【正文】 廣告，造成遍地皆可見到“中山新創(chuàng)力”，形成全城為之矚目的狀態(tài)。魅力之城 —— 戶外廣告先行 戶外廣告（路牌廣告及燈箱廣告）作為一種瞬間產(chǎn)生高度注目率的媒體，具有展示時(shí)間長，針對性強(qiáng)、表現(xiàn)手段靈活，費(fèi)用比較低，并可以利用光電技術(shù)更具有吸引力等優(yōu)點(diǎn)。 通過影視廣告的傳播，將日后商場的場景與特色精彩地給予演繹，讓客戶群仿佛身臨其境，在理性的認(rèn)知與感性的認(rèn)同上得到統(tǒng)一，強(qiáng)化了中山新創(chuàng)力的品牌形象與認(rèn)知度，對銷售的幫助是顯而易見的，且是立竿見影的。魅力之城 —— 電視廣告專題片 電視廣告具有可觀性、可感性強(qiáng)；圖文并貌；音樂、人物的動(dòng)感性；對客戶較有吸引力等優(yōu)點(diǎn)。 —— 報(bào)紙廣告 報(bào)紙廣告是本項(xiàng)目推廣過程中重要的信息載體，建議在《中山日報(bào)》、《南方都市報(bào)》、《羊城晚報(bào)中山版》等當(dāng)?shù)剌^大的報(bào)紙刊登相應(yīng)的相應(yīng)的信息，以軟稿硬稿結(jié)合的形式全方位地對有利于促進(jìn)項(xiàng)目銷售的信息進(jìn)行傳播。魅力之城 傳播手段 —— VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 對項(xiàng)目的主題概念進(jìn)行挖掘 、 演繹 ， 建立全方位統(tǒng)一的 VI體系 ， 包括標(biāo)志 、 標(biāo)準(zhǔn)字 、 標(biāo)準(zhǔn)色以及現(xiàn)場廣告牌 、 公交車身 、 手提袋等各種場合的應(yīng)用物品設(shè)計(jì) 。魅力之城 為項(xiàng)目銷售造勢 造勢計(jì)劃要保證有足夠的力度，對目標(biāo)買家實(shí)行一網(wǎng)打盡，使項(xiàng)目成為這一階段房地產(chǎn)市場最受注目、最有名氣的項(xiàng)目，給買家一個(gè)勢不可擋的感覺，成就一個(gè)強(qiáng)勢項(xiàng)目的形象。 為目標(biāo)買家造夢 商業(yè)物業(yè)策劃推廣首先要根據(jù)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢發(fā)展出項(xiàng)目推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費(fèi)群的購買心理，為買家創(chuàng)造一個(gè)美好投資夢想，造一個(gè)理想的發(fā)財(cái)之夢。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 整體傳播策略 傳播為銷售服務(wù) 我司認(rèn)為，房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍︿N售力而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。 ? 企業(yè)形象目標(biāo)： 樹立中山新創(chuàng)力良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大社會(huì)影響力，只有站在這個(gè)高度，才能對中山新創(chuàng)力的開發(fā)有著深層次的認(rèn)識(shí)。根據(jù)這些客觀情況，總結(jié)傳播戰(zhàn)略目標(biāo)可分為以下幾點(diǎn)： ? 銷售增長目標(biāo)： 通過系統(tǒng)的傳播活動(dòng)，樹立中山新創(chuàng)力的品牌形象，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特、鮮明的形象，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)同感。魅力之城 傳播主題 中山首席時(shí)尚 社區(qū)生活 MALL 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目主體樓部分引進(jìn)的大型超市 /百貨，項(xiàng)目首層及美食街主要滿足周邊居民的日常生活需求及提供服務(wù)，以“便利”為主要特點(diǎn)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、平民化，在檔次上以中低檔為主導(dǎo)，商品種類和服務(wù)內(nèi)容涉及面廣泛，包括便利店、面包屋、特色餐飲、干洗店、沖印店、圖書音像、美容美發(fā)等。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 第四階段 時(shí)間： 6月 1日至項(xiàng)目封頂 招商目標(biāo) 洽談次主力店的進(jìn)駐事宜，并在項(xiàng)目封頂前確定租賃條件，次主力商家簽署租賃合同書。同時(shí)，結(jié)合我司關(guān)于租金收益的分析，建議針對此類商家的租金，首年 50元 /㎡ /月，自第四年起每年遞增 2%~3%。魅力之城 目標(biāo)商家 此階段由于已進(jìn)入主力商家的合作細(xì)則的商討階段，招商重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至次主力店，其中包括：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、屈臣氏、萬寧、綠茵閣、星巴克、老樹、上島等商家。 招商策略 由于項(xiàng)目主體二、三層計(jì)劃整體出租給一家大型品牌超市，并擬在首層分割出大部分面積以引入西式快餐類商家（如肯德基、必勝客）和個(gè)人護(hù)理專賣店（如屈臣氏、萬寧），美食街則擬引入品牌餐飲店（如綠茵閣、星巴克、老樹、上島），目標(biāo)商家明確，數(shù)量較少，有利于有重點(diǎn)、有針對的進(jìn)行招商工作。 租售條件 ? 在具體招商談判中應(yīng)把握好以下幾個(gè)要點(diǎn)： ? 保證項(xiàng)目目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)； ? 租售方式為商場二至三層整體出租； ? 以優(yōu)惠折扣的招商策略吸引一級(jí)主力商家進(jìn)駐； ? 進(jìn)行有序、有效的跟進(jìn)，促進(jìn)簽約； ? 盡量滿足商家的經(jīng)營要求； ? 適當(dāng)施加壓力，快速簽約； 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 在談判的過程中，可根據(jù)形勢的需要，適時(shí)暫停接洽，或透露、炒作其他主力商家對中山新創(chuàng)力 即在意向洽談階段，分別與若干家規(guī)模、檔次相近的品牌商家接觸，傳遞中山新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 目標(biāo)商家 我司初步確定了永旺集團(tuán)、易初蓮花、家樂福為主力招商重點(diǎn)目標(biāo)。因此，引入大型、綜合性的零售企業(yè)對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展將起到至關(guān)重要的影響力，綜合考慮到品牌、實(shí)力、經(jīng)營狀況、商品結(jié)構(gòu)等諸多方面的要素后，我司建議選擇中高檔次的商家進(jìn)行初步洽談，以試探目標(biāo)商家對此地塊的認(rèn)同度。 招商策略 由于中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)為時(shí)間點(diǎn)，以項(xiàng)目主體商鋪的主力商家為招商目標(biāo)，劃分以下四個(gè)階段： 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 招商階段劃分 為了使中山新創(chuàng)力 通過主力店和品牌商家的影響，迅速帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)臨街商鋪的招商、銷售工作，使整個(gè)招商過程有序、高效、快速的進(jìn)行，最終圓滿實(shí)現(xiàn)整體招商目標(biāo)，為樹立項(xiàng)目商業(yè)形象、確定開發(fā)商的商業(yè)品牌地位、為項(xiàng)目有效、迅速回收銷售資金打好關(guān)鍵的一仗。魅力之城 總體招商策略 本方案涉及大大型超市 （ 百貨 ） 、 品牌專賣 、 美食街商鋪招商等多方工作 ，為保證各項(xiàng)目招商工作的順利有序地進(jìn)行 ， 總體招商策略概括為：主次分明 ，層層推進(jìn) ， 放水養(yǎng)魚 ， 以租推售 。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目 40年的整體經(jīng)濟(jì)收益將達(dá)到 。 返回目錄 新創(chuàng)一派 故此，中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目的目前的銷售均價(jià)應(yīng)約為 9300元 /平方米 （即以15年的租金收益除以總建筑面積， 247。 十五年實(shí)際租金收入 （自第三年開始每年 3%遞增計(jì)算） 年限 整體月收入 整體年收入 （萬元） 累計(jì)收入 （萬元） 扣除支付給村委的費(fèi)用后 的累計(jì)收入（萬元） 第 1年 976000 —— 第 2年 976000 第 3年 976000 第 4年 1005280 第 5年 1035438 第 6年 1066502 第 7年 1098497 第 8年 1131451 第 9年 1165395 第 10年 1202357 第 11年 1236368 第 12年 1273459 第 13年 1311662 第 14年 1351012 第 15年 1391543 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 即：若按我司建議的出租模式，則十五年后中山新創(chuàng)力 超市可接受的平均租金范圍一般在 3050元 /㎡ /月之間，與本項(xiàng)目預(yù)計(jì)相符，建議整體出租價(jià)格為首年 40元 /㎡ /月，三年后每年遞增 2%~3%；首層與 2層分租給家西式快餐、個(gè)人護(hù)理用品店，此類商家可接受租金價(jià)格相對比市場價(jià)格較低，但由于引入此類商家可提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍，帶旺整體的經(jīng)濟(jì)增長，可為發(fā)展商帶來長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入。魅力之城 租金平衡建議 項(xiàng)目經(jīng)營收入分析 樓層 建筑面積 （㎡） 租金單價(jià) （元 /㎡） 月租金收入 （萬元 /月） 年租金收入 （萬元 /年） 40年租金收入 （萬元） 首層商鋪 7,000 70 49 588 23520 二層商鋪 7,000 40 28 336 13440 三層商鋪 7,000 30 21 252 10080 美食街商鋪 1,200 70 4032 合計(jì) 22,200 51072 整體平均每平方米租金：約 48元 返回目錄 新創(chuàng)一派 12月247。魅力之城 以首層價(jià)格為基準(zhǔn)（根據(jù)我們對中山東區(qū)商業(yè)市場的調(diào)查，以首層銷售均價(jià) 13000元 /㎡計(jì)算），乘以一定樓層系數(shù)推算出各樓層銷售均價(jià)如下： 樓層 建筑面積均價(jià) (元 /㎡ ) 樓層系數(shù) 一層 13000 1 二層 7150 三層 4550 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)進(jìn)行初步推算。魅力之城 美食街平面圖： 新創(chuàng)一派 魅力之城 二層 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目的模擬售價(jià)，并據(jù)此得出租金范圍，作為經(jīng)營收益分析的參考。商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)階段大部分以租賃形式推出市場，并且統(tǒng)一規(guī)劃主要面向大型超市，美食街、一線街鋪和二層部分商鋪可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售。商業(yè)項(xiàng)目周邊商鋪及雍景苑商業(yè)廣場，首層商鋪售價(jià)僅在 8000~15000元 /㎡之間，項(xiàng)目如果以此價(jià)格進(jìn)行銷售，資金回籠將不甚理想，并且若此時(shí)將產(chǎn)權(quán)分散，對于超市的引入和未來經(jīng)營也十分不利。 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目周邊目前在售、待租物業(yè)相對集中易于在日后項(xiàng)目公開招售時(shí)形成價(jià)格比較，為此中山新創(chuàng)力 魅力之城 中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格分析 商鋪的租售價(jià)格是否合理，始終三影響經(jīng)營者、買家做出選者的關(guān)鍵因數(shù)所在，制定價(jià)格策略的目的是為了區(qū)分同區(qū)、同頻乃至競爭產(chǎn)品，形成差異、達(dá)到單邊收益最大化。鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)競爭目前還沒有城區(qū)激烈，日后隨著人口的增多和設(shè)施的完善而具備一定的升值潛力。 在沙溪、港口、坦洲一帶還出現(xiàn)了一種新的投資方式，將路邊的廠房改造成為商住兩用的住宅，樓下做商鋪，投資的利潤空間相當(dāng)大，根據(jù)時(shí)調(diào)了解，曾經(jīng)有投資客在沙溪做過類似的投資，以 100畝地算，投資利潤達(dá)到 200萬元。 目前港口的美景花園一帶，因?yàn)橛辛耸袌龅认嚓P(guān)的配套，而且有華師附中的名校效應(yīng)，吸引了更多的開發(fā)商往港口一帶開發(fā)樓盤，大信的海岸家園也選址在東明橋下，人流量會(huì)越來越多。魅力之城 城區(qū)周邊型 代表：港口美景花園一帶等 隨著城區(qū)不斷往周邊開發(fā)，城區(qū)周邊的商鋪發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｔ僬f現(xiàn)在很多人都是有車一族，會(huì)選擇駕車到城區(qū)購物中心購物。在一些新樓盤聚集的地方或者樓盤開發(fā)比較旺盛的地段，五金、建材、裝修等行業(yè)會(huì)比較多，因?yàn)樾聵潜P對這些東西都有需求，部分商家會(huì)選者就近購買。因?yàn)楹昊犯浇粠陆ǖ臉潜P比較多，對建材、五金的需求大，不少建材商人、五金店和一些裝修公司都聚集在這一帶，成行成市。這一帶聚集了幾個(gè)大的舊樓盤，人口流動(dòng)性很強(qiáng)，經(jīng)營的多是與居民日常生活相關(guān)的飲食、雜貨店、面包店、發(fā)廊和個(gè)別的飾品店，而且租期一般在 3年以上，投資的穩(wěn)定性較高。柏苑一帶的舊城區(qū)商鋪，因?yàn)榻?jīng)歷相當(dāng)時(shí)間的積淀，價(jià)值比較穩(wěn)定。魅力之城 社區(qū)型 代表：臨街社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪的投資仍然以社區(qū)的臨街商鋪為主。有步行街的帶動(dòng)，逢源商業(yè)街的投資前景看好。 步行街附近新辟的“逢源商業(yè)街”共有 300間的臨街商鋪，租金價(jià)格與步行街有絕對優(yōu)勢，在 60120元 /平方米，據(jù)了解租賃情況較滿意， 90%已租售完畢，但目前商鋪還沒有完全進(jìn)駐，商業(yè)氣候還沒有完全形成。這一帶消費(fèi)人氣旺，鋪位也供不應(yīng)求，租金在 200－ 300元 /平方米。 返回目錄 新創(chuàng)一派 一些投資客雖有意進(jìn)入，但因?yàn)殇佄粌r(jià)格漲勢過于迅猛，擔(dān)心價(jià)格的泡沫成分。大信對面的臨街商鋪，租價(jià)也在 90－ 100元 /平方米。新都匯剛開業(yè)的時(shí)候，周邊鋪位售價(jià)大約 /平方米；目前已