46問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計(jì)算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們 采用商圈人口捕獲率的計(jì)算方法 ，估測(cè)商圈消費(fèi)者每月在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)金額；用此數(shù)字除以地區(qū)商業(yè)坪效， 即可以得出商圈能夠支撐多大規(guī)模的商業(yè) 。目前的萬達(dá)項(xiàng)目該品牌都不考慮。訪談概況32商家類型 商家