【正文】 好 利潤(rùn)高，但已酒店物業(yè)形式存在，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 整體風(fēng)險(xiǎn)較小 物業(yè)形象相對(duì)較差 利潤(rùn)較高，回收周期短 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 方案 B在 2023年即可收回投資，利潤(rùn)額將近 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 15層以上建筑 幕墻（中空玻璃） 電 梯 內(nèi)裝修 廣場(chǎng) block 夜總會(huì) 園林綠化 財(cái)政樓裝修 架空層車(chē)庫(kù) 物業(yè)管理費(fèi)（ 1年） 工程建設(shè)其它費(fèi)用 管理費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 財(cái)務(wù)成本 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 方案 B總成本投入約 ；單方成本將近 4000元 /平方米 前提： ? 寫(xiě)字樓檔次明顯高于目前市場(chǎng)水平 ? 4年后實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格5500元 /平方米 ? 單方成本按甲方提供3700元 /平方米計(jì)算 ? 暫不計(jì)財(cái)務(wù)成本。 52 方案 A總成本投入約 ，包括一間 序號(hào) 分項(xiàng)工程名稱(chēng) 單位 數(shù)量 單價(jià) (元／平方米 ) 合計(jì)（萬(wàn)元） 一 前期成本 土地 9畝 70萬(wàn) /畝 二 土建安裝工程費(fèi) 15層以上建筑 m2 幕墻（中空玻璃） m2 電 梯 臺(tái) 內(nèi)裝修 m2 酒店裝修及配套追加 m2 廣場(chǎng) block m2 夜總會(huì) m3 園林綠化 m2 財(cái)政樓裝修 m2 架空層車(chē)庫(kù) m2 新增地下車(chē)庫(kù) m2 三 物業(yè)管理費(fèi)（ 1年） m2 四 工程建設(shè)其它費(fèi)用（二項(xiàng)的 3%） 五 管理費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（前四項(xiàng)的 3%) 總投入合計(jì) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6% 貸款額 2億元，貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 主體樓保證 100米以?xún)?nèi)的各項(xiàng)指標(biāo) ?主體部分地上保留 26層，建筑高度 ，地上面積53000平方米 層數(shù) 面積（ M2） 凈占層 總標(biāo)高 層高 3 4102 1 2 4102 1 1 4102 1 1 3902 1 0 2 3271 1 3 3361 1 4 3438 1 5 3438 1 6 1600 1 7至 15 14400 9 16 1600 1 17至 26 16000 10 合計(jì) 63316（地上面積 51010） 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 用地規(guī)劃指標(biāo) 1 總用地面積 (㎡ ) 2 總建筑面積 (㎡ ) 3 計(jì)容積率建筑面積 (㎡ ) 4 容積率 5 主體樓 (㎡ ) 寫(xiě)字樓 6 商業(yè) 裙樓商業(yè) (㎡ ) 廣場(chǎng)夜總會(huì) (㎡ ) 廣場(chǎng) BLOCK(㎡ ) 7 車(chē)位 600個(gè) 架空層車(chē)庫(kù) (㎡ ) 400個(gè) 地面停車(chē) (㎡ ) 100個(gè) 原有地下車(chē)庫(kù) (㎡ ) 100個(gè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 已有建筑地下 3層，地面 15層框架，包括 5層裙樓。 49 主體樓降至 100米以下，充分利用廣場(chǎng)商業(yè)盈利 —— 方案 B ? 考慮到廣場(chǎng)地塊特征以及建筑本身要求； ? 廣場(chǎng)商業(yè)按與方案 A相同規(guī)模計(jì)算 世貿(mào)東路 財(cái)政大樓 ? 總占地 34畝，合 23082平方米。 47 核心問(wèn)題解決 項(xiàng)目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項(xiàng)目核心問(wèn)題判斷 2 1 3 報(bào)告思路 發(fā)展建議 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 超高層高成本與低市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn) ??？谀壳凹儗?xiě)字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)格低，新入市項(xiàng)目售價(jià)僅 4000元 /平方米左右 ?寫(xiě)字樓價(jià)值略被低估，按當(dāng)前租金價(jià)格計(jì)算，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格約 46005900元 /平方米 ?與商務(wù)酒店共生的寫(xiě)字樓能實(shí)現(xiàn)更高價(jià)格，高出純辦公樓價(jià)格 80%左右 超高層意味高成本，如何面對(duì)高層本與低價(jià)格平臺(tái)的矛盾 —— 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 基于辦公樓市場(chǎng)背景提出的三大問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析結(jié)論 ??？趯?xiě)字樓租賃狀況好， 需求并不缺乏 ；但 投資氛圍弱決定市場(chǎng)低銷(xiāo)售速度 ?寫(xiě)字樓客戶(hù)主要是大型企業(yè)駐海南辦事處與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以及本地集團(tuán)類(lèi)企業(yè)，貿(mào)易物流類(lèi)以及房地產(chǎn)建筑類(lèi) ?經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展導(dǎo)致 現(xiàn)有辦公樓已不能滿(mǎn)足高端客戶(hù)需求 ?高端需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢 ，大量酒店 替代辦公，且實(shí)現(xiàn)了高價(jià)格 ?商務(wù)格局基本形成， 地理位臵上講本項(xiàng)目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件 ?目前供應(yīng)主要是中檔寫(xiě)字樓， 高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)缺失 。 40 未來(lái)項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯提高 項(xiàng)目 產(chǎn)品 棕櫚廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓：層高 4米， 35層，單層面積層 1000平方米以上； 五星級(jí)酒店配套，商場(chǎng)配套 其余指標(biāo)不詳 天邑國(guó)際大廈 19部豪華高速電梯 酒店式豪華接待大堂，挑空層高 10米 406個(gè)車(chē)位，設(shè)立獨(dú)立的停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 層高 海灣國(guó)際 6部電梯 361個(gè)車(chē)位 6000平米底商 未來(lái)供應(yīng) 未來(lái)存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?簽合同時(shí)，要求與酒店員工一樣的 員工餐廳 ，后來(lái)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致員工吃飯有些不方便 ?…… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。曾看過(guò)國(guó)貿(mào)中心，但是不可以通宵辦公，所以放棄。 38 與商務(wù)酒店共生的寫(xiě)字樓能實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，主要依賴(lài)于酒店商務(wù)配套和高品質(zhì)服務(wù) 酒店辦公物業(yè) 租金：元 /月 出租率 寶華酒店 6070 90% 文華大酒店 7080 90% 國(guó)際商業(yè)大廈 5065 80% 黃金海景大酒店 5060 90% 匯通酒店 3040 85% 純寫(xiě)字樓物業(yè) 租金（含管理費(fèi)用） 財(cái)富中心 3537元 /平方米 .月 財(cái)富廣場(chǎng) 預(yù)期 3540元 /平方米 .月 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國(guó)貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國(guó)際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬(wàn)利隆 30元 /平方米 .月 泰達(dá)商務(wù)大廈 2025元 /平方米 .月 北京大廈 15元 /平方米 .月 ?與酒店共生的辦公樓價(jià)格高出純辦公樓價(jià)格 80% ?主要原因是因?yàn)橥晟频呐涮缀透咂焚|(zhì)服務(wù) ? 酒店管理公司的物業(yè)服務(wù) ? 酒店的商務(wù)配套，包括會(huì)議中心，客房，高檔餐飲，停車(chē)場(chǎng)等 市場(chǎng)需求 華為公司行政人員訪(fǎng)談： ?海南辦事處， 40多個(gè)員工，辦公面積 400平左右。 37 又因?yàn)楝F(xiàn)有物業(yè)不能滿(mǎn)足需求，導(dǎo)致需求大量外溢 ?部分大型企業(yè)海南辦事處，本地集團(tuán)類(lèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，可能選擇酒店辦公 ?事實(shí)上此類(lèi)辦公樓品質(zhì)較差，空間局促，層高低，與酒店共用垂直交通。 ?對(duì) 寫(xiě)字樓要求很高 ， 包括 形象 ， 物業(yè)管理 ， 車(chē)位配套 等 ?很多企業(yè)因?yàn)?對(duì)之前的辦公環(huán)境不滿(mǎn)意 ， 所以遷入財(cái)富廣場(chǎng) ?財(cái)富廣場(chǎng)的客戶(hù)中有 部分來(lái)自帝景大廈和帝豪大廈 。 ?有一批企業(yè)在 南洋大廈辦公 10年 之久 ， 由于 沒(méi)有更好的項(xiàng)目 ， 所以沒(méi)有搬出去 ?國(guó)貿(mào)中心面市 后 ， 部分在南洋大廈辦公的企業(yè)遷出 ， 搬入國(guó)貿(mào)中心 。對(duì)外拍賣(mài)參考價(jià)： 24萬(wàn)元，合約460元 /平方米 中遠(yuǎn)南方已遷往財(cái)富廣場(chǎng) 此類(lèi)企業(yè)對(duì)辦公形象要求高，支付能力強(qiáng) 目前大量企業(yè)對(duì)現(xiàn)有辦公物業(yè)條件不滿(mǎn)意，有升級(jí)的需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 現(xiàn)有寫(xiě)字樓已經(jīng)不能滿(mǎn)足高端客戶(hù)需求 客戶(hù)需求 金港大廈入住企業(yè)名錄 7 海南中海運(yùn)輸貿(mào)易有限公司 海南中海運(yùn)服務(wù)有限公司 8 中遠(yuǎn)南方瀝青運(yùn)輸有限公司 9 天興石化招待所 10 恒興公司 11 海口坤康工程運(yùn)輸有限公司 12 北京城建設(shè)計(jì)院 13 海南路海豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司 14 上海船舶工業(yè)有限公司 15 熱作兩院花卉公司 海南城建白蟻防治有限公司 ? 金港大廈單層面積約 500平方米，屬于海口最老一批辦公樓，整體形象差。 ? 層高過(guò)低，主要集中在 ；凈高 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 新入市項(xiàng)目品質(zhì)有提高的趨勢(shì)，但依然存在一定硬傷 —— 財(cái)富中心 財(cái)富中心 基本狀況 216層為寫(xiě)字樓； 1722層酒店； 2325層為整層辦公 總規(guī)模 總層數(shù) 25層，高度 100米以?xún)?nèi) 層高 單層面積 1516平方米， 800平方米挑空大堂 電梯配臵 6部日本原裝東芝電梯 停車(chē)位 380 價(jià)格 銷(xiāo)售均價(jià)： 4000元 /平方米；租金 3537元 /平方米 .月 面積劃分 辦公部分 128500平方米；行政酒店部分 58150平方米 客戶(hù)狀況 100200平方米租賃狀況較好； 100平方米以下租賃狀況較差；部分企業(yè)要求 500平方米以上，例如晶光紙業(yè)、陽(yáng)光財(cái)險(xiǎn)、中國(guó)航空公司海南分公司 銷(xiāo)售狀況 春節(jié)到現(xiàn)在售出約占 30%，后轉(zhuǎn)為租，租售合計(jì)約 70% ? 位于海秀商圈，區(qū)域辦公氛圍不濃。 32 新入市項(xiàng)目品質(zhì)有提高的趨勢(shì)，但依然存在一定硬傷 —— 財(cái)富廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 基本狀況 物業(yè)包括辦公樓，公寓樓，商場(chǎng) 寫(xiě)字樓規(guī)模 總層數(shù) 31層 層高 單層面積 1100平方米 電梯配臵 5部奧迪斯 停車(chē)位 300（與公寓公用） 價(jià)格 起價(jià)： 4100元 /平方米 面積劃分 100； 150； 200； 250； 300 客戶(hù)狀況 需求 150平方米以下的小客戶(hù) 2030%，投資為主；需求150300平方米的客戶(hù)占 4050%；需求 500平方米以上客戶(hù)占 10%以?xún)?nèi)。 30 在租寫(xiě)字樓整體品質(zhì)低、形象差 —— 配套設(shè)施缺乏 停車(chē)位少 —— 通常辦公樓應(yīng)該滿(mǎn)足 100平方米 商務(wù)配套缺乏 —— 現(xiàn)有辦公樓配套主要為集中商業(yè)，缺乏會(huì)議中心，商務(wù)餐飲等配套 名稱(chēng) 建筑面積 商務(wù)配套 停車(chē)位 100平米車(chē)位：個(gè) 瓊泰大廈 約 60000 員工餐廳，咖啡廳 300，其中 200給銀行 國(guó)貿(mào)中心 44500 美容美發(fā)、銀行、訂票處 250 南洋大廈 30000 訂票處、極少量商業(yè) 150 帝豪大廈 37000 生生百貨，訂票處，銀行 地下 150 帝都大廈 25000 嘉陵國(guó)際大廈 33000 商業(yè) 無(wú) 銀通大廈 40000 無(wú) 100 萬(wàn)利隆 7733 無(wú) 150 …… 泰達(dá)商務(wù)大廈 28000 與酒店共用商務(wù)設(shè)施 100150 北京大廈 47000 …… 地下 100，地面與美銀大廈共用 50個(gè) 財(cái)富廣場(chǎng) 28000 5層商業(yè)，商務(wù)會(huì)議中心 300，與公寓公用 …… 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 Why??? ?市場(chǎng)在租辦公樓租賃狀況好 ?酒店辦公實(shí)現(xiàn)價(jià)租賃格高 ?市場(chǎng)銷(xiāo)售緩慢 ?辦公樓價(jià)格被低估 矛盾 ?辦公樓缺乏升值潛力，沒(méi)有投資價(jià)值：中小面積自用型客戶(hù) —————— 價(jià)格策略 ?產(chǎn)品品質(zhì)差，無(wú)法吸引客戶(hù)：大面積需求，成熟型客戶(hù)：中遠(yuǎn)瀝青，金融機(jī)構(gòu)等 ——————