【正文】 　　　　　　　　男裝的細分業(yè)種示意圖兒童用品的細分業(yè)種示意圖　　　　　運動用品的細分業(yè)種示意圖● 全館平面商鋪及動線說明全館平面商鋪及動線示意圖　　 　　　　本案的大樓結(jié)構(gòu)寬度已經(jīng)遠超過顧客購物行走距離，所以必須將大樓進行合理的分割，利用商品業(yè)種和其它方式使顧客在商場內(nèi)的滯留時間延長，從而提升顧客購物幾率人流從各入口進入的100米有效步行范圍示意圖　　　　示意圖表明，無論本案任何一個入口進入商場，其100米有效步行范圍均無法行走完整個商場，而相應(yīng)的離各入口進入的進入的最近結(jié)合點在二館的中間部分?！?根據(jù)對本案商圈調(diào)查分析得出商品檔次偏低 主要為中低檔消費全體整體商品單價很低批發(fā)行為占主導 由于是一個已經(jīng)成熟的消費市場，對太原市居民的了解。便利店 不適合 根據(jù)太原市人均GDP指標以及本案環(huán)境因素，不適合該業(yè)態(tài)進駐。超市 適合 超市由于相對需求面積小，且需要周邊有規(guī)模的居民區(qū)的配合，根據(jù)對本案的市場調(diào)查表明，山姆士店能夠成功在本商圈生存，其表明本商圈仍能夠支持并開設(shè)一家超市，同時超市具備集客力，可以作為本案的核心店引進。滿足及時性需求為主 高成交量，低加價率 沒有特定消費層未來發(fā)展 大部分向超市轉(zhuǎn)型，多數(shù)成為百貨精品 零售業(yè)主力業(yè)態(tài) 現(xiàn)代化的菜市場，更專業(yè)化，如食品超市、生鮮超市 零售業(yè)最有潛力的業(yè)態(tài) 低運營成本，有選擇地銷售當?shù)刈顬闀充N的產(chǎn)品規(guī)格，并批量銷售成為批發(fā)配銷 零售業(yè)態(tài)的初級階段，正在向超市化發(fā)展和轉(zhuǎn)型● 商圈內(nèi)主要業(yè)種面積較情況（單位：平方米）女裝 男裝 兒童 皮件 運動休閑 餐飲 寢具圣亞 7100 4700 0 2350 0 300 0精品 18300 7300 0 0 0 0 0吉美 3000 1500 0 0 3000 0 0鴻金寶 13500 9000 1500 4500 3500 2000 1500　　　 根據(jù)上述數(shù)據(jù)表明，各商場主力業(yè)種的面積均比本案規(guī)劃中相應(yīng)的面積要小　　　 集合本商圈優(yōu)勢業(yè)種，將其做大做強是勝出本商圈的最佳方式商圈內(nèi)業(yè)種與本案的柱狀比較示意圖● 本案適合的零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài) 適合程度 原因百貨公司 不適合 百貨公司為標準質(zhì)販型零售業(yè)態(tài)，需要的是購物環(huán)境和有品質(zhì)的商品，是在出售商品的同時也在出售服務(wù)，本商圈為標準量販型商圈，低檔商品已形成固定消費圈，本地和外省的人口都對本商圈的認識為市場型的商圈，故從根本上是不具備定位成百貨公司模式的。商場內(nèi)部布置不協(xié)調(diào)，一般只注重其整潔并沒有透過氣氛的渲染和布置來提升和營造商業(yè)氣氛。物業(yè)費基本含蓋內(nèi)容相同，包括公用的能源（水、電為主）、廣告、稅收、管理費用等。本案在售樓期間對于物業(yè)費的解釋為5055元/平方米/月的，高于商圈均價，對于商場未來物業(yè)費收益有很大的幫助。樓層垂直和平面租金差異不明顯，甚至出現(xiàn)高樓層的租金大于低樓層的租金，此乃在外地市場實屬罕見。租金特征 經(jīng)營優(yōu)劣懸殊，各自租金收益均根據(jù)獨自的情況調(diào)節(jié)，價格杠桿方式明顯，為獨特的隨行就市定價模式。圣亞、東方紅等均處于再發(fā)展和調(diào)整階段，未來與本案的招商會形成局部的沖突或重疊。80%以上為服飾類商品，餐飲嚴重匱乏，業(yè)種非常單一，商場之商品之間沒有形成互補或錯位經(jīng)營的形式。各大商場均沒有或不具備停車場功能，造成三輪機動車、自行車、私家車等停放混亂，對于批發(fā)市場需求之一的物流造成發(fā)展制約。本章小結(jié)● 朝陽街商圈特征綜合描述：內(nèi)容 特征描述交通特征 由于是通往高速的主要交通要道，再加上批發(fā)市場銷售行為結(jié)束后的短途駁運行為，該街車流嚴重擁堵，尤其為節(jié)假日特別明顯。前期的廣告抄做使本案的知名度已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)，但不是未來招商客源的目標，未來廣告主題明確方法合適，可以得到事半功倍的效果。本案的機會 由于在多方面優(yōu)于該商圈傳統(tǒng)的商場，規(guī)劃定位準確以及取費合理，本案開業(yè)之日有機會打敗該商圈傳統(tǒng)商場。大樓內(nèi)部動線狹小，對于人群流通性不強，由于受銷售的影響，此方面來做統(tǒng)一的售樓返租以及在未來室內(nèi)設(shè)計中進行彌補。本案的劣勢 偏離主商圈100米，是非常致命的問題，如果能夠用其它方式彌補這100米的距離將對本案帶來巨大的收益。有夾層可以存放貨品或作為辦公用，解決批發(fā)的經(jīng)營者或品牌的經(jīng)營者倉庫和辦公場地的需求。是新建建筑，在硬件環(huán)境上在該商圈是最好的，精品、服裝城等由于建筑體陳舊，隨著消費者對硬件環(huán)境需求的提升，將會被市場逐漸淘汰。您認為本商圈還缺少一些什么業(yè)種？本項調(diào)查結(jié)果：　　 由于目前經(jīng)營者的經(jīng)營理念和文化程度的關(guān)系，本項數(shù)據(jù)相對模糊，但在與經(jīng)營者溝通期間，多數(shù)反應(yīng)對于餐飲的需求比較強烈，另外反應(yīng)在對兒童用品市場、化妝品市場、運動休閑類產(chǎn)品市場的需求也是有的。您對于鴻金寶項目是否看好？　　　　　 本項調(diào)查結(jié)果：　　在圣亞經(jīng)營的廠商比較不看好，當然圣亞的廠商均為溫州為主的擁有經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營戶，在臨近商圈同時開二家店的機會不高，另外圣亞為產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)對接模式，自己經(jīng)營自己購買的商鋪的積極性等遠高于本案對外租賃的積極性。 對于省內(nèi)其它城市的購買人群，一般集中在周末或節(jié)假日為多，平時此類人群偏少?！　　”景赣捎谄x主商圈100米，又是一個新興的商業(yè)設(shè)施，由于之前在銷售過程中沒有強調(diào)本案的商業(yè)題材，在調(diào)查中絕大多數(shù)的廠商對其一直抱有觀望的態(tài)度，故在商業(yè)規(guī)劃推出之后，不但要重點強調(diào)其商業(yè)題材，同時由于本商圈為量販型商圈，價格競爭優(yōu)勢也將突顯，以初期一個低租金介入市場，在短時間內(nèi)快速招商成功，聚集人潮，提升商業(yè)附加值，是未來經(jīng)營的一個重大策略?！　　?對于物業(yè)費的包含內(nèi)容基本有共識，對于特殊業(yè)種，如：黃金珠寶、煙酒等希望商場在申辦執(zhí)照時需要申請此類經(jīng)營內(nèi)容?！　?對于外力在太原的經(jīng)營者來說，現(xiàn)有租金有點偏高，全年只能賺個23萬元并不是他（她）們的期望值?！　≡谡{(diào)查期間接觸的部分業(yè)主或經(jīng)營者中，也有較多比例的人希望進行統(tǒng)一經(jīng)營和管理。　　　　　 也有對上海管理公司的介入表示猶豫的，理由為“外來的和尚一定好念經(jīng)嗎？”，這需要在后期宣傳上加以彌補和解釋，畢竟此類反應(yīng)的受訪者不多。對于太原已經(jīng)成熟的批發(fā)市場商圈——朝陽街，現(xiàn)有在該商圈經(jīng)營的廠商已經(jīng)經(jīng)歷了本商圈若干年的變化，商業(yè)概念和經(jīng)營理念也日趨成熟，對于有經(jīng)驗的商業(yè)管理的需求也是越來越大，在本項調(diào)查中不難看出他們對好的經(jīng)營管理團隊的需求是十分強烈的，這也可以作為日后本案的商業(yè)炒做中的一個重點?！　?針對商場的內(nèi)部管理是非常之專業(yè)的行為，是一般的物業(yè)公司所不能具備的功能，其不但要求具備常規(guī)物業(yè)公司的保安、維修、清潔等功能，同時也要具備商業(yè)的經(jīng)營調(diào)整?！　≡谒性u價中，相對對于圣亞的管理評價比較高，對于東方紅、朝陽等商場的管理評價幾乎為零?！　?商場基本照度要求達到400500勒克司/平方米，燈具可以采用節(jié)能型桶燈或隔柵燈，天花板可以采用局部造型設(shè)計和施工的石膏板材料，這將會成為目前商圈內(nèi)所有商場中最漂亮和美觀的室內(nèi)空間。　　　 受訪者中對于本案大樓外部的裝修也很重視，由于本案離主商業(yè)街尚有100米的距離，但樓體高度較高，比較容易在路口看到本案，如果有醒目的大樓外觀將有利于提升人流進入商場的機會。您希望鴻金寶內(nèi)部裝修以后能達到一個怎么樣的水平？　　　　　 本項調(diào)查結(jié)果：　　本項調(diào)查中顯示對于商場的裝修希望能夠并超越現(xiàn)行圣亞的標準，隨著人們生活水平的提高，在購物期間不但要求享受好的商品，同時也需要有好的環(huán)境來支撐?！　　　?停車場的需求在本項調(diào)查中也占有一定的比例，故本案在規(guī)劃中必須考量停車場的需求，包括機動車和自行車，另外對于短途駁運的人力或機動三輪車的停放也是非常重要的?！?商圈細分調(diào)查內(nèi)容（三）　　　　顧客和供應(yīng)商的問卷調(diào)查內(nèi)容匯總　　　　對于鴻金寶項目如果您要進駐所考慮的條件是什么？　　　　　 本項調(diào)查結(jié)果：　　　 受租金和物業(yè)費的需求占主要因素，一般經(jīng)營者認為只要租金和物業(yè)費取費合理將是進駐本案的主要原因?！　”旧倘τ捎谑乔巴咚俟返闹饕傻溃M出車流密集，交通嚴重擁堵，在節(jié)假日表現(xiàn)尤其明顯，鑒于批發(fā)市場的獨有特性，采購?fù)晟唐返南M者利用三輪機動車等簡易交通工具進行短途駁運也是造成該路段擁堵的主要原因?！　?商圈細分調(diào)查內(nèi)容（二）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本商圈南北人流差異較大，由于南面多集中與服飾類商品和其它消費類商品，相對人流較大且集中。 本商圈的經(jīng)營業(yè)績良好的為圣亞和精品，二店的位置分別位于該路段的中部和后部，從業(yè)績上講，并沒有因為地理位置的先后而產(chǎn)生差異，由于可見本商圈主要消費群體將是以中低段商品為主的（精品為例），中偏高商品為主的（圣亞為例）一般?！　　∩倘Ψ懂牐骸　　「鶕?jù)對太原市服裝城的調(diào)查報告顯示，朝陽街已經(jīng)從原有的地攤式小商小販發(fā)展到現(xiàn)在具備整體規(guī)模的商圈，其功能輻射力已經(jīng)超出山西本省的范圍，大量外地客均在該商圈形成采購、銷售、物流的習性，同時根據(jù)市政府的經(jīng)濟報告表明，政府仍然在加大其功能范圍，并在未來一段時期內(nèi)大力改造其周邊環(huán)境，使本商圈更加規(guī)?；⒁?guī)范化。人口結(jié)構(gòu)整體趨于年輕，居民收入逐年快速成長，家用電器每百戶擁有量均在山西省屬于第一位。作為山西省省會——太原，又將是這個經(jīng)濟圈中的重中之重，為本案提供了一個良好的商業(yè)大環(huán)境。本章小結(jié)　　　宏觀范疇：　　作為中國經(jīng)濟規(guī)劃區(qū)之一的華北經(jīng)濟圈，山西省有著得天獨厚的地理優(yōu)勢，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和發(fā)展，以太原為中心的經(jīng)濟輻射能力可以遠及內(nèi)蒙古、河北省、陜西省、河南省等地區(qū)，輻射人口超過2億，其經(jīng)濟潛力不容忽視?！庇衫娑饎拥倪M取精神，是明清山西商人鏖戰(zhàn)于商場的精神動力；敬業(yè)精神：晉商的敬業(yè)精神，也是常為人所稱道的。難得之處就在于地處內(nèi)陸卻有如此大規(guī)模的客戶群?！　r下，山西太原已成為國內(nèi)內(nèi)陸地區(qū)又一大服裝、服飾批發(fā)集散產(chǎn)業(yè)化基地。全國各地不斷涌現(xiàn)出不少各類獨具特色的服裝批發(fā)市場，規(guī)模大小不一，品類齊全。個性化消費日趨明顯，經(jīng)營特色更趨突出；家庭私人消費比例繼續(xù)攀升，節(jié)假日市場更趨紅火。比重不斷提高，地位和作用日趨顯著。　　　2002年餐飲業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)較高的增長態(tài)勢，比上年增長13%?！　　?000年底，%%。美特好等商家開始嘗試電子商務(wù)。新技術(shù)、新設(shè)備開始在各商場和連鎖便利店廣泛應(yīng)用和推廣。天龍集團成為三晉第一“商業(yè)”股。華宇購物中心、五一百貨集團、美特好、燕興商場、服裝城、橋西綜合批發(fā)市場年銷售額達5億元以上。其次，部分商業(yè)企業(yè)實行了強強聯(lián)合和重組，壯大了規(guī)模。首先，連鎖商業(yè)從無到有，蓬勃發(fā)展，推動了傳統(tǒng)商業(yè)的改造，催生了大型超市的建設(shè)，促進了現(xiàn)代流通業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過近十年的歷程，太原的流通產(chǎn)業(yè)步入業(yè)態(tài)創(chuàng)新、經(jīng)營方式創(chuàng)新的新階段。各類商品市場輻射功能不斷增強，一批上規(guī)模、上檔次的商業(yè)網(wǎng)點項目正在建設(shè)和籌劃之中。在各類商業(yè)網(wǎng)點中，各類批發(fā)市場62個、百貨店及購物中心13個、大型超市20個、中小型超市156個、專賣店306個、便利店197個、餐飲店面5669個。作為城市經(jīng)濟的重要組成部分，商貿(mào)經(jīng)濟充分反映了太原經(jīng)濟的繁榮發(fā)展和綜合實力。“九五”期間，全市社會消費品零售總額連年增長，比“八五”%，%。因精于經(jīng)營，太原人曾贏得了“晉人善賈”的美譽。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　現(xiàn)在山西已建成了大運、太舊、原太等省內(nèi)及跨省高速公路，山西有條件依托這些公路，以太原為中心，整合資源，加快環(huán)華北、西北地區(qū)現(xiàn)代物流體系建設(shè)，做好與京津交通信息網(wǎng)絡(luò)體系的對接工作，實現(xiàn)物流運作一體化、信息化、高效化運營。因此，山西應(yīng)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　當盡快啟動該地區(qū)經(jīng)濟一體化進程，破除區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的壁壘，立足各自優(yōu)勢，以市場配置資源為基礎(chǔ)，推動區(qū)域一體化，與己與人都是有利的。另外，從行政角度分割區(qū)域，造成了利益沖突和對某一有限區(qū)域資源的競爭，也導致了區(qū)域之間重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)雷同、資源浪費等問題。首先是區(qū)域之間各地市場整合還存在許多制度障礙，沒有一個行之有效的改革。山西是能源重化工基地，是能源的儲備站，為區(qū)域經(jīng)濟整合奠定了良好的基礎(chǔ)?！　　∪A北要想在全國經(jīng)濟中占有一席之地，不被邊緣化，加強區(qū)域間的經(jīng)濟合作是必然選擇，推進華北區(qū)域經(jīng)濟一體化已迫在眉睫?！?太原19992001各項主要經(jīng)濟指標情況：總?cè)丝冢ㄈ耍?國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 農(nóng)林牧漁總值（萬元） 工業(yè)總產(chǎn)值（萬元） 一般預(yù)算收入（萬元） 一般預(yù)算支出（萬元） 城鄉(xiāng)居民存款（萬元） 社會消費總額（萬元） 城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)（萬元） 全部職工數(shù)量（人）1999 3501144 3180000 114662 3813354 203277 227313 3943100 1361741 871068 8949442000 3497493 3465305 122531 3764796 214828 245873 4196300 1477516 993386 8626662001 3413017 3844025 119988 4193858 241578 297391 4701900 1611322 1169274 836041　　　　　 　　　　　 ● 華北經(jīng)濟圈報告簡述山西是華東、華南和西南等區(qū)域連接“三北”（東北、華北、西北）地區(qū)的樞紐地帶和商品流通中轉(zhuǎn)站，是中國北方著名的商品集散地，是華北經(jīng)濟圈的核心。在住房面積增大的同時，自來水、煤氣、暖氣、衛(wèi)生等住宅配套設(shè)施也得到完善。居民居住條件不斷改善，居住面積逐年擴大。城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高，截止2001年末，每百戶城市居民家庭擁有彩電117臺，洗衣機95臺，電冰箱(柜)103臺，家用電腦