【正文】 ? 留仙洞總部基地為成交熱點 交易金額 市場要點 土地市場 2 深圳中原研究中心 土地市場 表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 2023年 土地市場 表現(xiàn)較為平穩(wěn)， 全市共成功 出讓61宗 土地，占地面積 ，成交 金額 元。總結(jié)推廣住房租賃試點經(jīng)驗，加快研究建立住房租賃市場建設(shè)評估指標(biāo)體系。9月 29日 南昌 《 南昌鼓勵住房租賃發(fā)展 》 出租主體可享稅收優(yōu)惠，個人的出租住房收入，增值稅征收率由 5%減為%；對個體工商戶和其他個人出租住房月收入不超過 3 萬元，至 2023 年 12 月 31 日前，可暫免征收增值稅，房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用 6%的增值稅稅率等。 9月 4日 廈門 《 廈門市市級公共租賃住房管理辦 法 》 在廈無住房的各類人才、在廈穩(wěn)定就業(yè)的無住房職工都可申請公共租賃住房；租金優(yōu)惠由 20%比例提高到 30%。 5月 99日 全國 《 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》 堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖，深化住房制度改革，加快多主體供給、多渠道供應(yīng)、租購并舉的住房制度； 35年內(nèi)熱點城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增供應(yīng)的 50%以上。 同時 ， 長租市場由于法規(guī)不健全 ， 監(jiān)管不嚴(yán) ，租金貸 、 甲醛 、 長租公司跑路等問題頻出 ，各地對租賃市場的監(jiān)管也逐步加大 。 2023年長租公寓承接 2023年政策紅利 ， 各地政府在政策 、 資金上繼續(xù)給予支持 ， 只租不售 、 限售土地明顯增多 ， 長租公寓發(fā)展迅猛 ，房企 、 中介機構(gòu) 、 銀行 、 政府部門 、 機構(gòu)紛紛進入長租公寓市場 。鼓勵專業(yè)化機構(gòu)化的建設(shè)或運營機構(gòu)，建立健全監(jiān)管協(xié)作機制，支持開展住房租賃資產(chǎn)證券化。開發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可證后 ,需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布 ,公布價格為樓盤最高價格 ,開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格 ,并申報。 放寬限購 12月 27日 珠海 《 珠海市戶口遷移管理實 施辦法 》 針對斗門、金灣區(qū)域的非珠海戶籍人才購房，按個人實際情況與條件，將原來需繳納 5年的社保要求更改為 112個月不等。 降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，減少當(dāng)下開發(fā)商的資金壓力。 放寬商服轉(zhuǎn)讓 12月 19日 廣州 《 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見 》 2023年 3月 30日土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿 2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。為緩解地方政府財政壓力，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，部分城市有針對性的放松房地產(chǎn)調(diào)控政策成為必然。 而 2023年中國經(jīng)濟下行壓力加大，企業(yè)生存艱難，盈利能力大幅下降。 在菏澤放松政策以前，雖然政府一直推行“因城施策、分類調(diào)控”的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。 深圳中原研究中心 因 城 施策成主旋律 政策 見底穩(wěn)中向松 2023年年末政策放松城市盤點 類別 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 部分區(qū)域取消限購 1月 5日 蘭州 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知 》 取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。與 2023年深圳政策小修小補不一樣， 2023年深圳出臺了三個影響非常大的政策， 對 2023年深圳房地產(chǎn)市場走勢造成了重要影響。 嚴(yán)格的限價政策讓房產(chǎn)升值預(yù)期降低，投資房產(chǎn)收益的預(yù)期大幅減少，使得短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓難度增加。對于剛需購房者來說，影響不大。對購房人離婚 2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于 70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于 30%執(zhí)行。而每年供應(yīng)土地總量有限，未來商品房供應(yīng)量會有小幅下滑，商品房會更加稀缺。 二次房改立足長遠(yuǎn)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立市場與保障相結(jié)合的住房體系。市場商品住房，將占住房供應(yīng)總量的40%左右，做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。 6月 5日 《 關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見 》 深圳率先推出“新房改”新政，到 2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房 170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100萬套。 “三價合一”主要目的是去杠桿，抑制資金過度流入房地產(chǎn)市場。 深圳中原研究中心 深圳調(diào)控加碼 市場下行調(diào)整 2023年深圳重大 政策 時間 文件 重點內(nèi)容 點評 3月 28日 《 中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監(jiān)局深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知 》 商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。 2023/9/17 龍巖 《 關(guān)于加強精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn) 市場的實施意見 》 合理 確定新建商品住房預(yù)售備案價格，并將車位價格、精裝修費用納入價格調(diào)控范圍，嚴(yán)防變相漲價。在 商品房買賣合同中，將毛坯價格與裝修價格分開；在新建全裝修住宅交付時，交房裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)一致 。 2023/8/20 ?？? —— 加強源頭管控，強化“一房一價”備案管理，對在售項目存在價格虛高備案的要“回頭看”，重新調(diào)整備案價格； 2023/8/28 南昌 《 關(guān)于進一步加強城區(qū)新建全裝 修住宅銷售管理的通知 》 對 今后出讓用地上新建全裝修普通住宅、非普通住宅的裝修價格分別實行最高限價。并要求，房價一經(jīng)備案后的 6個月內(nèi)，未經(jīng)許可擅自調(diào)漲的行為將被嚴(yán)肅處理。高于申報價格的房屋不予網(wǎng)簽。未申報過銷售價格的項目，須補充申報價格。 2023/7/16 江門 《 江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品 房現(xiàn)售管理辦法 未 辦理過商品房預(yù)售許可的商品房項目 ，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)不得進行 銷售，對 取得《 受理商品房現(xiàn)售備案通知書 》 的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價 銷售。之前備案價格超過以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請價格備案。限地價、限預(yù)售價、限裝修價等方式多種手段，防止開發(fā)商變相加價銷售。強化商品住房銷售價格 管理，全面 推進新建商品房銷售價格申報制度，嚴(yán)格執(zhí)行 一房一價 ， 凡在我市三環(huán)區(qū)域內(nèi)新購非家庭唯一 住房的 ， 2年內(nèi)不得上市 交易。 限制 購房對象為所有企事業(yè)單位以及其他機構(gòu) ， 涵蓋南京市和外地企事業(yè)單位以及其他 機構(gòu) 。 2023/7/31 深圳 《 深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)土委等單位關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 暫停企事業(yè)單位 、 社會組織等法人單位在本市購買商品住房；各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；居民家庭新購買商品住房自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起 3年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓 ， 商務(wù)公寓 5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓 。 無住房的 非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購 1套新建商品住房 。 2023/7/1 昆明 《 昆明市人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知 》 五華區(qū) 、 盤龍區(qū) 、 官渡區(qū) 、 西山區(qū) 、 呈貢區(qū) 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 、 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi) ， 暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi) 1套及以上 住房的 非本省戶籍人士銷售新建商品住房 。2023/5/21 丹東 《 關(guān)于堅決遏制投機炒房 維護房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)工作的通知 》 非本地戶籍人員 ， 且在本地?zé)o企業(yè) 、 無工作的人員在限制區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房 ，備案 滿 5年 ， 并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后方可上市交易 。 2023/5/18 三明 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知 》 三明市區(qū)戶籍居民家庭在三明市區(qū)購買第二套及以上商品住房 ， 非三明市區(qū)戶籍居民在三明市區(qū)購買第一套及以上商品住房 ， 取得不動產(chǎn)權(quán)屬 證書三年方可上市 交易 。 已經(jīng)實行限購的區(qū)域 ， 非本省戶籍居民家庭購房 ， 須提供至少一名成員在海南累計 60個月及以上個稅或社保繳納證明 。 同時對沈河區(qū) 、 和平區(qū) 、 渾南區(qū) (三環(huán)內(nèi) )3個區(qū)域 (以下簡稱限購區(qū)域 )實行限購政策 。目前來看，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷明顯，調(diào)控成效顯著。 2023年全國調(diào)控政策繼續(xù)加碼，無論是一二線城市，還是三四線城市，皆加大調(diào)控，防止房價過快上漲。 在政策不松綁的情況下，預(yù)計在市場逐步下行階段， 2023年利率仍有下行空間。但是四季度市場表現(xiàn)不佳，而穩(wěn)增長地位提高后，房地產(chǎn)穩(wěn)杠桿提升到更高位臵，先是部分城商行下調(diào)利率，臨近年底，部分大行也下調(diào)利率。 深圳中原研究中心 銀行利率先升后降 未來仍有下行空間 深圳 2023年銀行貸款利率經(jīng)歷了先上升后下降的走勢。公司債券方面，陽光城、美的臵業(yè)、福晟集團 等發(fā)債利率也在 %%之間。其他國外發(fā)債企業(yè)華遠(yuǎn)地產(chǎn)、時代中國發(fā)債成本也在 10%以上。但利率也相比國內(nèi)提高不少，普遍在 10%以上。 % % % % % % % % % %%%%%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬億 歷年 M2增速與增量 M2增量 M2增速 深圳中原研究中心 注： 2023年為截至 11月數(shù)據(jù) 深圳中原研究中心 房企境外融資大幅增加 成本提高 開發(fā)商 類型 規(guī)模 利率 2023 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 18億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 10億美元 % 2023 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 5億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) 10億美元 % 中國恒大 優(yōu)先票據(jù) % 開發(fā)商 類型 規(guī)模 利率 2023 萬科 中期定息票據(jù) 30億元 % 龍湖 公司債券 20億元 % 華夏幸福 定息 債券 1億美元 % 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 定息 債券 2億美元 % 陽光城 公司債券 11億元 % 美的臵業(yè) 公司債券 10億元 % 合景泰富 公司債券 4億美元 % 時代中國 優(yōu)先票據(jù) 3億美元 % 福晟集團 公司債券 10億元 % 鑫苑臵業(yè) 公司債券 6億元 % 當(dāng)代臵業(yè) 優(yōu)先票據(jù) % 2023年 M2增速下滑，貨幣政策收緊，企業(yè)發(fā)債條件更加苛刻，融資難度大幅增加。穩(wěn)杠桿逐步占據(jù)主導(dǎo)，貨幣政策略有放松，更加注重松緊適度，保證流動性合理充裕 。貨幣政策的收緊導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場流動性減弱，一二線城市也結(jié)束了快速上漲步入平穩(wěn)發(fā)展階段。 至 2023年， M2增速、增量皆大幅下滑， M2增速下滑 %至 %，創(chuàng)歷史新低，增量也大幅下滑至 。從增量看， 2023年 M2增量為 ，為歷年最高， 2023年也達(dá)到 。受中美貿(mào)易爭端、內(nèi)外需求下降，以及下半年油價低迷影響， PPI增速下行明顯。 CPI的上升主要受鮮菜等食品價格增速上升影響。全國房地產(chǎn)開發(fā)增速較去年有顯著的提升，但由于下半年市場下行，經(jīng)濟表現(xiàn)不佳，調(diào)控加碼，房企對房地產(chǎn)市場預(yù)期下滑，拿地意愿下滑，導(dǎo)致下半年投資增速有所下行。上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為一線平穩(wěn)，二線分化，三四線上升顯著，房企拿地意愿強烈。從全國銷售面積和銷售額來看，2023年商品房銷售面積和銷售額增速與 2023年相比出現(xiàn)明顯下滑， 47月的短暫反彈在市場政策調(diào)控下轉(zhuǎn)頭向下，房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢明顯，觀望情緒陡增。 下半年 911月官方 PMI和財新 PMI走勢背離，但是從 整年來看，特別是 年末 ，呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢，經(jīng)濟下行壓力顯著。但 12月官方制造業(yè) PMI指數(shù)為 %，創(chuàng) 34個月以來新低，為 2023年 7月以來首次處于榮枯線以下，制造業(yè)景氣度持續(xù)下滑。 同時財政赤字可能上調(diào) 、 更大規(guī)模減稅政策出臺 ， 激發(fā)經(jīng)濟增長活力 。 貨幣政策穩(wěn)中向松 ， 財政 政策也將更為 積極 。 國內(nèi) 來說 ， 第三季度 GDP增速為近十年來最低 ， 11月經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示 ， 出口增速顯著下滑 、 消費走弱 、 工業(yè)生產(chǎn)大幅回落 、 融資增長緩慢 ， 年末國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)承壓 。 序 言 ( 三 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 Content PART 2 土地市場 PART 3 新房市場 PART 4 二手市場 PART 5 商辦市場 PART 6 市場預(yù)測 PART 1 宏觀政策 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 市場要點 宏觀政策 1 ? 政策紅利凸顯 長租公寓發(fā)展喜中帶憂 ? GDP增速下行 穩(wěn)增長成首要任務(wù) ? 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 ? 因城施策成 主旋律 政策見底穩(wěn)中向松 ? 調(diào)控加碼頻繁 市場迅速轉(zhuǎn)冷